Einheitswert: Was er ist, wie er berechnet wird & warum er wichtig ist

Definition und Zweck des Einheitswerts

Beim Einheitswert handelt es sich der Definition nach um den amtlich festgelegten Wert von Grundstücken und Gebäuden, der für steuerliche Zwecke verwendet wird. Dieser Wert dient als Basis für die Berechnung verschiedener Steuern für den Grundbesitz, darunter die Grundsteuer, die Erbschaftsteuer und die Schenkungsteuer. Die Finanzämter werden bis ins Jahr 2025 weiterhin auf alte Daten zurückgreifen, um den Einheitswert zu bestimmen, basierend auf Verfahren wie dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren. Der Einheitswert wird von den Finanzbehörden ermittelt und soll eine gleichmäßige Besteuerung von Immobilienbesitz gewährleisten, wobei eine einheitliche Berechnung des Einheitswerts eines jeden Grundstücks erfolgt.

Der Unterschied zum Verkehrswert

Der Einheitswert unterscheidet sich grundlegend vom Verkehrswert eines Grundstücks oder Gebäudes, da die Bemessungsgrundlage anders geregelt ist.

Während der Einheitswert ein steuerlicher Wert ist, der oft auf veralteten Bewertungsgrundlagen basiert, repräsentiert der Verkehrswert den aktuellen Marktwert für Eigentümer oder Kaufinteressenten sowie weitere Akteure am Immobilienmarkt.

Der Verkehrswert ist der Preis, zu dem ein Grundstück mit oder ohne Gebäude auf dem freien Markt verkauft werden könnte.

Die Ermittlung kann über verschiedene Bewertungsmethoden erfolgen, wobei der Verkehrswert je nach Datum der Ermittlung und Verfahren abweichen kann.

In vielen Fällen ist der Einheitswert deutlich niedriger als der Verkehrswert, da er nicht regelmäßig an die Marktentwicklung angepasst wird.

Mit welchen Verfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?

Jedes dieser Verfahren hat seine eigenen Vor- und Nachteile und wird je nach Art des Grundstücks und den spezifischen Anforderungen der Wertermittlung eingesetzt.

Welche Relevanz hat der Einheitswert für Grundstückseigentümer?

Der Einheitswert hat direkte Auswirkungen auf die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer für Eigentümer. Ein höherer Einheitswert kann zu einer höheren Grundsteuer führen, während ein niedrigerer Einheitswert die Steuerlast reduziert. Für Grundstückseigentümer ist es daher wichtig, den Einheitswertbescheid und die Berechnung als Grundlage für diesen wichtigen Wert ihrer Grundstücke zu kennen und zu verstehen. Dies ist nicht nur für die jährliche Steuerzahlung relevant, sondern auch bei Eigentumsübertragungen, wie beispielsweise im Falle einer Erbschaft oder Schenkung. Eine korrekte Einschätzung des Einheitswerts kann wichtige Informationen für finanzielle Planungen und Entscheidungen liefern.

Ertragswertverfahren für Mietobjekte

Das Ertragswertverfahren basiert auf den erzielbaren Mieteinnahmen eines Grundstücks mit Gebäude. Hierbei werden der Rohertrag und die Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Der Rohertrag ist der Gesamtbetrag, den ein Gebäude durch Vermietung einbringt. Von diesem Betrag werden die laufenden Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko abgezogen, um den Reinertrag zu ermitteln. Dieser Reinertrag wird dann kapitalisiert, um den Einheitswert zu bestimmen. Der Einheitswert dient auch als Grundlage für die Ermittlung der Gewerbeertragsteuer.

Sachwertverfahren für selbstgenutzte Immobilien

Das Sachwertverfahren orientiert sich an den Herstellungskosten des Gebäudes. Hierbei wird der Wert des Bodens und des Gebäudes getrennt bewertet. Der Bodenwert wird auf Grundlage von Bodenrichtwerten ermittelt, die von den Gutachterausschüssen der Gemeinden festgelegt werden. Der Gebäudewert wird anhand der Herstellungskosten, unter Berücksichtigung von Alterswertminderung und Bauzustand, berechnet. Beide Werte zusammen ergeben den Einheitswert des Grundstücks mit Gebäude.

Berücksichtigte Faktoren

Durch diese umfassende Bewertung soll der Einheitswert eine faire und gleichmäßige Grundlage für die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden schaffen.

Einfluss des Einheitswerts auf die Steuerhöhe:

Der Wert aus dem Einheitswertbescheid vom Finanzamt hat einen direkten Einfluss auf die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer. Ein höherer Betrag im Einheitswertbescheid des Grundstücks führt zu einer höheren Grundsteuer, während ein niedrigerer Wert die Steuerlast reduziert. Aufgrund der teilweise veralteten Bewertungsgrundlagen kann es jedoch zu Unterschieden in den Einheitswerten kommen, was zu ungerechten Steuerbelastungen führen kann.

Unterschiede zwischen Bundesländern:

Die Hebesätze variieren je nach Gemeinde und Bundesland, was zu unterschiedlichen Grundsteuerbeträgen führt, selbst wenn der Einheitswert und die Steuermesszahl gleich sind.

Der Hebesatz ist der von der jeweiligen Gemeinde festgelegte Multiplikator, der bei der Berechnung der Grundsteuer angewendet wird. Jeder Hebesatz variiert erheblich je nach Gemeinde und Bundesland, was zu unterschiedlichen Grundsteuerbeträgen führt.

Zusätzlich haben einige Bundesländer abweichende Bewertungsmodelle, was ebenfalls Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer haben kann.

Somit weichen auch in den alten Bundesländern die Normen und Parameter zur Berechnung teilweise voneinander ab, was direkte Auswirkungen auf den Einheitswert eines Grundstücks mit Gebäude hat.

Darüber hinaus können land- und forstwirtschaftliche Flächen ebenfalls unterschiedliche Bewertungsmodelle in den Bundesländern haben, was die Berechnung der Grundsteuer weiter beeinflusst.

Die beschlossene Reform der Grundsteuer hat erheblichen Einfluss auf die Einheitswertfeststellung, da sich die Basis der Daten der Ermittlung deutlich verändert.

Gründe für die Reform:

Die Ermittlung und die Feststellung der alten Einheitswerte basierten auf Marktwerten aus den 1960er Jahren (in den alten Bundesländern) und den 1930er Jahren (in den neuen Bundesländern), was zu erheblichen Ungleichheiten führte, da sie nicht mehr den aktuellen Marktwert widerspiegelten. Das Bundesverfassungsgericht erklärte die alte Regelung für verfassungswidrig und forderte eine Neubewertung der Grundsteuerwerte. Im Jahr 2018 entschied das Bundesverfassungsgericht in diesem Zusammenhang, dass die bisherige Einheitsbewertung gegen das Gleichheitsgebot des Grundgesetzes verstößt und daher verfassungswidrig ist. Das Gericht forderte eine Neuregelung der Grundsteuer, die bis zum 31. Dezember 2019 verabschiedet und bis zum 1. Januar 2025 umgesetzt werden sollte.

Neue Bewertungsmodelle:

Ab dem 1. Januar 2025 soll der alte Einheitswert durch den Grundsteuerwert ersetzt werden, der auf aktuellen Marktwerten und anderen Faktoren basiert, sodass sich der Inhalt der Ermittlung und die Wertverhältnisse deutlich ändern. Dabei gibt es ein bundesweites Modell sowie länderspezifische Modelle, wie das Flächenmodell oder das Bodenwertmodell, die zur Berechnung des Grundsteuerwerts herangezogen werden. Zusätzlich spielt der Grundsteuerhebesatz eine Rolle bei der Berechnung der Grundsteuer, da er von Städten und Gemeinden festgelegt wird und die Höhe der Steuer direkt beeinflusst.

Zeitplan und Umsetzung:

Der Einheitswert, der als Bemessungsgrundlage dient, wird von den Finanzämtern genutzt, um Grundstücke und Gebäude steuerlich zu bewerten.

Betriebsgrundstücke erfahren dabei eine spezielle Bewertung, insbesondere wenn sie über 50 Prozent betrieblich genutzt werden.

Der Einheitswert spielt eine Rolle bei der Berechnung der Gewerbesteuer, insbesondere wenn ein Unternehmen auch Grundstücksbesitz hat.

Der Einheitswert kann Einfluss auf die Höhe der Gewerbesteuer haben, da er als Grundlage für die Ermittlung bestimmter Steuerpflichten dient. Je höher der Einheitswert, desto höher kann die Steuerlast ausfallen.

Besonderheiten bei gemischt genutzten Immobilien:

Bei gemischt genutzten Grundstücken mit Gebäuden, die sowohl privat als auch gewerblich genutzt werden, wird der Einheitswert aufgeteilt. Der Anteil des Einheitswerts, der auf die private Nutzung entfällt, wird anders behandelt als der gewerbliche Anteil. Diese Aufteilung kann unterschiedliche steuerliche Auswirkungen haben, da private und gewerbliche Nutzungsarten oft verschiedenen steuerlichen Regelungen unterliegen.

Auswirkungen auf Unternehmen:

Die steuerliche Belastung, die durch den Einheitswert beeinflusst wird, kann sich direkt auf die Betriebskosten eines Unternehmens auswirken. Ein höherer Einheitswert kann zu höheren Steuerzahlungen für Gewerbetreibende führen, was wiederum die finanziellen Ressourcen des Unternehmens belastet. Daher muss dieser zentrale Wert für die finanzielle Planung und Budgetierung einbezogen werden. Wirtschaftliche Einheiten spielen ebenfalls eine Rolle bei der Bewertung, indem sie unterschiedliche Bewertungsansätze für verschiedene Arten von Immobilien und deren Veränderungen definieren.

Vorgehensweise beim Einspruch:

Bodenwertmodell:

Das Bodenwertmodell berechnet die Grundsteuer basierend auf dem reinen Bodenwert eines Grundstücks. Dabei wird die Lage des Grundstücks berücksichtigt, jedoch nicht die Bebauung. Die Idee dahinter ist, dass der Bodenwert eine objektivere und gerechtere Grundlage für die Steuerbemessung darstellt, da er weniger von individuellen baulichen Veränderungen beeinflusst wird.

Flächenmodell:

Das Flächenmodell bemisst die Steuer anhand der Grundstücks- und Gebäudefläche. Dieses Verfahren ist einfach und transparent, da es auf leicht zugänglichen und überprüfbaren Daten basiert. Es wird keine Unterscheidung zwischen unterschiedlich wertvollen Grundstücken in verschiedenen Lagen gemacht, was das Verfahren unkompliziert macht.

Vor- und Nachteile verschiedener Ansätze:

Diese Modelle bieten unterschiedliche Ansätze zur Berechnung der Grundsteuer und haben jeweils ihre eigenen Vor- und Nachteile. Die Wahl des Modells hängt von den Prioritäten ab, die hinsichtlich Gerechtigkeit, Transparenz und administrativer Einfachheit gesetzt werden.