Grundsteuermessbetrag: Was ist das und wie wird er berechnet?

Was ist der Grundsteuermessbetrag?

Der Grundsteuermessbetrag ist, wie jeder Steuermessbetrag im deutschen Steuerrecht, ein Rechenfaktor, mit dem Realsteuern berechnet werden.

Realsteuern sind Steuern, die sich auf ein Objekt beziehen, ohne die persönlichen Verhältnisse der Eigentümer zu berücksichtigen. Zu den Realsteuern gehören Grundsteuer und Gewerbesteuer.

Um die Grundsteuer als Steuer auf den Wert eines Grundstücks einschließlich der Bebauung zu berechnen, erfolgt die Multiplikation des Grundsteuermessbetrags mit dem individuellen Hebesatz der zuständigen Gemeinde.

Das Bundesverfassungsgericht hat die bisher geltende Bewertung für verfassungswidrig erklärt. Darum wird aktuell die Grundsteuer reformiert, um ab dem 1. Januar 2025 die Grundsteuer auf Grundlage des neuen Rechts zu erheben.

Wie wird der Grundsteuermessbetrag berechnet?

Bisher lautet die Formel zur Berechnung des Grundsteuermessbetrags:

Anschließend wird die Höhe der Grundsteuer nach dieser Formel berechnet

Den Einheitswert legt das Finanzamt für agrarische Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) und für bauliche Grundstücke (Grundsteuer B) fest. Die Bewertung erfolgt anhand von 20 Parametern, deren Werte teilweise stark veraltet sind.

Die Grundsteuermesszahl beträgt in Westdeutschland zwischen 0,26% und 0,6% des Einheitswerts und im Ostdeutschland zwischen 0,5% und 1% des Einheitswerts.

Der Grundsteuermessbetrag unterscheidet sich wegen der unterschiedlichen Einheitswerte in den alten und den neuen Bundesländern. In den Bundesländern im Westen wurde der Einheitswert 1964 festgelegt, während die Zahlen in den östlichen Bundesländern aus dem Jahr 1935 stammen. Das ist der Grund für die Grundsteuerreform, bei der die einheitliche Ermittlung der Grundsteuer erfolgen soll.

Wenn der Grundsteuermessbetrag feststeht, multipliziert die Gemeinde den Betrag mit dem individuell festgelegten Hebesatz. Dieser fällt in den Kommunen unterschiedlich hoch aus und kann zwischen 190 % und 950 % liegen.

Das Ergebnis der Berechnung ist die Grundsteuer, die der Eigentümer jährlich zu zahlen hat. Der Einzug der Steuer erfolgt in der Regel in vier gleichen Raten.

Verschiedene Modelle

Mit der Grundsteuerreform wird der Einheitswert durch den neu ermittelten Grundsteuerwert ersetzt, der sich nur noch aus fünf Parametern zusammensetzt. Daher sieht die Formel zur Berechnung der Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 wie folgt aus:

Um eine Erhöhung der Grundsteuer durch die höheren Grundsteuerwerte im Vergleich zu den Einheitswerten zu vermeiden, wird die Grundsteuermesszahl auf etwa ein Zehntel ihres bisherigen Wertes gesenkt. Die Festlegung kann von den einzelnen Bundesländern gemäß dem Bundesmodell oder nach einem abweichenden Modell erfolgen. Im Bundesmodell beträgt die Grundsteuermesszahl:

• 0,031 % für Wohngrundstücke
• 0,034 % für Nichtwohngrundstücke

Hier eine Übersicht über die Modelle, für die sich die einzelnen Länder entschieden haben:

Bundesmodell

• Berlin
• Brandenburg
• Bremen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Sachsen-Anhalt
• Schleswig-Holstein
• Thüringen

Bundesmodell mit abweichender Steuermesszahl

• Saarland
• Sachsen

Modifiziertes Bodenwertmodell

• Baden-Württemberg

Flächenmodell (wertunabhängig)

• Bayern

Wohnlagemodell

• Hamburg

Flächen-Faktor-Modell

• Hessen

Flächen-Lage-Modell

• Niedersachsen

Rechenbeispiel

Hier ein Rechenbeispiel zur Verdeutlichung:

Herr B. besitzt ein Einfamilienhaus in Münster mit einem Einheitswert von 25.000,00 Euro. Die Steuermesszahl beträgt 0,26 %. Der Hebesatz für Grundsteuer B in Münster liegt bei 510 %. Daraus ergeben sich diese Berechnungen:

Alte Berechnungsmethode

• 25.000 x 0,26 : 100 = 65 Grundsteuermessbetrag
• 65 x 510 : 100 = 331,50 Euro Grundsteuer im Jahr

Der neue Grundsteuerwert beträgt 251.800,00 Euro und die neue Steuermesszahl liegt bei 0,031 %. Das ergibt diese Rechnung:

Neue Berechnungsmethode ab 01.01.2025

• 251.800 x 0,031 : 100 = 78,06 Grundsteuermessbetrag
• 78,06 x 510 : 100 = 398,11 Euro Grundsteuer im Jahr
  

Erstellung und Bedeutung des Grundsteuermessbescheids

Der Grundsteuermessbescheid ist ein offizieller Bescheid, in dem das Finanzamt dem Grundstückseigentümer den Grundsteuermessbetrag mitteilt. Der Bescheid wird nach Abgabe und Auswertung der Grundsteuererklärung erstellt und den Eigentümern schriftlich per Post zugestellt.

Tipps zur Erstellung der Grundsteuererklärung

Im Rahmen der Grundsteuerreform mussten alle Eigentümer von Grundbesitz bis zum 31. Januar 2023 beziehungsweise in Bayern bis zum 30. April 2023 eine Grundsteuererklärung abgeben. In fast allen Bundesländern muss die Grundsteuererklärung für die Grundsteuer B anschließend alle sieben Jahre abgegeben werden. Nur in Niedersachsen ist die erneute Abgabe lediglich für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke erforderlich.

Für die Erstellung der Grundsteuererklärung benötigen Sie verschiedene Angaben wie Lage, Gemarkung, Flurstück, Grundstückart, Größe der Fläche, Nutzungsart und Art und Baujahr der Immobilie, die Sie in diesen Unterlagen finden:

• Grundbuchauszug
• bisheriger Einheitswertbescheid
• Teilungserklärung
• Kaufvertrag
• Bauunterlagen

Unterstützende Tools und Dienste für die Erstellung

Für elf Bundesländer können Sie die Grundsteuererklärung mithilfe der elektronischen Steuererklärung ELSTER, dem Online-Finanzamt des Bundesfinanzministeriums, abgeben. Hier finden Sie Erklär-Videos und Klickanleitungen zum korrekten Ausfüllen der Steuererklärung.

Ansonsten bieten zahlreiche Online-Steuerprogramme oder ein Steuerberater vor Ort Unterstützung bei den Angaben zu der Steuererklärung an.

Was ändert sich ab 2025 mit der Grundsteuerreform?

Mit Inkrafttreten der Grundsteuerreform zum 1. Januar 2025 gilt der Einheitswert von Grundstücken nicht mehr als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuerlast. Stattdessen gilt ein neuer Grundsteuerwert für Grundsteuer A beziehungsweise Grundsteueräquivalenzbetrag für Grundsteuer B, den das Finanzamt im Rahmen einer Feststellungserklärung festlegt.

Durch den Wegfall der alten Werte aus den Jahren 1935 in Ostdeutschland und 1964 in Westdeutschland erhält jedes Grundstück einen aktuellen und marktgerechten Wert, der sich aus diesen fünf Parametern zusammensetzt:

1. Immobilienart
2. Baujahr
3. Fläche des Grundstücks
4. Bodenrichtwert
5. statistische Nettokaltmiete

Fragen und Antworten