Verkehrswert Immobilie: Wie viel ist Ihr Haus wirklich wert?

Was man unter dem Verkehrswert einer Immobilie versteht, wird in § 194 Baugesetzbuch BauGB definiert. Konkret steht dort Folgendes: "Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Doch was genau steckt dahinter? Die Grundlagen für die Ermittlung des Verkehrswertes sind entscheidend, da sie grundlegende Kriterien und Definitionen umfassen, die für verschiedene Anlässe wie den Verkauf von Immobilien, rechtliche Anforderungen bei Erbschaften oder Scheidungen und die Finanzierung wichtig sind. Betrachten wir einzelne Formulierungen etwas genauer:

Verkehrswert vs. Kaufpreis: Der entscheidende Unterschied

Anders ausgedrückt ist der Verkehrswert als objektive Größe zur Einschätzung der Wertigkeit einer Immobilie die Basis für den Immobilienverkauf und das Festlegen des Verkaufspreises, die Ermittlung von Steuern oder Einschätzungen über die Immobilienwertigkeit. Achtung! Womit der Verkehrswert nichts gemein hat, ist der tatsächliche Kaufpreis! Bloß, weil eine Immobilie 300.000 Euro wert ist, bedeutet das nicht automatisch, dass auch der Verkaufspreis bei 300.000 Euro liegen wird. Der Verkehrswert ist demnach eine objektive Größe, während der Kaufpreis die Summe bezeichnet, für die eine Immobilie am Ende tatsächlich den Besitzer wechselt. Der Kaufpreis kann dabei sowohl über als auch unter dem Verkehrswert einer Immobilie liegen.

Gründe für die Ermittlung des Verkehrswertes

Es gibt verschiedene Gründe, warum der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt werden soll. Einer davon ist der Immobilienverkauf. Einerseits ist der Verkehrswert dabei für den Verkäufer wichtig, damit er einen realistischen Preis ansetzen kann, der der Wertigkeit der Immobilie entspricht. Andererseits ist ein neutrales Gutachten über den Verkehrswert auch für potenzielle Käufer interessant. Da es sich dabei um eine objektive Größe handelt, bildet es eine gute Grundlage, um über den tatsächlichen Kaufpreis ins Gespräch zu kommen. Auch Makler nutzen die Wertermittlung deshalb als Fundament.

Ein weiterer Grund, um den Verkehrswert ermitteln zu lassen, ist eine Erbschaft. Für jede Erbschaft muss grundsätzlich Erbschaftssteuer bezahlt werden, allerdings gelten je nach Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen unterschiedliche Freibeträge. Grundlage für jede Berechnung stellt jedoch immer der Nachlasswert dar. Da dieser bei einer vererbten Immobilie nicht offensichtlich ist, muss er zunächst ermittelt werden - als objektive Größe wird auch hierfür der Verkehrswert der Immobilie herangezogen. Genauso verhält es sich mit der Schenkungssteuer, falls eine Immobilie im Rahmen einer Schenkung weitergegeben wird. Bei Schenkungen wird nur 90 Prozent des Verkehrswertes zur Berechnung der Steuer herangezogen, was die Steuerlast für Erben oder Beschenkte verringert. Bei vermieteten Immobilien besteht ein weiterer Steuervorteil, da 90 Prozent des ermittelten Verkehrswertes für die Steuerberechnung angesetzt werden und die verbleibenden 10 Prozent steuerfrei bleiben. Außerdem kann die Schenkungssteuer unter bestimmten Bedingungen über einen Zeitraum von 10 Jahren gestundet werden.

Bei einer Scheidung kann es ebenfalls notwendig sein, den Verkehrswert einer Immobilie exakt zu bestimmen, nämlich immer dann, wenn die ehemaligen Eheleute Eigentümer einer Immobilie sind und sich nicht untereinander einigen können, wie sie ihre gemeinsamen Besitztümer aufteilen. Es erfolgt dann eine genaue Aufstellung der einzelnen Objektwerte und eine faire Verteilung oder Barauszahlung. Doch auch bei einer gütlichen Trennung kann es sinnvoll sein, einen Gutachter damit zu beauftragen, den objektiven Wert des gemeinsamen Hauses zu ermitteln, um eine Grundlage für die weitere Vorgehensweise zu haben.

Auch für Bankinstitute spielt der Verkehrswert einer Immobilie eine wichtige Rolle, nämlich immer dann, wenn es um die Höhe einer Baufinanzierung geht. Man spricht dann auch vom Beleihungswert für eine Finanzierung. Er liegt bei etwa 70 bis 90 Prozent des Verkehrswertes einer Immobilie. Beträgt der Verkehrswert zum Beispiel 300.000 Euro und das Bankinstitut setzt einen Sicherheitsabschlag von 20 Prozent an, liegt der Beleihungswert bei 80 Prozent, also 240.000 Euro. Dies entspricht der möglichen Darlehenssumme, zu der diese Bank bereit ist.

Risiken bei einer fehlerhaften Verkehrswertermittlung

Wie wichtig der Verkehrswert ist, wird deutlich, wenn man einen Blick auf die Konsequenzen einer fehlerhaften Bewertung wirft. Es gibt dabei zwei mögliche Szenarien: Bei einer Überbewertung wird der Immobilienwert ungerechtfertigt zu hoch eingeschätzt, während eine Unterbewertung den Wert einer Immobilie zu niedrig einstuft.

Auch wenn Unter- und Überbewertungen in manchen Situationen günstig sein können, zeigen die Beispiele, dass eine korrekte Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie essenziell ist, um Benachteiligungen zu vermeiden. Die folgende Checkliste kann dabei unterstützen, Fehlbewertungen zu vermeiden:

Verkehrswert = Marktwert?

Der Verkehrswert taucht häufig gemeinsam mit einem weiteren Begriff auf, nämlich dem Marktwert. Schon in der Definition im Baugesetzbuch BauGB wird ersichtlich, dass es sich hierbei um Synonyme handelt. Weitere Hinweise darauf finden sich im Pfandbriefgesetz PfandBG. Dort wird in § 16 der Marktwert wie folgt definiert: "Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt."

Die Definition ist der des Verkehrswertes einer Immobilie sehr ähnlich, was die folgende Gegenüberstellung zeigt:

Es ist demnach offensichtlich, dass sich beide Begriffe stark ähneln - ein Unterschied besteht aber dennoch. Während es bei der Definition des Verkehrswertes heißt wird durch den Preis bestimmt, der ... zu erzielen wäre, spricht man beim Marktwert vom geschätzten Betrag ... zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber. Der Verkehrswert einer Immobilie fokussiert sich also ausschließlich auf die jeweils aktuellen Marktgegebenheiten, wohingegen der Marktwert auch den Verkäufer und den Käufer einbezieht; er stellt damit die Auswirkungen von Angebot und Nachfrage stärker in den Mittelpunkt.

Es gibt also viele Szenarien, in denen ein möglichst korrekter Verkehrswert einer Immobilie benötigt wird. Deshalb widmen wir uns als nächstes der Frage, wie dieser ermittelt werden kann. Grundsätzlich stehen drei verschiedene Verfahren zur Verfügung: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Die Rechtsgrundlage aller drei Verfahren befindet sich in der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV. Jedes hat seine Stärken sowie Schwächen und eignet sich für einen ganz bestimmten Immobilientyp; die Auswahl und Anwendung des geeigneten Verfahrens ist entscheidend, um genaue Ergebnisse zu erzielen. Deshalb ist es wichtig, jedes Verfahren zu kennen, um dasjenige auswählen zu können, das für die persönlichen Zwecke am günstigsten ist.

Immobilienbewertung mit dem Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie anhand vergleichbarer Immobilien ermittelt. Zunächst benötigt man also mehrere geeignete Vergleichsobjekte, damit dieses Verfahren verwertbare Ergebnisse liefert. Dafür sind unter anderem die Lage und die Größe der Objekte ausschlaggebend. Anschließend werden Zu- und Abschläge ermittelt, also Kriterien, in denen das zu bewertende Objekt besser oder schlechter abschneidet als die Vergleichsobjekte. Daraus kann man am Ende den Verkehrswert ermitteln. Vereinfacht ausgedrückt lautet die Formel hierfür Verkehrswert = Immobiliengröße in Quadratmeter x Vergleichspreis pro Quadratmeter.

Zur Veranschaulichung wird eine Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von 100 m² betrachtet, die mit einem passenden Vergleichsobjekt verglichen wird:

Das Vergleichsobjekt weist einen Quadratmeterpreis von 1.800 Euro auf. Damit ergibt sich ein Verkehrswert von 180.000 Euro. Für die eigentlich zu bewertende Wohnung leitet sich anhand der Zu- und Abschläge ein Quadratmeterpreis von 1.440 Euro ab, was einem Verkehrswert von 144.000 Euro entspricht. Schon an diesem Beispiel wird deutlich, dass für das Vergleichswertverfahren eine ausgesprochen gute Kenntnis der Marktgegebenheiten vorhanden sein muss, um verlässliche Werte zu erhalten. Außerdem funktioniert das Verfahren nur, wenn es passende Objekte als Datengrundlage für den Vergleich gibt.

Immobilienbewertung mit dem Sachwertverfahren

Immer dann, wenn keine passenden Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen, sollte stattdessen das Sachwertverfahren herangezogen werden. Mit diesem Verfahren wird der Wert der Immobilie anhand von sachlichen Kriterien festgelegt. Es eignet sich deshalb besonders gut für individuelle Gebäude, oder eben für solche, bei denen Vergleichsobjekte fehlen. Grundlage für diese Methode sind die Kosten, die ein Neubau dieses Gebäudes verursachen würde. Danach werden von der ermittelten Summe Abschläge abgezogen, die durch die bisherige Nutzung verursacht wurden.

Als stark vereinfachtes Beispiel betrachten wir ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1970. Würde dieses Haus neu gebaut werden, müssten dafür etwa 500.000 Euro bezahlt werden. Da das Haus allerdings bereits 55 Jahre bewohnt wird, werden für die Abnutzung etwa 200.000 Euro kalkuliert. Damit bleibt ein Sachwert von 300.000 Euro.

Immobilienbewertung mit dem Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird immer dann zur Wertermittlung einer Immobilie herangezogen, wenn es sich um Objekte handelt, die Erträge erzielen. Dazu gehören vor allem vermietete Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäuser, aber auch Geschäftsgebäude wie Büros, Einzelhandelsgeschäfte oder Unternehmen sowie Spezialimmobilien wie Krankenhäuser, Arztpraxen oder Hotels. Die Bewertung erfolgt nach einem festgelegten Schema, das sich aus der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV von 2021 ergibt.

Unter dem Rohertrag versteht man dabei die Summe der Einkünfte, beispielsweise die jährlichen Mieteinnahmen. Die Bewirtschaftungskosten umfassen Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis, das Monate berücksichtigt, in denen die Immobilie nicht vermietet ist. Der Liegenschaftszins drückt aus, wie rentabel die Investition in ein renditeorientiertes Objekt ist. Je geringer er ist, desto mehr Erträge lassen sich mit einer Immobilie erzielen. Er ist nicht nur für die Berechnung der Bodenwertverzinsung wichtig, sondern auch, um den sogenannten Vervielfältiger zu bestimmen, der darüber hinaus noch die Restnutzungsdauer des Gebäudes berücksichtigt. Der Bodenrichtwert hängt von der Immobilienlage ab und kann bei der zuständigen Gemeinde erfragt werden.

Darüber hinaus müssen individuelle Faktoren berücksichtigt werden, die zu Zu- oder Abschlägen bei der Immobilienbewertung führen.

Bei Unternehmen und Spezialimmobilien benötigt man andere Informationen, um den Immobilienwert zu ermitteln. Hier spielen Bilanzen der vergangenen Jahre und zukünftige Prognosen eine Rolle. Bei Krankenhäusern, Hotels oder anderen Einrichtungen, deren Erträge von vielen Faktoren abhängen, werden weitere Daten herangezogen, um ein Wertgutachten der Immobilie zu erstellen, beispielsweise die Anzahl der Betten, die durchschnittliche Belegung oder die Personalkosten.

Aufgrund der Komplexität des Ertragswertverfahrens ist in letzter Zeit zu beobachten, dass immer mehr Anbieter digitale Tools entwickeln, die den Wert der Immobilie ermitteln. Im Gegensatz zu Online-Rechnern, die eine Einschätzung lediglich auf der Basis der Eckdaten abgeben, sind diese Anwendungen dazu imstande, präzisere Wertgutachten von Immobilien zu erstellen. Deren Qualität hängt allerdings immer auch von der Zuverlässigkeit der Angaben ab.

Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren im direkten Vergleich

Es ist nicht immer einfach, das passende Verfahren für die Verkehrswertermittlung auf Anhieb zu erkennen. Werfen wir deshalb noch einen genaueren Blick auf die Stärken und Schwächen der verschiedenen Methoden.

Es gibt also drei verschiedene Verfahren, die geeignet sind, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Deren Komplexität deutet bereits an, dass sich viele Faktoren auf die Wertermittlung auswirken. In diesem Abschnitt werfen wir deshalb einen genaueren Blick darauf, was den Objektwert steigert und wodurch er gemindert wird. Ein entscheidender Faktor hierbei ist das Grundstück, dessen Wert maßgeblich zur Ermittlung des Verkehrswerts beiträgt, insbesondere bei Verkauf, Erbschaften oder Scheidungen.

Auswirkung der Lage auf die Verkehrswertermittlung

Die Umgebung einer Immobilie entscheidet maßgeblich darüber, wie hoch ihr Preis ausfällt. Grundstückswerte werden dabei durch die Datenbasis der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ermittelt, die als Grundlage für Verkehrswertgutachten dienen und Transparenz auf dem Immobilienmarkt schaffen. Dabei gibt es Aspekte, die den Verkehrswert eines Hauses erhöhen und solche, die sich negativ auf ihn auswirken.

Auswirkung des Zustands auf die Verkehrswertermittlung

Darüber hinaus spielt natürlich auch der Immobilienzustand eine wichtige Rolle, um den Sachwert einer Immobilie festzustellen. Der Grundstückswert ist ebenfalls entscheidend bei der Ermittlung des Verkehrswerts, da er insbesondere bei der Berücksichtigung von Abrisskosten oder der Bewertung des Marktwerts im Hinblick auf Lage und Nachfrage eine wesentliche Rolle spielt. Dazu gehört das Baujahr eines Hauses oder einer Wohnung. Bei diesem Aspekt ist ganz klar: Je geringer das Alter einer Immobilie ist, desto höher fällt ihr Wert aus, weil dann auch automatisch die Restnutzungsdauer höher eingeschätzt wird. Wie viele Jahre ein durchschnittliches Gebäude genutzt werden kann, ist der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV in Anlage 1 zu entnehmen. Je älter das Baujahr einer Immobilie ist, desto geringer ist seine Restnutzungsdauer.

Hinzu kommt der Sanierungsbedarf, der den Wert von Immobilien beeinflusst. Konkret stellt sich die Frage, ob regelmäßig Instandhaltungsarbeiten durchgeführt wurden oder ob sich das Gebäude immer noch im ursprünglichen Zustand befindet. Auch hier ist der Zusammenhang ganz einfach: Je geringer der Sanierungsstau, desto wertvoller das Gebäude. Zwar mag es in Einzelfällen Käufer geben, die speziell nach einem renovierungsbedürftigen Haus suchen, in der Regel lassen sich Immobilien in einem guten Zustand jedoch deutlich einfacher verkaufen.

Zudem ist in den letzten Jahren das Interesse an Immobilien gestiegen, bei denen Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz durchgeführt wurden. Das entspricht nicht nur dem Bestreben nach mehr Nachhaltigkeit und Umweltschutz, sondern bringt den potenziellen Käufern auch finanzielle Vorteile. Die Energiekosten sind in den letzten Jahren drastisch gestiegen - eine Immobilie, bei der die Energieeffizienz erhöht wurde, verliert weniger Wärmeenergie und verursacht dadurch weniger Kosten.

Auswirkung der Ausstattung auf die Verkehrswertermittlung

Nicht zuletzt werden individuelle Merkmale der zu bewertenden Immobilie genauer untersucht. Professionelle Gutachten sind entscheidend für die genaue Ermittlung des Immobilienwerts. Ein Aspekt ist dabei die Wohnfläche. Hier wird es schon schwieriger, pauschale Aussagen über die Auswirkung auf die Bewertung zu treffen. Klar ist: Je größer die Wohnfläche, desto größer das Haus, das bewertet wird. Schon alleine der materielle Wert der Baumaterialien des Gebäudes erhöht sich deshalb mit der Wohnfläche.

Gleichzeitig wird der Verkehrswert jedoch auf der Basis von Angebot und Nachfrage ermittelt. Häuser mit einer überdurchschnittlich großen Wohnfläche erhöhen deshalb nicht automatisch überdurchschnittlich ihren Wert, weil nur wenige Menschen auf der Suche nach einer so großen Immobilie sind. Darüber hinaus hängt die Wohnfläche auch mit der Umgebung der Immobilie zusammen. Familien mit Kindern bevorzugen zum Beispiel in der Regel Häuser in Stadtrandlage oder in ländlichen Gebieten. Hier ist die Nachfrage nach mehr Wohnfläche also größer als in der Innenstadt, wo sich eher jüngere, alleinstehende Menschen ansiedeln.

Ähnlich verhält es sich mit der Zimmeranzahl. Die Infrastruktur und die Immobilienlage geben in der Regel vor, wie viele Zimmer am gefragtesten sind. In Universitätsstädten erzielen kleine Einraumwohnungen beispielsweise deutlich höhere Preise als auf dem Land. Auch in unmittelbarer Umgebung zu Großkonzernen lassen sich kleine Apartments mit einem höheren Angebotspreis vermarkten, weil viele Menschen eine möglichst günstige Bleibe für Werktage suchen, während sie am Wochenende in die Heimat zurückkehren.

Sonderausstattungen beeinflussen den Verkauf einer Immobilie in besonderer Weise. Hier gibt es unzählige Aspekte, die sich auf die Bewertung auswirken. Von der Anzahl der Badezimmer bis zur Unterkellerung, vom Kamin bis zur Sauna, von Smart-Home-Technologien bis zur modernen Alarmanlage - alles, was die Immobilie von durchschnittlichen vergleichbaren Häusern oder Wohnungen unterscheidet, wirkt sich - in der Regel positiv - auf die Wertermittlung aus. In den letzten Jahren sind dabei vor allem Ausstattungsmerkmale gefragt, die den Komfort sowie die Sicherheit der Bewohner erhöhen oder die die Energieeffizienz steigern.

Wie wirkt sich eine Modernisierung auf den Verkauf aus?

Wie schon erwähnt ist die Modernisierung die effektivste Methode, die sich positiv auf die Wertermittlung von Immobilien auswirkt. Ob es sich hierfür lohnt, vor dem Verkauf bewusst Maßnahmen durchführen zu lassen, die die Energieeffizienzklasse erhöhen, untersuchte das Immobilienbewertungsportal PriceHubble in einer umfangreichen Studie. Rund 70.000 inserierte Immobilien wurden dabei mithilfe eines Algorithmus hinsichtlich einer potenziellen Wertsteigerung und potenzieller Modernisierungskosten untersucht. Man unterschied dabei Wohnanlagen in München und Hamburg, die jeweils einfache, mittlere oder gehobene Ansprüche erfüllen. Außerdem wurden verschiedene Modernisierungsmaßnahmen zugrunde gelegt: solche, die die Energieeffizienzklasse von G auf D, von F auf D und von E auf D verbessern.

Das Fazit: Über alle Wohnanlagen hinweg entstanden in Hamburg Sanierungskosten in Höhe von 3,4 Milliarden Euro, die zu einer Wertsteigerung in Höhe von 3,7 Milliarden Euro führte. In München fiel der Vorteil noch deutlicher aus: Für 1,3 Milliarden Euro Sanierungskosten profitierten die Wohnanlagen von 3,3 Milliarden Euro Wertsteigerung. Eine Aufschlüsselung nach Energieeffizienzklassen zeigt, dass bei Verbesserungen von E auf D die Wertsteigerung in München immer, in Hamburg manchmal die Sanierungskosten überstieg. Bei einer Verbesserung von Energieeffizienzklasse G auf D hingegen lagen die Sanierungskosten in beiden Städten immer über der Wertsteigerung (1).

Beispiele: Auswirkungen unterschiedlicher Voraussetzungen auf die Bewertung

Der Verkehrswert hängt von so vielen Faktoren ab, dass es unmöglich ist, pauschale Aussagen darüber zu treffen, was sich wie auf die Bewertung auswirkt. Anhand der folgenden Beispiele können Sie sich allerdings einen Eindruck davon verschaffen, wie komplex die Wertermittlung ist.

Die Immobilienlage zählt zu den größten Einflussfaktoren des Objektwertes. Bei den beeinflussbaren Kriterien ist der Gebäudezustand die bedeutendste Stellschraube, was sowohl Sanierungs- als auch Modernisierungsmaßnahmen umfasst.

Wer ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie und wie läuft das ab?

Die Komplexität der Verkehrswertermittlung zeigt, dass Internet-Rechner höchstens grobe Einschätzungen mit Abweichungen von bis zu 100.000 Euro liefern können.

Für präzise Ergebnisse sollte man auf eine professionelle Verkehrswertermittlung setzen, da die Qualifikation des Gutachters entscheidend ist.

Ein unabhängiger Gutachter garantiert Objektivität bei der Beurteilung, während Hauseigentümer oft zu einer emotionalen und überhöhten Bewertung neigen.

Ein Gutachter kann neutral die Wertigkeit ermitteln, ohne von emotionalen Bindungen beeinflusst zu werden.

Für eine angemessene Bewertung sind umfassende Marktkenntnisse erforderlich, die Laien in der Regel nicht besitzen.

Nur ein professionell erstelltes Gutachten wird auch rechtlich anerkannt, was bei offiziellen Anlässen oft unerlässlich ist.

Ablauf: Was macht ein Immobiliengutachter bei der Verkehrswertermittlung?

Die professionelle Wertermittlung durch einen Gutachter läuft in der Regel immer nach demselben Schema ab. Im ersten Schritt führt der Fachmann dabei eine Objektbesichtigung durch. Die Eigenschaften des Objektes spielen eine zentrale Rolle im Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren, da deren Analyse entscheidend für die Bestimmung des Immobilienwertes ist. Nur vor Ort gelingt es, einen umfassenden Eindruck vom Zustand des Verkaufsobjektes zu erhalten. Hierfür inspiziert der Gutachter die baulichen Anlagen des Grundstücks genauso wie durchgeführte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Er notiert sich Sonderausstattungsmerkmale, die sich auf die Wertberechnung auswirken, und beurteilt allgemein die Wertigkeit des Zustands und der Ausstattung. Jeder Aspekt, der den Verkehrswert beeinflusst, wird bei der Objektbesichtigung in Augenschein genommen, um ein belastbares Fundament für die Berechnung zu erhalten.

Im nächsten Schritt sammelt der Gutachter weitere relevante Daten über das Beurteilungsobjekt. Jetzt geht es vor allem um die Infrastruktur, aber auch Firmen und Institutionen in der Umgebung, die den Verkehrswert beeinflussen, werden analysiert. Diese Datensammlung ergänzt die Informationen, die der Fachmann bereits zusammengetragen hat.

Nun beginnt die eigentliche Arbeit: Der Immobiliengutachter muss entscheiden, welches Bewertungsverfahren in diesem Fall am besten geeignet ist. Manchmal ist diese Frage sehr schnell beantwortet - für vermietete Häuser kommt zum Beispiel nur das Ertragswertverfahren infrage, weil nur dieses zukünftige Erträge berücksichtigen kann. Oftmals eignen sich jedoch zwei oder sogar alle drei Bewertungsverfahren zur Verkehrswertberechnung. Dann muss der Fachmann abwägen, welche Kalkulation er zugrunde legt oder ob er mehrere Verkehrswertermittlungen durchführt und davon den Durchschnittswert bildet.

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   Objektbesichtigung durchführen: Der Gutachter inspiziert die Immobilie vor Ort, um einen umfassenden Eindruck vom Zustand zu erhalten.

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   Relevante Daten sammeln: Erfassung aller wichtigen Informationen zur Infrastruktur und zum Umfeld der Immobilie.

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   Geeignetes Bewertungsverfahren auswählen: Je nach Immobilientyp und verfügbaren Daten entscheidet der Gutachter, welches Verfahren am besten geeignet ist.

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   Wertermittlung durchführen: Anwendung des gewählten Verfahrens (Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren).

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   Bewertungsergebnis prüfen: Kontrolle der Ergebnisse und gegebenenfalls Durchführung mehrerer Verfahren zum Vergleich.

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   Gutachten erstellen: Dokumentation aller relevanten Faktoren und des ermittelten Verkehrswerts in einem detaillierten Bericht.

Wie finde ich einen qualifizierten Immobiliengutachter?

Eine fundierte Wertermittlung hängt also maßgeblich von der Kompetenz des Gutachters ab. Die Qualifikation des Verkehrswertgutachters spielt hierbei eine entscheidende Rolle, da unterschiedliche Gutachter zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen können. Diese unterscheiden sich allerdings hinsichtlich ihrer Kenntnisse und der Qualität ihrer Ergebnisse. Wenn Sie auf der Suche nach einem qualifizierten Immobiliengutachter sind, sollten Sie deshalb auf einige Punkte achten.

Immobiliengutachter bezeichnet man auch als Sachverständige für Immobilien. Genau hier liegt das Problem, denn die Bezeichnung Sachverständiger ist in Deutschland nicht geschützt - theoretisch kann sich jeder, der sich dazu berufen fühlt, sachverständig nennen. Achten Sie deshalb darauf, dass Sie ausschließlich mit einem zertifizierten Gutachter zusammenarbeiten. Man unterscheidet vier Gruppen von Immobiliengutachtern mit unterschiedlichen Qualifikationsstufen:

Neben der Zertifizierung sollten Sie bei der Wahl des Immobiliengutachters auf Erfahrung achten. Wer noch relativ neu am Markt ist, kennt sich mit verschiedenen Gegebenheiten voraussichtlich noch nicht so gut aus wie ein Sachverständiger, der bereits seit vielen Jahren Gutachten erstellt.

Eine gute Möglichkeit, um sich schon vorab ein Bild von den Fähigkeiten eines Experten zu machen, sind Kundenbewertungen. Diese spiegeln in der Regel die Qualität der Arbeit wider.

Allgemein ist der Internetauftritt eines Immobiliengutachters - wie bei jeder anderen Fachkraft heutzutage auch - sehr aufschlussreich hinsichtlich Professionalität und Seriosität des Anbieters.

Nicht zuletzt sollten Sie bei der Erstellung eines Gutachtens auf regionale Expertise setzen. Wie die bisherigen Ausführungen gezeigt haben, hängt die Wertermittlung maßgeblich von der Immobilienlage ab. Ein Gutachter, der überregional arbeitet, kennt die individuellen Gegebenheiten des regionalen Marktes mit Sicherheit nicht so gut wie jemand, der sich ausschließlich auf Immobilien aus der Umgebung spezialisiert hat.

Welche Kosten fallen für ein Verkehrswertgutachten an?

Immobiliengutachter investieren viel Zeit in ein sorgfältiges Wertgutachten. Dabei entstehen einige Kosten. Wie hoch diese genau ausfallen, hängt allerdings von vielen verschiedenen Faktoren ab. Einer davon ist der Umfang der gewünschten Wertermittlung. Man unterscheidet dabei zwischen Kurzgutachten und gerichtsfesten Vollgutachten. Ein Kurzgutachten umfasst typischerweise zwei bis drei Seiten und ist daher effizienter und kostengünstiger als ein Vollgutachten. Bei einer Gerichtsverhandlung haben ausschließlich Vollgutachten Bestand; aufgrund des höheren Aufwands bei der Erstellung verursachen solche Verkehrswertgutachten allerdings auch höhere Kosten.

Ein weiterer Faktor, der sich auf die Kosten eines Verkehrswertgutachtens auswirkt, ist der Gutachter selbst. Je nach Qualifikation fällt das veranschlagte Honorar unterschiedlich hoch aus; eine einheitliche Vorgabe für die Kosten bei der Gutachtenerstellung gibt es nämlich seit 2009 nicht mehr. Stattdessen obliegt es nun den Fachleuten selbst, ein angemessenes Honorar zu veranschlagen.

Nicht zuletzt spielt der Aufwand für die Gutachtenerstellung eine wichtige Rolle. Auch die Region, in der das zu bewertende Gebäude steht, wirkt sich auf die Höhe der Kosten aus. Als ungefährer Richtwert sollten Sie mit einem Gutachterhonorar in Höhe von 70 bis etwa 200 Euro rechnen, zu dem die Gebühr für das Wertgutachten selbst kommt. Diese liegt bei rund 40 bis 65 Euro pro Seite. Ein Kurzgutachten hingegen bekommen Sie bereits für ungefähr 500 Euro.

Kann ich den Verkehrswert auch selbst ermitteln?

Aufgrund der Kosten, die ein Verkehrswertgutachten verursacht, ist es nachvollziehbar, dass sich viele Immobilienbesitzer fragen, ob sie die Wertermittlung nicht auch selbst durchführen können. Hinzu kommt, dass viele Internetseiten mit Online-Tools werben, die in wenigen Minuten ein Ergebnis berechnen. Diese Rechner haben allerdings alle eines gemein: Sie fragen lediglich grundsätzliche Spezifika der jeweiligen Immobilie ab wie Wohnfläche, Baujahr oder die Größe des Grundstücks. Gerade Sonderausstattungsmerkmale werden bei den meisten Rechnern hingegen gar nicht berücksichtigt.

Sobald alle Eingaben gemacht wurden, vergleicht ein Algorithmus die Daten mit Informationen aus einer internen Datenbank. Mithilfe von Vergleichswerten wird dann ein Ergebnis ermittelt, das Sie in der Regel per E-Mail zugesandt bekommen. Problematisch daran ist, dass Sie keine Möglichkeit haben, die Aussagekraft dieses Ergebnisses einzuschätzen, weil Sie nicht wissen, wie viele Vergleichsobjekte der Algorithmus heranzieht und nach welchen Kriterien er die Wertermittlung durchführt. Das Ergebnis selbst enthält häufig eine große Spannweite von bis zu 100.000 Euro. Deshalb eignen sich solche Tools höchstens dafür, einen groben Richtwert zu erhalten.

Da die Wertermittlung immer mit einem der drei vorgestellten Bewertungsverfahren durchgeführt wird, überlegen manche Immobilienbesitzer auch, ob sie die entsprechenden Informationen nicht auch in Eigenrecherche ermitteln können. Es ist allerdings nicht davon auszugehen, dass ein Laie über dieselben fundierten Kenntnisse verfügt wie ein zertifizierter Immobiliengutachter. Auch die Selbsteinschätzung ist in der Regel subjektiv beeinträchtigt und entspricht deshalb nicht den Anforderungen an eine objektive Wertermittlung.

Eine vielversprechende Alternative sind digitale Innovationen, die über simple Online-Rechner hinausgehen. Neben Software-Lösungen entwickeln viele Anbieter auch zunehmend Online-Bewertungsplattformen, die zuverlässige Ergebnisse liefern. Das Fundament dieser Tools sind umfangreiche Datenbanken, die unzählige Vergleichsobjekte und deren spezifische Merkmale detailliert speichern. Mithilfe von Algorithmen können so nicht nur Wertgutachten für Immobilien erstellt, sondern auch individuelle Zu- und Abschläge präzise berücksichtigt werden.

Insgesamt ist es also möglich, einen ungefähren Richtwert bezüglich des Immobilienwertes zu ermitteln; für ein belastbares Verkehrswertgutachten braucht es allerdings die Expertise einer Fachkraft oder eines entsprechend professionellen Tools.

Zuletzt bleibt womöglich die Frage, ob ein Verkehrswertgutachten überhaupt zwingend notwendig ist oder ob es bei Immobilientransaktionen eher eine untergeordnete Rolle spielt. Betrachten wir hierfür verschiedene Konstellationen. Der Verkehrswert dient als wichtige Grundlage für die Bestimmung von Verkaufspreisen, insbesondere in Bezug auf steuerliche Bewertungen und Kreditvergaben.

Der Verkehrswert beim Hausverkauf

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, stellt eine Verkehrswertberechnung das Fundament für faire Preisverhandlungen dar. Es ermöglicht Ihnen, den Verkaufspreis realistisch anzusetzen und unterstützt Sie so bei der Interessentengewinnung. Der Verkehrswert kann theoretisch am Markt durch den Vergleich mit Preisen ähnlicher Immobilien erzielt werden. Orientieren Sie sich an einem zu niedrigen Gebäudewert, machen Sie unnötige Verluste; unangemessen hohe Preisvorstellungen hingegen machen das Verkaufsobjekt für potenzielle Interessenten uninteressant. Sowohl beim Hausverkauf als auch beim Verkauf eines Grundstücks sollten Sie sich daher ausschließlich auf belastbare Daten verlassen. Übrigens: Auch Makler überlassen bei ihrer Arbeit nichts dem Zufall und nehmen eine ausführliche und fachkundige Analyse des Marktes vor, bevor sie einen Verkaufspreis ansetzen.

Der Verkehrswert im Zusammenhang mit der Erbschaftssteuer

Wie schon erwähnt muss der Gebäudewert ermittelt werden, sobald eine Immobilie zum Nachlass gehört, um die korrekte Höhe der Erbschaftssteuer zu bestimmen. Das Finanzamt nimmt dafür eigene Bewertungen vor, allerdings findet dabei keine Immobilienbesichtigung statt. Die Bewertungsgrundlage ist deshalb ausschließlich theoretisch. Entsprechende Wertgutachten fallen dadurch oftmals deutlich zu hoch aus, weil sie den Zustand nicht angemessen erfassen können. Die Konsequenz sind ungerechtfertigt hohe Steuerforderungen. Mit einem unabhängigen Verkehrswertgutachten von einem anerkannten Sachverständigen lässt sich dies vermeiden. Erben können so den tatsächlichen Objektwert nachweisen und ihre Steuerlast reduzieren. Im Falle einer Immobilienerbschaft sollten Sie deshalb in ein Verkehrswertgutachten investieren, wenn Ihnen eine faire Aufteilung des Nachlasses wichtig ist.

Das Wertgutachten als Möglichkeit, Konflikte in Erbgemeinschaften zu vermeiden

Wenn Immobilien Bestandteil des Nachlasses sind, kommt es unter mehreren Erben immer wieder zu Streitigkeiten. Eine gerechte Aufteilung setzt voraus, dass der Nachlasswert genau bekannt ist - während dies bei Geldwerten kein Problem ist, ist die Wertermittlung bei Gebäuden und Grundstücken schon schwieriger, schließlich verfügen die meisten Menschen nicht über die notwendige Marktkenntnis. Um zu verhindern, dass sich eine Erbgemeinschaft wegen der Wertaufteilung verwirft, kann ein professionelles Immobilienwertgutachten beauftragt werden.

Sofern es von einem Sachverständigen angefertigt wird, bildet es eine neutrale Bewertungsgrundlage, die die Aufteilung des Nachlasses vereinfacht. Wie hilfreich ein solches Wertgutachten sein kann, zeigt das folgende Fallbeispiel. Drei Geschwister wurden dabei von ihrem Vater beerbt. Der Nachlass umfasste neben Geldanlagen auch das Elternhaus - ein freistehendes Einfamilienhaus, das bis zuletzt vom betagten Vater alleine bewohnt wurde. Der älteste Sohn sollte die Immobilie erhalten, während unter den beiden jüngeren Geschwistern die Aktien mit einem Geldwert von rund 500.000 Euro aufgeteilt werden sollten. Das Finanzamt schätzte den Immobilienwert auf ungefähr 300.000 Euro - dementsprechend würde der Sohn rund 50.000 Euro mehr erhalten als seine beiden Geschwister.

Es entbrannte ein heftiger Streit. Der Sohn hatte das Haus bereits inspiziert und wusste daher, dass seit ungefähr 20 Jahren keine Instandhaltungsarbeiten mehr durchgeführt worden waren. Der Zustand konnte nur als renovierungsbedürftig eingestuft werden - er bezweifelte, dass das Haus tatsächlich einen Gegenwert von 300.000 Euro haben sollte. Ein befreundeter Makler riet den Geschwistern schließlich, eine exakte Wertermittlung zu beauftragen. Das Ergebnis überraschte alle Beteiligten: Ein geprüfter Sachverständiger kam zu dem Schluss, dass der Gebäudewert wegen des hohen Sanierungsbedarfes nur rund 220.000 Euro bezifferte - damit mussten die jüngeren Geschwister dem Sohn nun sogar Aktien abtreten, damit der Nachlass gerecht aufgeteilt werden konnte.

Einfluss der Finanzierung auf den Verkehrswert

Die Finanzierung einer Immobilie kann einen erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert haben. Wenn ein Käufer eine Immobilie finanziert, muss er in der Regel einen Teil des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen und den Rest durch ein Darlehen finanzieren. Die Höhe des Darlehens und die Zinsen, die darauf gezahlt werden müssen, können den Verkehrswert der Immobilie beeinflussen. Ein höherer Darlehensbetrag und höhere Zinsen können den Verkehrswert einer Immobilie senken, da der Käufer mehr Geld für die Finanzierung aufwenden muss. Andererseits kann eine günstige Finanzierung, wie z.B. ein niedriger Zinssatz, den Verkehrswert einer Immobilie erhöhen, da der Käufer weniger Geld für die Finanzierung aufwenden muss.

Rechtliche Rahmenbedingungen der Verkehrswertermittlung

Die Verkehrswertermittlung einer Immobilie unterliegt bestimmten rechtlichen Rahmenbedingungen. Das Baugesetzbuch (BauGB) und die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regeln die Verkehrswertermittlung und legen fest, wie der Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln ist. Die ImmoWertV legt fest, dass der Verkehrswert einer Immobilie durch ein anerkanntes Verfahren, wie z.B. das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren, ermittelt werden muss. Das Finanzamt kann auch eine Verkehrswertermittlung verlangen, um den Wert einer Immobilie für steuerliche Zwecke zu ermitteln.

Ein Beispiel für die Anwendung dieser rechtlichen Rahmenbedingungen ist die Ermittlung des Verkehrswertes im Rahmen einer Erbschaft. Das Finanzamt benötigt den Verkehrswert der geerbten Immobilie, um die Erbschaftssteuer zu berechnen. Hierbei wird oft ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen herangezogen, um den genauen Wert der Immobilie zu bestimmen. Die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben stellt sicher, dass die Bewertung objektiv und nachvollziehbar ist.

Die Rolle des Maklers bei der Verkehrswertermittlung

Ein Makler kann bei der Verkehrswertermittlung einer Immobilie eine wichtige Rolle spielen. Ein Makler kann den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln, indem er den Markt analysiert und vergleichbare Immobilien in der Umgebung auswertet. Ein Makler kann auch den Verkehrswert einer Immobilie beeinflussen, indem er den Verkaufspreis der Immobilie festlegt und den Käufer über den Wert der Immobilie informiert. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass ein Makler nicht immer unabhängig ist und dass seine Interessen nicht immer mit denen des Verkäufers oder Käufers übereinstimmen. Es ist daher ratsam, einen unabhängigen Gutachter zu beauftragen, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln.

Ein Beispiel verdeutlicht die Rolle des Maklers: Ein Verkäufer möchte sein Haus verkaufen und beauftragt einen Makler, den Verkehrswert zu ermitteln. Der Makler analysiert den Markt und vergleicht ähnliche Immobilien in der Umgebung. Aufgrund seiner Marktkenntnisse legt der Makler einen Verkaufspreis fest, der den aktuellen Marktbedingungen entspricht. Der Käufer kann sich auf die Expertise des Maklers verlassen, sollte jedoch im Hinterkopf behalten, dass der Makler auch ein Interesse daran hat, die Immobilie zu einem möglichst hohen Preis zu verkaufen. Ein unabhängiges Gutachten kann hier zusätzliche Sicherheit bieten und eine objektive Grundlage für die Preisverhandlungen schaffen.