Was ist ein Verkehrswertgutachten? Die wichtigsten Fakten

Bei der Grunderwerbssteuer ermittelt das Finanzamt diese Kennzahl.

Außerdem spielt diese Größe auch im Rahmen von Erbschaften eine Rolle.

Ein Sachverständiger ermittelt dabei den Immobilienwert zu einem bestimmten Stichtag zum Zwecke der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens.

Dieses Gutachten stellt den Immobilienwert im Sinne des § 194 BauGB (Baugesetzbuch) zu einem bestimmten Stichtag fest.

Die Ermittlung dieses Maßstabs im Zuge einer solchen Immobilienbewertung kann auf unterschiedliche Weise erfolgen.

Erfahren Sie im folgenden Artikel mehr über die Berechnung des Verkehrswerts sowie dessen Bedeutung und erhalten Sie einige nützliche Praxistipps und Hinweise zu den zugrundeliegenden Richtlinien bezüglich der Erstellung von Verkehrswertgutachten.

Ein Verkehrswertgutachten ist ein wichtiges Dokument, das den Verkehrswert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag feststellt.

Es handelt sich um eine umfangreiche Form der Immobilienbewertung, die von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt wird.

Der Verkehrswert ist in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) beschrieben und bezieht sich auf den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen wäre.

Ein Verkehrswertgutachten ist häufig bei Streitigkeiten vor Gericht, im Umgang mit Behörden und Versicherungen sowie bei der Dokumentation aller nötigen Unterlagen zu einer Immobilie erforderlich.

Unterlagen und Informationen

Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens sind umfangreiche Unterlagen und Informationen erforderlich. Dazu gehören unter anderem der Grundbuchauszug, die Baugenehmigung, der Energieausweis, die Grundrisse und die Baupläne der Immobilie.

Darüber hinaus sind Informationen über die Lage, die Größe und die Ausstattung der Immobilie sowie über eventuelle Mängel oder Schäden erforderlich.

Der Gutachter muss auch die rechtlichen Gegebenheiten und die tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie berücksichtigen, um den Verkehrswert korrekt zu ermitteln.

Die Unterlagen und Informationen dienen als Basis für die Wertermittlung und sind daher von entscheidender Bedeutung für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens.

Inhalt des Gutachtens

Ein Verkehrswertgutachten enthält eine umfangreiche Beschreibung der Immobilie, einschließlich ihrer Lage, Größe, Ausstattung und eventueller Mängel oder Schäden. Der Gutachter ermittelt den Verkehrswert anhand der gesammelten Unterlagen und Informationen und legt ihn im Gutachten fest. Das Gutachten enthält auch eine Beschreibung der Methoden und Verfahren, die zur Ermittlung des Verkehrswerts verwendet wurden. Der Verkehrswert wird in Euro angegeben und bezieht sich auf den Stichtag, zu dem das Gutachten erstellt wurde. Ein Verkehrswertgutachten kann auch Empfehlungen für die zukünftige Nutzung oder den Verkauf der Immobilie enthalten.

Die Bedeutung für die Immobilienwirtschaft

Ein Verkehrswertgutachten hat eine große Bedeutung für die Immobilienwirtschaft, da es eine objektive und unabhängige Bewertung der Immobilie liefert. Der Verkehrswert dient als Grundlage für die Preisbildung bei Immobilienverkäufen und -käufen und hilft dabei, faire und marktgerechte Preise zu erzielen. Darüber hinaus kann ein Verkehrswertgutachten bei Streitigkeiten vor Gericht oder im Umgang mit Behörden und Versicherungen verwendet werden, um den Wert der Immobilie nachzuweisen. Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens erfordert spezielle Kenntnisse und Erfahrungen, daher sollten nur qualifizierte Sachverständige mit der Erstellung beauftragt werden. Durch die Nutzung von Verkehrswertgutachten kann die Transparenz und Sicherheit auf dem Immobilienmarkt erhöht werden.

In einem Verkehrswertgutachten bildet der Verkehrswert einer Immobilie den Mittelpunkt der Untersuchungen. Der Verkehrswert ist der Betrag, den der Verkäufer für eine Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt erwarten kann.

Der § 194 des BauGB (Baugesetzbuch) beschreibt diesen Wert wie folgt: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Das bedeutet, dass zu einem aktuellen Zeitpunkt gemäß der Verkehrswertermittlung eine Immobilie einen bestimmten Wert auf dem Immobilienmarkt aufweist.

Das Verkehrswertgutachten nimmt dabei Bezug auf rechtliche und sachliche Eigenschaften. Die persönlichen Verhältnisse des Eigentümers lässt es jedoch außer Acht.

In der Regel nimmt eine solche Immobilienbewertung auf folgende Umstände Rücksicht:

Welche Faktoren sind bedeutend?

Für den Verkehrswert einer Immobilie ist nicht nur deren Größe maßgeblich. Ferner spielen auch der Zustand der Liegenschaft und die Eigenschaften der sonstigen Beschaffenheit eine Rolle. Ein top-saniertes Wohnhaus ist sicherlich wertvoller als ein sanierungsbedürftiges Objekt. Auch die Ausstattung der Immobilie ist von Bedeutung. Nicht zuletzt beeinflusst die Nutzungsart den Wert. Bauwerke können je nach ihrer Architektur als Wohnhäuser oder als Lagerhallen und gewerbliche Objekte verwendet werden.

Ist eine Immobilie bereits mit einer Grunddienstbarkeit behaftet oder existieren bestehende Mietverträge, haben auch diese Umstände Einfluss auf den Immobilienwert und die Immobilienbewertung. Beim Verkehrswertgutachten wirken sich jedoch aktuelle Marktpreisschwankungen nicht aus, wie dies bei der Ermittlung des Marktwerts der Fall ist. Bei einer herkömmlichen Marktwertermittlung ist auch der Standort der Immobilie ein wichtiger Faktor. Immobilien in wenig erschlossenen ländlichen Gegenden sind meistens günstiger als jene, die sich in gut erschlossenen und verkehrsgünstig gelegenen Regionen befinden. Immobilienmakler legen in der Praxis den marktrelevanten Immobilienpreis fest, der für den Verkauf der Liegenschaft als Basis angesetzt wird. Sie berücksichtigen dabei auch Marktschwankungen und gehen auf das aktuelle Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ein. Aktuelle Marktwerte sind entscheidend, um Immobilien präzise zu bewerten, insbesondere durch Methoden wie das Vergleichswertverfahren.

Wie wird der Verkehrswert im Gutachten ermittelt?

Bei der Wertermittlung setzten Sachverständige drei unterschiedliche Bewertungsverfahren ein. Diese sind laut Immobilienwerteverordnung ImmoWertV zulässig. Welche Berechnungsmethode Verwendung findet, hängt von der Art der Immobilie ab sowie von deren Nutzung. Zu diesen normierten Verfahren gehören:

Beim Vergleichswertverfahren dient die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses in der Region als essentielle Grundlage für die Wertermittlung.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren vergleicht eine Immobilie mit ähnlichen Liegenschaften, die kurz vor dem Wertermittlungsstichtag veräußert wurden. Diese Methode der Immobilienbewertung eignet sich in erster Linie für Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser sowie für unbebaute Grundstücke, die sich in einer bestimmten Region befinden. Der Gegenstand dieser Bewertung ist oft Teil von Verkehrswertgutachten, die im gerichtlichen Prozess benötigt werden. Das Verfahren gilt als Näherungsverfahren zum tatsächlichen Immobilienmarktwert. Allerdings ist es nicht immer möglich, einen direkten Vergleich mit anderen Objekten durchzuführen, da in einem bestimmten Gebiet nur selten Immobilien in zeitlich kurzen Abständen verkauft werden. Der § 25 der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsgesetz) beschreibt die dafür geltenden Regelungen. Manchmal werden die Vergleichswerte auch indirekt ermittelt. Dafür werden Verkehrswertdokumentationen aus der Vergangenheit miteinander verglichen und nach gewissen Kriterien wie Wohnfläche oder Baujahr gegenüber gestellt. Die daraus gewonnenen Durchschnittswerte gelten dann als Vergleichswerte.

Entscheidend für die Anwendung dieser Methode ist, dass genügend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen. Ausschlaggebend für die Bewertung sind dabei:

Bei Grundstücken spielen zudem der Erschließungsgrad, die Bodenbeschaffenheit, die Mikrolage (Sonnenseite, Schattenseite, Lärmumfeld, etc.) sowie Nutzungsbeschränkungen und baurechtliche Einschränkungen eine Rolle.

Ertragswertverfahren

Bei Wohnungen, die als Mietwohnungen dienen oder bei gewerblichen Objekten kommt in der Praxis meistens das Ertragswertverfahren zur Anwendung.

Der Bodenwert bezeichnet den Gegenwert des unbebauten Grundstücks.

Die Bodenrichtwerte sind aus Karten ersichtlich, die Sie auf Online-Portalen der Bundesländer finden. Sie werden von Ausschüssen aufgrund von Grundstücksverkäufen der Vergangenheit ermittelt.

Danach errechnen Sie den Grundstücksreinertrag sowie den Gebäudereinertrag. Der Grundstücksreinertrag ist der Jahresrohertrag aufgrund von Pachteinnahmen oder Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

Zu den Bewirtschaftungskosten zählen die Verwaltungs- und Betriebskosten, die Instandhaltungskosten sowie die Mietausfallwagnis. Die Bewirtschaftungskosten werden oft vereinfacht mithilfe eines Prozentsatzes für die Nettomieteinnahmen errechnet. Hierbei multiplizieren Sie den Jahresrohertrag mit einem Faktor, der meistens zwischen 0,2 und 0,25 liegt.

Vereinfachtes und gespaltenes Verfahren

Fachleute unterscheiden bei dieser Form der Immobilienbewertung zwischen dem vereinfachten und dem gespaltenen Verfahren. Die erste Variante berücksichtigt bei der Wertermittlung den Bauwert ohne Bodenrichtwert. Die Abnutzung wird jedoch nicht einkalkuliert.

Der Grundstücksreinertrag beinhaltet sowohl den Gebäudeertrag als auch die Wertsteigerung des Grundstücks, auf dem sich die Objekte befinden. Deshalb ermittelt man den Gebäudereinertrag und den Grundstücksreinertrag in der Praxis meistens getrennt.

In einem weiteren Schritt ermitteln Sie daher den Gebäudereinertrag. Der Gebäudereinertrag ist der Grundstücksreinertrag abzüglich der Bodenwertverzinsung. Zur Berechnung der Bodenwertverzinsung zieht man die Liegenschaftsverzinsung heran, der vom Standort, der Gebäudeart und der Restnutzungsdauer abhängig ist.

Der Liegenschaftszins wird ebenfalls von den regionalen Behörden veröffentlicht, ist jedoch umstritten, da nicht überall Daten vorliegen.

Der Gebäudeertragswert ist die Summe aller Einnahmen aus der Immobilie wie Mieterträge oder Pachterträge.

Die gesetzlichen Grundlagen für diese Berechnungsmethode finden Sie in den §§ 17 bis 20 der ImmoWertV sowie in den §§ 184 bis 188 des Bewertungsgesetzes.

Berechnung des Ertragswerts

Der Ertragswert ergibt sich aus dem jährlichen Nettorohertrag (Miete, Pacht) multipliziert mit dem sogenannten Vervielfältiger. Das ist eine Kennzahl die angibt, ab welchen Mieterträgen sich eine Immobilie amortisiert.

Vereinfacht ermitteln Sie den Vervielfältiger mit folgender Formel:

Bei der gespaltenen Berechnung werden Grundstück und Bauwerke getrennt bewertet.

Im Gegensatz zur ersten Variante der Wertermittlung berücksichtigt man hier auch die Abnutzung, die allerdings nur für Bauwerke gilt.

In diesem Fall gibt es für die Berechnung des Vervielfältigers eigene Formeln, die etwas komplexer sind.

Der Ertragswert ergibt sich letztendlich aus:

Der Grundstücksreinertrag und der Gebäudereinertrag werden in getrennten Berechnungen dargestellt.

Der Gebäudereinertrag wird mit dem Vervielfältiger multipliziert.

Da diese Berechnung sehr komplex ist, sollten Sie die Wertermittlung von einem staatlich geprüften Verkehrswertermittler durchführen lassen.

Sachwertverfahren

Wenn Sie eine Immobilie zur Eigennutzung erwerben wollen, ist das Sachwertverfahren vorteilhaft. Hierbei stehen die Herstellungskosten der Immobilien im Mittelpunkt. Außerdem wird es oft für die Bewertung von öffentlichen Gebäuden eingesetzt. Sie kann jedoch auch als Ergänzung zu den anderen Berechnungen verwendet werden.

Der Sachwert wird zudem an den Baupreisindex und die aktuelle Marktlage angepasst. Gesetzlich ist das Verfahren in der Immobilienwertermittlungsverordnung in den §§ 35 - 39 ImmoWertV geregelt, ergänzt um die Sachwertrichtlinie.

Auch beim Sachwertverfahren ermitteln Sie zuerst den Bodenwert. Hierfür gilt die gleiche Vorgehensweise wie beim Ertragswertverfahren. Danach werden die Herstellungskosten angesetzt.

Als Immobiliengutachter werden Sie die Abnutzung der Bausubstanz einkalkulieren. Diese ziehen Sie von den Herstellungskosten ab und erhalten somit den vorläufigen Sachwert der Immobilie.

Für die Darstellung des endgültigen Sachwerts werden noch Marktanpassungsfaktoren berücksichtigt. Bei dieser Berechnungsmethode berücksichtigt man jedoch keine Mieterträge und sie eignet sich nicht für Eigentumswohnungen.

Welche Rolle spielt der Wertermittlungsstichtag?

Der Wertermittlungsstichtag ist jener Tag, für den die Wertermittlung gültig ist. Zu diesem Datum wird das Verkehrswertgutachten erstellt und dokumentiert. Es gelten dann jene Marktbedingungen, welche an diesem Datum vorliegen.

Im Unterschied dazu gibt es den Qualitätsstichtag. Auf diesen Tag bezieht sich der Zustand einer Immobilie. Meistens ist das auch der Tag, an dem die Wertermittlung durchgeführt wird. Es gibt jedoch auch Fälle, in denen der Wertermittlungsstichtag und der Qualitätsstichtag voneinander abweichen. Das ist möglich, wenn der Gebäudezustand aus rechtlichen Gründen zu einem anderen Zeitpunkt maßgeblich ist. Geregelt sind diese Umstände im § 4 der ImmoWertV.

Rechenbeispiel: Ermittlung des Verkehrswertes für eine Eigentumswohnung mithilfe des Vergleichswertverfahrens

Eine solche Dokumentation wird hauptsächlich in strittigen Situationen bei Gerichten oder Behörden benötigt. Zu den häufigsten Fällen gehören dabei:

Auch Personen mit bestimmten Rechten an einem Grundstück, wie Nießbrauch oder Pacht, können ein Verkehrswertgutachten beantragen.

Für Betriebe werden Verkehrswertgutachten für die Feststellung des Betriebsvermögens erstellt.

Im Falle von gerichtlichen Auseinandersetzungen sind Verkehrswertgutachten wichtige Dokumente. Sie werden jeweils nach den strengen gesetzlichen Regelungen der ImmoWertV erstellt.

Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten?

Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens ist natürlich immer mit den entsprechenden Kosten verbunden. Die Gebühren für die Gutachtenerstellung bewegen sich bei 0,5 % bis 1,5 % des Immobilienwerts, was etwa bei großen und teuren Immobilien sehr ins Geld gehen kann. Ein Kurzgutachten ist dagegen etwas kostengünstiger. Hier verrechnen Immobiliengutachter in der Regel Pauschalgebühren, die nur wenige hundert Euro betragen. Ein Verkehrswertgutachten im Sinne eines Vollgutachtens empfiehlt sich jedenfalls bei Rechtsstreitigkeiten, die vor Gericht ausgetragen werden. Bei einem privaten Verkauf Ihrer Immobilie reicht oft eine Kurzanalyse aus. Hier erhalten Sie dann einen ungefähren Richtwert für den Verkaufspreis, den Sie für Zwecke der Verkaufsverhandlungen nutzen können.

So beantragen Sie ein Verkehrswertgutachten bei den Gutachterausschüssen

Als Immobilieneigentümer oder Grundstückseigentümer können Sie ein Verkehrswertgutachten bei der jeweiligen Geschäftsstelle vom Gutachterausschuss in Ihrem Bundesland beantragen. Das ist heute bei manchen Behörden auch online möglich.

Sie können auch dann ein Verkehrswertgutachten beantragen, wenn Sie eine dem Eigentümer gleichstehende Person sind, bestimmte Rechte an der Immobilie innehaben oder eine pflichtteilsberechtigte Person sind (§ 193 Abs. 1 BauGB).

Als Erbbauberechtigter sind Sie zum Beispiel eine dem Eigentümer gleichstehende Person.

Wenn Sie Wohnrechte haben oder Teil einer Erbengemeinschaft sind, dürfen Sie ebenfalls einen Antrag stellen.

Die Antragstellung kann in folgende Schritte zergliedert werden:

1. 1

   Prüfung der Antragsberechtigung

2. 2

   Kontaktaufnahme durch die Geschäftsstelle für die Einreichung der notwendigen Unterlagen

3. 3

   Entscheidung über die Zusammensetzung des Ausschusses

4. 4

   Beratung und Beschluss durch den Ausschuss

5. 5

   Ausfertigung des Gutachtens und Auflistung aller Gebühren und Kosten

Die Bearbeitungszeit beträgt in den meisten Fällen ein bis drei Monate.

Die Art des Gutachtenauftrags entscheidet über die dafür notwendigen Unterlagen, die Sie hierfür einreichen müssen. Zu den wichtigsten Unterlagen, die beizulegen sind, zählen:

Für die zu entrichtenden Gebühren haben die in den einzelnen Bundesländern geltenden Kostenregelungen Gültigkeit.

Als Berechnungsbasis gilt immer der Wert des Wertermittlungsobjekts.

Für die Erstellung von Verkehrswertgutachten sind Immobiliengutachter zuständig. Immobiliengutachter inspizieren Immobilien und untersuchen sie auf deren baulichen Zustand. Sie stellen fest, ob und in welchem Umfang Baumängel vorhanden sind. Das ist vor allem bei der Erstellung von Mängel- oder Schadensgutachten notwendig. Bei einem Verkehrswertgutachten beurteilen sie ferner den energetischen Zustand der Bauwerke. Das heißt, sie untersuchen die Objekte auf deren Wärmedämmungseigenschaften. Daneben überprüfen sie alle mit der Liegenschaft in Zusammenhang stehenden Dokumente und ermitteln den Verkehrswert mithilfe verschiedener Verfahren.

Öffentlich bestellte und gerichtlich beeidete Immobiliengutachter müssen eine Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer IHK ablegen. Ihre Ergebnisse werden von Gerichten anerkannt. Staatlich geprüfte Verkehrswertgutachter haben ebenfalls ein IHK-Zertifikat und arbeiten im Auftrag von Landesbehörden. Unabhängige Immobiliengutachter sind nicht bei Banken, Maklern oder Immobilienunternehmen angestellt, sondern sind als unabhängige Fachleute tätig.

Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse in den Städten und Gemeinden erhalten von den Notaren alle abgeschlossenen Immobilienkaufverträge.

Die daraus ersichtlichen Daten werden mathematisch-statistisch verarbeitet und veröffentlicht. Gutachterausschüsse erstellen somit Kaufpreissammlungen, Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte.

Diese Berichte rufen Verkehrswertgutachter schließlich ab und erhalten damit die Daten, die sie brauchen.

Wie finde ich einen qualifizierten und vertrauenswürdigen Immobiliengutachter?

Sie finden in Deutschland eine Reihe von Fachverbänden, wo Sie einen geeigneten Immobiliengutachter ausfi können. Beispiele dafür sind der Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e.V. oder der DGuSV oder das IHK Sachverständigenverzeichnis. In diesen Verzeichnissen sind eine Reihe von Gutachtern eingetragen. Am besten prüfen Sie vorab, ob es sich um einen für Ihre Angelegenheiten passenden Gutachter handelt. Empfehlungen erhalten Sie von den Kammerorganisationen oder den bekannten Fachverbänden. Sie können zudem die Zertifikate der Gutachter einsehen. Es ist ferner vorteilhaft, wenn Sie einen Gutachter finden, der in Ihrer Umgebung niedergelassen ist.

Ein Verkehrswertgutachten setzt sich aus verschiedenen Kostenpositionen zusammen. Den Hauptanteil dabei nimmt das Honorar für den Gutachter ein. Seit 2009 können Sie die Honorarsätze für ein Immobiliengutachten mit dem jeweiligen Gutachter frei vereinbaren.

Früher richteten sich die Honorarsätze nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure HOAI. Wenn Sie ein Immobiliengutachten in Auftrag geben, können Sie sich aber nach wie vor an den Honorarrichtlinien des Bundesverbands BVS orientieren.

Die Preisspanne bewegt sich in der Regel zwischen 1.500 € und 2.800 € und ist vom Immobilienwert sowie der Art der Immobilie abhängig. In der Praxis verrechnet der Gutachter einen Honorarsatz, der bei 0,5 bis 1,5 % des Immobilienwerts liegt.

Ein Kurzgutachten erhalten Sie bereits ab rund 100 €. Allerdings reicht in vielen Fällen ein solches Gutachten nicht aus.

Einige Dinge, die bei einem Vollgutachten in die Bewertung einfließen, werden bei einer verkürzten Begutachtung nicht berücksichtigt. Wenn das Gutachten auch vor Gericht Bestand haben soll, empfiehlt sich jedenfalls die Erstellung eines Vollgutachtens.

Die Kurzform eignet sich insbesondere als Marktpreiseinschätzung im Fall eines Immobilienkaufs oder Immobilienverkaufs oder im Rahmen von Scheidungen und Erbschaftsangelegenheiten, die nicht vor Gericht ausgetragen werden. Ist der Immobilienwert relativ gering, ist die Kurzform ebenfalls eine kostengünstige Lösung.

Rechenbeispiel: Kostenvergleich für ein Verkehrswertgutachten und eine Bewertung in Kurzform bei verschiedenen Immobilienwerten

Die Preise für das Vollgutachten als Verkehrswertgutachten orientieren sich in diesem Beispiel an den Richtwerten der HOAI. Die Kurzgutachten werden mit Pauschalpreisen dargestellt.

Ein Verkehrswertgutachten von einem gerichtlich beeideten Gutachter lohnt sich hauptsächlich im gerichtlichen Streitfall. Als Entscheidungshilfe für den Verkaufswert bei einem Privatverkauf oder Kauf einer Immobilie reicht ein Kurzgutachten aus.

Ein Verkehrsgutachten bietet mehr Rechtssicherheit, da es von den Gerichten anerkannt wird, was bei einem Kurzgutachten nicht der Fall ist.

So können Sie Kosten sparen: Alternativen zum Verkehrswertgutachten

Wenn Sie lediglich eine grobe Einschätzung des Wertes Ihrer Immobilie haben wollen, können Sie auch auf andere Formen der Bewertung zurückgreifen. Viele Makler bieten Online-Bewertungen an. Manche Internetportale von Banken oder Immobilienplattformen ermöglichen ebenfalls eine Bewertung. Diese Dienstleistungen sind in den meisten Fällen sogar kostenlos. Allerdings entsprechen die ermittelten Werte nicht immer der Realität. Das liegt auch daran, dass hier kein Gutachter die Immobilie tatsächlich in Augenschein nimmt.

Sie können natürlich auch einen Immobilienvergleich in Eigenregie durchführen. Diese Methode ist mit keinen Kosten verbunden, denn Sie vergleichen dabei nur Immobilienpreise im Internet oder in anderen Medien. Allerdings sind diese Vergleichsmethoden sehr ungenau. Ein Vergleich auf Online-Portalen ist ebenfalls möglich, da diese oft über umfangreiche Datenbanken verfügen. Die errechneten Beträge stimmten aber oft nicht mit der tatsächlichen Marktsituation überein.

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, hilft Ihnen das Verkehrswertgutachten dabei, einen realistischen Marktpreis zu finden. Den ermittelten Verkehrswert können Sie als Verhandlungsbasis verwenden. Zudem gewährleistet das Gutachten, dass Sie Ihre Immobilie nicht unter ihrem Wert verkaufen.

Ein Verkehrswertgutachten wird von fachkundigen Gutachtern erstellt. Diese Dokumentation beinhaltet genaue Angaben über die Immobilienbeschaffenheit und den Standort des Grundstücks oder des sonstigen Immobilienbestands. Ein Käufer hat somit die Möglichkeit, alle wichtigen Informationen über das Objekt zu erhalten. Die Informationen sind unabhängig von subjektiven Eindrücken.

Verkehrswert vs. Kaufpreis

Nun stellt sich jedoch die Frage, welchen Spielraum ein Verkehrswertgutachten bei den Verkaufsverhandlungen zulässt. Während der Verkehrswert ein objektiv ermittelter Wert für eine Immobilie ist, stellt der Kaufpreis jenen Betrag dar, den ein Käufer tatsächlich bereit ist, zu zahlen. Verkehrswert und Kaufpreis müssen daher in ihrer Höhe nicht immer im Einklang sein. Letzterer hängt stark von der aktuellen Lage am Immobilienmarkt und der Nachfragesituation ab. Befindet sich Ihre Liegenschaft in einer beliebten Region, wo es viele Kaufinteressenten gibt, kann der tatsächlich erzielte Kaufpreis über dem Verkehrswert liegen.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Wie präsentiere ich das Verkehrswertgutachten potenziellen Käufern?

Ein Teil des Verkehrswertgutachtens beschäftigt sich mit wertbeeinflussenden Gegebenheiten. Rechtliche Sachverhalte, wie zum Beispiel eingetragene Wegerechte oder eine Grunddienstbarkeit, können den Wert einer Immobilie schmälern. Juristen unterscheiden dabei zwischen privatrechtlichen Belastungen und Belastungen durch öffentlich-rechtliche Bestimmungen.

Zu den privatrechtlichen wertmindernden Lasten zählen der Nießbrauch, das Leitungsrecht und das Wegerecht. Öffentlich-rechtliche Einschränkungen sind beispielsweise Abstandsflächenverpflichtungen oder Baulasten. Eine Dokumentation in Form eines Verkehrswertgutachtens berücksichtigt all diese Umstände.

Der Blick in das Grundbuch Abschnitt II reicht in der Regel nicht aus. Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis oder in das Denkmalregister ist ebenfalls ratsam. Letzteres ist in erster Linie bei historischen Gebäuden wichtig.

Für einen Privatverkauf reicht oft ein Kurzgutachten aus, wenn Sie dieses lediglich als Verhandlungsgrundlage betrachten. Benötigen Sie hingegen ein Mittel mit Beweiskraft, das auch vor Gericht Bestand hat, ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoller.

1. Darstellung eines berechtigten Interesses

Eine Beantragung eines Grundbuchauszugs ist beim jeweiligen Grundbuchamt über das Amtsgericht möglich. Heute können Sie einen Grundbuchauszug auch online beantragen. Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn Sie Eigentümer der Immobilie sind, ein berechtigter Gläubiger oder ein potenzieller Käufer, falls Sie mit dem Immobilieneigentümer bereits nachweislich in Verhandlung stehen. Ein Kaufinteresse alleine reicht nicht aus, um Einsicht in das Grundbuch zu nehmen.

2. Ausfüllen des Formulars und Einreichung der erforderlichen Unterlagen

Beim zuständigen Amtsgericht müssen Sie ein Antragsformular ausfüllen. Wenn Sie die vollständige Grundstücksbezeichnung und die Flurstücksnummer sowie die Gemarkung kennen, läuft das Antragsverfahren schneller ab, da damit das zuständige Grundbuchamt ausfindig gemacht werden kann. Zudem müssen Sie in diesem Formular auch angeben, warum Sie Inhaber eines berechtigten Interesses sind.

3. Entrichtung der Gebühren

Die Kosten für die Gebühren betragen 10,00 € für einen unbeglaubigten Auszug und 20,00 € für einen beglaubigten Auszug. Die Bearbeitung des Antrags erfolgt in der Regel sofort nach Prüfung durch das Grundbuchamt. Eine genaue Frist dafür gibt es allerdings nicht.