Was ist die ImmoWertV? Der Leitfaden zur Immobilienbewertung

Die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten, kurz Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV, regelt die Grundsätze für die Ermittlung von Verkehrswerten von Immobilien, auch Marktwerte genannt. Entsprechend heißt es in § 1 der Verordnung: "Diese Verordnung ist anzuwenden 1. bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) der in Absatz 2 bezeichneten Gegenstände, auch wenn diese nicht marktfähig oder marktgängig sind (Wertermittlung), und 2. bei der Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten." Es handelt sich also um das Gesetz, das die Grundlage für die Immobilienwertermittlung bildet.

Dabei geht es explizit nicht nur um Häuser oder Gebäude; vielmehr können auch Grundstückswerte oder Preise von grundstücksgleichen Rechten mithilfe der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV ermittelt werden. Das macht die Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV zum umfassenden Bewertungsmaßstab für Immobilien gleich welcher Art.

Relevanz der ImmoWertV für Immobiliensachverständige

Die Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV ist für alle Immobilienakteure rechtlich verbindlich. Ihre Einhaltung in Bewertungsgutachten wird von verschiedenen Stellen überwacht. So sind zum Beispiel Gutachterausschüsse für die Ermittlung von Grundstückswerten in Städten und Gemeinden zuständig. Sie überprüfen die Anwendung der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV und stellen sicher, dass die Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts nach den festgelegten Standards eingehalten werden. Darüber hinaus achten Fachverbände wie der Bundesverband der öffentlich bestellten und vereidigten sowie der qualifizierten Sachverständigen (BVS) oder der Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN) darauf, dass die Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes eingehalten werden. Sie setzen Standards für ihre Mitglieder und können bei Verstößen gegen die Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV intervenieren.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige unterliegen besonderen Auflagen und müssen sich ebenfalls an die Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV halten. Ihre Arbeit kann von den zuständigen Kammern oder Verbänden von Bund und Ländern überprüft werden. In rechtlichen Auseinandersetzungen, in denen Immobilienbewertungen eine Rolle spielen, prüfen darüber hinaus Gerichte die Einhaltung der Immobilienwertermittlungsverordnung und fechten gegebenenfalls Gutachten an, die nicht den Vorschriften entsprechen. In einigen Fällen haben auch staatliche Aufsichtsbehörden - wie beispielsweise die Finanzbehörden des Bundes - ein Auge auf die Einhaltung der Vorschriften, insbesondere wenn es um steuerliche Bewertungen geht.

Da die Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV verbindlich sind, ist es im Interesse der Sachverständigen selbst, die für die Wertermittlung erforderlichen Daten korrekt zu ermitteln. Andernfalls drohen verschiedene Konsequenzen:

Bedeutung der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV auf den Immobilienmarkt

Die Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV beeinflusst den Immobilienmarkt auf vielfältige Weise. Zum einen trägt sie durch die Festlegung von klaren Bewertungsrichtlinien für Bund und Länder dazu bei, extreme Preisschwankungen zu vermeiden. Eine konsistente Bewertungspraxis hilft, Überbewertungen oder Unterbewertungen zu reduzieren, was zu einer stabileren Marktsituation führt. Darüber hinaus sorgt die Verordnung als Gesetz für einheitliche Standards und definiert anerkannte Wertermittlungsverfahren. Dies erhöht die Transparenz auf dem Markt, da sich Käufer, Verkäufer und Investoren auf die Qualität der Bewertungen verlassen können.

Banken und Kreditinstitute nutzen Immobilienbewertungen auf der Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV zur Risikobewertung bei der Vergabe von Krediten. Eine ordnungsgemäße Anwendung der Verordnung führt dazu, dass Immobilien als Sicherheiten besser bewertet werden, was den Zugang zu Finanzierungen erleichtert. Auch Investoren und Finanzinstitute sind eher bereit, in Immobilien zu investieren, wenn sie sich auf Bewertungen verlassen können. Eine klare und nachvollziehbare Immobilienwertermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV kann somit das Vertrauen in den Markt stärken und zu einer höheren Investitionsbereitschaft führen.

Nicht zuletzt bietet die Einhaltung der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV rechtliche Sicherheit für alle Beteiligten. Bei Streitigkeiten über Immobilienwerte dienen die Bewertungen, die nach den Vorgaben der Verordnung erstellt wurden, als Grundlage für rechtliche Entscheidungen von Bund und Ländern. Die ImmoWertV sorgt damit für Gerechtigkeit in Erbschaftsangelegenheiten, bei Scheidungen oder wenn es um die Ermittlung der fälligen Steuern geht.

Zu Beginn gab es in Deutschland verschiedene Ansätze zur Wertermittlung von Immobilien. Diese basierten oft auf unterschiedlichen Methoden und Richtlinien, die nicht einheitlich waren. Vergleiche waren nahezu unmöglich und es kam zu Unsicherheiten.

Deshalb wurde zunächst im Jahr 1988 die Wertermittlungsverordnung WertV in Deutschland eingeführt, die für mehr Transparenz und einheitliche Regelungen bezüglich der Immobilienbewertung in Deutschland sorgen sollte. Veränderungen des Immobilienmarktes machten jedoch schließlich weitere Anpassungen nötig, und so wurde 2010 die Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV verabschiedet. Eine weitere Reform wurde im Jahr 2021 vorgenommen.

Von der WertV zur Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV

Die Veränderung der Wertermittlungsverordnung WertV hin zur Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV im Jahr 2010 basiert auf § 193 des Baugesetzbuches BauGB. Dort werden die Aufgaben von Gutachterausschüssen bezüglich der Ermittlung von Verkehrswerten in Deutschland beschrieben. Um dieser verantwortungsvollen Tätigkeit gerecht zu werden, benötigen Ausschüsse ausführliche Vorschriften und Regelungen. Davon abgesehen erforderten einige Veränderungen auf dem Immobilienmarkt eine Aktualisierung der Verordnung. Dazu gehört, dass die WertV noch nicht den Beitritt der neuen Bundesländer zur Bundesrepublik Deutschland sowie die Notwendigkeit internationaler Wertvergleiche berücksichtigte.

Insgesamt wurden vor allem die folgenden Anpassungen vorgenommen:

Die Neuerungen wurden am 19.05.2010 ins Bundesgesetzblatt BGBl aufgenommen.

Novellierung der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV 2021

Im Jahr 2021 fand eine umfassende Reform der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV durch die Bundesregierung statt. Die Fassung von 2010 behandelte in einigen Bereichen nur Kernaussagen, während detaillierte Informationen dazu in Richtlinien ausgeführt waren (Bodenrichtwertrichtlinie, Sachwertrichtlinie, Vergleichswertrichtlinie, Ertragswertrichtlinie sowie Teile der Wertermittlungsrichtlinien von 2006).

Bei der Novellierung, die am 14.07.2021 ins Bundesgesetzblatt BGBl aufgenommen wurde, wurden diese Richtlinien schließlich in die Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV integriert. Das hatte signifikante Auswirkungen, denn während die Vorgehensweisen zur Bodenwertermittlung sowie bei der Anwendung des Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahrens bisher Empfehlungen waren, wurden sie mit der Novellierung der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts verbindlich.

Außerdem wurden in der neuen Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV Modellansätze vorgegeben, um die Gesamtnutzungsdauer festzulegen, um die Restnutzungsdauer im Falle einer Modernisierung zu ermitteln und um die Bewirtschaftungskosten korrekt anzusetzen. Letztere konnten bis dato auch als Pauschale abgezogen werden, was nun nicht mehr möglich ist. Diese Neuerungen sollten noch stärker als bisher für einheitliche Bewertungen und vergleichbare Ergebnisse sorgen.

Einfluss der Rechtsprechung auf die ImmoWertV

Zahlreiche Gerichtsurteile des Bundes und der Länder zeigen, dass die Anpassung der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes durchaus nötig war. Der Bundesfinanzhof musste beispielsweise am 16.09.2020 ein Urteil darüber treffen, wie sich Grundstücksmerkmale auf die Wertberechnung auswirken (Az. II R 1/18). Der Bundesgerichtshof hingegen urteilte am 08.04.2015 über die Wertermittlung einer Immobilie bei einer Erbschaft (Az. IV ZR 150/14). Das Bundesverwaltungsgericht setzte sich am 27.11.2014 mit der Frage auseinander, ob neben den drei gängigen Wertermittlungsverfahren ittlung auch alternative Verfahren zu rechtsgültigen Ergebnissen kommen können (Az. IV C 31/13).

Neben dieser kleinen Auswahl gibt es zahlreiche weitere Fälle, in denen Gerichte des Bundes und der Länder über Immobilienwerte in Deutschland urteilen mussten. Je eindeutiger Gesetze oder Verordnungen sind, desto einfacher fällt der Justiz diese Aufgabe - außerdem sind viele Auslegungen nicht mehr möglich, je geringer die Spielräume eines Gesetzes sind. Die Novellierung der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV stellt einen Versuch dar, die Grundsätze für die Ermittlung von Verkehrswerten im Land zu vereinheitlichen und die Anwendung zu vereinfachen.

Zukünftige Entwicklungen und Trends der ImmoWertV

Auch wenn die letzte Veränderung der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV noch nicht lange zurückliegt, sind bereits weitere Anpassungen geplant. Dabei stehen vor allem die folgenden Aspekte im Vordergrund:

Die Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV soll auch in Zukunft das wichtigste Instrument zur Ermittlung des Immobilienwertes bleiben. Damit dies möglich ist, sind Bund und Länder stets darum bemüht, Veränderungen auf dem Immobilienmarkt zu identifizieren und deren Relevanz für die ImmoWertV zu diskutieren.

Welche Bewertungsverfahren sieht die ImmoWertV vor?

Für die Ermittlung des Verkehrswerts sieht die Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV drei verschiedene Wertermittlungsverfahren vor: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Alle drei werden im folgenden Abschnitt ausführlich vorgestellt.

Das Vergleichswertverfahren nach ImmoWertV

Der Verkehrswert wird beim Vergleichswertverfahren mithilfe von vergleichbaren Immobilien ermittelt. Sachverständige oder Gutachter nutzen hierfür umfangreiche Datenbanken, in denen zahlreiche Immobilien und deren spezifische Gebäude- oder Grundstücksmerkmale - zum Beispiel die Wohnfläche, die Fläche des Grundstücks, die Qualität der Ausstattung, das Baujahr, der Zustand oder der Zeitpunkt der letzten Sanierung - gespeichert sind.

Im ersten Schritt wird bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens mithilfe des Vergleichswertverfahrens nach ImmoWertV ein passendes Vergleichsobjekt ausgewählt. Anschließend analysiert der Gutachter, in welchen Gebäude- oder Grundstücksmerkmalen sich das zu bewertende Objekt von der Vergleichsimmobilie unterscheidet. Aspekte, in denen das zu bewertende Objekt besser abschneidet, führen dabei zu Zuschlägen, während Faktoren, in denen das Bewertungsobjekt schlechter dasteht, zu Abschlägen führen.

Deutlicher wird das Prinzip mit einem konkreten Zahlenbeispiel. Gehen wir davon aus, dass der Wert einer Wohnung ermittelt werden soll. Sie hat eine Wohnfläche von 100 m² und stammt aus dem Jahr 1982. Zum Vergleich wird eine Immobilie herangezogen, deren Wohnfläche ebenfalls 100 m² beträgt und die eine ähnliche Ausstattung aufweist. Das Vergleichsobjekt wurde für 250.000 Euro verkauft - dieser Verkaufspreis stellt die Grundlage für den Vergleich dar, den sogenannten Vergleichswert. Vereinfacht könnte eine Gegenüberstellung der beiden Immobilien so aussehen:

Zu-/Abschlag = 3 % + 21 % - 15 % - 8 % = 1 %. Der Verkehrswert des Bewertungsobjektes liegt also ein Prozent über dem des Vergleichsobjektes und beträgt damit 250.000 Euro + 250.000 Euro x 1 % = 252.500 Euro

Das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV

Ein weiteres Verfahren, das in der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie in Deutschland beschrieben wird, ist das Ertragswertverfahren. Im Gegensatz zum Vergleichswertverfahren beruht es auf Erträgen, die eine Immobilie während ihrer restlichen Nutzungsdauer erzielen kann.

Grundsätzlich werden dabei zunächst die Reinerträge ermittelt, die die Immobilie erwirtschaftet. Darunter versteht man die Einnahmen, die der Eigentümer zum Beispiel mit Mieten erwirtschaftet, abzüglich der Ausgaben, die er nicht weiter umlegen kann. Dieser Reinertrag wird anschließend mit dem sogenannten Vervielfältiger multipliziert, um die voraussichtlichen Gewinne auf die Restnutzungsdauer hochzurechnen. Diesen Vorgang nennt man auch Kapitalisierung.

Laut Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV stehen für die Bewertung von Immobilien in Deutschland drei Verfahrensvarianten zur Verfügung: das allgemeine Ertragswertverfahren, das vereinfachte Ertragswertverfahren und das periodische Ertragswertverfahren. Diese unterscheiden sich wie folgt:

Rechenbeispiel: Ermittlung des Ertragswerts einer Wohnimmobilie

Für die Ermittlung des Verkehrswerts mithilfe des Ertragswertverfahrens nach Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV müssen verschiedene Berechnungen durchgeführt werden. Es ist demnach notwendig, zuerst die für die Wertermittlung erforderlichen Daten zusammenzutragen.

Die einzelnen Schritte des Verfahrens sehen so aus:

Nehmen wir nun zuerst einige Begriffsbestimmungen vor.

Der Rohertrag (RO) beinhaltet die Einnahmen durch die Immobilie, etwa aus Vermietungen.

Die Bewirtschaftungskosten (BK) umfassen Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und eine Pauschale für das Leerstandrisiko.

Der Liegenschaftszins (LZ) stellt die Rendite dar, die ein Investor für sein investiertes Kapital in eine Immobilie erwarten kann. Er berücksichtigt verschiedene Risikofaktoren wie zum Beispiel die Lage der Immobilie oder die Art der Nutzung.

Eine weitere wichtige Größe bei der Wertermittlung ist der Vervielfältiger. Er gibt an, nach wie vielen Jahren der Kaufpreis einer Immobilie durch die Erträge amortisiert wird. Bei seiner Ermittlung spielt die Restnutzungsdauer des Gebäudes und der Liegenschaftszins eine wichtige Rolle.

Das folgende Beispiel zeigt, wie die einzelnen Größen berechnet werden. Gehen wir dafür von einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 120 m² aus. Der Bodenrichtwert liegt bei 1.000 €/m², die Mieteinnahmen betragen pro Jahr 24.000 Euro und die Bewirtschaftungskosten machen 7.000 Euro aus. Der Liegenschaftszins ist 3 % und die Restnutzungsdauer des Hauses liegt bei 45 Jahren.

Mit dem berechneten Ergebnis müssen anschließend individuelle wertmindernde oder wertsteigernde Faktoren, beispielsweise Bauschäden oder energetische Sanierungen, verrechnet werden.

Das Sachwertverfahren nach ImmoWertV

Das dritte Bewertungsverfahren, das die Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV zur Verkehrswertermittlung in Deutschland vorsieht, ist das Sachwertverfahren. Dabei wird individuell berechnet, wie hoch die Kosten ausfallen würden, wenn die baulichen Anlagen des zu bewertenden Objekts neu errichtet werden müssten. Von diesen Herstellungskosten wird anschließend die sogenannte Alterswertminderung abgezogen, also ein Wert, der berücksichtigt, wie lange die zu bewertende Immobilie bereits genutzt wird. Das Ergebnis wird schließlich noch mit dem sogenannten Marktanpassungsfaktor multipliziert. Dabei handelt es sich um eine regionale Größe, die die unterschiedlichen Gegebenheiten je nach Lage und Region berücksichtigt.

Wie die Sachwertermittlung für eine Gewerbeimmobilie aussieht, zeigt das folgende Beispiel. Denken wir hierfür an ein Bürogebäude mit einer Nutzfläche von 2.000 m² und einer Grundstücksfläche von 4.000 m², das vor 15 Jahren errichtet wurde. Die Herstellungskosten belaufen sich in dieser Region auf 1.800 €/m², sie liegen also bei 2.000 m² x 1.800 €/m² = 3.600.000 €. Gewerbegebäude haben laut Anlage 1 der ImmoWertV eine Nutzungsdauer von 60 Jahren; nachdem die Immobilie bereits 15 Jahre genutzt wird, ergibt sich eine Alterswertminderung von 15 Jahre / 60 Jahre = 25 %.

Der ermittelte Wert von 3.600.000 Euro muss also um 25 % gemindert werden: 3.600.000 - 3.600.000 x 0,25 = 2.700.000 €. Zur endgültigen Ermittlung des Sachwerts fehlt noch der Bodenwert. Für die Bodenwertermittlung gehen wir von einem Bodenrichtwert von 500 €/m² aus. Da das Grundstück 4.000 m² umfasst, liegt der Bodenwert also bei 4.000 m² x 500 € = 2.000.000 €. Der Sachwert umfasst also 2.000.000 € + 2.700.000 € = 4.700.000 €.

Ermittlung des geeigneten Wertermittlungsverfahrens

Die Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV sieht also drei verschiedene Wertermittlungsverfahren vor; doch wie können Sie entscheiden, welches Verfahren für die Berechnung des Verkehrswerts Ihrer Immobilie am besten geeignet ist?

Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Merkmale bei der Wertermittlung

Unabhängig vom Wertermittlungsverfahren müssen immer auch individuelle Gegebenheiten berücksichtigt werden. Diese führen am Ende, nach der vorläufigen Ermittlung des Verkehrswerts, zu Zu- oder Abschlägen.

Faktoren, die den Wert einer Immobilie mindern, sind zum Beispiel Bauschäden, sofern sie nicht bereits in der Jahresmiete berücksichtigt wurden. Bodenverunreinigungen auf der Fläche des Grundstücks gehören hingegen zu den Grundstücksmerkmalen, die den Grundstückswert beeinträchtigen. Auch festgeschriebene Rechte wie das Erbbaurecht wirken sich negativ auf den Verkehrswert aus, weil potenzielle Käufer die daraus resultierenden Verpflichtungen übernehmen müssen.

Es gibt allerdings auch Aspekte, die sich positiv auf den Verkehrswert in Deutschland auswirken. Dazu gehören vor allem energetische Sanierungen, die den Zustand von Immobilie nachhaltig verbessern.

Unabhängig davon, welches Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts genutzt wird, sind immer bestimmte Daten notwendig, um zu verlässlichen Ergebnissen zu gelangen. Dazu gehören Bodenrichtwerte, Indexreihen, Vergleichsfaktoren und Liegenschaftszinssätze. Nehmen wir erneut Begriffsbestimmungen vor:

Ermittlung von Bodenrichtwerten nach ImmoWertV

Mithilfe von Bodenrichtwerten wird der Grundstückswert festgelegt. Ihre Grundlage sind Preise, die in den letzten Jahren für vergleichbare Länder und Flächen in einer bestimmten Lage gezahlt wurden. Dafür wird das Gebiet zunächst in sogenannte Bodenrichtwertzonen unterteilt. Laut Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV sind das zusammenhängende Bereiche, deren Werte um nicht mehr als 30 Prozent voneinander abweichen sollen.

Zu jeder Bodenrichtwertzone muss es ein Bodenrichtwertgrundstück geben. Dieses wird in der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV in § 13 wie folgt definiert: "Das Bodenrichtwertgrundstück ist ein unbebautes und fiktives Grundstück, dessen Grundstücksmerkmale weitgehend mit den vorherrschenden grund- und bodenbezogenen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen in der nach § 15 gebildeten Bodenrichtwertzone übereinstimmen. Je Bodenrichtwertzone ist ein Bodenrichtwert anzugeben."

Grundlage für die Ermittlung des Bodenrichtwerts für das Bodenrichtwertgrundstück ist die Auswertung von Kaufpreisen in Deutschland. Gutachterausschüsse analysieren dabei Grundstückstransaktionen und die Preise, die beim Verkauf erzielt wurden. Deshalb werden Bodenrichtwerte auch mindestens alle zwei Jahre überprüft. Die neuen Daten können in öffentlichen Bekanntmachungen von jedermann eingesehen werden.

Auf der Grundlage dieser Bodenrichtwerte wird schließlich der Grundstückswert ermittelt. Dabei soll nach § 13 der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV vorrangig das Vergleichswertverfahren eingesetzt werden.

Herausforderungen bei der Erhebung der Daten

Gutachterausschüsse müssen also regelmäßig zahlreiche Daten erheben, um zu verlässlichen Ergebnissen zu gelangen. Dabei sehen sie sich auch immer wieder mit Herausforderungen konfrontiert. Grundsätzlich beziehen sie ihre Informationen aus Kaufpreissammlungen, Statistiken und Modellansätzen. Kaufpreissammlungen enthalten dabei alle notariell beglaubigten Verträge von Immobilientransaktionen. Statistiken werden je nach Auftraggeber durch die Auswertung verschiedener Informationen erstellt. Modellansätze meint die Verwendung eines Schätz- oder Durchschnittswerts anstelle der konkreten Daten.

Mit den folgenden Herausforderungen werden Gutachterausschüsse bei der Datenerhebung konfrontiert:

Darüber hinaus verlangt die Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV Modellkonformität. Das bedeutet, dass Sachverständige bei der Erstellung von Wertgutachten dasselbe Verfahren nutzen sollen wie der Gutachterausschuss, der die entsprechenden Daten veröffentlicht hat. Damit dies besser gelingt, müssen jeder Veröffentlichung Modellbeschreibungen beigefügt werden. Diese umfassen laut § 12 der ImmoWertV:

Wie schon erwähnt sieht die Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV vor, dass bei der Bodenwertermittlung vorrangig das Vergleichswertverfahren angewendet wird. Außerdem soll seit der Novellierung der ImmoWertV 2021 die tatsächliche Nutzung der baulichen Anlagen berücksichtigt werden. Konkret gehört das sogenannte Maß der baulichen Nutzung zu den Grundstücksmerkmalen, die sich auf die Wertermittlung auswirken.

Besonderheiten bei der Bodenwertermittlung

Die Wertermittlung für Grundstücke und Länder erfolgt also überwiegend mithilfe von Vergleichswerten; es gibt allerdings auch Flächen, bei denen zusätzliche Besonderheiten berücksichtigt werden müssen. Dazu gehören Länder mit einem geringen Entwicklungszustand, beispielsweise Bauerwartungsland. Unter Bauerwartungsland versteht man Flächen, die voraussichtlich zukünftig zu Bauland werden. Zum Bewertungszeitpunkt liegt allerdings noch keine Erschließung des Bauerwartungslands vor. Es besteht auch ein Realisierungsrisiko, ob die Umwidmung zum nächsten Entwicklungszustand tatsächlich von der zuständigen Gemeinde im Rahmen der Bauleitplanung gestattet wird. Dies führt zu einem Abschlag bei der Wertermittlung. Bauerwartungsland gilt deshalb als wertvoller als Ackerland, aber als weniger wertvoll als Bauland oder Rohbauland.

Rohbauland ist bereits einen Entwicklungszustand weiter. Es ist für die Bebauung vorgesehen, allerdings fand ebenfalls noch keine Erschließung statt; auf Rohbauland fehlen also Anschlüsse an Strom, Wasser oder Internet. Aufgrund der weiteren Entwicklung wird Rohbauland als wertvoller angesehen als Bauerwartungsland; dennoch kommt es auch hier zu Abschlägen, die etwas geringer ausfallen als bei Flächen, die als Bauerwartungsland eingestuft werden. Die Wertminderung bei Rohbauland und Bauerwartungsland ist neben der fehlenden Erschließung auch auf eine Wartezeit von bis zu sechs Monaten zurückzuführen, die es braucht, bis eine Fläche von der zuständigen Gemeinde im Rahmen der Bauleitplanung in andere Entwicklungszustände umgewidmet wird - also beispielsweise von Rohbauland zu Bauland.

Eine weitere Besonderheit gilt für die Bodenwertermittlung bei Liquidationsobjekten. Darunter versteht man bauliche Anlagen, die nicht mehr wirtschaftlich genutzt werden können. Oftmals muss der Bodenwert der Fläche bereits ermittelt werden, obwohl das Liquidationsobjekt erst zu einem späteren Zeitpunkt entfernt wird. Man spricht in diesem Fall von einer aufgeschobenen Freilegung. In solchen Fällen unterscheidet die Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV in § 43 zwei Varianten:

Auch für die Bewertung von Gemeinbedarfsflächen und Wasserflächen sieht die Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV Vorschriften vor. Gemeinbedarfsflächen werden dabei in § 44 als Flächen definiert, "für die eine öffentlichen Zweckbindung besteht". Bei der Wertermittlung müssen drei Optionen unterschieden werden:

Bei Wasserflächen hingegen besteht laut § 45 der ImmoWertV eine Abhängigkeit des Verkehrswerts der Fläche von der rechtlich zulässigen Möglichkeit zur Nutzung.

Rechenbeispiel: Bodenwertermittlung für ein Grundstück im Außenbereich

Ein Grundstück im Außenbereich befindet sich laut Baugesetzbuch außerhalb von Ortschaften und ist nicht in einem Bebauungsplan enthalten, beispielsweise Länder, die zur Forstwirtschaft genutzt werden. Solche Flächen weisen üblicherweise geringere Verkehrswerte auf als diejenigen im Innenbereich. Das fragliche Grundstück, dessen Verkehrswert ermittelt werden soll, ist 2.000 m² groß. Der dazugehörige Bodenrichtwert, der dem Bodenrichtwertgrundstück aus der Bodenrichtwertzone entnommen werden kann, liegt bei 500 €/m². Dementsprechend liegt der Flächenwert bei 2.000 m² x 500 €/m² = 1.000.000 €.

Auch grundstücksbezogene Rechte und Belastungen wirken sich auf den Verkehrswert aus. Sie werden in der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV in den Paragraphen 46 bis 52 geregelt. Nehmen wir hierfür erneut zunächst einige Begriffsbestimmungen vor.

Die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien unterscheidet in § 46 die folgenden grundstücksbezogenen Rechte und Belastungen:

Inwiefern die Werteinflüsse in der jeweiligen Situation eine Rolle spielen, hängt von der individuellen Situation ab. Gibt es genügend vergleichbare Fälle mit grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen, wird der Verkehrswert mithilfe des Vergleichswertverfahrens ermittelt. Andernfalls wird zunächst der Grundstückswert ohne Rechte oder Belastungen berechnet und anschließend mit dem Wert des Rechts oder der Belastung verrechnet.

Bewertung des Erbbaurechts nach ImmoWertV

Das Erbbaurecht gehört zu den häufigsten Anwendungsfällen eines grundstücksbezogenen Rechts. Dabei wird ein Grundstück für die Nutzung durch eine weitere Person, die nicht der Grundstückseigentümer ist, freigegeben. Für dieses Nutzungsrecht muss der Erbbauberechtigte dem Erbbaurechtsgeber eine regelmäßige finanzielle Leistung entgegenbringen, was eine Form der Miete darstellt.

Um ein solches Erbbaurecht nun zu bewerten, sieht die Immobilienwertermittlungsverordnung zwei Möglichkeiten vor: Entweder erfolgt die Ermittlung mithilfe des Vergleichswertverfahrens, sofern genug vergleichbare Preise aus veräußerten Erbbaurechten in der Gegend vorhanden sind, oder der Erbbaurechtwert wird finanzmathematisch ermittelt. Dabei muss der fiktive Immobilienwert ohne Erbbaurecht mit dem fiktiven Bodenwert ohne Erbbaurecht und dem kapitalisierten Ertrag aus den Erbbauzinsen verrechnet werden.

Wie eine solche Bewertung konkret abläuft, soll das folgende Beispiel zeigen. Gehen wir dafür von einem Grundstück aus, auf dem ein Einfamilienhaus steht und das mit einem Erbbaurecht versehen ist. Die folgenden Daten werden für die Berechnung benötigt:

1. 1

   Ermittlung des Zinsvorteils des Erbbauberechtigten: Erbbauzinssatz x Bodenwert = 5 % x 150.000 € = 7.500 €

2. 2

   Ermittlung des Barwerts: Zinsvorteil x Rentenbarwertfaktor = 7.500 € x 23,23 = 174.225 €

3. 3

   Berechnung des Bodenwertanteils des Barwerts: Zinsvorteilbarwert x Erbbaurechtswertfaktor = 174.225 € x 0,5 = 87.112,50 €

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   Addition zum Zeitwert der baulichen Anlagen: 160.000 € + 87.112,50 € = 247.112,50 € (Sachwert des Erbbaurechts)

Bewertung des Erbbaugrundstücks nach ImmoWertV

Doch nicht nur für das Erbbaurecht, auch für das Erbbaugrundstück sieht die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts eine Möglichkeit vor, dessen Wertigkeit zu ermitteln. Die entsprechenden Vorschriften finden Sie in § 51 und § 52 der Immobilienwertermittlungsverordnung. Das Prinzip ist dabei dasselbe wie beim Erbbaurecht. Wenn es im Gebiet genug vergleichbare Erbbaugrundstücke gibt, kann der Vergleichswert ermittelt werden. Lassen die Gegebenheiten dies nicht zu, empfiehlt die ImmoWertV den Ansatz über finanzmathematische Berechnungen.

Berücksichtigung weiterer Rechte und Belastungen

Neben dem Erbbaurecht gibt es noch weitere Rechte und Belastungen, die sich nach der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts auf den Immobilienwert auswirken. Darunter fallen beispielsweise Baulasten. Das sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die auf einem Grundstück lasten und bestimmte Nutzungen oder bauliche Maßnahmen einschränken oder regeln, beispielsweise durch Vorgaben zur Bauhöhe, zur Abstandsfläche oder zur Art der Nutzung. Solche Einschränkungen können den Immobilienwert mindern, wenn Form und Beschaffenheit der Einschränkung nicht den Vorstellungen potenzieller Käufer entspricht.

Ein weiterer Aspekt sind Dienstbarkeiten. Das sind rechtliche Vereinbarungen, die bestimmten Personen oder Ländern das Recht einräumen, bestimmte Nutzungen auf einem anderen Grundstück vorzunehmen. Eine Wegerecht-Dienstbarkeit kann Eigentümer beispielsweise daran hindern, bestimmte bauliche Maßnahmen durchzuführen oder das Grundstück in vollem Umfang zu nutzen, was den Verkehrswert mindert.

Auch sogenannter Nießbrauch wirkt sich auf den Immobilienwert aus. Das ist ein rechtliches Instrument, das einer Person (dem Nießbraucher) die Nutzung einer Immobilie ermöglicht, während das Eigentum an der Immobilie bei einer anderen Person (dem Eigentümer) bleibt. Dies kann den Objektwert verringern, da potenzielle Käufer oder Investoren den Nießbrauch berücksichtigen müssen. Der Verkehrswert berechnet sich in diesen Fällen oft als Immobilienwert minus Nießbrauchrechtswert.

Kapitalisierung von Vor- und Nachteilen

Die Immobilienwertermittlungsverordnung sieht vor, dass finanzielle Vor- und Nachteile kapitalisiert werden. Dabei spielen Barwertfaktoren eine wichtige Rolle. Barwertfaktoren sind Finanzkennzahlen, die verwendet werden, um den heutigen Wert zukünftiger Zahlungsströme zu berechnen. Sie sind ein zentrales Konzept in der Finanzmathematik und der Investitionsrechnung. Insbesondere bei der Discounted Cash Flow (DCF)-Analyse, die für die Wertermittlung internationaler Immobilien häufig herangezogen wird, müssen sie berücksichtigt werden. Die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts regelt in § 34 die dazugehörigen Berechnungsgrundlagen.

Darüber hinaus wirkt sich die Restlaufzeit auf die Kapitalisierung der Vor- und Nachteile aus. Wie lange die Nutzung einer Immobilie voraussichtlich noch möglich ist, kann aus Anlage 1 der ImmoWertV ermittelt werden.

Wenn die Zahlungen der Vor- oder Nachteile über einen längeren Zeitraum erfolgen, handelt es sich um Leibrentenbarwerte. Leibrentenbarwerte sind finanzielle Begriffe, die sich auf den Barwert von Leibrenten beziehen. Eine Leibrente ist eine regelmäßige Zahlung, die über einen bestimmten Zeitraum oder bis zum Tod des Zahlungsempfängers geleistet wird. Der Barwert einer Leibrente ist der heutige Wert dieser zukünftigen Zahlungen, diskontiert mit einem bestimmten Zinssatz.

Typische Herausforderungen bei der Immobilienbewertung

Immobiliengutachter sehen sich immer wieder mit Herausforderungen konfrontiert, wenn sie Länder, Flächen oder Immobilien bewerten sollen. Dazu gehören insbesondere fehlende Daten, die für die Entwicklung eines belastbaren Gutachtens notwendig wären. In einem solchen Fall können die Sachverständigen Vergleichswerte heranziehen, Marktforschungen durchführen oder in manchen Fällen auch Schätzungen auf der Basis ihrer Expertise vornehmen.

Darüber hinaus treten mitunter Sondersituationen auf, die die Entwicklung spezieller Lösungsansätze notwendig machen, beispielsweise wenn es keine Quellen für vergleichbare Objekte gibt. Auch Modellabweichungen erfordern spezielle Vorgehensweisen, um die individuelle Beschaffenheit einer Immobilie oder von Grundstücksmerkmalen angemessen zu berücksichtigen.

Zur ausreichenden Qualitätssicherung sind Sachverständige zu einer ausführlichen Dokumentation ihrer Berechnungen angehalten. Das soll die Nachvollziehbarkeit der Ergebnisse gewährleisten. Plausibilitätsprüfungen am Ende jedes Gutachtens fungieren darüber hinaus als zusätzliches Qualitätsmerkmal bei der Entwicklung der Bewertung von Flächen, Ländern, Grundstücksmerkmalen oder Immobilien.

Fallbeispiele aus der Praxis

In diesem Abschnitt wollen wir nochmals einen vergleichenden Blick darauf werfen, wie Gutachter bei der Bewertung verschiedener Immobilien vorgehen.

Für die Wertermittlung bei einem Wohngrundstück mit 500 m² entscheidet sich ein Gutachter für das Vergleichswertverfahren. Er zieht hierfür die Verkaufspreise von zwei vergleichbaren Flächen im Gebiet heran. Grundstück A mit 450 m² wurde für 96.000 Euro verkauft, hat allerdings eine etwas schlechtere Verkehrsanbindung. Grundstück B mit 540 m² weist eine etwas bessere Lage auf und erzielte einen Verkaufspreis von 114.800 Euro. Der Gutachter nimmt aufgrund der Unterschiede leichte Zu- und Abschläge vor und kommt damit auf einen Preis von 224 €/m² bei Grundstück A und von 213 €/m² bei Grundstück B. Daraus bildet er der Durchschnitt, der bei 218,50 €/m² liegt. Mit diesem Wert multipliziert er nun die Fläche des zu bewertenden Grundstücks: 500 m² x 218,50 € = 109.250 €.

Den Wert einer Gewerbeimmobilie berechnet der Gutachter hingegen mit dem Ertragswertverfahren. Das Bürogebäude steht auf einem Grundstück mit einer Fläche von 1.000 m². Der Bodenrichtwert liegt bei 150 €/m². Der Rohertrag ist mit 40.000 € angegeben, die Bewirtschaftungskosten machen 5.000 € aus. Der Liegenschaftszins liegt bei 5 %, der Vervielfältiger bei 14. Damit ergibt sich die folgende Entwicklung des Ertragswerts:

Schließlich muss der Gutachter noch ein Rathaus bewerten. Die Fläche des Grundstücks, auf dem diese Spezialimmobilie steht, beträgt 14.000 m², der Bodenrichtwert in der hiesigen Lage liegt bei 400 €/m². Damit ergibt sich ein Bodenwert von 14.000 m² x 400 €/m² = 5.600.000 €.

Für die Bewertung des Rathauses selbst liegen keine Vergleichswerte vor, die der Gutachter für die Entwicklung seiner Bewertung nutzen könnte. Da die Nutzung zudem nicht renditeorientiert ist, entscheidet sich der Autor des Gutachtens für das Sachwertverfahren.

Das Rathaus zeichnet sich durch einen prunkvollen Baustil, eine übergroße Eingangshalle und breite Flure aus. Der Gutachter beziffert den Rathauswert deshalb auf 40.000.000 Euro, womit sich insgesamt ein Sachwert von 45.600.000 Euro ergibt.

Entscheidungshilfe: Wertermittlung in häufigen Anwendungsfällen

Womöglich überlegen Sie derzeit, ob Sie in eine professionelle Immobilienwertermittlung gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung investieren sollten. Wir haben für Sie einige Aspekte zusammengetragen, die Ihnen die Entscheidung erleichtern sollen.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV regelt also die Immobilienbewertung in Deutschland. Darüber hinaus gibt es weitere rechtliche Grundlagen, die eng mit der Verordnung verknüpft sind. Dazu gehört das Baugesetzbuch BauGB, das die Grundlagen der Bauleitplanung und die Nutzung von Grundstücken für Bund und Länder regelt. Einerseits beschreibt das Baugesetzbuch in den Paragraphen 193 bis 200 einige Grundsätze, die bei einer Verkehrswertermittlung zu beachten sind. Das BauGB stellt dadurch die gesetzliche Ermächtigungsgrundlage für die ImmoWertV dar.

Darüber hinaus muss bei jeder Wertgutachtenerstellung überprüft werden, ob die Vorgaben des BauGB, wie beispielsweise die zulässige Nutzung und die städtebaulichen Rahmenbedingungen, berücksichtigt werden. Somit ergänzen sich beide Regelwerke und sorgen dafür, dass die Immobilienbewertung auf einer soliden rechtlichen Basis erfolgt.

Weitere relevante Gesetze und Verordnungen

Neben der inhaltlichen Nähe zum Baugesetzbuch besteht auch eine Verknüpfung zur Baunutzungsverordnung BauNVO. Dort werden insbesondere Vorschriften über das Maß der baulichen Nutzung von Grundstücken getroffen, die bei der Verkehrswertermittlung eine Rolle spielen. Im Wohnungseigentumsgesetz WEG hingegen werden Regelungen zur Nutzung von Wohnungen durch Nicht-Eigentümer definiert, beispielsweise das Wohnungserbbaurecht oder das Dauerwohnrecht.

Das Bewertungsgesetz BewG wiederum enthält allgemeine Vorgaben zur Durchführung von Bewertungen. In den Paragraphen 246 bis 260 geht es speziell um Grundstücke und Immobilien, es handelt sich also um allgemeine Vorschriften, die durch die Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV konkretisiert werden.

Rechtsprechung zur Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV

Es gibt verschiedene Urteile, die sich mit der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV auseinandersetzen. Hier sind einige bedeutende Beispiele:

Sowohl Gerichte des Bundes als auch die der Länder befassen sich also regelmäßig mit der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV und prüfen insbesondere deren Anwendungsmöglichkeiten.

Verhältnis der ImmoWertV zu anderen Bewertungsstandards

Neben der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV gibt es weitere Standards zur Immobilienbewertung. Diese unterscheiden sich in einigen Punkten voneinander:

Rechtliche Konsequenzen bei Verstößen gegen die ImmoWertV

Bei Verstößen gegen die Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV können verschiedene rechtliche Konsequenzen drohen, unter anderem: