Wertermittlung Immobilie: Einfach & genau Ihren Verkaufspreis finden

Grundlagen des Vergleichswertverfahrens

Das in der ImmoWertV geregelte Vergleichswertverfahren spiegelt den Marktwert der Immobilien in einer Region realistisch wider. Denn es nimmt Bezug auf Preise, die bei der Veräußerung vergleichbarer Objekte vor Ort bereits erzielt wurden. Gutachter greifen idealerweise auf aktuelle Vergleichswerte aus dem regionalen Immobilienmarkt zurück. Ist dies nicht möglich, kommt das sogenannte indirekte Vergleichswertverfahren zur Anwendung. Dabei dienen Verkäufe gleichwertiger Gebäude in der Vergangenheit als Basis für die Immobilienbewertung.

Vergleichsverfahren: Für welche Immobilienarten ist es geeignet?

Das Vergleichswertverfahren eignet sich für die Wertermittlung aller Arten von Liegenschaften, für die ausreichend Daten zu aktuellen Verkaufspreisen gleichartiger Objekte vorliegen. Daher eignet sich das Bewertungsverfahren eher für Anwesen in Großstädten oder größeren Siedlungen mit einer gleichartigen Bebauung. Nicht anwendbar ist es hingegen auf einzigartige Gebäude. Häufig dient das Verfahren zur Wertermittlung von eigengenutzten oder vermieteten Eigentumswohnungen, Einfamilien-, Zweifamilien-, Reihen- und Mehrfamilienhäusern.

Entscheidungsrelevante Merkmale gewichten bei der Immobilienbewertung

Auch wenn im großstädtischen Umfeld oder in größeren Wohnsiedlungen ausreichend vergleichbare Bebauung vorhanden ist, gleichen sich die im Bewertungsverfahren herangezogenen Objekte nie vollständig. Korrekturfaktoren dienen dazu, die Unterschiede zu nivellieren. Wenn Experten den Immobilienwert ermitteln, fließen sie in Form von Zu- und Abschlägen ein.

Zur Veranschaulichung geben wir Ihnen zwei Beispiele zur Berechnung des Werts einer Immobilie nach dem Vergleichswertverfahren. Die Ergebnisse der Bewertung werden dabei detailliert dargestellt. Dabei ist aus Gründen der Vereinfachung dem zu bewertenden Gebäude jeweils nur ein Vergleichsobjekt gegenübergestellt:

Beispiel 1: Kalkulation für den Vergleich von Eigentumswohnungen:

In diesem Beispiel ergibt sich für die zu bewertende Wohnung ein Zuschlag von insgesamt 20 % aufgrund der besseren Energieeffizienzklasse und dadurch, dass keine Grunddienstbarkeit eingetragen ist. Der Abschlag von 10 % beruht auf dem Umstand, dass das Gebäude drei Jahre älter ist als das Vergleichsobjekt. Nach Abzug des Abschlags und der Hinzurechnung des noch verbleibenden Zuschlags von 10 % ergibt sich ein endgültiger Wert der Immobilie von 660.000 €.

Beispiel 2: Berechnung für Einfamilienhäuser

Hier verbleibt es bei einem endgültigen Immobilienwert von 700.000 €, da die Zuschläge von insgesamt 20 % die Abschläge von 20 % genau ausgleichen.

Zu beachten ist, dass der durch Vergleich ermittelte endgültige Immobilienwert den markttypischen Mechanismen von Angebot und Nachfrage unterliegt.

Deshalb weicht der tatsächlich zu erzielende Verkaufspreis oft vom ermittelten Wert einer Immobilie ab.

Einschränkungen und Herausforderungen des Bewertungsverfahrens

Die Datenverfügbarkeit ist eingeschränkt, wenn auf dem örtlichen Immobilienmarkt nur wenig Transaktionen stattfinden und wenn der Wert eines Objekts mit speziellen Eigenschaften zu ermitteln ist. Interessiert Sie beispielsweise, wie viel ein denkmalgeschützter Einödhof aus dem 18. Jahrhundert wert ist, wird sich dafür kein geeignetes Vergleichsobjekt finden lassen. Für Objekte mit besonderen Merkmalen ist daher eines der anderen Verfahren für die Berechnung anzuwenden.

Worum geht es beim Ertragswertverfahren?

Beim Ertragswertverfahren bezieht sich die Wertermittlung der Wohn- oder Gewerbeimmobilie in erster Linie auf die Rendite, die Investoren damit voraussichtlich erzielen und die Finanzierung der Immobilie. Dazu ermittelt der Gutachter den Gebäudeertragswert nach einem komplexen Berechnungsverfahren, in dem er die zu erwartenden Einnahmen den Ausgaben gegenüberstellt.

Für welche Immobilienarten ist es relevant?

Das Ertragswertverfahren eignet sich für vermietete Mehrfamilienhäuser und für verpachtete Gewerbeimmobilien sowie gemischt zu Gewerbe- und Wohnzwecken genutzte Objekte. Es ist optimal auf Gewerbeobjekte wie Solarparks, Kliniken, Seniorenwohnanlagen und Einkaufszentren anzuwenden.

Gebäude, die leicht weiterzuvermieten oder zu verpachten sind, sind ganz einfach mit dem Ertragswertverfahren zu bewerten. Denn hier sind kontinuierliche Einnahmen ohne langfristige Ausfälle eher gesichert. Handelt es sich jedoch um spezifischere Objekte wie Ein- oder Zweifamilienhäuser, nimmt man meist von der Anwendung dieses Verfahrens Abstand.

Ermittlung der Restnutzungsdauer

Da das Gebäude einer Abnutzung unterliegt, ist seine Nutzungsdauer zeitlich begrenzt. Die Restnutzungsdauer ist in der Immobilienbewertung nach diesem Verfahren interessant. Sie gibt Aufschluss darüber, wie lange das Investmentobjekt voraussichtlich noch eine Rendite abwirft. Somit entscheidet sie über die Attraktivität, die die Immobilie für Investoren besitzt.

Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer beziehen Gutachter das Baujahr, den Gebäudezustand und die statistische Lebensdauer des Hauses ein. Die Restnutzungsdauer errechnet sich grundsätzlich aus der statistischen Nutzungsdauer abzüglich des Alters des Bauwerks. Regelmäßig getätigte oder unterlassene Maßnahmen des Gebäudeunterhalts wirken sich auf die Dauer der tatsächlich noch möglichen Nutzung aus. Daher beziehen Gutachter werterhaltende Maßnahmen in die Betrachtung mit ein.

Bei der Wertermittlung der Immobilie kommt es lediglich auf die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer, nicht jedoch auf die technische Nutzungsdauer an. Das heißt, für den Investor ist es interessant, wie lange ein Haus, eine Wohnung oder ein Bürogebäude noch Miet- oder Pachteinnahmen generiert. Dies ist bei Altbauten, die nicht dem neuesten technischen Stand entsprechen und eine schlechte Energieeffizienzklasse besitzen, wesentlich unwahrscheinlicher als bei modernen Bauten neueren Datums, nach denen eine höhere Nachfrage besteht.

Relevanz des Bodenwerts

Der Bodenwert fließt neben dem Gebäudewert in die Berechnung des Ertragswerts ein. Er ist das Produkt aus dem Bodenrichtwert und der Grundstücksfläche. Je länger die voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes noch ist, umso untergeordneter ist die Bedeutung des Bodenwerts.

Bei einer kürzeren Restnutzungsdauer beeinflusst der Bodenwert jedoch maßgeblich den Immobilienwert. Er ist nämlich im Verhältnis zum niedrigeren Gebäudewert gleichbleibend hoch und gaukelt somit einen Wert vor, den die Immobilie für den an Rendite orientierten Investor so tatsächlich nicht mehr hat.

Wann eignet sich das Sachwertverfahren für die Wertermittlung der Immobilie?

Das Bewertungsverfahren kommt vorwiegend bei eigengenutzten Wohnimmobilien, wie Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern, zur Anwendung. Es dient grundsätzlich der Immobilienwertermittlung, wenn keine Vergleichswerte zur Verfügung stehen, weil in der Region zum Zeitpunkt der Wertermittlung einer Immobilie nicht genug Transaktionen bei gleichwertigen Gebäuden stattfanden. Dies ist in kleineren Orten auf dem Land regelmäßig der Fall. Auch für Immobilien mit speziellen Eigenschaften gibt es selten Vergleichsobjekte. Ist etwa ein einzigartiges Baudenkmal oder ein Schloss zu bewerten, kommt dafür nur das Sachwertverfahren in Betracht.

Wie wird der Gebäudesachwert berechnet?

Zur Berechnung des Gebäudesachwerts legen Experten die Herstellungskosten, gemindert um die Abnutzung oder einen Wertverlust der Immobilie durch ihr Alter, zugrunde. Der Sachwert ergibt sich aus der Multiplikation der Herstellungskosten abzüglich der Wertminderung (Gebäudesachwert) und dem Bodenwert mit dem Marktanpassungsfaktor. Der Marktanpassungsfaktor wird in jeder Region durch Gutachterausschüsse ermittelt. Er dient der Anpassung des Immobilienwertes an die tatsächlichen Gegebenheiten des Marktes zum Bewertungszeitpunkt.

Ermittlung des Bodenwerts

Der Bodenwert ist definiert als der Wert des unbebauten Grundstücks beziehungsweise des Bodens alleine. Zur Berechnung wird der Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multipliziert. Der Richtwert ist ein Durchschnittswert der Quadratmetergrundstückspreise in der Region.

Die Höhe des Bodenwerts ist beeinflusst durch die Lage und den Zuschnitt des Grundstücks, die Bebaubarkeit sowie die Bodenqualität. Maßgeblich sind in diesem Zusammenhang auch die Qualität der Erschließung und Grunddienstbarkeiten wie etwa ein Wege- oder Leitungsrecht oder Duldungspflichten von Emissionen und Lärmeinwirkungen.

Herausforderungen dieses Verfahrens zur Immobilienbewertung

Eine Herausforderung bei dieser Art der Wertermittlung von Immobilien stellt die realistische Einschätzung aller maßgeblichen Kriterien dar. Alleine die Ermittlung des Bodenwerts überlässt dem Experten, der die Immobilienbewertung vornimmt, einen hohen Ermessensspielraum.

Insbesondere, wenn mehrere Faktoren zusammentreffen, ist die richtige Gesamtbewertung umfangreich. Ist beispielsweise gemäß einem Bebauungsplan nach den §§ 8 ff. des Baugesetzbuchs (BauGB) zwar die Bebauung mit einem Wohngebäude zulässig und ist das Grundstück gut erschlossen, der Boden jedoch mit Altlasten verunreinigt und sind zugleich Grunddienstbarkeiten eingetragen, gestaltet ist die Einschätzung des endgültigen Bodenwerts sehr komplex.

Im Allgemeinen geht man bei einem Wohngebäude von einer möglichen Nutzungsdauer von 80 bis 100 Jahren aus, sodass sich pro Jahr der Nutzungsdauer ein Altersabschlag von 1 bis 1,25 % ergibt. Allerdings wirken sich die Qualität des Gebäudeunterhalts sowie durch Unwetter, einen Brand oder durch Vandalismus eingetretene Schäden zusätzlich wertmindernd aus.

Werterhöhung oder Wertminderung durch Umfeldfaktoren

Auswirkungen sozioökonomischer Strukturen

In die Wertermittlung der Immobilie fließen sozioökonomische Daten ein, da sie einen Einfluss auf die Kaufkraft beim Immobilienerwerb haben. Die Einkommensstruktur hängt von der Bildung und den Arbeitsmarktbedingungen ab. Für Migranten gibt es zusätzlich die Hürden des Spracherwerbs, der Integration und der Anerkennung ausländischer Qualifikationen. Die Bevölkerungsentwicklung nimmt Einfluss auf die Nachfrage nach Immobilien und die Entwicklung des Immobilienmarkts.

Langfristig ist insbesondere im ländlichen Bereich durch den Geburtenrückgang und Abwanderungen in die Städte mit einer drastisch sinkenden Nachfrage nach Häusern und Wohnungen zu rechnen. Der Nachfragerückgang führt zu einer Minderung des Immobilienwerts in ländlichen Regionen, insbesondere in Ostdeutschland. Dahingegen profitieren ökonomisch starke urbane Zentren vom Zuzug und der Zuwanderung mit dem Erfolg einer Wertsteigerung im Immobiliensektor 1).

Geplante Bauvorhaben: Aufwertung oder Abwertung der Lage?

Die Planung neuer Bauvorhaben in der Umgebung wirkt sich auf den Grundstückswert aus. Geplante Neubauten werten die Lage auf, wenn sie Raum für Freizeiteinrichtungen schaffen oder die Infrastruktur verbessern. Jedoch tritt mitunter der umgekehrte Fall ein.

Ist in der unmittelbaren Nachbarschaft eines Wohngebiets eine Industrieanlage geplant, von der laufend schädigende Einflüsse auf die Gesundheit und das Wohlbefinden ausgehen, mindert das den Wert merklich.

Bedeutung des Baujahrs

Ein nicht aufwendig sanierter Altbau entspricht selten den aktuellen Anforderungen von Immobilienkäufern. Die Materialbeschaffenheit und die Bauweise führen dazu, dass moderne Energiestandards nicht eingehalten sind. Das verursacht hohe Kosten für das Beheizen der Wohnräume, zumal Altbauten in der Regel mit Gas- oder Ölheizungen ausgestattet sind. Zwar besteht bislang keine gesetzliche Verpflichtung zur energetischen Sanierung von Altbauten. Jedoch ist nicht auszuschließen, dass diese in naher Zukunft kommen wird. Dieses Risiko unkalkulierbarer Zusatzkosten scheuen viele Immobilienkäufer.

Da Neubauten über eine gute Energieeffizienz verfügen und zudem moderne Standards des Wohnkomforts erfüllen, erzielen sie weit höhere Verkaufserlöse als ältere Gebäude. Hinzu kommt, dass neu errichtete Immobilien eine längere Nutzungsdauer erwarten lassen, was ihren Erwerb attraktiver macht.

Wertermittlung einer Immobilie: Bedeutung der Innenausstattung und Extras

Eine hochwertige Ausstattung erhöht den Reiz des Gebäudes für Kaufinteressenten oder Mieter und wirkt sich somit wertsteigernd aus. Langlebige Bodenbeläge, etwa Parkett und gut verarbeitete Teppichböden, erhöhen den Wohnkomfort und das Wohlbefinden. Bäder mit zeitgemäßen Komfortduschen, Whirlpool-Badewannen und Natursteinfliesen bieten einen Luxus, den sich viele Hauskäufer heute wünschen.

Eine Einbauküche mit modernen Geräten und smarten Technologien gehört für die meisten Kaufinteressenten zu ihrer Traumimmobilie. Die Möglichkeit zur Wellness in den eigenen vier Wänden ist ein hoher Pluspunkt, der die Attraktivität des Wohnhauses und damit seinen Wert noch weiter steigert.

Aufwertung des Objekts durch Sonderausstattungen

Je mehr Komfort und Wohlbehagen der Aufenthalt im Eigenheim verspricht, umso höher steigt sein Wert. Einrichtungen wie ein Aufzug in einem mehrstöckigen Haus erleichtern die Erreichbarkeit sämtlicher Etagen. Luxus bietet ein eigenes Schwimmbad im Keller, ein Pool im Garten oder auf der Dachterrasse. Die Konstruktion einer Dachterrasse bedarf zwar einer aufwendigen Planung und einer Baugenehmigung, jedoch wirkt sie sich günstig bei der Wertermittlung der Immobilie aus.

Vorteile durch energetische Sanierungen und Modernisierungen

Bedeutung des Immobilienwerts bei Zwangsversteigerungen

Vor der Zwangsversteigerung einer Immobilie lässt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert von einem unabhängigen Gutachter bestimmen 2). Die Wertermittlung der Immobilie schützt den Gläubiger vor einem zu geringen Erlös, der die Forderung nicht abdeckt. Zugleich bewahrt es den Schuldner vor einer Versteigerung seines Anwesens weit unter Wert.

Beim ersten Termin der Zwangsversteigerung hat ein Gläubiger ein Vetorecht gegen den Zuschlag, wenn das Höchstgebot 70 Prozent des Verkehrswerts unterschreitet (§ 74 a Abs. 1 Satz 1 Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, ZVG). Bleibt das Höchstgebot unter 50 Prozent des Verkehrswerts, so ist der Zuschlag gemäß § 85 a Abs. 1 ZVG zu versagen.

Zwangsversteigerung: Besonderheiten bei der Wertermittlung von Immobilien

Belastungen des Grundstücks, etwa in Form von Dienstbarkeiten, mindern den Verkehrswert, soweit sie ins Grundbuch eingetragen sind. Denn durch den Grundbucheintrag gehen sie auf den Höchstbietenden über, sobald das Anwesen an ihn übereignet ist. Sind die Dienstbarkeiten nur vertraglich zwischen dem Schuldner als bisherigem Eigentümer und dem Nutznießer der Dienstbarkeit vereinbart, sind diese jedoch nicht ins Grundbuch eingetragen, bleiben sie bei der Wertermittlung der Immobilie unberücksichtigt. Infolgedessen sinkt der Verkehrswert in diesem Fall nicht.

Wozu dient der Immobilienwert bei Erbfällen?

Auf Grundlage des Verkehrswerts berechnet die Steuerbehörde die Erbschaftssteuer. Besteht in einer Erbengemeinschaft Uneinigkeit über die Nutzung oder Veräußerung eines Immobilienvermögens im Nachlass oder Erbschaften, ist unter Umständen eine Teilungsversteigerung angezeigt. Im Verfahren nach § 180 ZVG, das Ähnlichkeiten mit der Zwangsversteigerung hat, ist der Verkehrswert des Anwesens zugrunde zu legen. Abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen zur Zwangsversteigerung, legt der zuständige Richter das Mindestgebot am Einzelfall orientiert fest. 3)

Wertermittlung der Immobilie im Erbfall

Im Erbfall bewertet das Finanzamt die Immobilie nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes (BewG). Maßgeblich für die Wertermittlung der geerbten Immobilie ist der § 177 BewG, wonach der gemeine Wert im Sinne des § 9 BewG zugrunde zu legen ist. Dieser entspricht dem Marktwert des geerbten Anwesens. Nach § 193 Abs. 5 Satz 2 BauGB sind sonstige für die Wertermittlung der Immobilie erforderliche Daten wie Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke heranzuziehen, die der örtliche Gutachterausschuss verfügbar hält.

Anzuwenden sind Daten, die auf den letzten Stichtag vor dem Eintritt des Erbfalls bezogen sind, soweit dieser nicht mehr als drei Jahre zurückliegt. Liegt der Bezugsstichtag länger zurück, ist Datenmaterial des letzten Auswertungszeitraums heranzuziehen, der vor dem Jahr des Todes des Erblassers endet.

Besonderheiten beim Vererben einer Liegenschaft

Im Falle der Erbschaft eines Anwesens räumt der Gesetzgeber einen Steuerfreibetrag bei der Erbschaftssteuer ein, der je nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser zwischen 20.000 und 500.000 € liegt. Übersteigen geerbte Immobilienwerte den maßgeblichen Freibetrag, fallen darauf nach der Höhe des Erbes gestaffelte Steuersätze an. Ist ein Erbe nicht in imstande, die Erbschaftssteuer gleich in einem Betrag zu zahlen, gewährt die Steuerbehörde auf Antrag bis zu sieben Jahre lang eine Stundung der Steuer gemäß § 28 Abs. 1 des Erbschaftssteuergesetzes (ErbStG).

1. 1

   Sammeln Sie alle relevanten Unterlagen und Dokumente zur Immobilie

2. 2

   Besorgen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und Auszug aus der Flurkarte

3. 3

   Stellen Sie Bauzeichnungen und Dokumente zu Modernisierungen zusammen

4. 4

   Fügen Sie Verträge über Vermietung oder Verpachtung hinzu

5. 5

   Falls vorhanden, legen Sie die Dokumentation zum Denkmalschutz bereit

6. 6

   Prüfen Sie alle Unterlagen auf Vollständigkeit und Richtigkeit

7. 7

   Übergeben Sie die vollständigen Unterlagen dem Gutachter für die Wertermittlung

Geeigneten Immobiliengutachter finden

Bei einem vertrauenswürdigen Makler mit guten Kenntnissen des örtlichen Immobilienmarktes und einer ausreichenden Berufserfahrung lassen Sie den Immobilienwert ermitteln. Diese nutzen Sie, um den Preis eines Anwesens zu prüfen, bevor Sie es erwerben oder um einen realistischen Preis für Ihr Gebäude festzusetzen. Für die ausreichende Expertise des Immobilienspezialisten spricht eine längere Ansässigkeit des Maklerbüros und eine hohe Kundenzufriedenheit.

Gutachten, die für Entscheidungen von Behörden und in Gerichtsverfahren herangezogen werden, erstellen staatlich anerkannte Sachverständige. 4) Ihre Qualifikation weisen Sie durch eine Zertifizierung nach. Sind Immobiliengutachter öffentlich bestellt und vereidigt, belegt das ihre Unparteilichkeit. Überzeugen Sie sich am besten von der Qualifikation des Gutachters, bevor Sie ihn beauftragen.

Die Kosten für vertrauenswürdige Gutachten zur Wertermittlung der Immobilie sind hoch, da ein erheblicher Arbeitsaufwand dahintersteckt. Das Sammeln und die Sichtung relevanter Unterlagen, eine Ortsbesichtigung und die Würdigung sowie richtige Gewichtung aller Faktoren ist vor der Ausformulierung des Ergebnisses notwendig. Einige Dokumente sind von Gutachterausschüssen nur gegen Zahlung höherer Summen erhältlich. Kostentransparenz ist ein Indiz für die Vertrauenswürdigkeit des Immobiliensachverständigen.

Wie kann ich den vom Gutachter ermittelten Wert überprüfen?

Ergeben sich Fragen zur Immobilienbewertung oder erscheint Ihnen die Einschätzung des Gutachters nicht gleich überzeugend, dann holen Sie eine Zweitmeinung zum Wert Ihrer Immobilie ein. Kennen Sie den Verkaufserlös von Vergleichsobjekten in der Nachbarschaft, überprüfen Sie damit die Vertrauenswürdigkeit ihres Gutachtens.

Allerdings bedeutet eine Abweichung nicht gleich, dass mit der Einschätzung in Ihrer Wertermittlung etwas nicht stimmt. Der Gutachter zog möglicherweise Informationen heran, die Sie nicht kennen und die zu einer Wertabweichung führen. Das Haus, das einen höheren Verkaufspreis erzielte, durchlief vielleicht erst kürzlich eine umfassende energetische Sanierung, die den Wert steigerte.

Verkaufspreis auf Basis der Wertermittlung festlegen

Die Wertermittlung der Immobilie gibt Ihnen eine Orientierung über den Verkehrswert. Meist ist dieser jedoch nicht identisch mit dem Preis, der sich beim Verkauf tatsächlich erzielen lässt. Denn der Immobilienmarkt ist stark durch die Mechanismen von Angebot und Nachfrage bestimmt. Daher kann es sein, dass Sie einen Erlös erzielen, der über dem festgestellten Immobilienwert liegt, wenn Ihr Anwesen Merkmale aufweist, nach denen viele Käufer suchen. Jedoch kann auch der umgekehrte Fall eintreten.

Setzen Sie den Angebotspreis höher an, als in der Wertermittlung festgestellt, schaffen Sie sich damit einen Verhandlungsspielraum. Korrigieren Sie die angestrebte Kaufsumme in Verkaufsverhandlungen nach unten, sinkt sie nicht sofort unter den tatsächlichen Immobilienwert ab.