Grundbuchauszug: Die unverzichtbare Basis für Immobilientransaktionen

Sie möchten das Eigentum an einem Grundstück nachweisen? Der Grundbuchauszug dient als rechtlicher Beweis für die Eigentumsverhältnisse und gibt Auskunft über Rechte und Lasten, die mit dem Grundstück verbunden sind. Der Grundbuchauszug ist damit von Bedeutung für verschiedenste Parteien wie zum Beispiel Grundstückseigentümer, Hauskäufer und -verkäufer oder Kapitalanleger.

Zu unterscheiden sind dabei der einfache und der beglaubigte Grundbuchauszug. Wenn Sie zum Beispiel Ihr Grundstück verkaufen möchten, reicht ein einfacher Grundbuchauszug nicht aus. Denn nur bei einem beglaubigten Grundbuchauszug hat das Amt bestätigt, dass es sich nicht um eine Fälschung handelt.

Das Grundbuch setzt sich aus einer Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und Abteilungen zusammen. Diese Bestandteile sehen wir uns im Folgenden näher an, damit Sie die Möglichkeit erhalten, das Grundbuch richtig lesen und verstehen zu können.

Abteilungen

Das Grundbuch sieht die folgenden drei Abteilungen vor, die jeweils andere Informationen zum Grundstück enthalten. Die erste Abteilung ist dabei besonders wichtig:

Der Grundbuchauszug ist für viele Parteien wichtig, die an Transaktionen bezüglich Grundstücken beteiligt sind. Rechtsgeschäfte sind im Zusammenhang mit Grundstücken zumeist nur dann möglich, wenn ein solcher Grundbuchauszug vorliegt. Verkäufer zum Beispiel müssen Kaufinteressenten gegenüber belegen können, dass sie tatsächlich der Eigentümer des Grundstücks und der rechtmäßige Besitzer sind. Denn nur der rechtmäßige Eigentümer ist zum Verkauf berechtigt.

Zu den Voraussetzungen des Verkaufs gehört es also, dass Sie als Verkäufer einen Auszug aus dem Grundbuch vorlegen können. Ebenso wichtig ist der Auszug für den Käufer. Das gilt insbesondere dann, wenn eine Finanzierung des Erwerbs über eine Bank stattfinden soll. In diesem Fall benötigen Sie eine Abschrift des Grundbuchblatts. Sie finanzieren den Kauf selbst? Dann ist der Auszug aus dem Grundbuch trotzdem interessant für Sie. Denn daraus geht hervor, welche Verbindlichkeiten mit dem Grundstück in Zusammenhang stehen. Zu beachten sind hier zum Beispiel durch Dritte bestehende Vorkaufs- oder Nießbrauchrechte. Solche Informationen gilt es vor einem Kauf zu berücksichtigen.

Banken möchten den Grundbuchauszug zum Beispiel im Rahmen der Beleihungsprüfung sehen. Das Kreditinstitut ermittelt dabei, welcher Wert sich jederzeit realisieren lässt, wenn es zu einem Weiterverkauf des Grundstücks kommt. Das ist wichtig, weil der Wert der Sicherheit mindestens dem Wert des Darlehens entsprechen muss. Es handelt sich hierbei um einen Schätzwert, den die Bank auch anhand der Daten vornimmt, wie sie aus dem Grundbuchauszug hervorgehen. Die Bank sieht sich zum Beispiel an, ob eventuell Belastungen oder Rechtsverhältnisse auf dem Grundstück zu einer Wertminderung führen könnten. Der Beleihungswert stellt damit eine wichtige Größe in der Baufinanzierung dar. Hiervon hängt ab, wie viel Geld Ihnen die Bank zu leihen bereit ist.

Der Notar möchte beim Verkauf ebenfalls einen Blick auf den Auszug aus dem Grundbuch werfen. Diese Einsichtnahme durch den Notar ist hinterher sogar im Kaufvertrag protokolliert. Der Notar überprüft hier, ob der Verkäufer auch tatsächlich der rechtmäßige Eigentümer ist.

Grundsätzlich steht im Grundbuch alles drin, was bei der Klärung der Eigentumsverhältnisse von Grundstücken hilft. In diesem öffentlichen Verzeichnis, dem amtlichen Register, ist prinzipiell alles aufgeführt, was in Deutschland mit einem Grundstück passiert. Eine wichtige Information findet sich dabei bereits auf dem Deckblatt. Hier ist nämlich neben der Grundbuchnummer und dem Bezirk auch vermerkt, wann die letzte Änderung vorgenommen wurde. Ein Grundbucheintrag ist nämlich immer zu ändern oder zu löschen, wenn sich eine Veränderung an den Daten ergeben hat.

Im Bestandsverzeichnis wiederum finden sich zum Beispiel solche Angaben, die auch beim Katasteramt vermerkt sind. Dazu gehören die Maße und die Lage des Grundstücks. Zumeist deckt sich dabei das Grundstück mit nur einem Flurstück. Es ist aber auch möglich, dass sich im Bestandsverzeichnis mehrere Eintragungen finden, wenn sich die Flur aus mehreren Flurstücken zusammensetzt. Weiterhin finden sich im Bestandsverzeichnis eventuelle Herrschvermerke. Das ist immer dann der Fall, wenn mit einem Grundstück weitere Rechte an einem anderen Grundstück einhergehen, auf dem Sie zum Beispiel Leitungen verlegen dürfen. Hier sprechen wir auch von sogenannten Grunddienstbarkeiten.

In der Abteilung I finden Sie dann die Eigentümer. Hierbei kann es sich auch um eine Eigentümergemeinschaft handeln. Sollte das der Fall sein, sind die Eigentümer mit ihren jeweiligen Anteilen in Prozent angegeben. Weiterhin ist vermerkt, wie Sie überhaupt an das Eigentum gelangt sind. Das kann zum Beispiel eine Erbschaft oder eine Zwangsversteigerung gewesen sein.

In der Abteilung II sind die Lasten aufgeführt. Es folgen einige Beispiele für typische solcher Beschränkungen, die auf einem Grundstück liegen können:

In der Abteilung III schließlich finden Sie die Grundpfandrechte. Gemeint sind damit alle Grundschulden und Hypotheken, die auf dem Grundstück lasten. Achten Sie darauf, dass hier auch bereits beglichene Schulden aufgeführt sein können. Denn eine Löschung der Einträge erfolgt nur durch Beantragung beim Amtsgericht. Es ist durchaus möglich, dass der Eigentümer das bisher versäumt hat.

Auflassungsvormerkung

Wann immer eine Übertragung des Eigentums an einen neuen Eigentümer ansteht, ist dafür ein entsprechender Eintrag im Grundbuchauszug vorzunehmen. Hierbei sprechen wir von einer Auflassungsvormerkung. Eine Gleichsetzung mit einem notariell beurkundeten Kaufvertrag ist hier zwar nicht gegeben. Dennoch dient die Eintragung als Sicherheit für den Erwerber, dass eine Übertragung an ihn tatsächlich stattfinden soll. Sie schützt zum Beispiel davor, dass es während des Verkaufsprozesses zu einer Veräußerung des Grundstücks kommt. Stellen Sie sich die Auflassungsvormerkung als eine Art Reservierung bei der Eigentumsübertragung vor. Diese findet zeitlich vor Vertragsschluss oder einer Anzahlung statt.

Grundsätzlich darf jeder das Grundbuch einsehen, der ein berechtigtes Interesse und keine reine Neugier daran hat. So steht es im § 12 Grundbuchordnung (GBO). Damit stellt sich natürlich die Frage, wer zu dieser Gruppe gehört. Zu nennen sind hier an erster Stelle die Eigentümer des Grundstücks und die Inhaber mit lebenslangem Wohnrecht. Sie können immer ein berechtigtes Interesse nachweisen.

Pflichtteilsberechtigte, Erben und andere eingetragene Rechteinhaber erhalten ebenfalls uneingeschränkte Grundbucheinsicht. Zu den Pflichtteilsberechtigten gehören zum Beispiel die Kinder und Ehepartner. Bei einer laufenden Scheidung ist eine Einsicht ins Grundbuch auch möglich, um die Zugewinnausgleichsansprüche ermitteln zu können. Auch Eigentümer angrenzender Grundstücke sind berechtigt, wenn sie in Erfahrung bringen möchten, wer der benachbarte Eigentümer ist.

Ein berechtigtes Interesse kann auch wirtschaftlich begründet sein. So dürfen zum Beispiel Gläubiger und Kreditgeber Einsicht in das Grundbuch nehmen. Zu nennen sind weiterhin Mieter sowie die Gerichte, Behörden und Notare aufgrund der Pflicht zur Amtshilfe.

Wie der Nachweis des Interesses jeweils genau zu erbringen ist, hängt davon ab, wer Einsicht erhalten möchte. Mieter können dazu einfach den Mietvertrag vorlegen.

Die Kosten für den Grundbuchauszug fallen unterschiedlich hoch aus abhängig davon, ob dieser beglaubigt sein muss oder nicht und wo Sie diesen beantragen. In verschiedenen Fällen, wie bei Erbschaften, Schenkungen oder dem Abschluss von Mietverträgen, können spezifische Anforderungen an die Antragstellung bestehen.

Sie möchten eine Änderung oder Löschung beim Grundbuchamt beantragen? Allgemeine Preisangaben sind hier schwierig, weil jedes Bundesland seine Gebühren selbst festlegt. Eine Orientierung gibt zum Beispiel der Wert des Grundstücks. Häufig hängen die Gebühren auch davon ab, welches Recht Sie beim Grundbuchamt eintragen lassen möchten. Die rechtlichen Grundlagen für die Kosten finden sich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

An den Grundbuchauszug gelangen Sie über drei Wege: über das Grundbuchamt, den Notar oder einen Online-Service. Der direkte Weg führt über die zuständige Grundbuchbehörde. Dabei kann es sich zum Beispiel um das Amtsgericht oder auch das Landesamt für Geodaten und Landentwicklung handeln. Sie bekommen entweder beim zuständigen Amt vor Ort oder online das Formular, mit dem Sie Ihren Antrag stellen können und Antworten auf zentrale Fragen erhalten. Sie können den Antrag vor Ort oder auch postalisch einreichen.

Die zweite Möglichkeit besteht in der Beantragung beim Notar. Sie unterschreiben eine Vollmacht und beauftragen dann den Notar damit, den Grundbuchauszug für Sie zu besorgen. Sie können sich auch an einen Immobilienmakler wenden, der seinerseits die Anforderung des Auszugs über einen Notar für Sie organisiert.

Eine dritte Option steht online mit den Grundbuchauszugsdiensten zur Verfügung. Hier erfolgt die Beantragung besonders komfortabel über eine Online-Plattform. Auch dieser Dienst muss sich an das Grundbuchamt wenden und den Auszug dort beantragen. Sie müssen sich aber um nichts kümmern und erhalten das Dokument zugesendet.

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   Ermitteln Sie das zuständige Grundbuchamt für Ihr Grundstück

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   Besorgen Sie sich das Antragsformular (vor Ort oder online)

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   Füllen Sie das Formular vollständig aus und weisen Sie Ihr berechtigtes Interesse nach

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   Reichen Sie den Antrag persönlich ein oder senden Sie ihn per Post

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   Bezahlen Sie die anfallenden Gebühren

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   Warten Sie auf die Bearbeitung Ihres Antrags (ca. 7-10 Tage)

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   Erhalten Sie den Grundbuchauszug per Post oder holen Sie ihn persönlich ab

Gehen Sie von einer Bearbeitungszeit von 7 bis 10 Tagen aus. Die Dauer hängt von vielen Faktoren ab wie dem Bundesland und dem Amtsgericht oder der aktuellen Auslastung der Behörde. Eventuell ist es möglich, über einen Immobilienmakler schneller an den Auszug zu gelangen.

Sie möchten den Grundbuchauszug so schnell wie möglich in Händen halten? In diesem Fall können Sie einen Eilantrag beim Grundbuchamt stellen. Rechnen Sie hier aber mit höheren Kosten und beachten Sie, dass ein solcher Eilantrag nicht überall möglich ist.

Wie oben bereits erwähnt, handelt es sich bei der Auflassung um eine Art Reservierung für die Übertragung des Eigentums. Gehen Sie davon aus, dass die Grundbuchumschreibung nach Auflassung mehrere Wochen Zeit in Anspruch nimmt. Viele Faktoren nehmen hier Einfluss auf die Bearbeitungsdauer. Dazu gehört schlicht, wie schnell das zuständige Grundbuchamt arbeitet und wie viele Unterlagen Sie einreichen. Zu nennen sind hier die Kopie des Personalausweises, die der Käufer einreicht oder die notarielle Urkunde über den Verkauf. Da Käufer und Verkäufer und damit beide beteiligten Parteien Unterlagen einreichen, dauert die Prüfung ein wenig. Möglich ist auch, dass eine Baugenehmigung für das Grundstück erforderlich ist oder bestimmte Gründe vorgelegt werden müssen.