Was ist ein Flurstück und wofür wird es benötigt?
Zusammenfassung
- Das Flurstück ist die kleinste Buchungseinheit der Liegenschaftskataster. Es kann nicht geteilt werden. Alle Flurstücke zusammen bilden die Fluren und Gemarkungen eines Bundeslands.
- Flurstücke können, müssen aber nicht mit Grundstücken identisch sein.
- Heute lassen sich Flurstücke online einsehen. In den Geoportalen der Bundesländer erfolgt die Suche komfortabel per Straße und Hausnummer.
- Das Flurstück ist für die Bewertung, den Kauf und den Bau von Immobilien relevant. Es fließt außerdem in die Festlegung der Grundsteuer mit ein.
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Was genau sind Flurstücke?
Größte Einheit bilden die Gemeinden, auch Gemarkungen genannt. An zweiter Stelle kommen Fluren, und jede Flur wiederum gliedert sich in einzelne Flurstücke. Ein Flurstück ist demnach der kleinste abgetrennte Teil der Erdoberfläche, den das Liegenschaftskataster kennt. Ihm ist ein Ordnungsmerkmal zugewiesen: die sog. Flurstücksnummer.
Der Unterschied zwischen Flurstück und Grundstück
Oft werden die Begriffe „Flurstück“ und „Grundstück“ gleichgesetzt. Das ist jedoch nicht richtig. Grundstücke geben die Besitzverhältnisse von Grund und Boden wieder. Sie sagen streng genommen nichts über die Lage aus. Ein Beispiel: Während jedes Flurstück eine Einheit bildet, kann ein Grundstück aus mehreren Flurstücken bestehen. Diese müssen, solange sie sich im selben Grundbuchbezirk befinden, nicht zwingend nebeneinander liegen.
Warum ist ein Flurstück wichtig?
Es gibt mehrere Gründe dafür, sich mit Flurstücken auseinanderzusetzen:
Immobilienbewertung und Immobilienfinanzierung
Die Lage entscheidet maßgeblich über den Wert von Grundstücken – und diese Lage wiederum wird anhand des Flurstücks deutlich. Darum berücksichtigen zum Beispiel Banken das Flurstück bei der Immobilienbewertung, um Kreditsumme und Konditionen festzulegen.
Notarielle Beurkundungen
Wechselt eine Immobilie den Besitzer, beurkundet der Notar die Inhalte der Flurkarte im Kaufvertrag. Nur so kann ein rechtskräftiger Vertrag zustande kommen. Das Flurstück gehört damit zu den Pflichtangaben, die Hausverkäufer ihrem Notar zur Verfügung stellen müssen.
Hausbau
Wer den Bau eines Hauses beantragt, muss nachweisen, wo das eigene Grundstück endet. Dafür ist ein Auszug aus der Flurkarte nötig. Diese Karte zeigt außerdem die Aufteilung eines Grundstücks in verschiedene Flurstücke, was bei Bauvorhaben relevant sein kann.
Erbschaft und Scheidung
Die Besitzverhältnisse können sich nicht nur beim Verkauf ändern. Auch bei Erbschaften muss das Flurstück bekannt sein, um den Nachlass zu definieren. Bei Scheidungen wird oft eine Teilung des Grundstücks vorgenommen. So entstehen zwei neue Flurstücke aus einem ehemals einheitlichen Flurstück.
Grundsteuer
Jedes Flurstück ist mit einem sog. Einheitswert versehen. Dieser wird mit einer bestimmten Messzahl und dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Das Flurstück hat also einen Einfluss darauf, wie hoch die Grundsteuer ausfällt. Auch im Zuge der Grundsteuer-Reform bleibt diese Größe relevant. Das Flurstück war eine der Pflichtangaben, die Hausbesitzer 2023 in der Feststellungserklärung machen mussten.
Was beinhaltet ein Flurstück?
Wie schon erwähnt, ist das Flurstück die kleinste Flächeneinheit im Liegenschaftskataster. Alle Flurstücke zusammen ergeben eine Gemarkung – setzen also die Grenzen der Gemeinde fest.
Wer sich im Liegenschaftskataster informiert, erfährt aber noch mehr. Dort sind die Flurstücke in einem Buchteil sowie auf der sog. Flur-, Liegenschafts- oder Katasterkarte aufgeführt.
Zur Identifizierung dienen die sog. Flurstücksnummern. Sie grenzen Flurstücke klar voneinander ab, da sie pro Gemarkung nur einmal vergeben werden. Die Nummerierung ist meist fortlaufend und das Format kann je nach Liegenschaft unterschiedlich sein. Am häufigsten besteht die Flurstücksummer aus zwei Zahlen: zum Beispiel 3200/10. Der Zähler (erste Zahl) bezeichnet die Flur, der Nenner (zweite Zahl) das Flurstück.
Wie schon erwähnt, sind Flurstücke nicht teilbar. Trotzdem können Teilflächen definiert werden: zum Beispiel 3200/10-12. Die letzte Zahl gibt die Teilfläche an.
Dazu kommt heute ein deutschlandweit gültiges Flurstückskennzeichen, das sich aus dem Schlüssel der Gemarkung, der Flurnummer und der Flurstücksnummer zusammensetzt.
Weitere Angaben
Flurkarten enthalten noch mehr Informationen:
- Auf dem Blattrahmen steht die Nummer der Flur, die Gemarkung, der Maßstab und wer die Karte erstellt hat.
- Jedes Flurstück wird mit einer Nutzungsart gekennzeichnet. So ist z. B. ersichtlich, ob es sich um eine Frei- oder Gebäudefläche, eine landwirtschaftlich genutzte oder gewerbliche Fläche handelt.
- Die amtliche Fläche des Flurstücks wird in Quadratmetern angegeben.
- Straßennahmen sowie die Namen öffentlicher Gebäude wie Schulen erleichtern die Orientierung auf der Flurkarte.
- Grenzen zeigen, wo eine Gemeinde bzw. Gemarkung aufhört.
- Gebäude sind als grobe Umrisse zu sehen.
Bildquelle: https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Flurkarte.jpg
Manche Karten enthalten nicht nur diese Angaben, sondern sind noch detaillierter. Zum Teil lassen sich z. B. topografische Merkmale wie Böschungen und Straßenränder, aber auch Bäume, Hecken oder Zäune erkennen. Außerdem können Grenz- und Vermessungspunkte eingezeichnet sein.
Wie findet man Informationen über ein Flurstück?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, sich über ein Flurstück zu informieren. Welche davon infrage kommt, hängt vor allem vom Zweck ab:
Unbeglaubigte Flurkarte
Mittlerweile führen alle Bundesländer eigene Geoportale. Diese sind nicht nur für Politik, Verwaltung und Wirtschaft interessant, sondern stehen auch Privatpersonen zur Verfügung.
Sie können dort einfach nach der gewünschten Adresse suchen. Schon finden sie die Flurstücksnummer. Anschließend lassen sich Kartenausschnitte als PDF speichern oder in gedruckter Form bestellen. Sie bieten Zugriff auf Flurkarten in ganz Deutschland.
In beiden Fällen sind Kartenauszüge nicht kostenlos. Je nachdem, welche Informationen die Flurkarte enthält, werden in der Regel 15 bis 20 Euro fällig.
Beglaubigte Flurkarte
Wenn Sie eine beglaubigte Flurkarte benötigen – etwa für den Hausverkauf oder die Bauvorlage – müssen Sie einen Antrag beim örtlichen Katasteramt stellen. Das ist heute auch Online möglich. Die Kosten schwanken von Bundesland zu Bundesland und betragen in der Regel zwischen 15 und 60 Euro.
Beachten Sie: Die Flurkarte selbst kann jeder einsehen. Wer jedoch Auskünfte über die Besitzverhältnisse erhalten möchte, muss ein berechtigtes Interesse nachweisen. So ein Interesse wäre z. B. beim Hauskauf gegeben.
Mündliche Informationen
In manchen Fällen kann das Katasteramt Informationen auch mündlich weitergeben. Wenn Sie z. B. Auskunft über eine veränderte Lagenbezeichnung, die Art der Nutzung oder eine Teilung/Zusammenlegung erhalten möchten, genügt ein Anruf. Auch können sich Interessenten die Flurkarte meist kostenlos im örtlichen Katasteramt ansehen.
Grundbuch / Kaufvertrag
Ebenfalls Auskunft gibt das Grundbuch: Dort finden Sie die Nummer, Größe und Nutzung des Flurstücks im Bereich Bestandsverzeichnis. Dieser Grundbuchauszug wird dem Kaufvertrag beigelegt. Wer die Immobilie nicht erworben hat und keinen aktuellen Auszug besitzt, sollte sich an das Grundbuchamt wenden. Einsichten ins Grundbuch sind in der Regel kostenlos.
Wie werden neue Flurstücksgrenzen vermessen?
Die Angaben einer Flurkarte – und damit die Flurstücke selbst – sind verbindlich. Darum darf die Vermessung dieser Flurstücke nur von offizieller Seite vorgenommen werden. Verantwortlich ist je nach Bundesland das Katasteramt, Vermessungsamt oder Amt für Bodenmanagement.
Bildquelle: https://ccnull.de/foto/vermessungstechniker/1000617
Man unterscheidet folgende Arten der Vermessung:
Urvermessung
Wenn ein Liegenschaftskataster erstmalig festgelegt wird, spricht man von der Urvermessung. Das geschah in Deutschland z. B. im 19. und 20. Jahrhundert. Aber auch für die Flurbereinigung – also, wenn mehrere Flurstücke neu geordnet werden – ist eine Urvermessung nötig.
Neuvermessung
In manchen Fällen muss das Liegenschaftskataster nicht neu festgelegt, sondern nur angepasst werden. Das kann z. B. der Fall sein, falls die Katasterunterlagen unzureichend sind oder die ursprüngliche Messung den Anforderungen des Liegenschaftskatasters nicht mehr genügt.
Fortführungsvermessung
Natürlich ändert sich die Beschaffenheit von Flurstücken mit der Zeit: etwa, was ihre Größe oder die Art der Nutzung betrifft. Neue Gebäude müssen eingemessen werden, und bei einer Teilung von Liegenschaften entstehen mehrere Flurstücke. In diesen Fällen ist eine Fortführungsvermessung nötig.
So lassen Sie ein Flurstück neu vermessen
Auch Privatpersonen können ein Flurstück neu vermessen lassen. Manchmal ist dies sogar nötig – etwa, wenn Streitigkeiten über die Grenze zwischen zwei Grundstücken bestehen. Grenzzeichen können fehlen oder die Messdaten veraltet sein.
Ebenfalls kann es vorkommen, dass ein Teil des Grundstücks verkauft wird. Dann muss es neu vermessen und in zwei separate Flurstücke aufgeteilt werden. Die Vermessung nimmt das zuständige Kataster-/Vermessungsamt auf Antrag vor. Dieses setzt auch neue Grenzmarkierungen und stellt einen Veränderungsnachweis aus. Sobald der Nachweis notariell beglaubigt wurde, kann die Änderung ins Grundbuch eingetragen werden. Außerdem trägt das Katasteramt die neuen Flurstücke ins Kataster ein und erstellt dafür jeweils ein eigenes Grundbuchblatt.
Bevor es jedoch so weit ist, müssen alle Betroffenen ihre Zustimmung erteilen: nicht nur Eigentümer und Käufer des Teilgrundstücks, sondern auch die angrenzenden Grundstückseigentümer. Erst dann folgt die amtliche Kennzeichnung der neuen Grenze. Es ist daher unbedingt empfehlenswert, die Teilung des Grundstücks vorher mit den Nachbarn abzuklären.