Ein Grundstück kaufen: Wie erwerben Sie den passenden Baugrund?
Zusammenfassung
- Um auch wirklich ein Traumhaus bauen zu können, müssen Käufer bei der Suche nach dem richtigen Baugrundstück Nutzungsmöglichkeiten, Lage, Umgebung und individuelle Merkmale berücksichtigen.
- Damit das Budget für den Bau ausreicht, kalkulieren Sie neben dem Grundstückspreis auch die zukünftigen Baukosten, Baunebenkosten und Erwerbskosten mit ein.
- Der perfekte Plan für Ihre Immobilie beinhaltet eine durchdachte und tragbare Finanzierung, die auf den Grundstückskauf und den späteren Bau abgestimmt ist.
Die erste Frage auf dem Weg zum Grundstückskauf: "Wie viel Grundstück kann ich mir leisten?"
Jeder Grundstückserwerb sollte mit einer Budgetplanung beginnen. Das gelingt mit einer sorgfältigen Haushaltsrechnung, in der Sie Ihre monatlichen Ausgaben den Einnahmen gegenüberstellen. Was von den Einnahmen übrigbleibt, können Sie jeden Monat für die Rate eines Baukredits ausgeben. Die mögliche Finanzierungssumme ergibt zusammen mit Ihrem Eigenkapital das Budget, das Ihnen für den Kauf des Grundstücks und den Bau des Hauses sowie die Nebenkosten zur Verfügung steht.
Noch einfacher ermitteln Sie Ihr Gesamtbudget mit unserem Budgetrechner.
Wie finden Sie das richtige Baugrundstück?
In Deutschland sind Grundstücke in vielen Gegenden heiß begehrt und es gleicht einer Schatzsuche, das passende Objekt aufzustöbern. Interessante Grundstücke für den Kauf finden Sie vielleicht mit dieser kleinen Liste:
auf Immobilienportalen
in Zeitungen
bei der Gemeinde
bei Zwangsversteigerungen
bei Banken
bei Kirchen in Form von Erbpachtgrundstücken
Tipps zur Grundstückssuche
Oder versuchen Sie es auf folgendem Weg: Spazieren Sie durch Wohngebiete und achten Sie dabei auf Baulücken zwischen den Immobilien. Bestimmt können freundliche Nachbarn sagen, wie Sie den Eigentümer kontaktieren.
Für Baugrundstücke mit viel Grundstücksfläche können Sie sich eventuell mit einer anderen Familie zusammenschließen, um ein Doppelhaus zu bauen.
Und gerade in Gegenden, in denen Baugrund rar ist, lohnt es sich, sich an Bauträger und -unternehmen zu wenden. Sie machen sich oft selbst auf die Suche nach Grundstücken, kaufen diese Objekte an oder treffen mit den Eigentümern eine Vereinbarung über eine Vermittlung.
Der Vorteil ist, dass die Unternehmen vorab bereits die Bebaubarkeit prüfen und erste Planungen erstellen. Allerdings sind Sie als Käufer dann für den Hausbau an das betreffende Unternehmen gebunden.
Immobilienberater können Ihnen zur Seite stehen, um das passende Grundstück zu finden, besonders in städtischen Gebieten, wo das Angebot begrenzt ist.
Eine echte Alternative zum Grundstückskauf ist eine Erbpacht. Institutionen wie Kirchen bieten dabei Baugrundstücke an, die Sie für bis zu 99 Jahre für einen monatlichen Betrag pachten können.
Regionale Besonderheiten in Nordrhein Westfalen
Nordrhein-Westfalen ist ein attraktiver Standort für Immobilienkäufer und bietet eine Vielzahl von Grundstücken, die sowohl in städtischen als auch in ländlichen Gebieten zu finden sind. Die Region zeichnet sich durch ihre wirtschaftliche Stärke und gute Infrastruktur aus, was sie zu einem begehrten Ort für den Grundstückskauf macht.
In städtischen Zentren wie Köln, Düsseldorf oder Dortmund sind Baugrundstücke oft rar und teuer. Hier lohnt es sich, frühzeitig nach Grundstücksangeboten zu suchen und eventuell auch Baulücken oder Altbestände in Betracht zu ziehen. In ländlicheren Gegenden von Nordrhein-Westfalen finden Sie hingegen größere Grundstücksflächen zu moderateren Preisen, die sich ideal für den Bau von Einzelhäusern oder Doppelhäusern eignen.
Es ist wichtig, die regionalen Besonderheiten und die lokalen Gegebenheiten zu berücksichtigen, wenn Sie ein Grundstück in Nordrhein-Westfalen kaufen möchten. Ein Immobilienexperte vor Ort kann Ihnen helfen, die richtige Entscheidung zu treffen und die besten Angebote zu finden. Sie kennen die Marktbedingungen und können Sie über die Vor- und Nachteile verschiedener Lagen und Grundstücksarten informieren.
Welche Art von Grundstück ist für die Bebauung geeignet?
- Bauerwartungsland
Gebiete, die in der Zukunft für den Bau von Immobilien freigegeben werden sollen.
- Baugrundstücke ohne Bebauungsplan
Sie liegen häufig im Ortszentrum oder einem älteren Viertel der Gemeinde. Vor dem Erwerb sollten Sie eine Bauvoranfrage beim Bauamt stellen, um zu erfahren, ob Sie Ihre Wünsche beim Bau auch verwirklichen können.
- Baugrundstücke mit Bebauungsplan
Meistens handelt es sich um bereits erschlossene und bebaubare Grundstücksflächen, bei denen die Gemeinde die Möglichkeiten der Bebauung festgelegt hat. Der Flächennutzungsplan spielt hierbei eine wichtige Rolle, da er den bestehenden und zukünftigen Einsatz von Flächen in der Gemeinde dokumentiert.
- Baulücken
Freiflächen zwischen bestehenden Häusern, die entweder sehr schmal sind oder wenig Grundstücksfläche haben, und daher von Interessenten bisher übersehen wurden. Meist befinden sie sich in Innenstadtlage und sind zu einem erschwinglichen Preis zu erhalten. Allerdings müssen Bauherren vielfach die Ansprüche ans Traumhaus etwas herunterschrauben.
- Grundstücke im Außenbereich
Eigentlich darf im Außenbereich von zusammenhängenden Bebauungen wie Ortschaften nicht gebaut werden. Laut § 35 des Baugesetzbuches bestehen unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmen.
- Bebautes Grundstück
Grundstücke mit Altbestand sind häufig eine Gelegenheit, um an ein Objekt in begehrter Lage zu kommen. Zu den Bau- und Kaufkosten kommen dann noch Ausgaben für den Abriss hinzu.
Welche Möglichkeiten der Bebauung stehen Ihnen offen?
Eine erste Anlaufstelle für Informationen zu Grund und Boden in Deutschland ist das Katasteramt. Dort erhalten Sie Flur- und Lagepläne, auf denen Sie direkt sehen, wo die Grundstücksgrenze zu den Nachbarn verläuft und wie das Flurstück ausgerichtet und zugeschnitten ist. Weitere Unterlagen hält die Gemeinde oder das Bauamt bereit:
Flächennutzungsplan:
Die Kommune bestimmt darin, wie die Gesamtfläche von Stadt oder Ortschaft genutzt wird. Sie erfahren etwa, ob das interessante Baugrundstück in einem Wohngebiet liegt.
Bebauungsplan:
Der Bebauungsplan ergänzt den Flächennutzungsplan und macht direkte Angaben dazu, was auf Ihrem Grundstück erlaubt ist. Es existieren drei unterschiedliche Varianten:
Qualifiziert
Darin sind die bauliche Nutzung, mögliche Gebäudemaße, die überbaubare Grundstücksfläche und Verkehrsflächen enthalten.
Einfach
Bei dieser Variante fehlen Vorgaben, die im qualifizierten Plan festgelegt wurden. Bei der Genehmigung des Bauantrags ziehen die Verantwortlichen für diese Angabe oft die Umgebungsbebauung als Maßstab heran.
Vorhabenbezogen
Diese Variante kommt häufig bei Großprojekten zum Einsatz. Dann legt die Gemeinde einen Plan fest, der nur für ein bestimmtes Vorhaben gilt.
Bebauungspläne verstehen
Es ist nicht einfach, Bebauungspläne zu lesen, da sie sich aus vielen Abkürzungen und Symbolen zusammensetzen. Einige haben wir Ihnen zusammengestellt:
W = Wohngebiet
Bezeichnet Flächen, die vorwiegend zum Wohnen bestimmt sind. Hier dürfen in der Regel nur Wohngebäude errichtet werden.
M = Mischgebiet
In Mischgebieten ist sowohl Wohnen als auch nicht störendes Gewerbe erlaubt.
G = Gewerbegebiet
Hier sind hauptsächlich gewerbliche Nutzungen vorgesehen, Wohngebäude sind meist nicht zulässig.
GFZ = Geschossflächenzahl
Multiplizieren Sie die Zahl hinter der GFZ mit Ihrer Grundstücksgröße, erhalten Sie die Quadratmeter, die alle Geschosse Ihres Hauses zusammengenommen haben dürfen. Dies bestimmt die maximale Wohnfläche, die auf Ihrem Grundstück zulässig ist.
GRZ = Grundflächenzahl
Wenn Sie die angegebene Zahl mit der Grundfläche des Grundstücks multiplizieren, wissen Sie, wie viel Grundstücksfläche Sie überbauen dürfen.
Baulinien
Das Gebäude muss direkt auf der Linie gebaut werden.
Baugrenzen
Über diese äußere Baugrenze dürfen Sie beim Bauen nicht hinausgehen.
Was sollten Sie vor einem Kauf noch über Grundstücke wissen?
Auch wenn die Pläne der Gemeinde bereits einiges über das Bauland aussagen, sollten Sie nicht auf eine Besichtigung verzichten. Achten Sie dabei auf Lage, Grundstücksgröße und Infrastruktur:
Sind Schulen, Arbeitsstätte und Geschäfte für den täglichen Bedarf in einer angenehmen Entfernung?
Wie ist die Anbindung an umliegende Städte und Gemeinden?
Ist die Größe ausreichend für den geplanten Haustyp?
Reicht der Platz für den Garten, ein Carport oder eine Garage aus?
Weitere Fragen kann Ihnen bestimmt der Grundstückseigentümer beantworten und mit Unterlagen belegen:
Wer ist Eigentümer?
Grundbucheintrag – Prüfen Sie unbedingt, ob der Verkäufer tatsächlich der rechtmäßige Eigentümer des Grundstücks ist.
Liegen Altlasten vor?
Altlastenkataster – Ein Blick ins Altlastenkataster zeigt, ob auf dem Grundstück früher umweltbelastende Aktivitäten stattgefunden haben.
Wie ist die Bodenbeschaffenheit?
Bodengutachten – Die Bodenbeschaffenheit hat großen Einfluss auf die Baukosten, besonders bei der Fundamentierung.
Wie steht es um die Erschließung?
Nachweise für die Erschließung – Prüfen Sie, ob das Grundstück bereits an Strom, Wasser, Abwasser und Straßennetz angeschlossen ist.
Da einige Faktoren wie ein hoher Grundwasserspiegel oder Altlasten den Preis beim Bau von Immobilien deutlich erhöhen, ist es wichtig, sie vorab zu klären.
Wie sieht der Kaufprozess beim Grundstück aus?
Vom ersten Blick auf das Angebot bis zur Übergabe eines Baugrundstücks können schnell mehrere Wochen oder Monate ins Land ziehen. Welche Schritte genau notwendig sind, hängt von Größe, Art und geplanter Bebauung ab.
- 1
Budget planen
- 2
Baugrundstück suchen
- 3
Unterlagen beschaffen und einsehen
- 4
Besichtigen
- 5
Preis verhandeln
- 6
Finanzierungsplan für das Grundstück und eventuell den Bau aufstellen
- 7
Kaufvertrag unterschreiben
Wie verhandeln Sie erfolgreich den Kaufpreis?
In fast jedem Fall halten sich Verkäufer beim Angebot einen Verhandlungsspielraum frei. Besonders die Lage, die Grundstücksfläche und die Erschließung haben Einfluss darauf, wie hoch der Quadratmeterpreis ausfällt. Bestimmte Einschränkungen und Negativmerkmale wirken sich jedoch auf die Nachfrage aus und geben Ihnen Gelegenheit, den Preis zu verhandeln. Prüfen Sie daher Grundstück und Unterlagen genau und legen Sie sich Argumente zurecht:
Entstehen noch Erschließungskosten?
Welche Ergebnisse zeigt das Bodengutachten?
Findet sich ein Grundbucheintrag mit einer Belastung oder Dienstbarkeit?
Gibt es Einschränkungen im Baulastenverzeichnis?
Gibt es Planungen für eine Schnellstraße oder ein Gewerbegebiet, das den Wert beeinträchtigen wird?
Da Angebot und Nachfrage den Immobilienmarkt bestimmen
Da Angebot und Nachfrage den Immobilienmarkt bestimmen, spielt bei Preisverhandlungen immer die Interessentenzahl eine Rolle. Mit etwas Fingerspitzengefühl finden Sie heraus, ob weitere Angebote vorliegen.
Sympathie spielt eine Rolle: Treten Sie bei Besichtigung und Verhandlung freundlich und gut vorbereitet auf und punkten Sie mit Zuverlässigkeit, indem Sie zügig auf eine E-Mail antworten oder auf Nachfrage eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank vorlegen.
Kaufvertrag, Notartermin und Kosten – was müssen Sie beachten?
Was ist ein Vorvertrag?
Der Gesetzgeber legt in § 311 b des BGB fest, dass ein Kaufvertrag "der notariellen Beurkundung bedarf". Häufig schließen Käufer und Verkäufer jedoch einen Vorvertrag, der den beiden Parteien eine gewisse Sicherheit vermitteln soll.
Wie sehen Ihre Pflichten als Käufer aus?
Damit ein Grundstück auf Sie übertragen werden kann, sind mehrere Unterlagen und Daten notwendig, die Sie an verschiedenen Stellen vorlegen müssen:
Bank
Sie benötigt für eine Prüfung der Kreditwürdigkeit Eigenkapitalnachweise, Einkommensnachweise und Steuerbescheide. Außerdem Unterlagen zum Grundstück wie Grundbuchauszug, Flurkarte, aktuelle Fotos, Baupläne und schließlich den Kaufvertragsentwurf.
Notar
Hier müssen Sie sich ausweisen und die Finanzierungszusage sowie gegebenenfalls das vorbereitete Grundschuldformular der Bank mitbringen.
Grundbucheintragung
Damit Sie als Eigentümer endgültig vermerkt werden, benötigt der Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Zahlung der Grunderwerbssteuer, eventuell den Verzicht der Gemeinde auf das Vorkaufsrecht und schließlich die Zahlungsbestätigung des Kaufpreises.
Grunderwerbsteuer – Preisspanne zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen
Wenn Sie in Deutschland ein Grundstück erwerben, fällt auf den Kaufbetrag immer eine Steuer an, die üblicherweise der Grundstückskäufer bezahlt. Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 und 6,5 % der Kaufsumme und jedes Bundesland legt sie selbst fest. Den günstigsten Gewerbesteuersatz hat Bayern und zu den Bundesländern mit den höchsten Sätzen gehören Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Brandenburg.
Notarkosten und Maklerprovision
Weitere Nebenkosten, mit denen Sie rechnen müssen, sind die Grundbuch- und Notarkosten. Sie machen etwa 1,5 % der Kaufkosten aus. Und wenn Sie sich des Services eines Maklers bedienen, kommt in einigen Fällen noch die Hälfte der anfallenden Maklerprovision auf Sie zu. Wie hoch diese Courtage ist, liegt beim Makler selbst, der sie frei festlegen darf.
Wie sieht die optimale Finanzierung für Ihr Baugrundstück aus?
Sobald Sie die Gesamtkosten Ihres Vorhabens kennen, können Sie eine Anfrage für einen Baukredit bei der Bank stellen. Hier drei mögliche Finanzierungspläne:
Baukredit in Höhe der Gesamtkosten
Bei einem Baukredit in Höhe der Gesamtkosten geben Sie zunächst nur einen Teil des Darlehens beim Grundstückskauf aus. Für den beträchtlichen Betrag, der für den Bau bestimmt ist, wird nach einiger Zeit Bereitstellungsprovision anfallen. Diese Finanzierungsvariante eignet sich, wenn Sie die bereitstellungsfreie Zeit so verhandeln können, dass sie die voraussichtliche Bauzeit einschließt.
Getrennte Kredite für Grundstückskauf und Bau
Teilen Sie die Finanzierung in zwei separate Kredite für Grundstückskauf und Bau auf, die Sie nacheinander beantragen. Sie sparen sich dadurch Bereitstellungsprovision. Wird dadurch ein zweiter Grundschuldeintrag notwendig, entstehen dagegen zusätzliche Kosten.
Vergleichen Sie die Angebote verschiedener Finanzinstitute nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf den Finanzierungsplan, damit er zu Ihrem individuellen Vorhaben passt.
Checkliste für den Kauf eines Grundstücks
Bevor Sie ein Grundstück kaufen, sollten Sie eine Checkliste erstellen, um sicherzustellen, dass Sie alle wichtigen Aspekte berücksichtigen. Hier sind einige Punkte, die Sie auf Ihrer Checkliste haben sollten:
Grundstücksfläche
Wie groß ist das Grundstück? Die Größe des Grundstücks bestimmt, wie viel Platz Sie für Ihr Haus, den Garten und eventuelle Nebengebäude haben.
Grundstückskauf
Was sind die Kosten für den Kauf des Grundstücks? Berücksichtigen Sie den Kaufpreis sowie alle Nebenkosten.
Grunderwerbsteuer
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer? Diese variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
Grundbucheintrag
Wie wird das Grundstück im Grundbuch eingetragen? Der Grundbucheintrag ist wichtig, um Ihre Eigentumsrechte zu sichern.
Grundstücksangebote
Welche Angebote gibt es für das Grundstück? Vergleichen Sie verschiedene Angebote, um das beste Preis-Leistungs-Verhältnis zu finden.
Kaufpreis
Wie hoch ist der Kaufpreis für das Grundstück? Verhandeln Sie den Preis, um ein gutes Angebot zu erhalten.
Notarkosten
Wie hoch sind die Notarkosten? Diese betragen etwa 1,5 % des Kaufpreises.
Finanzierung
Wie werden Sie das Grundstück finanzieren? Stellen Sie sicher, dass Sie einen soliden Finanzierungsplan haben.
Bebauung
Ist das Grundstück bebaut oder unbebaut? Ein bebautes Grundstück kann zusätzliche Kosten für den Abriss verursachen.
Lage
Wo liegt das Grundstück? Die Lage beeinflusst den Wert und die Lebensqualität.
Umfeld
Was ist das Umfeld des Grundstücks wie? Achten Sie auf die Nachbarschaft und die Infrastruktur.
Erschließung
Ist das Grundstück erschlossen? Erschlossene Grundstücke sind an Strom, Wasser und Abwasser angeschlossen.
Grundstückseigentümer
Wer ist der Eigentümer des Grundstücks? Klären Sie die Eigentumsverhältnisse.
Nutzungsmöglichkeiten
Welche Nutzungsmöglichkeiten gibt es für das Grundstück? Prüfen Sie, ob Ihre Baupläne realisierbar sind.
Bebauungsplan
Gibt es einen Bebauungsplan für das Grundstück? Der Bebauungsplan gibt vor, wie das Grundstück bebaut werden darf.
Mit dieser Checkliste sind Sie gut vorbereitet und können sicherstellen, dass Sie alle wichtigen Aspekte beim Grundstückskauf berücksichtigen.