Immobilienwert ermitteln leicht gemacht: Immobilienwert Rechner

Definition: Was ist der Immobilienwert?

Der Immobilienwert (auch: Marktwert oder Verkehrswert) gibt den Preis an, den Immobilien zu einem bestimmten Zeitpunkt erzielen können. Er ist von mehreren Faktoren wie Lage, Alter der Immobilie, Zustand, Größe und Ausstattung abhängig. Der Wert einer Immobilie wird häufig mit dem Kaufpreis verwechselt. Dabei ist der Verkehrswert lediglich eine Schätzung, während der Kaufpreis den tatsächlichen Verkaufspreis widerspiegelt. Wenn Sie den Immobilienwert ermitteln, dann stellt das keinesfalls den Kaufpreis dar, den Sie am Ende für Ihr Objekt erzielen.

Welchen Einfluss übt der Wert einer Immobilie auf die Finanzierungsmöglichkeiten aus?

Der Marktwert einer Immobilie nimmt einen erheblichen Einfluss auf die Finanzierungsmöglichkeiten, da er die Grundlage für die Berechnung des Beleihungswertes bildet.

Der Beleihungswert wiederum beeinflusst die maximale Darlehenssumme sowie die Kreditkonditionen.

Grundsätzlich gilt: Ein höherer Immobilienwert erleichtert den Zugang zu höheren Krediten sowie verbesserten Konditionen, während ein niedrigerer Marktwert einer Immobilie höhere Eigenkapitalanforderungen mit sich bringt.

Der Beleihungswert leitet sich aus dem errechneten Verkehrswert einer Immobilie ab. Es wird in der Regel ein Sicherheitsabschlag von rund 10 bis 30 Prozent vorgenommen, um langfristige Wertschwankungen zu berücksichtigen.

Um die Ergebnisse der Immobilienbewertung per E-Mail zu erhalten, müssen Interessierte ihre E-Mail-Adresse angeben.

Der Beleihungswert ist für Banken essenziell. Er stellt sicher, dass sie im Falle eines Zahlungsausfalls durch den Verkauf der Immobilie oder einer Zwangsversteigerung keinerlei Verluste erleiden.

Demnach müssen Sie oder ein Gutachter den Immobilienwert ermitteln, um anhand dessen den Beleihungswert auszurechnen.

Darlehenshöhe und Eigenkapitalanforderungen

Die maximale Darlehenshöhe richtet sich nach dem Beleihungswert. Üblicherweise finanzieren Banken bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes (Beleihungsgrenze). Die Differenz zum Kaufpreis muss durch das Eigenkapital abgedeckt werden. Das bedeutet aber auch, dass ein höherer Immobilienwert zu einem höheren Beleihungswert führt. So wird letztlich weniger Eigenkapital erforderlich und größere Darlehen werden möglich.

Merke: Je höher der Beleihungswert im Verhältnis zur Darlehenssumme, desto günstiger sind die Kreditkonditionen wie Zinssätze. Der niedrige Beleihungsauslauf stellt ein geringeres Risiko für Banken dar und wird in der Regel mit besseren Konditionen belohnt.

Neben der Immobilie können zusätzliche Sicherheiten wie Lebensversicherungen oder Sparguthaben eingebracht werden, um die Finanzierung bei Banken zu verbessern. Das erleichtert den Kauf einer Immobilie immens.

Die Rolle des Immobilienwerts bei Steuern und Erbschaften

Der Immobilienwert ist die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer. Aus diesem Grund müssen Sie den Immobilienwert ermitteln. Seit der Reform wird der Immobilienwert anhand des Bodenrichtwerts, der Grundstücksgröße sowie der bestehenden Gebäudeeigenschaften errechnet. Der Hebesatz der Gemeinde bestimmt jedoch den endgültigen Steuerbetrag.

Außerdem gilt der Verkehrswert einer Immobilie als Basis für die Steuerberechnung. Hier variieren die Freibeträge. Für Ehepartner liegen sie bei 500.000 EUR, für Kinder bei 400.000 EUR. Dabei profitieren vermietete Immobilien von einer Reduktion des Verkehrswerts um 10 Prozent gemäß § 13d ErbStG. Auch hier sollten Sie den Immobilienwert ermitteln, um die genaue Steuerlast zu kalkulieren.

Wie wirkt sich der Immobilienwert auf Vermietung und Kapitalanlage aus?

Der Immobilienwert beeinflusst maßgeblich die Vermietung und die Kapitalanlage. Ebendarum bietet es sich an, den Immobilienwert zu bestimmen.

Mietpreiskalkulation: Der Immobilienwert bestimmt die Höhe der Mieteinnahmen. Höherwertige Immobilien erzielen höhere Mietpreise, insbesondere in begehrten Lagen.

Renditeberechnung: Die Eigenkapitalrendite und Nettomietrendite hängen vom Kaufpreis, den Mieteinnahmen und den laufenden Kosten ab.

Wertsteigerungspotenzial: Investitionen in Modernisierungen oder energetische Sanierungen können den Immobilienwert langfristig steigern, wodurch auch die Vermietung des Gebäudes lukrativer wird.

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   Daten sammeln: Erfassen Sie alle relevanten Immobiliendaten wie Größe, Lage, Zustand und Baujahr

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   Online-Bewertung durchführen: Nutzen Sie einen seriösen Immobilienrechner für eine erste Einschätzung

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   Vergleichswerte recherchieren: Suchen Sie nach Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien in Ihrer Region

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   Bodenrichtwerte einbeziehen: Berücksichtigen Sie die offiziellen Richtwerte für Grundstücke in Ihrer Lage

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   Wertminderungen und -steigerungen bewerten: Kalkulieren Sie Zu- oder Abschläge für besondere Merkmale Ihrer Immobilie

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   Bei Bedarf einen Experten hinzuziehen: Beauftragen Sie einen Gutachter für eine rechtssichere Bewertung

Schritt-für-Schritt: Wie ermittle ich den Immobilienwert meiner Wohnung/meines Hauses?

Je nach Bedarf und Genauigkeit kann die Ermittlung des Immobilienwerts auf verschiedene Weisen erfolgen. Eine beliebte Methode, um den Immobilienwert zu bestimmen, ist ein Online-Rechner. Er gibt einen ungefähren Überblick über den Wert des Hauses binnen weniger Minuten. Grundsätzlich basieren die Rechner auf Algorithmen, die Vergleichsdaten ähnlicher Immobilien nutzen und daraus einen ungefähren Immobilienwert ermitteln.

Vergleichswertverfahren sind eine hervorragende Möglichkeit, um marktnahe Ergebnisse zu erzielen. Die Art der Bewertung ist jedoch etwas aufwendiger, insofern die passenden Vergleichsobjekte fehlen.

Bei der Recherche von Vergleichsobjekten sollten Sie beachten:

Lage, Größe, Ausstattung sowie Zustand der Vergleichsobjekte müssen berücksichtigt werden.

Eine rechtssichere und präzise Immobilienbewertung liefert die fachmännische Bewertung durch Sachverständige.

Das Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren werden die zu bewertenden Immobilien mit ähnlichen Objekten verglichen, bei denen die Verkaufspreise bekannt sind. Das Verfahren spiegelt das aktuelle Marktgeschehen wider und ist besonders präzise, insofern ausreichend Vergleichsdaten zur Verfügung stehen.

Voraussetzungen: Es müssen ausreichend Vergleichsobjekte in der passenden Region vorhanden sein, die der Immobilie möglichst ähnlich sind.

Anwendungsbereiche: Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Grundstücke und Doppelhaushälften in städtischen Gebieten mit vielen Transaktionen

Das Ertragswertverfahren erklärt

Das Ertragswertverfahren bewertet Immobilien basierend auf den erzielbaren Mieteinnahmen. Es berücksichtigt die laufenden Bewirtschaftungskosten und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Vor allem für vermietete Wohnimmobilien sowie Objekte für gewerbliche Zwecke und Einzelhandelsflächen ist das Ertragswertverfahren bestens geeignet.

Das Sachwertverfahren im Überblick

Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie durch die Addition von Bodenwert und Bauwert. Im Rahmen des Sachwertverfahrens werden Faktoren wie Bodenwerte und Baukosten berücksichtigt.

Der Bodenwert wird anhand des Bodenrichtwerts und der Grundstücksfläche berechnet, während der Bauwert auf den Herstellungskosten eines vergleichbaren Neubaus basiert.

Das Verfahren eignet sich besonders für eigengenutzte Einfamilienhäuser oder Objekte ohne Vergleichsdaten und liefert eine sachliche Bewertung der Bausubstanz, unabhängig von Markttrends.

Rechenbeispiel: Immobilienwert ermitteln nach dem Vergleichswertverfahren

Einige Faktoren beeinflussen den Immobilienwert immens. Wenn Sie den Immobilienwert ermitteln, sollten Sie stets einen Blick auf die folgenden Kriterien haben.

Die Bedeutung der Lage der Immobilie für den Immobilienwert

Wenn Sie den Immobilienwert ermitteln, dann sollten Sie stets einen Blick auf die Wohnlagen der Immobilien werfen. Wie gut ist die Immobilie angebunden an öffentliche Verkehrsmittel, Ärzte, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten? Die Infrastruktur hebt den Wert einer Immobilie stark an. Aber auch das Umfeld wirkt sich positiv (oder auch negativ) auf den Immobilienwert aus. Befindet sich die Wohnung oder das Haus in einer ruhigen Gegend? Ist die Nachbarschaft attraktiv? Weist die Immobilie eine bemerkenswerte Aussicht auf? Umso besser, denn dann steigt auch der Wert.

Neben der Infrastruktur und dem Umfeld ist die Nachfrage in der Region ausschlaggebend. Beliebte Städte und Regionen erzielen höhere Preise. Außerdem können lokale Investitionen und Entwicklungen den Immobilienwert zusätzlich beeinflussen.

Wie wirken sich die Größe und der Zustand der Immobilie auf den Wert aus?

Die Größe und der Zustand des Objektes machen sich deutlich beim Verkehrswert einer Immobilie bemerkbar. Um den Immobilienwert ermitteln zu können, benötigen Sie Angaben zur Wohnfläche, Anzahl der Zimmer, Renovierungsstand, Baujahr und zum allgemeinen Zustand der Immobilie. Größere Immobilien mit einer optimalen Raumaufteilung sind im Allgemeinen wertvoller. Zusatzflächen wie Balkone, Gärten oder Terrassen erhöhen den Preis vehement.

Auch Neubauten und gut gepflegte Altbauten genießen einen höheren Immobilienwert. Zudem steigern Renovierungen wie neue Bäder oder Küchen den Marktwert deutlich. Einen ebenfalls gesteigerten Marktwert erzielen Immobilien, die keine größeren Mängel aufweisen.

Objektmerkmale und ihre Auswirkungen

Moderne Technik, hochwertige Materialien und eine gute Energieeffizienz sind wertsteigernde Faktoren, die den Immobilienwert anheben. Dazu gehören etwa Fußbodenheizungen, hochwertige Fenster mit Dreifachverglasung oder auch Solaranlagen.

Beachten Sie auch Sondernutzungen, wenn Sie den Immobilienwert ermitteln. Gewerbliche Nutzungsmöglichkeiten oder auch besondere Merkmale wie Heimkinos, Saunas oder Schwimmbäder wirken sich mehr als großzügig auf die Wertermittlung Ihrer Immobilie aus.

Einfluss von Wirtschafts- und Marktfaktoren

Um einen genauen Immobilienwert ermitteln zu können, dürfen Sie die Wirtschafts- und Marktfaktoren nicht vergessen. Markttrends wie Angebot und Nachfrage beeinflussen den Wert. In Phasen mit hoher Nachfrage steigen auch die Immobilienpreise. Herrscht ein Überangebot, dann sinken die Preise. Auch ein niedriges Zinsniveau beeinflusst die Immobilienpreise. Wenn die Zinsen niedrig sind, dann sind folglich auch die Kredite günstiger, die wiederum höhere Immobilienpreise begünstigen.

Wissenswert: Vernachlässigen Sie keinesfalls die Bevölkerungsentwicklung, wenn Sie Ihren Immobilienwert ermitteln. Wachstumsregionen mit steigender Einwohnerzahl sehen oftmals eine Wertsteigerung bei Immobilien.

Rechenbeispiel: Wertermittlung einer Eigentumswohnung unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren

Um den Immobilienwert ermitteln zu können, können Sie in erster Instanz selbst tätig werden. Die Online-Immobilienbewertung ist in wenigen Sekunden abgeschlossen und liefert Ihnen erste Erkenntnisse über den möglichen Preis Ihrer Immobilie. Erfahren Sie hier, wie Sie den Immobilienwert ermitteln – ganz ohne Gutachter.

Online-Rechner und Bewertungsportale nutzen

Sie können eine Online-Immobilienbewertung mithilfe eines Immobilienwert-Rechners vornehmen. Geben Sie dafür Basisdaten wie Lage, Art der Immobilie, Größe und Baujahr in die dafür vorgesehene Textmaske ein. Algorithmen berechnen Ihnen umgehend einen Schätzwert auf Basis von Vergleichsdaten. Die Vorteile von Online-Rechnern und Bewertungsportalen sind, dass sie kostenlos und unverbindlich sowie schnell und einfach zu bedienen sind. Außerdem offerieren sie eine erste Orientierung für den Marktwert. Im Vergleich zu Gutachten werden individuelle Merkmale – etwa der Renovierungsstand – nicht in die Immobilienwertermittlung aufgenommen. Die Ergebnisse sind in den meisten Fällen ungenau, da sie auf Durchschnittswerten beruhen. Für eine grobe Ersteinschätzung sind die Hilfsmittel von seriösen Anbietern jedoch bestens qualifiziert. Die Ergebnisse werden bequem per E-Mail zugeschickt, was eine schnelle und unkomplizierte Übermittlung ermöglicht.

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   Datenquellen nutzen: Recherchieren Sie Vergleichsobjekte auf Immobilienportalen oder über Gutachterausschüsse. Achten Sie auf ähnliche Immobilien hinsichtlich Lage, Größe, Baujahr, Immobilienart und Zustand.

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   Vergleichskriterien festlegen: Berücksichtigen Sie Angaben wie Wohnfläche, Ausstattung und Mikrolage. Die Mikrolage beschreibt das nähere Umfeld des Hauses.

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   Berechnungsmethode anwenden: Ermitteln Sie den durchschnittlichen Quadratmeterpreis der Vergleichsobjekte, wenn Sie den Immobilienwert berechnen, und passen Sie diesen gegebenenfalls für Besonderheiten Ihrer Immobilie an (etwa Balkon oder hochwertige Ausstattung).

Bodenrichtwerte in die Bewertung einbeziehen

Wenn Sie den Immobilienwert ermitteln, dann sollten Sie auch die Bodenwerte in die Beurteilung einfließen lassen. Beachten Sie dabei die Herkunft der Daten. Bodenrichtwerte werden von Gutachterausschüssen anhand von Kaufpreisdaten festgelegt und alle zwei Jahre aktualisiert. Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert unbebauter Grundstücke in einer Zone an. Er ist eine Orientierungshilfe, berücksichtigt jedoch keine individuellen Merkmale wie Hanglage oder Bebauungsmöglichkeiten. Auch diese Kriterien sollten Sie beachten, wenn Sie den Immobilienwert ermitteln wollen.

Einschränkungen: Spezifische Eigenschaften des Grundstücks oder der Immobilie werden nicht vollständig abgebildet.

Entscheidungshilfe: Wann lohnt sich eine professionelle Bewertung?

Der Service der professionellen Bewertung, um einen Immobilienwert ermitteln zu können, lohnt sich bei komplexen Objekten – etwa Spezialimmobilien, denkmalgeschützten Gebäuden oder bei fehlenden Vergleichswerten. Aber auch bei rechtlichen Erfordernissen – Scheidung, Erbschaft, steuerliche Angelegenheiten – ist die Immobilienwertermittlung durch einen Gutachter oder Makler empfehlenswert, um den genauen Immobilienwert ermitteln zu können. Eine Immobilienbewertung durch einen Experten bietet sehr präzise Ergebnisse und einige Verhandlungsvorteile, ist jedoch in jedem Fall kostenpflichtig (ab 500 EUR).

Case Study: Selbstbewertung einer Doppelhaushälfte mit Online-Tools

Um den Immobilienwert ermitteln zu können, geben Sie in einem entsprechenden Immobilienwert-Rechner zunächst die erforderlichen Angaben des Hauses ein: Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, Zustand. Anhand von Vergleichsdaten berechnet der Online-Immobilienrechner eine grobe Schätzung. Falls bei Ihnen Besonderheiten wie eine hochwertige Ausstattung oder eine Garage bestehen, dann nehmen Sie eine Korrektur des Wertes vor, um einen noch genaueren Immobilienwert ermitteln zu können. So rechnen Sie für eine Garage rund 5 Prozent auf den Schätzungswert der Immobilie, bei einer hochwertigen Ausstattung rund 10 Prozent.

Beim Immobilienkauf ist es besonders wichtig, den angemessenen Preis für Immobilien zu ermitteln. Bewertungsdienste helfen dabei, sicherzustellen, dass Käufer einen fairen Preis zahlen, bevor sie eine Kaufentscheidung treffen.

In einigen Fällen ist es ratsam, statt dem Immobilienwert-Rechner einen Gutachter zu beauftragen, um einen genauen Immobilienwert ermitteln zu können. Neben der präzisen Immobilienbewertung stellt er Ihnen ein rechtssicheres Dokument aus, welches beispielsweise bei einer Erbschaft, Scheidung oder auch bei steuerlichen Angelegenheiten von höchster Relevanz sein kann.

Welche Qualifikationen muss ein Immobiliengutachter haben?

Für eine kompetente Immobilienbewertung benötigt der Gutachter anerkannte Zertifikate wie DIN EN ISO/IEC 17024 sowie eine spezielle Ausbildung in diesem Bereich.

Immobiliengutachter sind häufig Bauingenieure, Architekten oder auch Immobilienökonomen mit spezieller Weiterbildung zum Gutachter für Immobilien.

Neben den entsprechenden Zertifizierungen und Weiterbildungen ist eine solide, langjährige Berufserfahrung essenziell, um den richtigen Immobilienwert ermitteln zu können.

Professionelle Gutachter kennen den Immobilienmarkt und sind Fachleute im Bewertungsverfahren.

Kosten einer Immobilienbewertung

Der Service der professionellen Immobilienbewertung kann mitunter recht kostspielig werden. Hier wird zwischen einem Kurzgutachten und einem Verkehrswertgutachten unterschieden.

Kurzgutachten: Das Kurzgutachten umfasst circa 10 bis 15 Seiten und ist für private Zwecke völlig ausreichend. Die Kosten für diese Gutachtenform beginnen bei circa 500 EUR.

Verkehrswertgutachten: Etwas kostspieliger ist das Verkehrswertgutachten (auch: Vollgutachten). Je nach Aufwand und Objektwert kann es bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwerts kosten. Das Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts ist gerichtsfest und folglich selbst bei Streitfällen ein wichtiges Dokument. In der Regel umfasst das Vollgutachten 20 bis 30 Seiten.

Grundsätzlich ist der Preis von der Art der Immobilie, der Größe und der Komplexität abhängig. Außerdem spielen die Art des Gutachtens sowie die tatsächliche Region in die Preisgebung ein, denn auch regional bestehen preisliche Unterschiede, wenn Sie den Immobilienwert ermitteln lassen.

So finde ich einen qualifizierten Immobiliengutachter in meiner Nähe

Um einen genauen Immobilienwert ermitteln zu können, benötigen Sie einen Fachmann. Fragen Sie bei Banken, Maklern oder Anwälten nach vertrauenswürdigen Fachleuten und lassen Sie Empfehlungen aussprechen. Achten Sie außerdem auf öffentlich bestellte oder zertifizierte Sachverständige. Plattformen wie die IHK oder auch spezialisierte Webseiten unterstützen Sie bei der Suche nach qualifizierten Gutachtern in Ihrer Umgebung, um einen präzisen Immobilienwert ermitteln zu können.

Wertsteigerungspotenzial durch Modernisierungen

Sanierungen und Modernisierungen bergen ein enormes Wertsteigerungspotenzial, um künftig einen höheren Immobilienwert ermitteln zu können. Ein großer Vorteil von Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz ist, dass sie den Immobilienwert um bis zu 25 Prozent anheben können. Dazu zählen Modernisierungen wie der Austausch alter Fenster, die Dämmung der Fassade sowie der Einsatz moderner Heizungssysteme. Durch die reduzierten Energiekosten wird die Immobilie attraktiver für Käufer und Mieter.

Auch in puncto Barrierefreiheit rüsten Immobilienverkäufer seit 2022 nach. Die Nachrüstung barrierefreier Zugänge erhöht die Nutzbarkeit und spricht mehrere Zielgruppen an. Folglich ist die Barrierefreiheit einer Immobilie ein essenzielles Qualitätsmerkmal bei der Immobilienbewertung.

Eine gehobene Ausstattung treibt den Verkehrswert Ihrer Immobilie in die Höhe. Hochwertige Materialien, moderne Bäder und Küchen sowie zusätzliche Features wie Wintergärten oder Balkone sind immer gern gesehen und machen sich im Marktwert der Immobilie bemerkbar. Beachten Sie auch diese Angaben, wenn Sie den Immobilienwert ermitteln.

Kosten-Nutzen-Analyse von Renovierungsmaßnahmen

Entscheidungshilfe: Welche Renovierungen lohnen sich?

Rechenbeispiel: Wertsteigerung durch energetische Sanierung

Hier ein kleines Rechenbeispiel zur Wertsteigerung durch die energetische Sanierung:

So geht's: Renovierungskosten clever finanzieren

Bei der Immobilienfinanzierung ist Köpfchen gefragt. So bieten Banken zum Beispiel Modernisierungskredite mit kleinen Raten für mittlere Projekte bis zu 50.000 EUR an. Aber auch ein Bausparvertrag ist nach wie vor attraktiv. Er eignet sich für die langfristige Planung von größeren Vorhaben. Ein Bausparvertrag ist zinsgünstig und flexibel verwendbar. (Quelle: https://www.s-os.de/de/home/privatkunden/kredite-und-finanzierungen/lbs-modernisierung.html)

Werfen Sie ebenfalls einen Blick auf die möglichen Fördermittel. Nutzen Sie unter anderem KfW-Förderprogramme für energieeffiziente Sanierungen und kombinieren Sie die Zuschüsse mit günstigen Krediten, um die Belastung clever zu minimieren.

Bebauungsplan, Baulasten, Erbbaurecht, Denkmalschutz – wenn Sie den Immobilienwert ermitteln, sind viele rechtliche Aspekte erforderlich. Wie es etwa ums Baurecht steht oder welche rechtlichen Anforderungen an die Bewertung bestehen, erfahren Sie hier.

Baurecht und Immobilienwert

Der Bebauungsplan ist wichtig, denn er regelt die zulässige Nutzung eines Grundstücks. Handelt es sich um ein Wohn-, Gewerbe- oder auch Mischgebiet? Auch Einschränkungen wie maximale Bauhöhen oder Flächennutzungen können den tatsächlichen Immobilienwert beeinflussen. Sie begrenzen die Entwicklungsmöglichkeiten.

Wenn Sie den Immobilienwert ermitteln, dann sollten Sie auch schauen, ob Ihre Immobilie unter Denkmalschutz steht. In diesem Fall gelten strengere Auflagen für Umbauten und Renovierungen. Die Nutzung wird eingeschränkt, was den Wert mindert. Allerdings profitieren Sie von steuerlichen Vorteilen, die den Wert Ihrer Immobilie letztlich wieder steigern.

Manchmal unterliegen Nutzungsänderungen oder bauliche Veränderungen komplexen Genehmigungsprozessen, die den Verkauf der Immobilie erschweren können. Berücksichtigen Sie zwingend auch diese Aspekte, wenn Sie den Immobilienwert ermitteln.

Grundbucheinträge und ihre Bedeutung

Punkte wie Hypotheken und sonstige Belastungen wirken sich direkt auf die Immobilienfinanzierung aus. Wenn Sie den Immobilienwert ermitteln, sollten Sie auch bestehende Hypotheken beachten, genauso wie Baulasten. So können etwa Verpflichtungen wie Stellplatznachweise oder auch Abstandsflächenregelungen zu zusätzlichen Kosten führen und folglich den Immobilienwert schmälern.

Wissenswert: Auch Rechte wie Wegerechte und Leistungsrechte können die Nutzung und den Wert des Grundstücks minimieren. Aus diesem Grund sollte auch die Grunddienstbarkeit in die Immobilienbewertung einfließen.

Rechtliche Anforderungen an die Bewertung

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (kurz: ImmoWertV) legt die zulässigen Bewertungsverfahren fest. Sie sorgt für die Standardisierung und Nachvollziehbarkeit der Immobilienbewertung. Zudem regelt sie, dass Rechte und Belastungen bei der Wertermittlung berücksichtigt werden. Gutachter müssen alle rechtlichen Gegebenheiten, genutzten Bewertungsverfahren sowie Marktbedingungen dokumentieren. Nur so wird am Ende eine rechtssichere Bewertung gewährleistet, die auch vor Behörden und Gerichten ihre Gültigkeit genießt.

Wie wirken sich rechtliche Besonderheiten auf den Wert aus?

Case Study: Bewertung einer denkmalgeschützten Altbauvilla unter Berücksichtigung rechtlicher Aspekte

Ausgangslage:

• Altbauvilla, Baujahr 1900
• Denkmalgeschützte Immobilie mit zentraler Großstadtlage

Relevante rechtliche Aspekte:

• Strenge Denkmalschutzauflagen für Renovierungen
• Steuerliche Vorzüge durch Abschreibungen auf Sanierungskosten
• Keine vorhandenen Baulasten im Grundbuch

Bewertungsschritte:

• Vergleichswertverfahren wird durchgeführt für ähnliche denkmalgeschützte Objekte in der Region
• Abzug für erhöhte Instandhaltungskosten aufgrund des Denkmalschutzes
• Zusatzbewertung für steuerliche Vorteile

Ergebnis:

• Marktwert wird durch die attraktive Lage gesteigert, jedoch auch durch die hohen Renovierungskosten gemindert

Der Immobilienwert hat einige steuerliche Auswirkungen. Aus diesem Grund müssen Sie nicht selten den Immobilienwert ermitteln. Welche genau das sind, erfahren Sie hier.

Grundsteuer und ihre Berechnung

Der Immobilienwert ist essenziell für die Berechnung der Grundsteuer. Seit der Reform 2025 wird der Grundsteuerwert auf Basis des Bodenrichtwerts, der Größe des Grundstücks und der Gebäudeeigenschaften ermittelt (Quelle: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/faq-die-neue-grundsteuer.html). Außerdem legt jede Gemeinde einen individuellen Hebesatz fest, der die Höhe der Grundsteuer ebenfalls beeinflusst.

Erbschafts- und Schenkungssteuer auf Immobilien

In puncto Erbschaft und Schenkung existieren einige Freibeträge und Steuersätze, mit Blick auf Immobilien. Die Freibeträge betragen:

Wenn der Immobilienwert den Freibetrag übersteigt, dann wird die Differenz mit einem Steuersatz von bis zu 30 Prozent besteuert. Dafür nutzt das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie als Grundlage, welcher den potenziellen Verkaufs- oder Kaufpreis widerspiegelt.

Wissenswert: Seit 2023 werden die Immobilien oft höher bewertet, wodurch sich auch die Steuerlast erhöht. Hier bietet es sich an, dass Sie selbst den Immobilienwert ermitteln, um sich rechtlich abzusichern.

Steuern beim Immobilienverkauf

Auch beim Immobilienverkauf Ihrer Immobilie fallen Steuern an. Für Ihr Eigenheim wird eine Spekulationssteuer fällig, insofern Sie die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb nicht selbst nutzen. Wenn Sie die Immobilie hingegen im Verkaufsjahr und in den zwei vorherigen Jahren selbst bewohnt haben, dann erhalten Sie sie steuerfrei.

Möglichkeiten der steuerlichen Optimierung

Steuerliche Optimierungen sind immer möglich. So können Sie etwa Abschreibungen nutzen. Bei vermieteten Immobilien können Sie linear (2 Prozent jährlich) abschreiben oder auch degressiv abschreiben. Auch Sonderabschreibungen können attraktiv für Sie sein. Energetische Sanierungen oder Maßnahmen zum Denkmalschutz können für zusätzliche Abschreibungen geltend gemacht werden.

Handlungsempfehlungen für Sie: Nutzen Sie die Freibeträge durch Schenkung zu Lebzeiten und profitieren Sie von steuerfreien Verkäufen nach Ablauf der Spekulationsfrist.

Rechenbeispiel: Auswirkungen des Immobilienwertes auf die Erbschaftssteuer

Es gibt viele Möglichkeiten, um den Immobilienwert langfristig zu steigern. Erfahren Sie hier, welche wertsteigernden Maßnahmen für Sie infrage kommen könnten.

Investitionen in die Gebäudesubstanz

Sanierung und Modernisierung bergen ein enormes Wertsteigerungspotenzial. So können Maßnahmen wie die Erneuerung von Heizungsanlagen, der Austausch der Fenster oder auch eine moderne Wärmedämmung den Immobilienwert immens anheben. Auch ästhetische Aufwertungen sind gern gesehen. Ein frischer Anstrich, ein moderner Boden oder ein neues Bad wirken Wunder - auch mit Blick auf den Verkehrswert einer Immobilie. So können sie mit wenigen Handgriffen künftig einen höheren Immobilienwert ermitteln.

Tipp: Grundrissoptimierungen sind eine regelrechte Schatzgrube. Der Ausbau von Kellerräumen und Dachböden zu zusätzlichen Wohnflächen hebt den Marktwert einer Immobilie stark an.

Aufwertung des Umfelds und der Infrastruktur

Gemeinschaftseinrichtungen im Umfeld wirken sich ebenfalls auf den Verkehrswert der Immobilie aus. Verbesserungen von Grünflächen, Parkmöglichkeiten oder auch Spielplätzen in der Umgebung erhöhen die Attraktivität der Wohnimmobilie. Aber auch eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie eine fußläufige Nähe zu Ärzten, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten spiegelt sich positiv im Immobilienwert wider.

Nachhaltige Immobilienwerterhaltung

Um den genauen Immobilienwert ermitteln zu können, müssen auch Daten zur Energieeffizienz, Barrierefreiheit und dem zukunftsfähigen Wohnen in die Beurteilung einfließen. Natürlich spielt die Energieeffizienz eine große Rolle, da sie Immobilien zukunftssicher gestaltet und den Marktwert nachhaltig steigert. Energetische Sanierungen sind aus diesem Grund stets eine ausgezeichnete Wahl und können häufig mit Fördermitteln finanziert werden. Durch nachhaltige Praktiken kann man so seine Traumimmobilie erreichen.

Ebenerdige Duschen, Rampen und breitere Türen tragen zur Barrierefreiheit in Wohnungen und Häusern bei. Sie erhöhen die Zielgruppe, die dort einziehen können, und folglich auch den Sachwert der Immobilie. Berücksichtigen Sie folglich die barrierefreien Aspekte rund um Ihr Objekt, wenn Sie den Immobilienwert ermitteln.

Des Weiteren geht der Trend immer weiter zu einem zukunftsfähigen Wohnen. Nachhaltige Materialien und intelligente Technologien wie Smart-Home-Systeme steigern den Wert langfristig.

So geht's: Schritt-für-Schritt zu mehr Immobilienwert