Bodenrichtwertkarte: Was ist das und wie liest man sie?

Was ist eine Bodenrichtwertkarte?

Eine Bodenrichtwertkarte bietet Informationen über die Lage von Grundstücken, deren Größe, Nutzungsart und den Bodenrichtwert pro Quadratmeter. Damit unterscheidet sie sich von einer Bodenrichtwerttabelle, in welcher die entsprechenden Werte zwar in Tabellenform zugeordnet, jedoch nicht in einer Karte verzeichnet werden.

Ursprünglich wurden Bodenrichtwertkarten in Papierform erstellt. Heute sind sie jedoch ganz unkompliziert und kostenlos online zu finden.

Was besagt der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert zeigt den durchschnittlichen Kaufpreis pro Quadratmeter Grund bzw. Land auf. Dabei handelt es sich um den amtlichen Lagewert, der von den zuständigen lokalen Gutachterausschüssen ermittelt wird.

Zudem ermitteln die Gutachterausschüsse auch die sogenannten Bodenrichtwertzonen. In einer Bodenrichtwertzone gilt ein bestimmter Bodenrichtwert und die Nutzungs- und Wertverhältnisse ähneln sich.

Bodenrichtwert ≠ Verkehrswert

Sowohl der Bodenrichtwert als auch der Verkehrswert sind wichtige Schlüsselkonzepte im Immobilienbereich in Deutschland – sie bedeuten aber nicht das Gleiche.

Der Bodenrichtwert bezeichnet den durchschnittlichen Wert/m² eines Grundstücks in einer bestimmten Lage. Im Gegensatz dazu steht der Verkehrswert, der den gesamten Marktwert einer Immobilie schätzt.

Während der Bodenrichtwert von Gutachterausschüssen ermittelt wird und als Richtwert für den Bodenwert in einer Region gilt, wird der Verkehrswert von Sachverständigen oder Gutachtern unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren bestimmt. Diese Faktoren können unter anderem die Lage, der Gebäudezustand und die Ausstattung sein.

Zudem bezieht sich der Bodenrichtwert speziell auf den Bodenwert. Der Verkehrswert umfasst hingegen den gesamten Wert einer Immobilie. Beide Schlüsselkonzepte spielen eine bedeutende Rolle beim Kauf, Verkauf und bei der Beleihung von Immobilien.

Die Bodenrichtwertkarte als zentraler Faktor bei der Immobilienbewertung

• Eine Bodenrichtwertkarte bietet eine visuelle Darstellung der Bodenrichtwerte innerhalb einer Gemeinde oder Stadt. Sie dient als Orientierungshilfe, um sich schnell über die aktuellen Bodenrichtwerte in verschiedenen Gebieten informieren zu können.
• Durch die Bodenrichtwertkarte können Anbieter und Käufer von Immobilien vergleichbare Werte für ähnliche Grundstücke in der Nähe einsehen. Dies erleichtert den Vergleich und die Einschätzung des Bodenwerts eines bestimmten Grundstücks.
• Die Bodenrichtwertkarte ist auch für Stadtplaner und Immobilienentwickler von großer Bedeutung. Sie wird bei der Planung neuer Projekte und der Festlegung von Entwicklungsbereichen herangezogen. Eine Bodenrichtwertkarte liefert wichtige Informationen über die relativen Werte verschiedener Standorte, was wiederum bei der Entscheidungsfindung hilfreich ist.
• Bei rechtlichen Angelegenheiten wird eine Bodenrichtwertkarte ebenfalls immer wieder verwendet, wie zum Beispiel bei Enteignungen oder bei der Berechnung von Grundsteuern.
• Die Veröffentlichung von Bodenrichtwertkarten fördert die Transparenz auf dem Immobilienmarkt, weil sie allen Interessierten leicht zugängliche Informationen über die Bodenwerte in einer bestimmten Region bietet.

Unterschiede zu Flächennutzungsplan und Bebauungsplan

Ein Bebauungsplan gibt Vorgaben zur Art und dem möglichen Umfang einer Bebauung. Ein Flächennutzungsplan wiederum zeigt an, wie eine Grundstücksfläche generell genutzt werden darf. Keiner der beiden Pläne enthält jedoch Angaben zu Grundstückswerten. Die Bodenrichtwerte sind meist nur in einer Bodenrichtwertkarte verzeichnet. Dennoch können sowohl Flächennutzungspläne als auch Bebauungspläne für die Wertermittlung eines Grundstücks herangezogen werden – selbst wenn sie keine konkreten Werte zum Boden liefern.

Warum sind Bodenrichtwertkarten wichtig?

Bodenrichtwertkarten gelten auf dem Immobilienmarkt als äußerst wichtige Instrumente und haben unterschiedliche Auswirkungen für Käufer, Verkäufer und Immobilienentwickler.

Die Bedeutung der Bodenrichtwertkarten für Käufer und Verkäufer

Bodenrichtwertkarten bieten eine Referenz für den Wert von Grundstücken in einer bestimmten Lage. Sie ermöglichen es sowohl Käufern als auch Verkäufern von Immobilien, realistische Preisvorstellungen zu entwickeln und faire Transaktionen abzuschließen.

Während Käufer mithilfe dieser Karten besser einschätzen, ob der geforderte Preis angemessen ist, können Verkäufer den Wert ihres Grundstücks realistischer berechnen.

Auch die Bedeutung für Immobilienentwickler ist nicht zu unterschätzen

Auch für Immobilienentwickler sind Bodenrichtwertkarten von großer Bedeutung. Sie helfen bei der Standortwahl neuer Projekte. Durch die Analyse der Bodenrichtwerte in Kombination mit den Bebauungsmöglichkeiten gelingt es Entwicklern, potenziell rentable Standorte zu identifizieren und profitable Investitionsentscheidungen zu treffen.

Einfluss auf Immobilienpreise und Markttransparenz

Die Verfügbarkeit von Bodenrichtwertkarten trägt zur Transparenz des Immobilienmarktes bei. Sie liefern Informationen über die durchschnittlichen Grundstückswerte in einer Region, was wiederum dazu beitragen kann, Spekulationen zu reduzieren und faire Marktpreise zu fördern.

Verwendung bei steuerlichen Bewertungen und Erbschaftsangelegenheiten

Wertverhältnisse: Bodenrichtwertkarten werden auch von Steuerbehörden und bei Erbschaftsangelegenheiten genutzt, um den Wert von Eigentum zu bestimmen und entsprechende Steuern zu erheben oder Erbangelegenheiten zu regeln. Sie dienen als Referenzpunkt für die Bewertung von Immobilienvermögen bei steuerlichen Angelegenheiten.

Wo findet man Bodenrichtwertkarten?

In Deutschland werden Bodenrichtwertkarten von den jeweiligen Bundesländern verwaltet und veröffentlicht.

Jedes Bundesland verfügt über ein Landes-Amt für Bodenmanagement oder eine vergleichbare Behörde, die für die Veröffentlichung von Bodenrichtwertkarten zuständig ist. Auf deren offiziellen Websites können die Bodenrichtwertkarten in der Regel heruntergeladen werden.

Zudem bietet das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-D als zentrale Plattform die Möglichkeit, die Bodenrichtwerte für verschiedene Regionen in Deutschland einzusehen. Die Datenbank bietet außerdem häufig detaillierte Informationen zu einzelnen Lagen.

Neben BORIS-D gibt es auch andere Plattformen, über die Sie Bodenrichtwerte und andere Informationen zu Grundstücken abrufen können. Diese Systeme können jedoch kostenpflichtig sein.

Die Kosten für den Zugang zu Bodenrichtwertkarten können je nach Bundesland und Anbieter variieren. Oftmals sind auf den unterschiedlichen Plattformen Grundinformationen kostenlos verfügbar, während detaillierte Auswertungen oder spezielle Abfragen gebührenpflichtig sind.

Schriftliche Ausführung der Bodenrichtwertkarte

Die Landesvermessungsämter oder Bauämter können Bodenrichtwertkarten auch in schriftlicher Form ausgeben. Hierfür muss jedoch ein Online-Antrag gestellt werden. Alternativ ist auch eine Einsicht vor Ort möglich. Bedenken Sie aber: Für Ausdrucke oder elektronische Datenträger fallen meistens Gebühren an. Deren Höhe hängt von Faktoren wie Umfang und Anzahl der benötigten Richtwerte sowie der Anzahl der erstellten Karten ab. Die Bearbeitungsdauer beträgt in der Regel mehrere Werktage und hängt außerdem von der Auslastung des Amtes ab.

Wie und wann werden Bodenrichtwerte aktualisiert?

Die Bodenrichtwerte in Deutschland werden von den örtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte aktualisiert, wobei die Veröffentlichung je nach Bundesland variieren kann. Normalerweise wird die Mehrheit der Bodenrichtwerte regelmäßig aktualisiert, um den derzeitigen Marktwert widerzuspiegeln. Der jeweilige Stichtag bestimmt, wann diese Werte festgelegt werden. Dieser basiert wiederum häufig auf Transaktionsdaten und anderen marktrelevanten Informationen.

In städtischen Gebieten, wo sich die Immobilienmärkte rascher verändern, werden die Werte meist öfter aktualisiert als in ländlichen Gegenden mit gleichbleibenden Märkten. Die genauen Verfahren und Zeitpläne für die Aktualisierung und News können je nach Bundesland unterschiedlich sein.

Der Bodenrichtwert ist kein exakter Wert.

Der Bodenrichtwert gibt nur den Wert für eine bestimmte Zone oder Region an, jedoch nie exakt den Wert pro Quadratmeter für ein ausgewähltes Grundstück.

Welche Faktoren beeinflussen den Bodenrichtwert?

Die Bodenrichtwerte werden von verschiedenen Faktoren beeinflusst, die jeweils eine wichtige Rolle bei der Bestimmung des Wertes eines Grundstücks spielen:

• Lage
• Nutzung
• Zugänglichkeit des Grundstücks
• Geschossflächenzahl (GFZ)
• Andere technische Parameter (z. B. Größe, Form, Bodenbeschaffenheit …)
• Regionale Unterschiede und Besonderheiten

Eine gründliche Analyse unter Berücksichtigung aller relevanten Faktoren ist entscheidend, um den Bodenrichtwert möglichst genau zu bestimmen.

Wie funktioniert eine Bodenrichtwertkarte?

Hier finden Sie einen Ausschnitt der Bodenrichtwertzonen von Berlin-Zehlendorf aus dem BORIS-System:

So ist eine Bodenrichtwertkarte aufgebaut:

• Die Karte zeigt das geografische Gebiet, für das die Bodenrichtwerte ermittelt wurden. Dies kann eine Stadt, ein Stadtteil oder eine ganze Region sein.
• Sie ist in verschiedene Zonen unterteilt, die jeweils unterschiedliche Bodenrichtwerte aufweisen. Diese ZONEN können durch Linien oder farbliche Unterschiede gekennzeichnet sein.
  
• Eine Legende erklärt die Bedeutung der verschiedenen Markierungen. Sie gibt an, welcher Bodenrichtwert jeder Zone entspricht, und enthält oftmals auch weitere Informationen wie zum Beispiel Sanierungs- oder Entwicklungsgebiete.
  
• Innerhalb jeder Zone wird dann der Bodenrichtwert angezeigt. Dieser repräsentiert den durchschnittlichen Wert des Bodens in diesem Bereich und wird in Euro pro Quadratmeter angegeben.
  
• Die Ansicht kann zusätzliche Informationen enthalten, wie beispielsweise Gebietnutzungscodes, die Art der zulässigen Bebauung oder spezifische städtische Entwicklungspläne.

In 6 einfachen Schritten zum Bodenrichtwert

So rufen Sie den gewünschten Bodenrichtwert ab:

Schritt 1: Öffnen Sie die Website, auf der die Bodenrichtwertkarte verfügbar ist, wie zum Beispiel über Boris.

Schritt 2: Navigieren Sie zur gewünschten Region oder Stadt für die Sie den Bodenrichtwert abrufen möchten (zum Beispiel durch Eingabe einer Adresse, Auswahl in der Ansicht oder durch Angabe von Koordinaten).

Schritt 3: Sobald Sie den gewünschten Standort ausgewählt haben, werden die Bodenrichtwerte in Form von Kartenlagen oder Markierungen angezeigt.

Schritt 4: Nutzen Sie die Funktionen der Karte, um genauere Informationen abzurufen.

Schritt 5: Klicken Sie auf die Stelle oder den Bereich auf der Karte, für den Sie den Bodenrichtwert abrufen möchten.

Schritt 6: Interpretieren Sie die angezeigten Informationen sorgfältig. Berücksichtigen Sie neben dem reinen Bodenrichtwert auch andere Faktoren wie die Lage, den Zustand des Grundstücks und die regionalen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt.

Achtung: Manche Werte sind vielleicht nicht ganz so aktuell!

Die Bodenrichtwerte zeigen, wie viel ein durchschnittliches Grundstück in einer bestimmten Gegend wert ist. Sie basieren oft auf einem Referenz-Grundstück. Aber: Sie werden oftmals nur alle zwei Jahre aktualisiert. Die Bodenrichtwerte könnten somit schon veraltet sein, wenn Sie sie abrufen. Das ist wichtig zu bedenken, auch wenn man die Grundsteuer neu berechnet.

Wenn Sie auf Nummer sicher gehen und einen erfahrenen Spezialisten zur professionellen Bewertung Ihres Grundstückes beauftragen möchten, dann sind Sie nur einen Klick entfernt:

So vermeiden Sie Fehler bei der Interpretation der Bodenwerte

• Vergleichen Sie den Bodenrichtwert mit ähnlichen Standorten in derselben Region.
• Berücksichtigen Sie, dass der Bodenrichtwert nur einer von vielen Faktoren ist, die den tatsächlichen Wert einer Immobilie beeinflussen.
• Konsultieren Sie bei Bedarf Experten, um eine umfassende Bewertung vorzunehmen.

Der alltägliche Nutzen der Bodenrichtwertkarte

• Sie möchten ein Grundstück kaufen und den aktuellen Bodenrichtwert wissen, damit Sie ein angemessenes Angebot unterbreiten können.
• Als Bauunternehmer planen Sie ein neues Projekt und benötigen deshalb Informationen über die Bodenrichtwerte in verschiedenen Stadtteilen, um die Rentabilität Ihrer Investition zu bewerten.
• Eine Bank nutzt eine solche, um den Marktwert eines Grundstücks für die Absicherung eines Kredits zu bestimmen.
• Sie als Eigentümer möchten den Wert Ihres Grundstücks für Versicherungszwecke aktualisieren und nutzen deshalb die Bodenrichtwertkarte, um eine ungefähre Schätzung vorzunehmen.
• Ein Immobilienentwickler verwendet die möglichst aktuelle Version einer Bodenrichtwertkarte, um die Rentabilität verschiedener Standorte für den Bau eines Wohnkomplexes zu bewerten.

Häufige Fragen & Antworten zum Thema Bodenrichtwertkarte