Erbbauzins einfach erklärt: So profitieren Sie maximal!

Das Erbbaurecht ermöglicht auch Menschen mit begrenztem Kapital den Traum vom Eigenheim.

Da dieses Konzept vielen potenziellen Käufern unbekannt ist, erklärt dieser Artikel, was unter dem Erbbauzins zu verstehen ist, wie er berechnet und angepasst wird, welche Rechte und Pflichten Erbbauberechtigte haben und welche Faktoren die Höhe des Erbbauzinses beeinflussen.

Beim Erbbauzins oder Erbpachtzins handelt es sich um eine wiederkehrende Zahlung, die für die Nutzung eines Grundstücks im Rahmen eines Erbbaurechts erbracht wird. Gewissermaßen könnte man das Konzept als eine Art Mietzahlung für ein Grundstück von einem Erbbaurechtsnehmer an einen Erbbaurechtsgeber bezeichnen. Der Erbbaurechtsgeber ist dabei der Grundstückseigentümer, der dem Erbbaurechtsnehmer ein Nutzungsrecht einräumt.

Grundlagen des Erbbauzinses

Die rechtlichen Grundlagen rund um den Erbbauzins regelt das Erbbaurechtsgesetz ErbbauRG. Konkret heißt es dort in § 9: "Wird für die Bestellung des Erbbaurechts ein Entgelt in wiederkehrenden Leistungen (Erbbauzins) ausbedungen ...". Der Erbbauzins ist also ein Entgelt, das wiederholt gezahlt wird, damit das Erbbaurecht in Anspruch genommen werden kann. Da die individuellen Vereinbarungen zwischen dem Erbbaurechtsnehmer und dem Erbbaurechtgeber in einem Erbbaurechtsvertrag festgehalten werden, ist zudem das Vertragsrecht betroffen. Dieses regelt das Zustandekommen, die Gültigkeit und Konsequenzen bei Verletzungen von Verträgen.

Ein verwandter Begriff mit einer ähnlichen Bedeutung ist die Erbpacht. Umgangssprachlich werden die beiden Bezeichnungen oft als Synonyme verwendet, das ist allerdings nicht ganz korrekt. Der Erbpachtzins ist nämlich die wiederkehrende Zahlung eines Entgeltes für die Erbpacht. Erbpacht wiederum ist ein mittelalterlicher Begriff aus dem Lehnswesen. Der Pächter musste seinem Lehnsherren, also dem Grundstückseigentümer, zunächst eine Summe für den Grund und das Haus zahlen. Zusätzlich war regelmäßig der Erbpachtzins fällig. Grundstückseigentümer blieb der Lehnsherr, der zudem jederzeit das Recht hatte, dem Pächter den Boden und das Gebäude zu entziehen.

Heutzutage ist das Erbbaurecht die moderne Form der historischen Erbpacht und durch das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) von 1919 gesetzlich geregelt. Der Begriff "Erbpacht" wird dennoch von offiziellen Stellen noch oft verwendet. Manchmal versucht man mithilfe der verschiedenen Bezeichnungen verschiedene Nutzungszwecke zu differenzieren. Der Begriff "Erbpacht" wird dann umgangssprachlich oft für landwirtschaftliche Flächen verwendet, während der "Erbbauzins" die regelmäßige Zahlung bezeichnet, die für die Nutzung von Grundstücken – häufig für Wohnbaugrundstücke – entrichtet wird. Rechtlich gesehen handelt es sich jedoch immer um ein Erbbaurecht, unabhängig vom Nutzungszweck des Grundstücks.

Historische Entwicklung des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht wurde also bereits im Mittelalter praktiziert; die Ursprünge reichen allerdings noch weiter zurück. Schon im Römischen Reich wurden Nutzungsrechte von Grundstückseigentum getrennt, um Wohnraum zu schaffen. Im Mittelalter kehrte sich die Bedeutung des Konzepts um - während alle Rechte beim Grundstückseigentümer verblieben, musste der Pächter sämtlichen Pflichten nachkommen. Die Bezeichnung Erbpacht bekam einen negativen Beigeschmack und einen schlechten Ruf.

Um das Jahr 1900 sollte sich das allerdings ändern. Wohnraum war zu diesem Zeitpunkt in Deutschland sehr knapp. Nach dem Prinzip von Angebot und Nachfrage stiegen die Bodenwerte deutlich an und drohten, ungeahnte Ausmaße anzunehmen. Um zu verhindern, dass sich die Lage weiter zuspitzt, boten Städte und Kirchen Möglichkeiten zur Erbpacht an. So sollten auch Menschen mit geringer Liquidität weiterhin die Chance bekommen, Wohneigentum zu erwerben. Das Modell setzte sich durch, und am 22. Januar 1919 wurde schließlich das Erbbaurechtsgesetz verabschiedet. Nach dem 2. Weltkrieg stieg das Interessen an Erbbaugrundstücken wieder deutlich an, und auch wegen der aktuellen Wohnraumknappheit gewinnt es erneut an Relevanz.

Vor- und Nachteile vom Erbbauzins im Vergleich zum Grundstückskauf

Ein Grundstück mit Erbbau- oder Erbpachtzins bietet Vor- und Nachteile für den Erbbaurechtsgeber und den Erbbaurechtsnehmer. Erbbaurechtnehmer können mit diesem Konzept ein Grundstück nutzen, ohne es kaufen zu müssen. Dementsprechend ist eine geringere Anfangsinvestition nötig, um Wohneigentümer zu werden. Die Grunderwerbsteuer ist zudem deutlich günstiger, da bei der Ermittlung der fälligen Steuerlast der Geldwert des Erbbauzinses von der Höhe des Bodenwertes abgezogen wird. Hinzu kommt, dass ein Grundstück mit Erbbaurecht beliehen werden kann, es kann also dennoch für eine Baufinanzierung eingesetzt werden.

Auf der anderen Seite wirkt sich der Erbbauzins langfristig deutlich kostspieliger aus als die einmalig fällige Zahlung des Baugrundes - und das, obwohl der Erbbaurechtsnehmer niemals Grundstückseigentümer werden wird. Ein Erbbaurechtsvertrag mindert außerdem den Immobilienwert. Darlehen zur Baufinanzierung sind zwar möglich, allerdings sind Bankinstitute in der Regel zu einer geringeren Beleihung als bei gekauften Baugrundstücken bereit.

Erbbaurechtsgeber profitieren durch den Erbbauzins von langfristigen, regelmäßigen Einnahmen. Das Wohngrundstück verbleibt dennoch in ihrem Besitz, was insbesondere für Städte oder Kirchen von großer Bedeutung ist.

Gleichzeitig müssen sie in Kauf nehmen, dass sie für lange Zeit keine Option haben werden, über das Grundstück frei zu entscheiden. Selbst wenn sie die Erbpacht beenden wollen würden, ist dies in der Regel nur in gegenseitigem Einvernehmen möglich.

Zudem entfällt die Option, von aktuell hohen Grundstückspreisen zu profitieren.

Es gibt verschiedene Optionen, um den Erbbauzins festzulegen. Grundsätzlich obliegt es allein dem Eigentümer, über die Höhe des Entgeltes für die Nutzung seines Bodens zu entscheiden. In der Praxis zeigt sich allerdings, dass sich einige Faktoren besonders häufig auf den Erbbau- oder Erbpachtzins auswirken. Dazu gehört der Wert des Baugrundstücks und dessen Lage. Baugrund, der sich in einer nachgefragten Gegend mit guter Infrastruktur befindet, hat einen höheren Verkehrswert. Dies spiegelt sich häufig auch in einem höheren Erbbauzins wider. Auch die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags beeinflusst den Erbpachtzins. Längere Laufzeiten bedeuten dabei ein längeres Nutzungsrecht für den Erbbaurechtsnehmer und damit mehr Sicherheit. Deshalb ist auch in diesem Fall der Erbpachtzins meist höher.

Die Rolle von Gutachtern bei der Wertermittlung

Für eine objektive Bestimmung des Grundstückswertes, der als Basis für die Erbbauzinsberechnung dient, werden häufig unabhängige Sachverständige hinzugezogen. Diese Immobiliengutachter erstellen ein Verkehrswertgutachten nach anerkannten Bewertungsverfahren wie dem Vergleichswertverfahren oder Bodenrichtwerten. Besonders bei Streitigkeiten über die Anpassung des Erbbauzinses oder bei der Erstfestlegung kann ein neutrales Gutachten für beide Parteien Rechtssicherheit schaffen. In manchen Erbbaurechtsverträgen ist die regelmäßige Neubewertung durch Sachverständige bereits als Klausel enthalten.

Möglichkeiten zur Berechnung des Erbbauzinssatzes

Wie schon gesagt können Grundstückseigentümer den Erbbauzinssatz nach Belieben festlegen. Meist kommen jedoch zwei grundsätzliche Optionen infrage.

Auch die Laufzeit wird beim Erbbaurecht zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Erbbaurechtgeber individuell ausgehandelt. Üblich ist eine Nutzung - und damit die Zahlung des Erbbauzinses - zwischen 50 und 99 Jahren. Das obige Beispiel veranschaulicht, um wie viel höher Erbbaurechte im Vergleich zum Grundstückskauf ausfallen; bei einer Rate von 10.000 Euro pro Jahr sind bereits bei einer Laufzeit von 50 Jahren 500.000 Euro für die Nutzung fällig - für einen Grund, der 250.000 Euro wert ist.

Gesetzliche Regelungen zur Begrenzung des Erbbauzinses

Das Erbbaurecht sieht also individuelle Vereinbarungen zwischen dem Nutzer und dem Eigentümer des Grundstücks vor. Dennoch gibt es gesetzliche Regelungen, damit die Belastung durch das Erbbaurecht nicht über die Maßen hoch ausfällt. Im Erbbaurechtsgesetz heißt es in § 9a: "Dient das auf Grund eines Erbbaurechts errichtete Bauwerk Wohnzwecken, so begründet eine Vereinbarung, daß eine Änderung des Erbbauzinses verlangt werden kann, einen Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses nur, soweit diese unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles nicht unbillig ist. Ein Erhöhungsanspruch ist regelmäßig als unbillig anzusehen, wenn und soweit die nach der vereinbarten Bemessungsgrundlage zu errechnende Erhöhung über die seit Vertragsabschluß eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht".

Die Grundlage für die Höhe des Erbbau- oder Erbpachtzinses sind also die wirtschaftlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt, an dem der Erbbaurechtsvertrag geschlossen wurde; beide Größen dürfen nur im selben Verhältnis steigen. Darüber hinaus verlangt § 9a, dass Erhöhungen höchstens alle drei Jahre vorgenommen werden dürfen.

Der Erbbauberechtigte erhält das Recht zur Nutzung des mit einem Erbbaurecht versehenen Grundstücks. Er kann dort eine Immobilie erbauen, dieses Gebäude vermieten und die Immobilie auch veräußern. Mitunter behalten sich Erbbaurechtgeber ein Zustimmungsrecht zu verschiedenen Maßnahmen vor, das im Erbbaurechtsvertrag festgehalten wird.

Im Gegenzug ist der Erbbauberechtigte dazu verpflichtet, den Erbbauzins fristgerecht entsprechend der vertraglich vereinbarten Vorgaben zu entrichten. Sollte er dies versäumen, droht der Verlust des Erbbaurechts. Das Grundstück fällt dann wieder dem Eigentümer zu, die Immobilie wird meist zwangsversteigert. Voraussetzung hierfür ist, dass der Erbbaurechtsnehmer mindestens zwei Jahre lang die Zinsen nicht bezahlt hat, einen Insolvenzantrag stellen musste oder wenn eine Zwangsverwaltung seines Erbbaurechts gerichtlich angeordnet wurde.

Um den Erbbaurechtsgeber davor zu bewahren, dass der Erbbauberechtigte seiner Schuld nicht nachkommt, wird der Erbbau- oder Erbpachtzins oftmals dinglich gesichert, indem er als Reallast ins Erbbaugrundbuch eingetragen wird. Auf diese Weise kann im Zweifel die Immobilie belastet werden, wenn der Erbbaurechtsnehmer seine Schulden nicht mehr begleichen kann. Darüber hinaus ist die Vormerkung einer Zinsanpassung im Erbbaugrundbuch möglich.

Mögliche Einschränkungen durch den Erbbaurechtsvertrag

Diese Einschränkungen können die Flexibilität des Erbbauberechtigten erheblich beeinflussen und sollten daher vor Vertragsunterzeichnung mit einem Fachanwalt besprochen werden.

Vorgehensweise: So wird das Erbbaurecht begründet und eingetragen

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   Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer treffen Vereinbarungen, wie sie das Erbbaurecht umsetzen wollen.

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   Die Vereinbarungen werden im Erbbaurechtsvertrag festgehalten. Grundsätzlich muss dieser folgende Angaben enthalten: Grundstücksbestimmung, Höhe des Erbbauzinses, Laufzeit, Wertsicherungsklausel, gegebenenfalls eine Option zur Verlängerung des Erbbaurechts, schuldrechtliche Pflichten und dingliche Rechte.

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   Der Erbbaurechtsvertrag muss von einem Notar beglaubigt werden.

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   Anschließend stellt der Notar einen Antrag auf Eintragung im Grundbuch.

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   Das Amtsgericht legt für das fragliche Grundstück ein Erbbau-Grundbuchblatt an, das man auch Erbbaugrundbuch nennt. Dort wird das Erbbaurecht eingetragen und ist ab diesem Zeitpunkt rechtskräftig.

Entscheidungshilfe: Erbbaurecht oder Grundstückskauf?

Möglicherweise stehen Sie gerade vor der Frage, ob ein Erbbaurecht oder der Kauf eines Grundstücks in Ihrem konkreten Fall besser wäre. Die folgende Tabelle kann Ihnen dabei als Entscheidungshilfe dienen.

Checkliste: Ist ein Erbbaurecht für Sie geeignet?

Sofern der Erbbaurechtsvertrag keine entsprechende Klausel vorsieht, sind Erhöhungen des Erbbau- oder Erbpachtzinses nach § 9a des Erbbaurechtsgesetzes gar nicht zulässig. Erbbaurechtsgeber sollten deshalb eine Wertsicherungsklausel im Vertrag integrieren. Oftmals wird die Erhöhung des Zinses dabei an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt, um die Auswirkungen der Inflation zu berücksichtigen. Gleichzeitig muss berücksichtigt werden, ob sich die Einkünfte des Erbbaurechtsnehmers im gleichen Maß erhöht haben; nur dann ist die volle Angleichung an den Verbraucherpreisindex möglich.

Wurde hingegen im Erbbaurechtsvertrag eine Wertsteigerungsklausel eingebaut, die sich am Grundstückswert orientiert, ist die Vorgehensweise anders. Dann wird in regelmäßigen Abständen der Wert des Grundstücks ermittelt und die prozentuale Veränderung an den Erbbauberechtigten weitergegeben. Betrug der Bodenwert bei Vertragsabschluss beispielsweise 200.000 Euro, liegt mittlerweile aber bei 220.000 Euro, entspricht das einer Steigerung von 10 Prozent, um die die Erbbauzinsen erhöht werden könnten.

So geht's: Anleitung zur Anpassung des Erbbauzinses gemäß Vertrag

Wenn Erbbauberechtigte mit einer Zinsanpassung nicht einverstanden sind, sollten sie zunächst ein Gespräch mit dem Erbbaurechtgeber suchen. Häufig lassen sich Missverständnisse durch die Offenlegung von Berechnungen beseitigen. Falls nicht, ist der Erbbaurecht-Nutzer nicht verpflichtet, der veränderten Forderung nachzukommen.

Unter bestimmten Umständen können Kosten im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht steuerlich abgesetzt werden können. Dies ist allerdings nicht der Fall, wenn die Immobilie auf dem Erbbaurecht-Grundstück selbst genutzt wird, da der Erbbauzins nicht zu den Werbungskosten zählt.

Anders sieht es aus, wenn das Erbbaurecht für eine vermietete Immobilie genutzt wird. In diesem Fall können Vermieter den Erbbauzins als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen.

Das Erbbaurecht wirkt sich auch auf die Grundsteuer aus. Diese ist üblicherweise vom Grundstückseigentümer zu bezahlen, das Erbbaurecht gilt allerdings als eigentumsgleiches Recht, wodurch die Pflicht auf den Erbbauberechtigten übergeht. Bei der Berechnung wird seit der Grundsteuerreform 2022 das Erbbauzins herangezogen.

Die Laufzeit eines Erbpachtvertrags beträgt üblicherweise 60 bis 99 Jahre. In der Regel räumt der Eigentümer dem Erbbaurechtsnehmer ein Verlängerungsrecht ein. Wird dieses nicht in Anspruch genommen, greift das Heimfallrecht des Grundstückseigentümers: Er behält alle Rechte an seinem Grundstück zurück und auch die darauf errichtete Immobilie geht in seinen Besitz über. Dafür muss der Eigentümer des Grundstücks dem früheren Eigentümer des Gebäudes eine Entschädigung zahlen, die mindestens zwei Dritteln des Immobilienverkehrswertes entspricht.

Eine Immobilie, die mit Erbbaurecht errichtet wurde, kann auch zum Verkauf angeboten werden. Ihr Verkehrswert wird durch das bestehende Erbbaurecht gemindert. Die Begründung hierfür liegt in der weiteren Zahlungsverpflichtung des Erbpachtzinses der neuen Eigentümer an den Erbbaurechtsgeber. Der Käufer tritt bei einem Verkauf einer Erbbaurecht-Immobilie nämlich in den bestehenden Vertrag mit dem Erbbaurechtgeber ein und übernimmt die Rechte und Pflichten des bisherigen Erbbauberechtigten.

Anleitung: So gehen Sie bei einer Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags vor

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   Beginnen Sie rechtzeitig, sich mit der Vertragsverlängerung zu beschäftigen. Bereits fünf Jahre vor dem Ende der Vertragslaufzeit sollten die Verhandlungen beginnen.

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   Wenden Sie sich an den Eigentümer des Grundstücks und informieren Sie ihn über Ihren Wunsch nach einer Verlängerung.

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   Der Erbbaurechtsgeber hat nun die Option, die bisherigen Vertragskonditionen neu zu verhandeln. Insbesondere eine Erhöhung des Erbpachtzinses oder eine neue Wertsicherungsklausel kommt vermutlich jetzt ins Spiel.

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   Bitten Sie um eine Vorlage der geplanten Änderungen in schriftlicher Form. So können Sie in Ruhe die geplanten Veränderungen durchdenken.

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   Wenn Sie mit den neuen Konditionen einverstanden sind, schließen Sie gemeinsam mit dem Eigentümer einen neuen Erbbaurechtsvertrag.

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   Sollten Sie nicht einverstanden sein, schlagen Sie dem Erbbaurechtgeber Alternativen vor. Bedenken Sie, dass Sie in einer guten Verhandlungsposition sind, schließlich muss Ihnen der Grundstückseigentümer eine hohe Entschädigung (min. zwei Drittel des Immobilienverkehrswertes) zahlen, wenn das Heimfallrecht in Kraft tritt.

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   Treffen Sie die finale Entscheidung, ob Sie den Vertrag verlängern möchten oder die neuen Konditionen in dieser Form nicht akzeptieren können.

Verkauf einer Immobilie mit Erbbaurecht - Vor- und Nachteile

Durch den Verkauf einer Immobilie mit Erbbaurecht entstehen Vor- und Nachteile sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer. Die folgende Tabelle verschafft Ihnen einen Überblick:

So wie sich die Immobilienpreise in Deutschland unterscheiden, fällt auch der Erbbauzins je nach Region unterschiedlich hoch aus. Generell gilt das Prinzip von Angebot und Nachfrage: In Gegenden, in denen eine starke Wohnraumknappheit herrscht, sind potenzielle Käufer bereit, höhere Erbpachtzinsen zu bezahlen als dort, wo genug Wohnraum zur Verfügung steht.

Eine Studie des Deutschen Erbbaurechtverbands e.V. aus dem Jahr 2017 ermittelte, dass rund 70 Prozent der vergebenen Erbbaurechte für Wohnzwecke genutzt werden. Der durchschnittliche Erbbauzins beträgt dabei 3,1 Prozent, während er bei Gewerbeimmobilien mit Erbbaurecht 4,3 Prozent beträgt. 2023 wurde die Studie erneut durchgeführt. Dabei zeigte sich, dass mittlerweile mehr als 80 Prozent der Immobilien mit Erbbaurecht für Wohnzwecke genutzt werden. Der durchschnittliche erhobene Erbbauzins fiel dabei auf 2,7 Prozent. Fast 20 Prozent der Teilnehmer konnten bereits bestätigen, dass sie den Erbbauzins bei einer Verlängerung des Erbbauvertrags um 4 bis 8 Prozent erhöhen werden; als Begründung hierfür wurden die steigenden Kapitalmarktzinsen genannt.

Wie unterschiedlich die Erbbauzinshöhe in der Praxis ausfällt, zeigt eine Studie des Immobilienberaters Jones Lang LaSalle (JLL) aus dem Jahr 2020. In Berlin liegt der Zins für Wohngebäude beispielsweise bei 4,5 Prozent; Genossenschaften profitieren in den ersten 20 Jahren nach Vertragsabschluss von einem halbierten Zinssatz von 2,25 Prozent. In Hamburg liegt er sogar nur bei 1,5 Prozent, womit die Hansestadt auf das sinkende Zinsniveau reagiert hat. Um das Erbbaurecht-Konzept attraktiver zu machen, beträgt die Entschädigung für das Gebäude nach einem Heimfall des Grundstücks hier 100 Prozent.

In München werden städtische Grundstücke für den Wohnbau seit 2019 nahezu ausschließlich mit Erbbaurecht vergeben. Der Erbbauzins liegt dabei bei 2,5 Prozent für Einfamilienhäuser und 4,25 Prozent für Wohnungen. Zum Vergleich vergibt die nahe gelegene Stadt Augsburg aktuell Baugrundstücke mit einem reduzierten Erbbauzins von 1,8 Prozent aufgrund des Erschließungsaufwands, der sich nach 15 Jahren auf 3 Prozent erhöht.

Aufsehen erregte auch ein Fall in der Stadt Lüneburg im Jahr 2024. Aufgrund gestiegener Bodenwerte wollte die Klosterkammer Hannover auslaufende Erbpachtverträge nur mit einer deutlichen Erbbauzinserhöhung verlängern - bis zu 12.000 Euro Erbpachtzins pro Jahr sollten Erbbaurechtsnehmer dann zahlen. Besonders bitter war für die Betroffenen, dass in umliegenden Städten eher der Trend zur Erbbauzinssenkung auf 1,3 bis 2 Prozent zu beobachten war. Aufgrund massiver Protestaktionen wurde die Gebühr schließlich auf 3,5 Prozent reduziert, weitere Abschläge sind für verschiedene Personengruppen möglich, beispielsweise für Familien mit Kindern oder für Senioren.

Ausblick: Wie entwickeln sich die Erbbaurechtzinsen in begehrten Lagen?

Die vorgestellten Beispiele zeigen, dass insbesondere größere Städte ein starkes Interesse daran haben, Baugrundstücke mit Erbbaurecht zu vergeben. Dies sichert ihnen langfristig den Erhalt des Besitzstands und fungiert gleichzeitig als langfristige passive Einnahmequelle. Darüber hinaus bewahren sich die Kommunen so ein dauerhaftes Mitspracherecht, das auch zur Steuerung der Wohnraumbereitstellung genutzt werden kann. In vielen Metropolen gibt es deshalb schon jetzt Bestrebungen, die Grundstücksvergabe komplett an Erbbaurechte zu knüpfen.

Um die Attraktivität des Wohnungsbaus zu erhalten, ist davon auszugehen, dass sich die Erbbauzinsen deshalb langfristig auf einem niedrigen Niveau einpendeln werden. Schon jetzt locken die großen Metropolen mit besonders günstigen Konditionen, zu denen auch ein niedriger Erbpachtzins gehört - diese Entwicklung wird sich auch zukünftig fortsetzen.