Grundsteuerwert 2025: Alles, was Sie wissen müssen
Zusammenfassung
- Der Grundsteuerwert wird für steuerliche Zwecke von Grundstücken und Gebäuden festgelegt, abhängig von Faktoren wie Größe, Lage, Bodenrichtwert und Nutzung.
- Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt aus Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz; Reform führte neue Bewertungsmodelle ein (A, B, C).
- Alle Grundstückseigentümer müssen eine Grundsteuererklärung einreichen, elektronisch möglich über ELSTER.
- Reform kann Steuerlast von Eigentümern und Mietern beeinflussen.
- Grundsteuerwertbescheid legt festen Wert einer Immobilie für Grundsteuerzwecke fest.
Jetzt Bodenrichtwert 2024 abfragen!
Für welches Grundstück benötigen Sie den Bodenrichtwert?
Was ist der Grundsteuerwert und wie wird er ermittelt?
Der Grundsteuerwert dient als Quelle für das Berechnen der Grundsteuer. Eine Grundsteuer muss von allen Grundstückseigentümern an die Gemeinden gezahlt werden. Der Grundsteuersatz wird in der Regel von der zuständigen Behörde oder dem Finanzamt ermittelt und regelmäßig aktualisiert.
Das Bewertungsgesetz ist ein deutsches Gesetz, das die Grundlagen und Begriffe für die Bewertung von Grund und Gebäuden festlegt, insbesondere für das Berechnen der Grundsteuer. Es legt die Methoden und Kriterien fest, nach denen Immobilien bewertet werden, um ihren Wert für steuerliche Zwecke bzw. Grundsteuerzahlungen zu ermitteln.
Wichtig: Grundsteuerwert ≠ Einheitswert
Der Einheitswert hingegen ist eine andere Bewertung. Er steht häufig in Zusammenhang mit der Einkommen- oder Gewerbesteuer und dient dazu, das Einkommen oder den Gewinn einer steuerpflichtigen Person zu bestimmen. Während der Einheitswert den Gesamtwert eines Grundbesitzes und der darauf befindlichen Gebäude festlegt, wird der Grundsteuerwert spezifisch für die Ermittlung der Grundsteuer verwendet.
So wird der Grundsteuerwert ermittelt
Die Ermittlung des Grundsteuerwerts ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig, wie unter anderem von
- der Größe des Grundstücks,
- den Bodenrichtwerten,
- der Lage,
- eventuellen Sondermerkmalen (z. B. Ausstattung oder Baubeschränkungen),
- sowie Art und Nutzungsintensität.
All diese Faktoren fließen in eine komplexe Berechnungsmethode ein, die von Land zu Land variieren kann. In einigen Fällen werden zusätzlich aktuelle Marktwerte und Vergleichspreise herangezogen, um den Grundsteuerwert zu bestimmen.
Info
Für gemischt genutzte Grundstücke, die sowohl für private als auch für gewerbliche Zwecke genutzt werden, wird die Grundsteuer in der Regel anteilig berechnet. Die Aufteilung erfolgt entsprechend der jeweiligen Nutzungsanteile. Dabei wird der Wert des Grundstücks und der darauf befindlichen Gebäude sowohl für die private als auch für die gewerbliche Nutzung ermittelt, und die Grundsteuer wird entsprechend dieser Bewertung aufgeteilt.
Berechnungsverfahren: Ertragswert- und Sachwertverfahren
Das Berechnen des Grundsteuerwerts kann durch verschiedene Bewertungsverfahren erfolgen, darunter das Ertragswert- und das Sachwertverfahren:
1. Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren wird der Wert eines Grundstücks anhand der zu erwartenden Einnahmen aus Miete oder Nutzung ermittelt. Hierfür werden zum einen die Mieteinnahmen und zum anderen potenzielle Wertsteigerungen des Grundstücks berücksichtigt. Als wichtigste Faktoren gelten die Nettomieteinnahmen, der Bodenwert und der Liegenschaftszinssatz.
Dieses Verfahren wird häufig bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien angewendet.
2. Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren wird der Wert des Grundstücks anhand der Herstellungskosten des Gebäudes und des Bodenwerts ermittelt. Die Kosten für den Bau oder die Wiederherstellung des Gebäudes werden unter Bedacht von Abschreibungen und Instandhaltungskosten berücksichtigt. Der Bodenwert wird separat ermittelt und zu den Gebäudekosten addiert. In der Regel wird der Bodenwert anhand von Faktoren wie Bodenrichtwerten, Lage, Größe und potenziellem Entwicklungspotenzial des Grundstücks ermittelt.
Das Sachwertverfahren wird oft bei unbebauten Grundstücken oder Immobilien angewendet, bei denen keine aussagekräftigen Mietwerte vorliegen.
Welche Faktoren beeinflussen den Grundsteuerwert?
Unter anderem diese 4 Faktoren beeinflussen den Grundsteuerwert maßgeblich:
1. Größe und Lage eines Grundstücks
Die Größe des Grundstücks sowie dessen Lage, einschließlich der Nähe zu städtischen Einrichtungen, Verkehrsanbindungen, Grünflächen oder Gewässern, können den Wert beeinflussen. Größere Grundstücke oder solche in begehrten Lagen tendieren dazu, höhere Werte zu haben.
2. Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis in einer bestimmten Region. Er wird von Gutachterausschüssen oder anderen zuständigen Behörden festgelegt und spiegelt die örtlichen Marktbedingungen wider. Ein höherer Bodenrichtwert bedeutet in der Regel einen höheren Grundsteuerwert.
3. Nutzung des Grundstücks (bebaut/unbebaut)
Die Nutzung des Grundstücks, ob es bebaut oder unbebaut ist, beeinflusst ebenfalls den Wert. Bebaute Grundstücke werden oft höher bewertet, da sie bereits eine Struktur oder Gebäude aufweisen, die einen zusätzlichen Wert repräsentieren. Unbebaute Grundstücke hingegen können niedrigere Werte haben, es sei denn, sie haben besondere Merkmale wie Entwicklungspotenzial oder eine besonders attraktive Lage.
4. Besondere Merkmale und Einschränkungen
Weitere Faktoren, die den Grundsteuerwert beeinflussen können, sind besondere Merkmale wie die Beschaffenheit des Bodens, eventuelle Einschränkungen in Bezug auf die Nutzung des Grundstücks (z. B. Naturschutzgebiete) oder besondere Ausstattungsmerkmale wie Wasser- oder Stromversorgung.
Wie berechnet sich die Grundsteuer aus dem Grundsteuerwert?
Die Grundsteuer wird aus dem Grundsteuerwert berechnet. Die genaue Formel und die Höhe der Steuer hängen von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der Steuermesszahl und des Hebesatzes. Formel zum Berechnen der Grundsteuer
Die Formel zur Feststellung der Grundsteuer lautet:
Die Grundsteuer berechnet sich somit aus diesen 3 Hauptfaktoren:
- dem Grundsteuerwert, der den Wert des Grundstücks repräsentiert,
- der Steuer-Messzahl, die von den Gemeinden festgelegt wird und den Grundstückswert für steuerliche Zwecke angibt,
- und dem Hebesatz, einem Multiplikator, der von der Gemeinde festgelegt wird. Die Hebesätze werden von den Gemeinden selbst festgelegt und können in den örtlichen Steuersatzungen oder auf den Websites der jeweiligen Gemeinden eingesehen werden.
Die Rolle der Steuermesszahl und des Hebesatzes
Die Steuer-Messzahl wird von den Gemeinden festgelegt und ist ein prozentualer Wert, der die festgelegten Grundsteuerwerte des Grundstücks in die tatsächliche Steuer umwandelt.
Der Hebesatz wird ebenfalls von der Gemeinde festgelegt und variiert je nach den lokalen Finanzbedürfnissen und -bedingungen. Er wird angewendet, um den Steuerbetrag zu berechnen, den die Grundstückseigentümer pro Einheit des Grundsteuerwerts zahlen müssen.
Info
Nicht alle Bundesländer handhaben das Berechnen gleich.
Die Grundsteuer variiert je nach Bundesland und Gemeinde, da jede Region ihre eigenen Regeln und Sätze festlegt. Sie kann in Berlin ganz anders aussehen, als in München oder Rheinland-Pfalz. Daher ist es wichtig, die lokalen Vorschriften zu kennen, um den genauen Betrag zu berechnen.
Welche Änderungen bringt die Grundsteuerreform 2025?
Die Grundsteuerreform 2025 bringt eine Reihe von Änderungen in Deutschland mit sich, die das Ziel haben, das bestehende Grundsteuersystem zu modernisieren und gerechter zu gestalten.
Grund für die Reform und Übersicht der Neuerungen
Die Grundsteuer wurde reformiert, weil das alte System vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig erklärt und somit eine Neuregelung bis Ende 2019 gefordert wurde.
Die neue Grundsteuer basiert auf dem Wert von Grund und Gebäuden und berücksichtigt ihre Nutzungsdauer. Ein wichtiges Update ist ein neues Bewertungsmodell, das sich am aktuellen Marktwert orientiert, um eine zeitgemäße und faire Besteuerung zu gewährleisten.
Unterschiede zwischen den Grundsteuerarten A, B und C
Die Grundsteuerreform bringt 3 verschiedene Arten von Grundsteuern mit sich, nämlich Grundsteuer A, B und C:
- Grundstücke mit Wohngebäuden erhalten eine Aufforderung für eine Grundsteuer A.
- Jene mit gewerblich genutzten Gebäuden entrichten eine Zahlung der Grundsteuer B.
- Grundsteuer C gilt für unbebaute Grundstücke und fällt normalerweise höher aus als die anderen Arten.
Auswirkungen auf Eigentümer und Mieter
Für Eigentümer bedeutet die Reform eine potenzielle Änderung ihrer Grundsteuerlast. Je nach Lage, Größe und Wert des Grundstückes können sich die Steuerbeträge erhöhen oder verringern.
Mieter könnten mittelbar von der Reform betroffen sein, da Vermieter möglicherweise steigende Grundsteuerlasten auf die Mietpreise umlegen. Allerdings sind direkte Auswirkungen auf die Mieter begrenzt.
Info
Die genauen Auswirkungen der Reform können je nach individuellen Umständen variieren. Es kann sinnvoll sein, sich von Fachleuten oder Steuerberatern über die spezifischen Auswirkungen auf den eigenen Grundbesitz oder das Mietverhältnis informieren zu lassen.
Wie und wann muss eine Grundsteuererklärung abgegeben werden?
Der Bundesgesetzgeber besagt: Die Einreichung einer Grundsteuererklärung ist in der Regel für alle Eigentümer von Grund oder Gebäuden verpflichtend. Dies betrifft sowohl Privatpersonen als auch einen Betrieb.
In vielen Fällen wird die Grundsteuererklärung jährlich oder in regelmäßigen Abständen eingereicht. Aber: Die genauen Fristen bzw. der Stichtag für die Abgabe können je nach Bundesland und lokalen Bestimmungen variieren. In Nordrhein-Westfalen zum Beispiel muss die Grundsteuererklärung in der Regel bis zum 31. März des Folgejahres eingereicht werden. Wiederum in Bayern variiert der Stichtag je nach Ort. Typischerweise ist die Grundsteuererklärung jedoch bis zum 31. Mai des Folgejahres einzureichen. In Berlin gilt die Abgabefrist für die Grundsteuer-Erklärung oft der 31. Dezember des Folgejahres.
Tipp
Prüfen Sie die örtlichen Gesetze und Vorschriften, um sicherzustellen, dass Sie die Grundsteuererklärung rechtzeitig einreichen.
Diese Unterlagen benötigen Sie
Zur Vorbereitung der Grundsteuererklärung sollten Eigentümer alle relevanten Informationen und Daten über das Grundstück und eventuelle Gebäude sammeln. Dazu gehören zum Beispiel
- Baujahr
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert
- Gebäudefläche
- Nutzungsart
- Grundbuchauszug für die Bestimmung des Flurstücks
Es kann zudem erforderlich sein, Baupläne, Mietverträge und andere Immobilien- bzw. grundstücksrelevante Dokumente vorzubereiten, die zur Bestimmung der Grundsteuerwerte benötigt werden.
Online-Erklärung über ELSTER
ELSTER ist ein Online-Portal, das vom Bundeszentralamt für Steuern bereitgestellt wird und es Steuerpflichtigen ermöglicht, ihre steuerlichen Erklärungen elektronisch einzureichen.
Quelle: https://www.elster.de/eportal/start
Die Grundsteuererklärung kann in vielen Bundesländern über ELSTER eingereicht werden. Dazu müssen Sie sich nur auf der Website registrieren und die erforderlichen Informationen eingeben.
Die elektronische Abgabe über ELSTER an lokale Finanzamt bietet oft den Vorteil einer schnelleren Bearbeitung und Rückmeldung durch die Steuerbehörden.
Tipp
Es ist sinnvoll, sich rechtzeitig über die spezifischen Anforderungen und Fristen für die Grundsteuererklärung zu informieren. Gegebenenfalls kann auch die Unterstützung von Steuerberatern oder Behörden sehr nützlich sein. So stellen Sie sicher, dass die Erklärung korrekt und fristgerecht eingereicht wird.
Was sind die häufigsten Fragen und Fehler bei der Grundsteuerwertfeststellung?
Bei der Hauptfeststellung des Grundsteuerwerts können verschiedene Fragen und Probleme auftreten, die sich auf Verfahrensfragen, Einspruchsmöglichkeiten und die Auswirkungen eines Fehlers beziehen können:
- Verfahrensfragen: Eine häufige Frage betrifft das Bewertungsverfahren selbst und wie der Grundsteuerwert ermittelt wird. Dies kann insbesondere bei komplexen oder ungewöhnlichen Immobilien schwierig sein. Auch Fragen zur Aktualität der Informationen und Daten und zur Berücksichtigung von Veränderungen am Grundstück können auftreten.
- Einspruchsmöglichkeiten: Steuerpflichtige haben das Recht, Einspruch gegen den festgestellten Grundsteuerwert einzulegen, wenn sie ihn für unangemessen halten. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Fehler bei der Bewertung gemacht oder relevante Daten oder Informationen nicht berücksichtigt wurden.
- Auswirkungen von Fehlern in der Feststellung: Fehler bei der Hauptfeststellung des Grundsteuerwerts können erhebliche Auswirkungen haben. Ein zu hoher Wert kann zum Beispiel zu einer übermäßigen Steuerbelastung führen. Ein zu niedriger Wert führt wiederum eventuell zu einem Verlust an Steuereinnahmen für die Gemeinde. Darüber hinaus können Fehler auch zu Ungerechtigkeiten führen, wenn einige Eigentümer mehr Steuern zahlen müssen als andere, obwohl ihre Grundstücke vergleichbar sind.
Wie kann ich den Grundsteuerwert überprüfen und optimieren?
Den Grundsteuerwert überprüfen
- Sammeln Sie alle relevanten Unterlagen und Informationen über Ihr Grundstück, einschließlich Flurstückinformationen, Grundstücksfläche, Lage, Gebäudefläche, Baujahr, Bodenrichtwert und eventuelle Besonderheiten oder Veränderungen.
- Vergleichen Sie Ihren aktuellen Grundsteuerwert mit ähnlichen Immobilien in Ihrer Umgebung hinsichtlich Größe, Lage, Baujahr, Nutzung und anderen relevanten Faktoren. Dies kann Ihnen dabei helfen, Ungereimtheiten oder mögliche Fehler zu identifizieren.
- Prüfen Sie, ob alle relevanten Faktoren beim Berechnen des Grundsteuerwerts berücksichtigt wurden oder ob möglicherweise Fehler vorliegen.
Tipps zur Senkung der Grundsteuerlast
- Reduzieren Sie die Bemessungsgrundlage, indem Sie möglicherweise nicht benötigte Gebäude oder Flächen abreißen oder verkaufen.
- Investitionen in Verbesserungen oder Renovierungen, können indirekt die Grundsteuerlast reduzieren. Dies geschieht, indem sie potenziell den Grundsteuerwert erhöhen, was zu einem höheren Hebesatz führt, der wiederum die tatsächliche Grundsteuerlast erhöht. Allerdings können solche Investitionen auch langfristig den Wert Ihrer Immobilie steigern. Das kann sich positiv auf Ihren Immobilienbesitz auswirken und möglicherweise die Steuerlast im Vergleich zu ähnlich bewertetem Grundbesitz senkt.
- Nutzen Sie gegebenenfalls Steuervorteile, die für bestimmte Maßnahmen oder Nutzungszwecke gewährt werden.
- Erheben Sie Einspruch gegen den festgestellten Grundsteuerwert, wenn Sie ihn für unangemessen halten und begründete Argumente für eine Korrektur haben.
Nutzen Sie Beratungsangebote!
Nehmen Sie Beratungsangebote von Fachleuten wie Steuerberatern, Immobiliengutachtern oder Anwälten in Anspruch. Diese Spezialisten können Ihnen bei der Überprüfung und Optimierung Ihres Grundsteuerwertes zur Seite stehen. Die genannten Fachleute (vor allem Steuerberater) können Ihnen dabei helfen, potenzielle Fehler zu identifizieren, die Grundsteuerlast zu optimieren und Ihre Interessen gegenüber den Steuerbehörden zu vertreten.
Grundsteuerreform in Deutschland: Was kommt als Nächstes?
Bei der Diskussion über die Zukunft der Grundsteuer in Deutschland scheiden sich die Geister. Ein Hauptpunkt der Diskussion ist die 2025 eingeführte Reform, die notwendig war, um das bisherige verfassungswidrige System zu verbessern. Dennoch gibt es Bedenken über die Komplexität und Fairness des neuen Bewertungsmodells.
Fakt ist: Die Grundsteuerreform in Deutschland steht vor einer Phase der rechtlichen Auseinandersetzung. Mit einer Vielzahl von Musterklagen, darunter die erste beim Finanzgericht Berlin, sowie Unterstützung von Eigentümerverbänden und dem Bund der Steuerzahler, wird die Rechtmäßigkeit der Reform in Frage gestellt. Diese Klagen richten sich vor allem gegen das sogenannte Bundesmodell, das in mehreren Regionen angewendet wird.
Experten wie der Verfassungsrechtler Prof. Dr. Gregor Kirchhof äußern Bedenken hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells. Kritikpunkte umfassen die Komplexität der Bewertungsmethoden sowie mögliche Ungleichheiten bei der Bewertung von Bodenrichtwerten. Trotz dieser Bedenken bleibt jedoch die Unsicherheit darüber, ob und wie das Bundesverfassungsgericht auf diese Klagen reagieren wird.
Für Immobilienbesitzer und die Finanzämter bedeutet dies eine Phase der Ungewissheit und zusätzlichen Aufwands. Während Eigentümer möglicherweise Einspruch gegen ihre Grundsteuer-Bescheide einlegen müssen, sind die Finanzämter mit einem erhöhten Arbeitsaufwand und potenziellen Verzögerungen bei der Bearbeitung von Steuererklärungen konfrontiert.
Es bleibt somit abzuwarten, wie sich die rechtliche Entwicklung in Bezug auf die Grundsteuerreform gestalten wird und welche Auswirkungen dies auf Immobilienbesitzer, Kommunen und die Finanzverwaltung haben wird.
Grundsätzlich wird die Zukunft der Grundsteuer in Deutschland von verschiedenen Faktoren beeinflusst, darunter politische Entscheidungen, gesellschaftliche Bedürfnisse und wirtschaftliche Entwicklungen. Daher sollten Immobilienbesitzer die Entwicklungen aufmerksam verfolgen und gegebenenfalls ihre Steuerstrategien entsprechend anpassen.
