Grunderwerbsteuer: Alle Infos & Tipps für Immobilienkäufer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sie wird auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) erhoben und ist eine Ländersteuer. Das bedeutet, dass jedes Bundesland seinen eigenen Steuersatz festlegen kann, der zwischen 3,5 % und 6,5 % variiert. Diese Steuer macht etwa 1,9 % des gesamten Steueraufkommens in Deutschland aus und zählt zu den Nebenkosten, die beim Grundstückskauf anfallen. Die Grunderwerbsteuer ist somit ein wichtiger Faktor, den Käufer bei der Planung ihres Immobilienerwerbs berücksichtigen müssen.

Wenn Sie im Inland ein Grundstück erwerben oder einen Anteil daran, müssen Sie Grunderwerbsteuer zahlen. Das gilt sogar bei einer Zwangsversteigerung. Auch bei einer Anteilsvereinigung gemäß §§ 1 Abs. 3 und 3a GrEStG kann die Grunderwerbsteuer anfallen. Hierbei handelt es sich um eine Verkehrssteuer ähnlich der Umsatzsteuer. Geregelt ist sie im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Eine Doppelbesteuerung liegt nicht vor, weil Grundstücksverkäufe gemäß § 4 Nr. 9a UStG umsatzsteuerfrei sind. Zu zahlen ist die Steuer gemäß Definition auf den Kaufpreis des Grundstücks. Die Fälligkeit ist gemäß § 15 S. 1 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids erreicht.

Die Grunderwerbsteuer hat in der Regel der Käufer an das zuständige Finanzamt zu zahlen. Passiert das nicht, erhält der Käufer keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die eine Eintragung in das Grundbuch nicht möglich ist.

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   Das Finanzamt fordert den Käufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf, nachdem es vom Notar die Veräußerungsanzeige erhalten hat

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   Der Steuerpflichtige erhält einen Grunderwerbsteuerbescheid

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   Nach Zahlung der Steuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung für den Notar aus

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   Der Notar kann nun die Umschreibung des Eigentums und die Löschung der Auflassung im Grundbuch veranlassen

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   Der Eigentümerwechsel ist erst abgeschlossen, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist

Unterscheidung von anderen Steuerarten

Eine wichtige Unterscheidung ist von der Grundsteuer vorzunehmen. Während es sich bei der Grunderwerbsteuer um eine einmalig zu zahlende Steuer handelt, fällt die Grundsteuer regelmäßig an. Verkürzt gesagt zahlen Sie die Grunderwerbsteuer beim Erwerb eines Grundstücks und die Grundsteuer, solange Sie dessen Eigentümer sind.

Da die Grunderwerbsteuer beim Kauf eines Grundstücks anfällt und vom Käufer zu zahlen ist, ähnelt sie der Umsatzsteuer. Allerdings können auch andere Transaktionen als nur der Kauf die Grunderwerbsteuer auslösen. So fällt die Steuer auch bei einem Grundstückstausch an.

Die Berechnung der Grunderwerbsteuer erfolgt, indem Sie den geltenden Grunderwerbsteuersatz auf die jeweilige Bemessungsgrundlage anwenden. Die Steuerberechnung basiert auf dem Wert der Gegenleistung, die für das Grundstück erbracht wird. Die Bemessungsgrundlage ist dabei immer der Preis des Grundstücks, so wie er im Kaufvertrag steht. Die rechtlichen Regelungen dazu finden sich in § 8 Abs. 1 GrEStG und § 9 GrEStG. Demnach bemisst sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung, die für das Grundstück zu erbringen ist. Minderungen der Bemessungsgrundlage sind aber möglich, zum Beispiel in Höhe der Instandhaltungsrücklage beim Kauf einer Eigentumswohnung.

Einfluss von Darlehensverbindlichkeiten und Grundstücksbelastungen

Bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer stellt sich naturgemäß die Frage nach den Minderungsmöglichkeiten. Neben dem notariell beurkundeten Kaufpreis sind eventuell noch Darlehensverbindlichkeiten und andere Belastungen im Zusammenhang mit dem Grundstück zu berücksichtigen. Die Übertragung dieser Verbindlichkeiten kann die Bemessungsgrundlage mindern. Gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG können bestehende Verbindlichkeiten, die vom Erwerber übernommen werden, unter bestimmten Voraussetzungen die Bemessungsgrundlage mindern. Diese können noch bis zu zwei Jahre nach dem Grundstückskauf zur Kaufpreisminderung herangezogen werden.

Zu den anderen Grundstücksbelastungen können zum Beispiel auch Wohn- und Nießbrauchsrechte gehören. Der Käufer hat ein Interesse daran, dass alle mindernden Faktoren Berücksichtigung finden. Denn dann reduziert sich die Bemessungsgrundlage und damit letztlich auch die Grunderwerbsteuer.

Die Steuerschuldner sind regelmäßig die an einem Erwerbsvorgang beteiligten Personen als Gesamtschuldner, also Käufer und Verkäufer gleichermaßen. Das Finanzamt wendet sich zunächst an denjenigen, der sich vertraglich zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet hat. In der Regel ist dies der Erwerber.

Die Steuerpflicht entsteht mit dem Abschluss des Kaufvertrags und ist von der Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch unabhängig.

Es ist daher wichtig, dass Käufer sich frühzeitig über ihre steuerlichen Verpflichtungen informieren und sicherstellen, dass die Grunderwerbsteuer fristgerecht gezahlt wird.

Es existieren eine ganze Reihe von legalen Möglichkeiten, wie Sie beim Grundstückskauf Steuern sparen können. Dazu gehört das Herausrechnen des beweglichen und mitveräußerten Inventars. Auch beim Hausbau können durch geschickte Vertragsgestaltung Steuern gespart werden. Typische Beispiele hierfür sind Einbauküchen, Kaminöfen und Markisen oder Saunen. Auch die Gartenausstattung gehört dazu. Diese mobilen Extras können Sie vom zu versteuernden Kaufpreis abziehen lassen. Das funktioniert aber nur zu nachvollziehbaren und glaubhaften Preisen. Eine wichtige Rolle spielen hier zum Beispiel die originalen Kaufverträge.

Getrennte Verträge für Haus und Grundstückskauf

Grundsätzlich fällt die Grunderwerbsteuer gleichermaßen für bebaute und unbebaute Grundstücke an. Dabei ist für die Berechnung immer der notariell beglaubigte Kaufpreis heranzuziehen. Und das können sich Käufer zunutze machen. Denn ein bebautes Grundstück hat einen höheren Preis als ein unbebautes. Gelingt es, den Kauf des Grundstücks und des Gebäudes vertraglich sauber voneinander zu trennen, können die Käufer bei der Steuer viel Geld sparen. Solche Rechtsgeschäfte können die Grunderwerbsteuer erheblich reduzieren. Bei Neubauprojekten ist darauf zu achten, dass keine Beziehung zwischen der Baufirma und dem Verkäufer des Grundstücks bestehen darf. Sinnvoll ist es weiterhin, wenn die Abschlüsse der Verträge für beide Transaktionen zeitlich möglichst weit auseinanderliegen. Ansonsten könnte das Finanzamt die Kosten für das Gebäude bei der Festlegung der Grunderwerbsteuer einfach miteinrechnen.

Die Steuerzahllast ist grundsätzlich einer Stundung zugänglich. Die Entscheidung über eine Stundung steht im Ermessen der Finanzbehörde. Ein Erlass der Steuer ist in Ausnahmefällen möglich, wenn die Steuer nicht oder nicht in voller Höhe erhoben werden kann. Die Voraussetzungen für einen Erlass sind streng und müssen individuell geprüft werden. Käufer sollten sich daher bei finanziellen Engpässen frühzeitig an das zuständige Finanzamt wenden, um mögliche Optionen zu besprechen.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein Dokument, das bestätigt, dass keine steuerlichen Bedenken gegen die Eintragung des Erwerbers als neuer Eigentümer im Grundbuch bestehen.

Sie wird vom Finanzamt erteilt, nachdem die Grunderwerbsteuer gezahlt oder sichergestellt wurde.

Die Anzeigepflicht besteht für grunderwerbsteuerbare Vorgänge und muss innerhalb einer bestimmten Frist erfüllt werden.

Ohne diese Bescheinigung kann der Eigentumswechsel im Grundbuch nicht vollzogen werden, was die Bedeutung der rechtzeitigen Steuerzahlung unterstreicht.

Es gibt verschiedene Förderprogramme, die den Erwerb von Immobilien unterstützen. Ein Beispiel ist das Förderprogramm in Nordrhein-Westfalen, das die Grunderwerbsteuer um 2 Prozent drückt. Das Programm richtet sich an natürliche Personen, die in Nordrhein-Westfalen selbstgenutztes Wohneigentum oder Bauland zur Bebauung mit einer selbstgenutzten Wohnimmobilie erworben haben. Der Zuschuss muss online auf der Internetseite der NRW.Bank beantragt werden. Es ist ratsam, sich vor dem Erwerb einer Immobilie über die aktuellen Förderprogramme und ihre Voraussetzungen zu informieren, um mögliche finanzielle Vorteile zu nutzen.

Im Jahr 2023 haben Grundstückskäufer noch einmal Erhöhungen der Grunderwerbsteuer in vielen Bundesländern erlebt. Anhebungen hat es in Hamburg und Sachsen gegeben. Noch bis zum Jahr 2006 war die Steuer in Deutschland einheitlich geregelt und betrug überall 3,5 Prozent. Seitdem kann jedes Bundesland seinen Grunderwerbsteuersatz selbst festlegen. Die Rechtsgrundlage dafür bildet das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Dabei kursieren immer wieder auch solche Vorschläge, die den Grundstückserwerb erleichtern sollen. Die Bürger sollen leichter Grundbesitz erlangen können, was sich zum Beispiel durch eine Befreiung von Ersterwerbern erreichen ließe. Weitere Ideen gehen in die Richtung, dass auch Selbstnutzer steuerlich anders behandelt werden sollten.

Für eine Abschaffung der Grunderwerbsteuer hat sich im Mai 2023 zum Beispiel die Regierungspartei FDP ausgesprochen. Sie stellt sich eine Senkung bei selbst genutztem Wohnraum auf null vor. Ein Konflikt besteht hierbei jedoch zwischen Bund und Ländern. Während die Forderungen nach Erleichterungen gerade aus der Bundesregierung zu hören sind, sehen sich die Länder mit drohenden Einnahmeausfällen konfrontiert. Schließlich hat die Erhöhung der Grunderwerbsteuer in den vergangenen Jahren zu erheblichen Mehreinnahmen geführt. Diese könnten die Bundesländer wieder verlieren.

Steuersätze in den Bundesländern und Planungen

Bisher sind eher verhaltene Vorstöße in Hinblick auf Senkungen der Grunderwerbsteuersätze zu beobachten. Zu den positiven Beispielen gehört Mecklenburg-Vorpommern. Hier hat die Opposition im Mai 2023 im Landtag einen Antrag vorgelegt, der eine Senkung der Steuersätze für den Grunderwerb vorsieht. Das Bundesland liegt aktuell bei 6,0 Prozent. Der Antrag sieht vor, dass der Steuersatz zuerst auf 5,0 Prozent und später auf 3,5 Prozent sinken soll. Damit wäre das alte Niveau wieder erreicht, das bis 2006 bundesweit Gültigkeit hatte.

Sachsen gehört zu den Bundesländern, die ihre Grunderwerbsteuersätze besonders stark angehoben haben. Von 3,5 Prozent ausgehend wurde 2023 eine Erhöhung auf 5,5 Prozent vorgenommen. Das entspricht einer Steigerung von 57 Prozent.

Die Bundesländer erheben Grunderwerbsteuersätze, die sich teilweise deutlich voneinander unterscheiden. Anhand einfacher Rechenbeispiele lässt sich schnell nachvollziehen, welche hohen finanziellen Auswirkungen das für die Käuferseite mit sich bringen kann.