BORIS Bayern - Bodenrichtwerte in Bayern

Was BORIS Bayern ist und welche Daten Sie dort erhalten

BORIS Bayern (Bodenrichtwert-Informations-System Bayern) ist das zentrale Online-Portal, über das Sie Bodenrichtwerte mehrerer bayerischer Gutachterausschüsse rund um die Uhr gegen Gebühr abrufen können. Nach einer kostenfreien Registrierung erwerben Sie für einzelne Städte oder Landkreise amtliche Auskünfte zu Bodenrichtwerten sowie – je nach Zuständigkeitsbereich – weitere Marktdaten wie Immobilienmarktberichte oder Mietspiegel.

Das Portal nutzt das bundesweit von der AdV (Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen) entwickelte Datenmodell zur Verbreitung von Bodenrichtwerten im Internet, was eine einheitliche Struktur der bereitgestellten Daten sicherstellt.

Einen übergeordneten Überblick zu Stichtagen, regionalen Durchschnittswerten und Entwicklungen finden Sie ergänzend bei Bodenrichtwerte Deutschland für Bayern. bodenrichtwerte-deutschland

Rechtliche Grundlagen der Bodenrichtwerte in Bayern

Die in BORIS Bayern bereitgestellten Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen gemäß § 196 Baugesetzbuch (BauGB) auf Basis der Kaufpreissammlung ermittelt und als durchschnittliche Lagewerte pro Quadratmeter Grundstücksfläche veröffentlicht. Rechtlicher Rahmen und methodische Vorgaben ergeben sich neben dem BauGB aus der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die bundeseinheitliche Standards für die Wertermittlung einschließlich Bodenrichtwerten festlegt.

Die Gutachterausschüsse bei Landratsämtern und kreisfreien Städten sind als unabhängige, weisungsfreie Gremien eingerichtet und verantworten neben der Kaufpreissammlung auch die Erstellung von Immobilienmarktberichten.

Für einen bundesweiten Zugang zu Bodenrichtwerten und die Zuordnung zum jeweils zuständigen Landesportal dient das länderübergreifende System BORIS-D. bodenrichtwerte-boris

Stichtage und Aktualisierung der Bodenrichtwerte

In Bayern werden Bodenrichtwerte in der Regel zweijährlich zum Beginn gerader Kalenderjahre ermittelt, sodass der aktuelle Datenstand auf den Stichtag 01.01.2024 lautet. Nach der Auswertung der Kaufpreissammlung werden die neuen Werte üblicherweise zwischen März und Juni veröffentlicht; für den Stichtag 01.01.2024 erfolgte die Bekanntgabe Mitte Juni 2024.

Die Bodenrichtwerte 01.01.2026 werden voraussichtlich im Zeitraum März bis Juni 2026 zur Verfügung stehen, sowohl im System BORIS Bayern als auch in aggregierter Form bei Bodenrichtwerte Deutschland.

Für zeitliche Vergleiche und Trendanalysen stehen daneben die im Immobilienmarktbericht Bayern 2024 veröffentlichten Kennzahlen zu Kaufpreisen, Umsätzen und Transaktionszahlen aller bayerischen Marktsegmente zur Verfügung. gutachterausschuesse-bayern

Rolle der Gutachterausschüsse und übergeordneter Marktberichte

Zentrale Anlaufstelle für Informationen zu Gutachterausschüssen und Bodenrichtwerten ist das Portal der Gutachterausschüsse Bayern, das auf www.bodenrichtwerte.bayern.de als Einstiegsadresse für amtliche Bodenrichtwertauskünfte verweist.

Die örtlichen Gutachterausschüsse führen die Kaufpreissammlung, leiten daraus Bodenrichtwerte und weitere wertermittlungsrelevante Daten ab und erstellen lokale Marktberichte, während der Obere Gutachterausschuss den überregionalen Immobilienmarktbericht Bayern 2024 herausgibt.

Dieser Landesbericht dokumentiert unter anderem den Rückgang der Transaktionszahlen und Kaufpreise im Jahr 2023 sowie die Struktur des Grundstücksmarktes im Freistaat und richtet sich ausdrücklich an professionelle Marktteilnehmer und interessierte Eigentümer.

Für detailgenaue regionale Auswertungen sind ergänzend die örtlichen Immobilienmarktberichte der Landkreise und kreisfreien Städte heranzuziehen, die häufig ebenfalls über die Gutachterausschuss-Portale oder BORIS Bayern abrufbar sind. gutachterausschuesse-bayern

Wie Sie ein Kundenkonto bei BORIS Bayern anlegen

Für die Nutzung des Bodenrichtwertportals benötigen Sie ein kostenloses Kundenkonto, das Sie direkt über die Seite „Kundenkonto anlegen“ erstellen. Dort geben Sie Anrede, Name, E‑Mail-Adresse sowie optional Firmendaten und Rechnungsanschrift ein und vergeben Benutzernamen und Passwort, die später für den Login dienen.

Nach Absenden des Formulars erhalten Sie eine Bestätigungs-E-Mail mit einem Aktivierungscode, den Sie im Portal eingeben, um Ihr Konto zu aktivieren und den Registrierungsvorgang abzuschließen.

Die eingegebenen Daten dienen insbesondere der ordnungsgemäßen Rechnungsstellung, wenn Sie kostenpflichtige Bodenrichtwertauskünfte oder weitere Marktdaten erwerben. boris-bayern

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   Öffnen Sie „Kundenkonto anlegen“.

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   Geben Sie Anrede, Name, E‑Mail-Adresse (optional Firmendaten/Rechnungsanschrift) ein.

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   Wählen Sie Benutzernamen und Passwort.

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   Formular absenden.

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   Bestätigungs-E-Mail öffnen und Aktivierungscode im Portal eingeben.

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   Konto ist aktiv; Login für kostenpflichtige Abrufe möglich.

Schritt-für-Schritt zur ersten Bodenrichtwertauskunft

Nach erfolgreicher Registrierung melden Sie sich auf der Startseite von BORIS Bayern mit Ihren Zugangsdaten an und wählen anschließend in der Mandantenauswahl den gewünschten Landkreis oder die betreffende kreisfreie Stadt aus.

Im Anschluss entscheiden Sie, ob Sie eine Einzelauskunft für ein bestimmtes Grundstück erwerben oder eine umfangreichere Lizenz (Dauerauskunft) für einen gesamten Zuständigkeitsbereich anstreben; die jeweils verfügbaren Produkte hängen vom Gutachterausschuss ab.

Für eine Einzelauskunft lokalisieren Sie das Grundstück in der Kartenanwendung, legen den Auswahlpunkt fest und folgen dem Kaufdialog, der Sie durch die Auswahl des Produkts und die Bestätigung der Kosten führt.

Die erworbene Bodenrichtwertauskunft steht üblicherweise direkt nach Abschluss des Vorgangs als PDF zum Download bereit und kann später über die persönliche Kontoübersicht erneut abgerufen werden. boris-bayern

Inhalt und Aufbau einer typischen BORIS-Bayern-Auskunft

Eine Einzelauskunft aus dem System BORIS Bayern enthält in der Regel den Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter, den zugehörigen Stichtag, die Bodenrichtwertzone sowie beschreibende Angaben zur Nutzungsart und zu für die Wertbildung relevanten Grundstücksmerkmalen.

Zusätzlich wird ein Kartenausschnitt dargestellt, der die Lage des Bewertungsobjekts innerhalb der Bodenrichtwertzone und im örtlichen Kontext (Straßen, Flurstücke) veranschaulicht.

Diese Informationen dienen als amtliche Grundlage für Bewertungen, steuerliche Berechnungen und vertragliche Entscheidungen, während weitergehende Analysen (z. B. Verkehrswertgutachten) auf zusätzliche Daten und Methoden zurückgreifen.

Für überblicksartige Informationen zu typischen Bodenrichtwerten in Bayern sowie regionalen Spannbreiten können Sie ergänzend die aufbereitete Darstellung bei Bodenrichtwerte Deutschland für Bayern nutzen. verwaltung.bund

Technische Voraussetzungen und Datensicherheit

Der Zugriff auf das Bodenrichtwert-Informationssystem erfordert einen aktuellen Webbrowser, der moderne Verschlüsselungsstandards unterstützt, da die Verbindung über TLS/SSL abgesichert wird.

Die im Kundenkonto hinterlegten personenbezogenen Daten werden für Identifikation und Rechnungsstellung verwendet und nach den Vorgaben der Datenschutz-Grundverordnung verarbeitet, wobei BORIS Bayern in die Infrastruktur des Freistaats Bayern eingebunden ist.

Für die eigentliche Kartendarstellung greifen die Systeme des Freistaats auf Geodaten-Dienste wie den BayernAtlas zurück, die Flurstücke, Luftbilder und thematische Layer (z. B. Bodenrichtwerte) als WebMapService (WMS) bereitstellen.

Diese technische Verbindung erklärt, weshalb Bodenrichtwerte in Bayern sowohl über das Portal BORIS Bayern als auch über thematische Karten im BayernAtlas angezeigt werden. geoportal.bayern

Gebühren für Einzelauskünfte und Dauerauskünfte

Die Nutzung von BORIS Bayern ist in der Registrierung kostenfrei, die amtlichen Bodenrichtwertauskünfte sind jedoch gebührenpflichtig und werden von den jeweils zuständigen Städten und Landkreisen erhoben.

Für Einzelauskünfte fallen je nach Gutachterausschuss typischerweise Beträge im Bereich von etwa 20 bis 40 Euro an, wie die von der bayerischen Vermessungsverwaltung veröffentlichte Gebührenliste für Bodenrichtwertauskünfte zeigt.

Für professionelle Nutzer wie Sachverständige, Makler oder institutionelle Investoren werden zudem Dauerauskünfte angeboten, bei denen gegen eine pauschale Gebühr (im mittleren bis hohen dreistelligen oder niedrigen vierstelligen Bereich pro Gebiet) eine zeitlich befristete, wiederholte Nutzung der Bodenrichtwertdaten eines gesamten Zuständigkeitsbereichs möglich ist.

Ob Sie eine Einzelauskunft oder eine Dauerauskunft wählen, hängt von der Häufigkeit und dem Umfang Ihrer Anfragen ab; bei regelmäßig zweistelligen Abrufzahlen pro Jahr ist eine Dauerlizenz oft wirtschaftlich sinnvoller. geodaten.bayern

Kostenfreie und ergänzende Zugänge: BayernAtlas, VBORIS, BORIS-D

Neben der kostenpflichtigen Plattform BORIS Bayern stehen für erste Recherchen mehrere kostenfreie Zugänge zur Verfügung, die jedoch nicht die rechtliche Qualität einer amtlichen Auskunft ersetzen.

Über den BayernAtlas können Sie Bodenrichtwertzonen in einer interaktiven Karte einsehen und sich einen Überblick über die typischen Wertverhältnisse in einer Region verschaffen, ohne ein Konto zu benötigen.

Das Vernetzte Bodenrichtwertinformationssystem VBORIS fungiert als zentrale Anlaufstelle für Bodenrichtwertauskünfte und leitet Sie per Karte zu den jeweils zuständigen Online-Portalen der Gutachterausschüsse weiter.

Für bundesweite Recherchen steht das Portal BORIS-D – Bodenrichtwerte Deutschland zur Verfügung, das länderübergreifend einheitlichen Zugriff auf Bodenrichtwertinformationen ermöglicht und für Bayern eine Weiterleitung auf das Landesportal vorsieht.

Eine strukturierte, redaktionell aufbereitete Ergänzung mit Fokus auf Bayern bietet Bodenrichtwerte Deutschland, das bodenrichtwertbezogene Kennzahlen und Entwicklungen auf Landes- und Regionalebene zusammenfasst. bayernportal

Bodenrichtwerte im Kontext des Immobilienmarktes Bayern

Bodenrichtwerte sind eng mit der Entwicklung des Grundstücksmarktes verknüpft, wie der Immobilienmarktbericht Bayern 2024 des Oberen Gutachterausschusses zeigt.

Dem Bericht zufolge ist die Zahl der Transaktionen im Freistaat zwischen 2021 und 2023 deutlich zurückgegangen, während der Geldumsatz im gleichen Zeitraum ebenfalls markant – um mehr als ein Drittel – gesunken ist.

Gleichzeitig dokumentiert der Bericht, dass nach einer langen Phase steigender Preise die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Bayern im Jahr 2023 erstmals spürbar rückläufig waren.

Diese Marktkorrektur spiegelt sich mittelbar auch in den Bodenrichtwerten zum Stichtag 01.01.2024 wider, was in der Landesauswertung und in den lokalen Marktberichten der Gutachterausschüsse erkennbar wird.

Für eine Einordnung der Bodenrichtwerte im wirtschaftlichen Kontext empfiehlt sich daher stets ein Blick sowohl in die aktuellen Bodenrichtwerte als auch in die Marktberichte des Landes und des jeweiligen Gutachterausschusses. gutachterausschuesse-bayern

Bodenrichtwert: Ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter Grundstücksfläche für eine Bodenrichtwertzone, bezogen auf ein typisiertes, unbebautes Grundstück mit definierten Eigenschaften.

Verkehrswert (Marktwert): Der Marktwert eines konkreten Grundstücks unter Berücksichtigung individueller Merkmale (z. B. Zuschnitt, Erschließung, baurechtliche Ausnutzbarkeit, Lagequalitäten, Bebauung) nach Vorgaben der ImmoWertV in einem Wertermittlungsverfahren (z. B. Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren).Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert

Der Bodenrichtwert in BORIS Bayern ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter Grundstücksfläche für eine Bodenrichtwertzone und bezieht sich auf ein typisiertes, unbebautes Grundstück mit definierten Eigenschaften.

Der Verkehrswert (Marktwert) eines konkreten Grundstücks berücksichtigt hingegen individuelle Merkmale wie Zuschnitt, Erschließung, baurechtliche Ausnutzbarkeit, Lagequalitäten und vorhandene Bebauung und wird nach den Vorgaben der ImmoWertV in einem Wertermittlungsverfahren (z. B. Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren) bestimmt.

Einzelne Grundstücke können daher deutlich – sowohl nach oben als auch nach unten – vom Bodenrichtwert abweichen, sodass dieser nur als Anhaltspunkt und nicht als exakter Marktwert zu verstehen ist.

Für rechtssichere Entscheidungen, etwa in Erbauseinandersetzungen oder bei finanzierungsrelevanten Bewertungen, sind daher meist zusätzliche Verkehrswertgutachten erforderlich, die entweder von öffentlich bestellten Sachverständigen oder von Gutachterausschüssen erstellt werden. de.wikipedia

Praxisbeispiele zur Nutzung von Bodenrichtwerten

Ein typischer Anwendungsfall von Bodenrichtwerten ist die überschlägige Ermittlung des Bodenwerts eines Grundstücks, etwa zur Vorbereitung eines Verkaufs oder zur Einschätzung steuerlicher Größenordnungen.

Der Bodenwert muss zuse4tzlich um individuelle Zu- oder Abschle4ge angepasst werden, wenn Grundstfccksmerkmale erheblich vom Richtwertgrundstfcck abweichen.

Bei einem grf6dferen, weniger gut erschlossenen Grundstfcck kf6nnte der reale Wert trotz identischem rechnerischem Rohwert deutlich darunter liegen und mfcsste im Rahmen eines Gutachtens entsprechend korrigiert werden.

Solche Rechenbeispiele zeigen, dass die in BORIS Bayern oder bei Bodenrichtwerte Deutschland genannten Werte einen sinnvollen Startpunkt, jedoch keinen Ersatz ffcr eine objektspezifische Bewertung darstellen. bodenrichtwerte-deutschland

Grundsteuer in Bayern: Rolle der Bodenrichtwerte

Mit der Grundsteuerreform ab 2025 verfolgt Bayern ein wertunabhe4ngiges Fle4chenmodell, bei dem die Grundsteuer ausschliedflich anhand der Grundstfccks- und Gebe4udefle4chen sowie der Nutzungsart berechnet wird.

Die Bemessungsgrundlage setzt sich aus c4quivalenzbetre4gen ffcr Grundstfccksfle4che (z. B. 0,04 ac/mb2) und Wohn- bzw. Nutzfle4che (z. B. 0,50 ac/mb2 vor Abschle4gen) zusammen, die mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert und schliedflich mit dem kommunalen Hebesatz verrechnet werden.

Anders als im sogenannten Bundesmodell spielen Bodenrichtwerte in Bayern ffcr die Berechnung der Grundsteuer daher keine unmittelbare Rolle, was auch in erle4uternden Beitre4gen und Praxisinformationen zum Bayerischen Grundsteuergesetz hervorgehoben wird.

Ffcr Eigentfcmer bedeutet dies, dass sie ffcr die Grundsteuererkle4rung im Freistaat im Regelfall keine Bodenrichtwerte aus BORIS Bayern abrufen mfcssen, auch wenn diese ffcr andere steuerliche Bewertungen, etwa im Bereich Erbschaft- oder Schenkungsteuer, weiterhin von Bedeutung sein kf6nnen. lexo