Hauswert ermitteln: Verkehrswert, Verfahren und Kosten verständlich erklärt

Was bedeutet Hauswert bzw. Verkehrswert?

Wenn Sie den Hauswert ermitteln, geht es rechtlich um den Verkehrswert einer Immobilie, also den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag voraussichtlich erzielbar wäre. Diese Definition ist in § 194 des Baugesetzbuchs verankert und umfasst rechtliche Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften, Lage und sonstige Beschaffenheit des Grundstücks. Der Begriff Marktwert wird im deutschen Bewertungsrecht im selben Sinn verwendet, sodass für die Wertermittlung von Häusern keine begriffliche Unterscheidung erforderlich ist.

Gesetzlicher Rahmen: ImmoWertV und Bewertungsmodelle

Die maßgebliche Grundlage, nach der Sie den Hauswert ermitteln lassen, ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie legt bundesweit einheitlich fest, wie Bodenrichtwerte, Vergleichsfaktoren und andere wertermittlungsrelevante Daten zu erheben und in die Bewertung einzubeziehen sind. Die Verordnung beschreibt unter anderem das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren und verlangt, dass verwendete Modelle mit den tatsächlichen Marktgegebenheiten übereinstimmen; hierzu zählen heute ausdrücklich auch Energieeffizienz und Nachhaltigkeitsaspekte.

Hauswert mit dem Vergleichswertverfahren bestimmen

Für selbstgenutzte Wohnimmobilien ist das Vergleichswertverfahren das zentrale Instrument, um den Hauswert zu ermitteln. Dabei werden Kaufpreise vergleichbarer Objekte aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse ausgewertet und auf die zu bewertende Immobilie übertragen, wozu Lage, Größe, Ausstattung und Zustand angepasst werden; eine Einführung bietet das Vergleichswertverfahren. Dieses Verfahren eignet sich besonders in Märkten mit vielen aktuellen Transaktionen und homogenen Objekten, etwa bei Reihenhäusern in größeren Städten.

Hauswert mit dem Sachwertverfahren berechnen

Das Sachwertverfahren kommt vor allem zur Anwendung, wenn Sie den Hauswert ermitteln und keine ausreichenden Vergleichskaufpreise vorliegen, etwa bei individuellen Einfamilienhäusern oder Neubauten. Im Mittelpunkt stehen der Bodenwert (aus Bodenrichtwert und Grundstücksfläche) sowie der Gebäudesachwert, der aus normierten Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung ermittelt wird. Die so berechnete Summe wird anschließend mit sogenannten Sachwertfaktoren an das tatsächliche Marktniveau angepasst, wie es in der ImmoWertV und den von Gutachterausschüssen veröffentlichten Marktdaten beschrieben ist.

Hauswert bei Renditeobjekten mit dem Ertragswertverfahren ermitteln

Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Objekten wird der Hauswert regelmäßig mit dem Ertragswertverfahren ermittelt. Grundlage sind nachhaltig erzielbare Netto-Mieterträge, die mit einem geeigneten Liegenschaftszinssatz kapitalisiert werden; eine ausführliche Darstellung finden Sie im Beitrag zum Ertragswertverfahren. Diese Methode eignet sich vor allem dann, wenn die Ertragskraft des Objekts im Vordergrund steht und der Markt die Immobilie hauptsächlich nach ihrer Rendite beurteilt.

Lage als zentraler Einflussfaktor

Unabhängig vom gewählten Verfahren bestimmen vor allem Makro- und Mikrolage, in welcher Höhe Sie den Hauswert ermitteln können. Zur Makrolage gehören Region, Stadt, Wirtschaftsstruktur und demografische Entwicklung, während die Mikrolage Aspekte wie Nahversorgung, Verkehrsanbindung, Lärmbelastung und das Wohnumfeld umfasst. Bodenrichtwerte, die Sie über Portale wie BORIS-D oder Bodenrichtwerte Deutschland abrufen, spiegeln diese Lagequalitäten direkt im Preis pro Quadratmeter wider und dienen als wesentliche Grundlage für die Wertfindung.

Zustand, Modernisierungen und Energieeffizienz

Wenn Sie den Hauswert ermitteln, wirken sich Baujahr, baulicher Zustand und Modernisierungsstand unmittelbar aus. Erneuerte Dächer, Fenster, Heizungsanlagen oder Bäder reduzieren den Instandhaltungsbedarf und erhöhen die Marktattraktivität, was sich in höheren Vergleichspreisen oder geringerer Alterswertminderung niederschlägt. Angesichts gestiegener Energiekosten spielt die Energieeffizienz, dokumentiert im Energieausweis nach Gebäudeenergiegesetz, eine zunehmend große Rolle; Immobilien mit günstigen Energiekennwerten werden vielerorts mit Preisaufschlägen gehandelt, während energetisch unsanierte Gebäude Abschläge hinnehmen müssen.

Größe, Nutzung und Ausstattung der Immobilie

Zur sachgerechten Ermittlung des Hauswerts sind Wohnfläche, Nutzfläche und Grundstücksgröße präzise zu ermitteln und nach den gängigen Normen zu dokumentieren. Hochwertige Ausstattungsmerkmale wie ein zusätzlicher Stellplatz, ein ausgebautes Dachgeschoss, ein gepflegter Garten, Balkone oder moderne Einbauküchen werden im Vergleichswertverfahren über Zu- und Abschläge und im Sachwertverfahren über erhöhte Herstellungskosten berücksichtigt. Gleichzeitig können ungünstige Grundrisse oder stark abweichende Raumhöhen den Hauswert mindern, wenn sie die Nutzungseigenschaften einschränken.

Aktuelle Marktlage und Bodenrichtwerte

Wenn Sie den Hauswert ermitteln, sollten Sie neben den objektbezogenen Merkmalen stets die gesamtwirtschaftliche Marktlage und das Verhältnis von Angebot und Nachfrage im lokalen Markt einbeziehen. In vielen Regionen zeigt sich seit 2025 eine erneute Preissteigerung nach vorangegangener Korrektur, während der Wohnungsneubau den Bedarf nicht vollständig deckt und damit die Preisdynamik stützt. Für die Ableitung des Bodenwerts werden die jeweils aktuellen Bodenrichtwerte des zuständigen Gutachterausschusses herangezogen, die in den Bodenrichtwertinformationssystemen der Länder und auf Bodenrichtwerte Deutschland veröffentlicht werden.

Hauswert online ermitteln: Funktionsweise von Rechnern

Viele Eigentümer nutzen zunächst einen Online-Rechner, um den Hauswert zu ermitteln und eine erste Orientierung zu erhalten. Diese Tools greifen auf Datenbanken mit Vergleichskaufpreisen zurück, berücksichtigen Lage, Wohnfläche, Baujahr und Zustand und liefern in wenigen Minuten eine automatisierte Werteinschätzung, wie sie zum Beispiel spezialisierte Immobilienportale bereitstellen. In der Praxis wird häufig eine Genauigkeit im Bereich von etwa 10 bis 15 Prozent rund um den später erzielbaren Marktpreis erreicht, wobei die Verfahren in städtischen Lagen mit hoher Datenverfügbarkeit besonders gut funktionieren.

Wann ein professionelles Gutachten für den Hauswert erforderlich ist

Sobald Sie den Hauswert nicht nur überschlägig ermitteln, sondern rechtssicher dokumentieren müssen, ist ein Gutachten durch einen qualifizierten Sachverständigen erforderlich. Dies gilt insbesondere in Erbschafts- und Scheidungsfällen, bei steuerlichen Bewertungen nach dem Bewertungsgesetz oder bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, bei denen der Verkehrswert belastbar nachzuweisen ist. Auch bei sehr individuellen Gebäuden oder Liebhaberobjekten stößt eine standardisierte Online-Bewertung an Grenzen, sodass ein vor Ort erstelltes Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV die einzige verlässliche Lösung darstellt.

1. Erbschafts- und Schenkungsfälle (steuerliche Bewertung/Verkehrswertnachweis)

2. Scheidung/Zugewinnausgleich (neutrale, belastbare Dokumentation)

3. Gerichtliche Auseinandersetzungen/Streitfälle

4. Sehr individuelle oder schwer vergleichbare Objekte (Online-Bewertung stößt an Grenzen)

Typische Kosten für Kurzgutachten und Verkehrswertgutachten

Wenn Sie den Hauswert ermitteln lassen, sollten Sie die Kostenstruktur der verschiedenen Gutachtenarten kennen. Kurzgutachten für Verkaufsentscheidungen oder interne Vermögensübersichten bewegen sich häufig in einer Größenordnung von etwa 500 bis 1.500 Euro, sind jedoch in der Regel nicht gerichtsfest. Vollständige Verkehrswertgutachten, die beispielsweise bei Erbschaften oder steuerlichen Verfahren eingesetzt werden, kosten typischerweise rund 0,5 bis 1,5 Prozent des ermittelten Verkehrswerts, sodass bei einem Hauswert von 400.000 Euro mit Gutachterhonoraren von etwa 2.000 bis 6.000 Euro zu rechnen ist.

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus im städtischen Gebiet

Angenommen, Sie möchten den Hauswert eines Einfamilienhauses mit 130 Quadratmetern Wohnfläche in einer mittleren Großstadt ermitteln, in der vergleichbare Objekte zuletzt zu 4.200 Euro pro Quadratmeter verkauft wurden.

Weist Ihre Immobilie eine modernisierte Heizung und neue Fenster auf, während die Vergleichsobjekte überwiegend unsaniert waren, kann der Gutachter oder das Bewertungstool einen moderaten Aufschlag vornehmen, sodass ein marktgerechter Hauswert im Bereich von beispielsweise 560.000 Euro liegen kann.

Rechenbeispiel: Hauswert auf Basis des Bodenrichtwerts

Für ein Einfamilienhaus mit einem Grundstück von 500 Quadratmetern in einer Lage mit einem Bodenrichtwert von 600 Euro pro Quadratmeter können Sie zunächst den Bodenwert ermitteln.

Wenn der Gebäudesachwert – berechnet aus normierten Herstellungskosten, Alterswertminderung und Modernisierungsgrad – beispielsweise 260.000 Euro beträgt, ergibt sich ein vorläufiger Sachwert von 560.000 Euro, der anschließend mit einem Sachwertfaktor an das örtliche Marktgeschehen angepasst wird. Solche Faktoren werden von den Gutachterausschüssen veröffentlicht und fließen, ebenso wie Bodenrichtwerte, in viele Online-Angebote und Fachinformationen wie auf Bodenrichtwerte Deutschland ein.

Verkauf, Erbschaft und Schenkung

Wenn Sie den Hauswert ermitteln, ist ein geordnet geplanter Verkauf der häufigste Anlass, um einen realistischen Angebotspreis festzulegen und unnötig lange Vermarktungszeiten zu vermeiden. Neben Verkaufsabsichten spielen Erbschaften und Schenkungen eine zentrale Rolle, da der Verkehrswert Grundlage für die Bemessung der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist und nach § 198 Bewertungsgesetz durch ein Sachverständigengutachten ein niedrigerer Wert gegenüber pauschalen Finanzamtsansätzen nachgewiesen werden kann. Eine sachgerechte Wertermittlung unterstützt zudem eine faire Verteilung in Erbengemeinschaften und vermeidet Streitigkeiten zwischen Beteiligten.

Scheidung, Finanzierung und steuerliche Anlässe

Bei Scheidungen ist der Hauswert für den Zugewinnausgleich maßgeblich, sodass in vielen Fällen ein neutrales Verkehrswertgutachten notwendig ist, um die Vermögenspositionen transparent zu dokumentieren. Für Finanzierungen oder Umschuldungen ermitteln Banken einen Beleihungswert, der häufig unter dem Marktwert liegt; eine eigene, unabhängige Bewertung kann in solchen Konstellationen wichtige Informationen für Verhandlungen liefern. Darüber hinaus kann die Neubewertung von Grundstücken im Rahmen der Grundsteuerreform oder bei sonstigen steuerlichen Fragestellungen Anlass sein, den aktuellen Hauswert sachverständig zu bestimmen und gegenüber der Finanzverwaltung zu untermauern.