Löschungsbewilligung: Grundschuld richtig löschen lassen

Was ist eine Löschungsbewilligung?

Eine Löschungsbewilligung ist die schriftliche Zustimmung des Grundpfandrechtsgläubigers (meist die Bank) zur Löschung einer Grundschuld oder Hypothek aus dem Grundbuch. Sie wird erteilt, nachdem der Darlehensnehmer das gesicherte Darlehen vollständig zurückgezahlt hat. Das Dokument bescheinigt gegenüber dem Grundbuchamt, dass die Bank ihr Recht auf die Sicherheit aufgibt.

Die juristische Grundlage bildet § 875 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), der regelt, dass die Aufhebung eines Grundpfandrechts durch Einigung zwischen Gläubiger und Eigentümer sowie Eintragung in das Grundbuch erfolgt.

Warum Sie eine Löschungsbewilligung benötigen

Solange eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, bleibt die Immobilie formal belastet – unabhängig davon, ob das Darlehen abbezahlt ist. Diese Belastung kann bei Immobilienverkäufen zu Komplikationen führen, da Käufer und finanzierende Banken eine lastenfrei Immobilie erwarten. Ohne Löschungsbewilligung können Sie die Belastung nicht aus dem Grundbuch entfernen lassen.

Rechtsgrundlagen im Überblick

Die Löschungsbewilligung unterliegt strenge formalen Anforderungen:

Das bedeutet: Eine einfache schriftliche Bestätigung der Bank reicht nicht aus. Die Löschungsbewilligung muss notariell beglaubigt sein, sonst akzeptiert das Grundbuchamt sie nicht.

Nach vollständiger Darlehenstilgung

Die zentrale Voraussetzung ist die vollständige Rückzahlung der durch die Grundschuld gesicherten Forderung. Dazu gehören nicht nur die Hauptraten, sondern auch Zinsen, Vorfälligkeitsentschädigungen und eventuell andere Forderungen, die durch dieselbe Grundschuld gesichert sind (z. B. Kontokorrent-Ausgleich).

Nach der Endabrechnung durch die Bank wird die Löschungsbewilligung in aller Regel automatisch ausgestellt und versendet. In manchen Fällen ist eine schriftliche Anforderung notwendig. Die Bank ist hierzu gesetzlich verpflichtet und darf hierfür kein Entgelt verlangen – ein Urteil des Bundesgerichtshofs (XI ZR 61/11) hat entsprechende Gebührenklauseln als unwirksam eingestuft.

Vor dem Immobilienverkauf

Das Hauptanwendungsszenario ist der Verkauf einer Immobilie. Käufer, ihre finanzierende Bank und der Notar verlangen regelmäßig, dass sämtliche fremden Grundpfandrechte vor der Eigentumsumschreibung gelöscht werden. Dies ermöglicht eine reibungslose Abwicklung und schnellere Darlehensvalutierung. Der Notar koordiniert die Beschaffung der Löschungsbewilligung häufig während der Kaufvertragsabwicklung – die Löschung erfolgt dann „Zug um Zug" mit der Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto.

Bei Umschuldung oder Refinanzierung

Bei einem Bankwechsel oder Umschuldung nach Ablauf der Zinsbindung besteht eine Alternative zur Löschung: die Grundschuldabtretung. Hierbei wird die bestehende Grundschuld von der alten Bank auf die neue Bank übertragen, ohne dass eine Löschung stattfindet. Dies ist kostengünstiger (etwa 0,1 % statt 0,4 % der Grundschuldsumme). Eine Abtretungserklärung ist ebenfalls notariell beglaubigt erforderlich, erspart aber die Kosten der doppelten Bestellung (Löschung + Neueintragung).

Wann Sie keine Löschung benötigen (Eigentümergrundschuld)

Nach vollständiger Tilgung kann eine Sicherungsgrundschuld zur sogenannten Eigentümergrundschuld werden – sie steht dann dem Eigentümer selbst zu. Diese Variante spart Kosten und ermöglicht Flexibilität: Die Grundschuld kann später für weitere Kredite (Modernisierung, Anschlussfinanzierung) wiederverwendet werden, ohne dass erneute Eintragungsgebühren anfallen.

Die Löschungsbewilligung sollten Sie sich trotzdem beschaffen, um den Nachweis der Rückzahlung zu haben. Die Grundschuld selbst muss dann nicht gelöscht werden.

Dokumenten-Checkliste

Folgende Unterlagen benötigen Sie oder Ihr Notar:

Besorgen Sie sich einen kostenlosen Grundbuchauszug elektronisch oder beim Amtsgericht, bevor Sie zum Notar gehen. Dies spart Zeit und Missverständnisse.

Unterschied: Briefgrundschuld vs. Buchgrundschuld

Buchgrundschuld (Standard heute):

Briefgrundschuld (ältere Verträge):

Moderne Banken vergeben fast ausschließlich Buchgrundschulden. Ältere Finanzierungsverträge können jedoch Briefgrundschulden enthalten. Die Bank teilt Ihnen die Art mit; falls nicht, fragen Sie explizit nach.

Besonderheit: Verlust des Grundschuldbriefs

Sollte die Briefgrundschuld verloren gehen, muss die Bank eine Verlusterklärung abgeben und diese bei der Polizei melden. Das Grundbuchamt stellt dann ein Aufgebotsverfahren bereit, um den Brief kraftlos zu erklären. Dies verlängert den Prozess erheblich und verursacht zusätzliche Kosten.

Tipp: Verwahren Sie einen Grundschuldbrief sicher (Safe, Notardepot) bis zur Löschung.

Was kostet die Löschungsbewilligung?

Die Ausstellung durch die Bank ist kostenfrei. Das Bundesverfassungsgericht hat Gebührenklauseln in Bankbedingungen als unwirksam eingestuft. Nur tatsächliche Auslagen (Porto, beglaubigte Kopie) darf die Bank weitergeben – diese fallen meist unter 50 Euro.

Gesamtkosten der Grundschuldlöschung

Die Kosten für die eigentliche Löschung (Notar + Grundbuchamt) belaufen sich durchschnittlich auf 0,2–0,4 % der Grundschuldsumme. Diese Gebühren sind im GNotKG § 34 festgelegt.

Gebührenaufteilung:

Konkrete Kostenbeispiele

Beispiel 1: Grundschuld 100.000 Euro

Beispiel 2: Grundschuld 300.000 Euro

Beispiel 3: Grundschuld 500.000 Euro

Die Bank trägt diese Kosten nicht – sie zahlen als Eigentümer.

Kosten sparen: Abtretung statt Löschung + Neueintragung

Wenn Sie später erneut Darlehen aufnehmen, sparen Sie durch die stehenlassende Grundschuld erheblich: Sie benötigen keine neue Eintragung mit erneuten Gebühren.

Bei Umschuldung oder Bankwechsel: Prüfen Sie mit Ihrer neuen Bank, ob eine Grundschuldabtretung möglich ist (alte Bank tritt Grundschuld an neue Bank ab). Dies kostet nur etwa 0,1–0,2 % und spart die Löschungs- + Neubestellungsgebühren.

Gründe für die Löschung

Gründe gegen die Löschung (Eigentümergrundschuld behalten)

Die Entscheidung hängt von Ihren Plänen ab. Wer in absehbarer Zeit ein zweites Darlehen (Modernisierung, Anschlussfinanzierung) aufnehmen könnte, sollte die Grundschuld nicht löschen. Wer sicher einen Verkauf plant oder die Immobilie schulden- und lastenfrei halten möchte, sollte löschen.

Kompromiss: Beschaffen Sie sich die Löschungsbewilligung, stellen aber keinen Löschungsantrag. So haben Sie den Nachweis der Rückzahlung, können aber später flexibel entscheiden.

Bank verzögert oder verweigert die Löschungsbewilligung

Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, die Löschungsbewilligung nach vollständiger Tilgung auszustellen. Dennoch gibt es Fälle, in denen Banken verzögern oder ungerechtfertigt verweigern.

Was Sie tun können:

Bekannte Banken, bei denen Kundenerfahrungen Verzögerungen berichten, sind u. a. Deutsche Bank, Commerzbank, DZ Bank, KfW Bankengruppe, Landesbanken und Sparkassen. Kontaktieren Sie in diesen Fällen früh einen Anwalt, um Druck aufzubauen.

Grundschuldbrief verloren

Szenario: Sie finden den Grundschuldbrief nach Tilgung nicht mehr.

Ablauf:

1. 1

   Anzeige bei der Polizei erstatten

2. 2

   Bank informieren und Verlusterklärung anfordern

3. 3

   Notar schaltet ein Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht ein (kostet 50–150 Euro zusätzlich)

4. 4

   Amtsgericht veröffentlicht Aufgebot (Frist: mehrere Wochen)

5. 5

   Nach Fristablauf: Amtsgericht erklärt Brief kraftlos

6. 6

   Erst dann: normale Löschung möglich

Dauer: 2–4 Monate zusätzlich. Tipp: Verwahren Sie den Brief safe – z. B. im Bank-Safe, Notardepot oder Tresor.

Mehrere Gläubiger im Grundbuch

Szenario: Mehrere Banken haben Grundpfandrechte eingetragen (z. B. Hauptfinanzierung + Zusatzdarlehen).

Lösung: Alle Gläubiger müssen Löschungsbewilligungen erteilen. Koordinieren Sie dies rechtzeitig, sonst verzögert sich der Prozess erheblich.

Löschungsbewilligung verloren

Szenario: Sie erhalten die Löschungsbewilligung, verlieren dann aber das Original.

Ablauf:

1. 1

   Bank kontaktieren und um Zweitausfertigung bitten

2. 2

   Manche Banken stellen diese kostenlos nach, manche berechnen 50–150 Euro

3. 3

   Bei der L-Bank z. B. ist eine Zweitausfertigung auf Anfrage gebührenpflichtig

Tipp: Löschungsbewilligungen wie Grundschuldbriefe sicher verwahren und idealerweise gleich zum Notar bringen.

Treuhandauftrag beim Immobilienverkauf

Szenario: Sie verkaufen die Immobilie, können aber erst die Grundschuld löschen, wenn Sie den Kaufpreis erhalten.

Lösung: Der Notar wird zum Treuhänder:

Dies ist Standard bei Immobilienkäufen und erfolgt automatisch über den beurkundenden Notar.

Ihre Handlungsschritte im Überblick:

1. 1

   Darlehen vollständig tilgen – letzte Rate zahlen, Endabrechnung abwarten

2. 2

   Löschungsbewilligung anfragen – schriftlich bei der Bank, falls nicht automatisch zugesandt

3. 3

   Notar beauftragen – Terminabsprache und Unterlagenvorbereitung

4. 4

   Beglaubigung durchführen – Notar erstellt Urkunde und prüft Vollständigkeit

5. 5

   Unterlagen einreichen – Notar reicht alles beim Grundbuchamt ein

6. 6

   Bestätigung abholen – Nach wenigen Wochen aktualisierter Grundbuchauszug

Planen Sie die Löschung frühzeitig, wenn ein Immobilienverkauf ansteht. Die Zeitleisten (Bank bis 6 Wochen, Grundbuchamt bis 8 Wochen) sind nicht bindend, aber Puffer helfen, Verzögerungen zu vermeiden.