Immobilienbewertung verstehen: Verfahren, Genauigkeit, Kosten und Recht (2026)
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsselt
Zusammenfassung
- Eine kostenlose Online-Immobilienbewertung liefert in durchschnittlich 3 Minuten eine erste Wertspanne und ist kostenfrei und unverbindlich.
- Online-Tools arbeiten häufig mit Daten aus mindestens 1,5 Millionen Immobilientransaktionen und erreichen typischerweise eine Genauigkeit von ±10–15 %.
- Die ImmoWertV kennt drei Verfahren: Vergleichswert (Marktpreise), Sachwert (Bausubstanz) und Ertragswert (Mieteinnahmen).
- Die Lage ist der stärkste Werttreiber und kann 30–50 % des Immobilienwertes ausmachen, während eine schlechte Mikrolage Abschläge von 10–20 % verursachen kann.
- Ein Kurzgutachten kostet meist 300–1.500 € (oft 3–7 Tage, ±5–10 %), ein Vollgutachten 1.500–6.000 € (oft 2–4 Wochen, ±3–5 %) und ist gerichtsfest.
- Energieeffizienz gewinnt seit 2025 an Gewicht: Gute Klassen (A+–B) können +10–15 % bedeuten, schlechte Klassen (E–H) bis −15 %; fehlende Angaben im Exposé können bis zu 15.000 € Bußgeld nach sich ziehen.
Kostenlose Online-Immobilienbewertung: Erste Orientierung in drei Minuten
Kostenlose Online-Tools zur Immobilienbewertung ermöglichen es Eigentümern und Kaufinteressenten, schnell einen ersten Eindruck vom Immobilienwert einer Immobilie zu erhalten. Diese digitalen Lösungen nutzen Algorithmen und maschinelles Lernen, um auf Grundlage von Millionen Transaktionsdatensätzen eine automatische Wertschätzung durchzuführen. Die führenden Anbieter arbeiten mit Datenbeständen von mindestens 1,5 Millionen Immobilientransaktionen, wodurch ihre Berechnungen auf einer breit aufgestellten Marktbasis ruhen.
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Nutzer geben zunächst grundlegende Eckdaten ein – Postleitzahl, Immobilientyp (Haus, Wohnung, Grundstück), Wohnfläche in Quadratmetern, Baujahr, Zustand und Ausstattungsmerkmale
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Das System analysiert diese Angaben gegen die Vergleichswerte lokaler Marktdaten und ordnet die Immobilie in ihr lokales Preisumfeld ein
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Nutzer erhalten eine Ergebnisspanne mit einem ungefähren Marktwert sowie die Option, einen detaillierten PDF-Report per E-Mail zu erhalten
Die gesamte Bearbeitung dauert durchschnittlich drei Minuten, und die Nutzung ist vollständig kostenfrei und unverbindlich.
Die Genauigkeit dieser Online-Bewertungen liegt typischerweise im Bereich von ±10 bis 15 Prozent Abweichung vom tatsächlichen Marktwert. In Regionen mit standardisierten Wohnungsbeständen und ausreichender Vergleichsdatenlage – etwa in Ballungsräumen wie München, Berlin und Hamburg – liefern solche Tools verlässlichere Ergebnisse. In ländlichen Gegenden und bei individuellen Objekten mit besonderen Merkmalen können die Abweichungen größer ausfallen, da die Vergleichsdatenbasis geringer ist. Viele Anbieter ermöglichen eine erste, anonyme Einsicht in die Bewertung ohne E-Mail-Erfassung, während detaillierte Berichte und Marktanalysen optional per E-Mail bereitgestellt werden.
Online-Bewertungen sind für Privatpersonen geeignet, die eine erste Orientierung vor dem Verkauf benötigen, einen Immobilienkauf überprüfen möchten oder aus allgemeiner Neugier ihren Vermögensstand einschätzen wollen. Sie ersetzen allerdings nicht die Expertise eines qualifizierten Maklers, der neben der automatisierten Analyse seine lokale Marktkenntnis, die persönliche Besichtigung und sein Verhandlungsgeschick einbringt – besonders wertvoll beim tatsächlichen Verkauf einer Immobilie.
Was ist Immobilienbewertung? Definition und Anlässe
- Immobilienbewertung
Der Begriff der Immobilienbewertung bezeichnet den strukturierten Prozess zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie. Der Verkehrswert wird rechtlich in § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) definiert als derjenige Preis, „der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre
In der Praxis werden die Begriffe Verkehrswert und Marktwert synonym verwendet – beide beschreiben den realistischen Preis, den eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen zu einem bestimmten Bewertungsstichtag erzielen könnte.
Es ist wichtig, zwischen dem geschätzten Verkehrswert und dem tatsächlich erzielten Kaufpreis zu unterscheiden. Der Verkehrswert ist eine objektive, sachgerechte Schätzung, die auf messbaren Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung beruht. Der Kaufpreis hingegen ist das Ergebnis von Verhandlungen – er kann über oder unter dem Verkehrswert liegen, je nachdem wie motiviert die Parteien sind, welche Verhandlungskompetenz sie haben und wie angespannt der lokale Immobilienmarkt ist.
Typische Anlässe für eine Immobilienbewertung
Vor dem Verkauf
Eine präzise Bewertung ermöglicht die Festlegung eines realistischen Angebotspreises, der Kaufinteressenten weder abschreckt noch Verkäufern Kapital kostet.
Vor dem Kauf
Die Wertermittlung dient als Kontrollinstrument, um zu überprüfen, ob der geforderte Kaufpreis dem Marktwert entspricht und damit Verhandlungsbasis bietet.
Bei Erbschaften und Schenkungen
Das Finanzamt benötigt eine fundierte Bewertung zur Feststellung der Erbschaftsteuer- oder Schenkungssteuer-Bemessungsgrundlage.
Bei Scheidungen
Eine objektive Wertermittlung ist für den Zugewinnausgleich erforderlich.
Bei Finanzierungsgesprächen
Die Bank ermittelt den Beleihungswert als Grundlage für die Kreditvergabe.
Bei Vermögensplanungen und Versicherungen
Die Bewertung gibt einen aktuellen Überblick über den Vermögensstand beziehungsweise die notwendige Versicherungssumme.
Die drei anerkannten Bewertungsverfahren im Überblick
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) legt in Deutschland drei normierte Verfahren fest, die zur sachgerechten Wertermittlung herangezogen werden. Die Wahl des richtigen Verfahrens hängt vom Immobilientyp und der Verfügbarkeit von Vergleichsdaten ab.
Das Vergleichswertverfahren: Orientierung an echten Marktpreisen
Das Vergleichswertverfahren basiert auf dem Vergleich der zu bewertenden Immobilie mit vergleichbaren Objekten, die in der jüngsten Vergangenheit tatsächlich verkauft wurden. Besonders bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Grundstücken, bei denen ausreichend Vergleichsobjekte in der Nähe vorhanden sind, liefert dieses Verfahren zuverlässige und marktgerechte Ergebnisse.
Größe und Grundriss
Baujahr und Renovierungsstand
Ausstattungsqualität
Mikrolage (direkte Umgebung, Verkehrslärm, Grünflächen)
Sachverständige ermitteln aus diesen Vergleichsobjekten durchschnittliche Preisspannen, woraus sich die Wertspanne für die zu bewertende Immobilie ableitet.
Vorteile
- •Unmittelbare Marktorientierung – bildet die aktuelle Nachfrage und Preisbereitschaft potenzieller Käufer ab
- •Verfahren der Wahl für Verkaufs- und Kaufentscheidungen
Nachteile
- •In Regionen mit wenigen Vergleichstransaktionen schwer anwendbar
- •Bei ungewöhnlich gestalteten Immobilien fehlen ausreichend ähnliche Objekte
Das Sachwertverfahren: Substanz als Bewertungsmaßstab
Das Sachwertverfahren bewertet eine Immobilie auf Basis ihrer baulichen Substanz. Es findet vornehmlich Anwendung bei selbst genutzten Einfamilienhäusern in Alleinlage, bei architektonisch besonderen Immobilien oder bei Ferien- und Wochenendhäusern, für die Vergleichsobjekte fehlen.
Formel
- Sachwert: Wert einer Immobilie nach dem Sachwertverfahren (Bodenwert + Gebäudesachwert abzüglich Alterswertminderung).
- Bodenwert: Bodenrichtwert × Grundstücksfläche.
- Bodenrichtwert: Richtwert (Wert pro Quadratmeter) für Grundstücke in einer Lage. Quelle: https://www.bodenrichtwerte-deutschland.de/immobilienwissen/bodenrichtwert
- Grundstücksfläche: Fläche des Grundstücks in m².
- Gebäudesachwert: Herstellungskosten des Gebäudes unter Verwendung aktueller Baukostenindizes (orientiert sich an den Kosten zur (Wieder-)Herstellung).
- Alterswertminderung: Wertminderung durch Alter, Verschleiß und technische Überalterung; Modernisierungen können die Minderung reduzieren, da sie die Restnutzungsdauer erhöhen.
Beispiel:
Angenommen: Bodenrichtwert 500 €/m², Grundstücksfläche 600 m², Gebäudesachwert 320.000 €, Alterswertminderung 80.000 €.
Bodenwert = 500 €/m² × 600 m² = 300.000 €
Sachwert = 300.000 € + 320.000 € − 80.000 € = 540.000 €
Vorteile
- •Unabhängig von momentaner Marktnachfrage
- •Basiert auf konkreter baulicher Substanz
- •Besonders stabil in volatilen Märkten
Nachteile
- •Bildet aktuelle Marktpreise unter Umständen nicht vollständig ab
- •Kann bei hochgefragten Lagen zu Unterbewertungen führen
Das Ertragswertverfahren: Fokus auf nachhaltige Mieteinnahmen
Das Ertragswertverfahren wird bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und sonstigen Rendite-Objekten angewendet. Die Grundfrage lautet: Welcher Kapitalwert entspricht den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen?
Formel
- Ertragswert: Wert einer Immobilie auf Basis der nachhaltig erzielbaren Erträge (z. B. Mieten).
- Bodenwert: Wert des unbebauten Grundstücks (i. d. R. aus Bodenrichtwerten abgeleitet).
- Barwert der zukünftigen Mietüberschüsse: Heutiger Wert der künftig erwarteten Netto-Erträge aus Vermietung (Mieteinnahmen minus Kosten), abgezinst mit dem Liegenschaftszins.
- Netto-Jahresmiete: Jährliche Mieteinnahmen nach Abzug von Leerstand und Betriebskosten.
- Liegenschaftszins: Erwartete Kapitalrendite für die Immobilie (Abzinsungssatz).
- Instandhaltungskosten: Regelmäßige Kosten für Erhaltung und Reparaturen.
Beispiel:
Angenommen: Bodenwert = 250.000 € und der Barwert der zukünftigen Mietüberschüsse = 450.000 €.
Ertragswert = 250.000 € + 450.000 € = 700.000 €
Hinweis: In der Praxis ermittelt der Gutachter zunächst die Netto-Jahresmiete bzw. das Mietpotenzial, berücksichtigt Leerstandsrisiken, Instandhaltung sowie Betriebskosten und diskontiert die künftigen Überschüsse mit einem angemessenen Liegenschaftszins, um den Barwert zu bestimmen.
Das Verfahren wird von Banken und Investoren bevorzugt, da es direkt auf das wirtschaftliche Ertragspotenzial fokussiert.
Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten könnte im Vergleichswertverfahren mit 450.000 Euro bewertet werden (basierend auf ähnlich großen Mehrfamilienhäusern in der Region). Im Ertragswertverfahren könnte bei hohen Mieten der Wert auf 500.000 Euro steigen, weil die Mieteinnahmen überproportional attraktiv sind. Im Sachwertverfahren könnte er bei hohem Renovierungsbedarf nur 380.000 Euro betragen, weil die Sanierungskosten von der Substanzwertberechnung abgezogen werden.
Wertbeeinflussende Faktoren: Lage, Zustand, Ausstattung und Energieeffizienz
Verschiedene messbare und qualitative Faktoren beeinflussen den Immobilienwert erheblich. Die sachgerechte Gewichtung dieser Faktoren ist zentral für eine valide Bewertung.
Lage: Der stärkste Werttreiber
Die Lage ist der wichtigste Faktor bei der Immobilienbewertung – sie kann bis zu 30 bis 50 Prozent des Immobilienwertes ausmachen. Dabei werden zwei Dimensionen unterschieden:
Makrolage
Die übergeordnete geografische Position – Region, Stadt, Stadtteil, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie Nähe zu Infrastruktur wie Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und medizinischer Versorgung. Die wirtschaftliche Entwicklung und Beschäftigungssituation einer Region wirken sich langfristig auf die Nachfrage und damit auf Preise aus.
Mikrolage
Die unmittelbare Umgebung: Nachbarschaftsqualität, Verkehrslärm, Besonnung des Objekts, Aussicht und verfügbare Grünflächen. Eine Immobilie an einer stark befahrenen Straße ist um 10 bis 20 Prozent weniger wert als ein identisches Haus in ruhiger Seitengasse. In gefragten innerstädtischen Lagen können identische Häuser um mehrere hundert Tausend Euro auseinander liegen, allein durch unterschiedliche Straßenqualität und Nachbarschaft.
Baujahr und Alterswertminderung
Das Baujahr einer Immobilie bestimmt ihre technische Restnutzungsdauer. Für Wohngebäude gelten in der Regel 80 Jahre als Gesamtnutzungsdauer; die Restnutzungsdauer berechnet sich als 80 Jahre minus Alter des Gebäudes. Ein Haus aus dem Jahr 1980 ist im Jahr 2025 etwa 45 Jahre alt, hat also noch eine Restnutzungsdauer von etwa 35 Jahren. Diese Zeitspanne beeinflusst die Alterswertminderung – ältere, nicht modernisierte Gebäude erleiden jährlich einen Wertverlust von etwa 1 bis 2 Prozent, wenn keine Instandhaltungsmaßnahmen erfolgen.
Modernisierungen, insbesondere bei Heizung, Fenster, Dämmung und Elektrik, können die Restnutzungsdauer um mehrere Jahre verlängern und damit die Alterswertminderung reduzieren. Eine dokumentierte energetische Sanierung eines 35 Jahre alten Hauses kann es bewertungstechnisch um 10 bis 15 Jahre „verjüngen
Zustand und Modernisierungsstand
Der Bauzustand beeinflusst den Wert unmittelbar. Ein modernisiertes, saniertes Haus ist um 12 bis 25 Prozent mehr wert als ein unsaniertes Vergleichsobjekt. Dabei werden unterschieden:
Modernisiert
Heizung, Fenster, Elektrik und Dämmung entsprechen aktuellen Standards.
Saniert
Umfasst auch Dachdeckung, Fassade und Innenausstattung.
Renovierungsbedürftig oder im Rohzustand
Führt zu erheblichen Wertabschlägen, da Käufer kalkulieren müssen, dass Sanierungen oft teurer und zeitaufwendiger werden als anfänglich geplant.
Strukturelle Mängel wie Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, veraltete Leitungen oder statische Probleme mindern den Wert um 10 bis 30 Prozent, je nach Schweregrad und Sanierungsaufwand. Ein Sanierungsstau – also angesammelte Instandhaltungsrückstände über mehrere Jahrzehnte – wirkt sich kumulativ negativ aus.
Größe und Grundriss
Wohnfläche und Grundstücksgröße wirken sich direkt auf den Wert aus, allerdings nicht linear. Ein 100 Quadratmeter großes Haus ist nicht halb so viel wert wie ein 200 Quadratmeter Haus. In der Regel steigen Preise progressiv – größere Immobilien erzielen pro Quadratmeter höhere Preise. Ein optimaler Grundriss mit flexiblen Raumaufteilungen ist wertvoller als ein verwinkelter mit vielen kleinen Zimmern. Besonders gefragt sind offene Wohnküchen in modernem Zuschnitt. Keller, Speicher und zusätzliche Nutzflächen erhöhen den Wert um 5 bis 10 Prozent pro 20 Quadratmeter.
Ausstattungsqualität
Die Ausstattung bezieht sich auf hochwertige Materialien, Design und Funktionalität. Ein renoviertes Badezimmer und eine zeitgemäße Küche sind oft die ersten Punkte, auf die Käufer achten – diese können einer Immobilie einen Wertzuwachs von 8 bis 12 Prozent bringen. Balkon, Terrasse, Garten und Außenflächen sind in städtischen Gegenden besonders wertvoll. Das Vorhandensein eines Stellplatzes oder einer Garage ist in Ballungsräumen ein großer Pluspunkt.
Energieeffizienz und Energieausweis
Seit 2025 wird die Energieeffizienz zunehmend zum ausschlaggebenden Kriterium. Der Energieausweis, der in Energieklassen von A+ (beste) bis H (schlechteste) unterscheidet, ist seit 2009 Pflicht beim Verkauf oder bei der Vermietung – seit 2025 muss er in jedem Exposé vertreten sein, Verstöße ziehen Bußgelder von bis zu 15.000 Euro nach sich. Der Energieausweis dokumentiert, wie effizient ein Gebäude Heizwärme und Kühlung nutzt; Käufer können so die zu erwartenden Energiekosten abschätzen.
Eine gute Energieklasse (A+ bis B) kann den Immobilienwert um 10 bis 15 Prozent erhöhen, da sie niedrigere Betriebskosten signalisiert. Umgekehrt kann ein Haus mit schlechter Energieklasse (E bis H) um bis zu 15 Prozent unter dem Vergleichswert liegen. Ab 2026 wird die Klassifizierung auf das EU-einheitliche System A bis G umgestellt, wobei Energieeffizienz weiter an Bedeutung gewinnt.
Online-Bewertung versus Gutachten: Kosten, Dauer und Genauigkeit
Die Wahl zwischen einer kostenlosen Online-Bewertung und einem bezahlten professionellen Gutachten hängt vom Verwendungszweck und der erforderlichen Genauigkeit ab. Eine strukturierte Vergleichstabelle hilft bei der Entscheidung:
| Kriterium | Online-Bewertung | Kurzgutachten | Vollgutachten |
|---|---|---|---|
| Kosten | Kostenlos | 300–1.500 Euro | 1.500–6.000 Euro |
| Dauer | 3 Minuten | 3–7 Tage | 2–4 Wochen |
| Genauigkeit | ±10–15 % | ±5–10 % | ±3–5 % |
| Vor-Ort-Besichtigung | Nein | Keine oder teilweise | Ja, umfassend |
| Gerichtsfestigkeit | Nein | Bedingt | Ja |
| Geeignet für | Erste Orientierung | Private Entscheidungen | Rechtliche Vorgänge |
Kosten von Kurzgutachten und Vollgutachten
Ein Kurzgutachten kostet typischerweise zwischen 300 und 1.500 Euro, je nach Immobiliengröße, Komplexität und Region. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung liegen die Kosten meist zwischen 500 und 800 Euro. Kurzgutachten bestehen aus 5 bis 15 Seiten und nutzen häufig vereinfachte Berechnungsmethoden, oft basierend auf dem Vergleichswertverfahren. Sie verzichten typischerweise auf umfassende Innenbesichtigungen und detaillierte Dokumentation.
Ein Vollgutachten kostet zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des ermittelten Verkehrswertes – bei einer Immobilie im Wert von 350.000 Euro also zwischen 1.750 und 5.250 Euro. Für ein aufwändiges Vollgutachten können es bis zu 1,5 Prozent sein, besonders wenn das Objekt komplex ist oder mehrere Bewertungsverfahren durchgerechnet werden müssen. Vollgutachten sind 20 bis 30 Seiten umfangreich, enthalten Fotografien, ausführliche Beschreibungen aller wertbeeinflussenden Faktoren und nachvollziehbare Begründungen der gewählten Parameter. Sie werden von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen angefertigt und sind gerichtsfest – eine wesentliche Anforderung bei Erbschaften, Scheidungen oder Rechtsstreitigkeiten.
Wann eine Online-Bewertung ausreicht
Eine kostenlose Online-Bewertung ist für folgende Situationen ausreichend:
Verkaufsvorbereitung
Bei einem privaten Haus oder einer Wohnung ohne anstehendes Gerichtsverfahren – sie gibt eine realistische Preiserwartung.
Preischeck beim Kauf
Online-Tools helfen zu überprüfen, ob ein ausgeschriebener Kaufpreis im Rahmen liegt.
Reine Neugier oder Vermögensplanung
Zur gelegentlichen Überprüfung des Vermögensstandes genügt die Orientierung.
Erstkontakt vor Makler-Gespräch
Eine Online-Bewertung erleichtert den Dialog mit einem Makler, der darauf aufbauen kann.
Wann ein Gutachten notwendig ist
Ein professionelles Gutachten wird erforderlich oder dringend empfohlen bei:
Erbschaft oder Schenkung
Scheidung mit Zugewinnausgleich
Wenn die Eheleute sich nicht auf einen Wert einigen können, verlangt das Familiengericht ein gerichtsfestes Gutachten.
Finanzierungsgespräche mit hohen Kreditsummen
Rechtsstreitigkeiten
Bei Streitigkeiten um Wert oder Zustand ist ein ÖbV-Gutachten notwendig, um vor Gericht anerkannt zu werden.
Zwangsversteigerung oder Betreuungsgericht
Das Gericht beauftragt automatisch einen Sachverständigen.
Rechtliche Grundlagen und Qualifikation von Sachverständigen
Die Bewertung von Immobilien in Deutschland unterliegt klaren rechtlichen Vorgaben, die Objektivität und Nachvollziehbarkeit sicherstellen.
Gesetzliches Regelwerk
Der Verkehrswert ist in § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) definiert. Diese Legaldefinition schließt aus, dass subjektive Gefühle oder spezielle Interessenslagen den Wert beeinflussen – es geht um den Preis, den ein beliebiger Käufer und Verkäufer unter normalen Marktbedingungen vereinbaren würden.
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
In ihrer aktuellen Fassung von 2021 regelt sie die drei standardisierten Bewertungsverfahren (Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert), schreibt vor, welche Faktoren zu berücksichtigen sind, und legt Gesamtnutzungsdauern sowie Abschreibungsmethoden fest. Alle professionellen Gutachten müssen sich an ImmoWertV orientieren.
Bewertungsgesetz (BewG)
Kommt ins Spiel, wenn das Finanzamt eine Bewertung vornehmen muss – etwa zur Feststellung von Erbschafts- oder Schenkungssteuern. Das BewG nutzt teilweise andere Bewertungsmethoden als die ImmoWertV, weshalb der Finanzamt-Wert oft vom Marktwert abweicht. Ein nach ImmoWertV erstelltes Gutachten wird vom Finanzamt gemäß § 198 BewG in der Regel anerkannt, besonders wenn es einen niedrigeren Wert nachweist.
Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Schreibt seit 2020 vor, dass beim Verkauf oder bei der Vermietung ein Energieausweis vorliegen muss. Seit 2025 ist er Pflichtbestandteil des Verkaufsexposés unter Strafandrohung.
Sachverständigen-Qualifikationen
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (ÖbV)
Die höchste Qualifikationsstufe. Sie werden durch die Industrie- und Handelskammer (IHK) auf Basis von Fachkompetenznachweis, mindestens dreijähriger Berufspraxis und persönlicher Eignung bestellt. Sie unterliegen strengen Anforderungen an Objektivität, Schweigepflicht und Fortbildung. ÖbV-Gutachten sind automatisch gerichtsfest und werden von Behörden ohne Fragen akzeptiert.
Zertifizierte Sachverständige
Gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 haben sie sich einer Fachprüfung unterzogen und unterliegen regelmäßigen Überprüfungen. Sie sind weniger streng reguliert als ÖbV, gelten aber als vertrauenswürdig. Ihre Gutachten haben abhängig vom Zertifizierer unterschiedliche Gerichtsakzeptanz.
Makler und freie Sachverständige
Ohne ÖbV-Bestätigung können zwar Bewertungen durchführen, deren Gutachten sind aber vor Gericht nicht automatisch anerkannt und können bei Widerspruch angezweifelt werden.
Bodenrichtwerte und regionale Datenquellen
Der Bodenrichtwert ist ein zentrales Instrument bei der Immobilienbewertung und der Grundsteuer-Berechnung.
Definition und Berechnung des Bodenrichtwerts
- Bodenrichtwert (BRW)
Der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Lagewert eines fiktiv unbebauten Grundstücks in einem abgegrenzten Gebiet mit gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Er wird angegeben in Euro pro Quadratmeter (€/m²).
Formel
- Bodenrichtwert (€/m²): Durchschnittlicher Lagewert pro Quadratmeter.
- Grundstücksfläche (m²): Größe des Grundstücks in Quadratmetern.
- Bodenwert: Gesamtwert des Grundstücks in Euro.
Beispiel:
Ein Grundstück von 500 m² liegt in einem Gebiet mit einem Bodenrichtwert von 200 €/m².
Bodenwert = 200 €/m² × 500 m² = 100.000 €
Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen der Bundesländer ermittelt, mindestens alle zwei Jahre aktualisiert und veröffentlicht. Sie basieren auf tatsächlich in der Region erzielten Kaufpreisen und geben damit einen verlässlichen Orientierungswert. Der Bodenrichtwert unterscheidet sich vom Verkehrswert des bebauten Grundstücks: Der Verkehrswert umfasst Boden und Gebäude, kann also deutlich über dem reinen Bodenwert liegen. In gefragten Lagen kann der tatsächliche Marktwert 10 bis 20 Prozent über dem BRW liegen, in weniger gefragten Gegenden darunter.
Zugang zu Bodenrichtwerten über BORIS-D
Das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-D ist ein bundesländerübergreifendes Portal, über das die meisten Bodenrichtwerte kostenfrei einsehbar sind. Einzelne Bundesländer unterhalten eigene spezialisierte BORIS-Portale (etwa BORIS-BW für Baden-Württemberg, BORIS-NRW für Nordrhein-Westfalen), aber alle Daten laufen auch über das zentrale BORIS-D zusammen. Nutzer können einfach die Adresse oder Flurstücksnummer eingeben und erhalten sofort den aktuellen Bodenrichtwert für das Grundstück. Die Abfrage ist kostenlos.
Die Bedeutung der Bodenrichtwerte hat 2025 stark zugenommen, da die Grundsteuer B völlig neu berechnet wird – nicht mehr über Einheitswerte, sondern direkt über Grundstücksfläche × Bodenrichtwert. Dies macht aktuelle, genaue Bodenrichtwerte für Grundsteuer-Bescheide zentral.
Immobilienbewertung bei Erbschaft: Finanzamt-Bewertung und Steuersparungen
Eine Erbschaft mit Immobilien erfordert eine Bewertung, da das Finanzamt die Erbschaftsteuer-Bemessungsgrundlage festlegen muss. Hier gibt es erhebliche Sparpotenziale durch sachgerechte Bewertung.
Wie das Finanzamt bewertet
Das Finanzamt nutzt nicht automatisch die Marktpreisfeststellung der ImmoWertV, sondern wendet das Grundvermögens-Bewertungsgesetz (§ 68 ff. BewG) an. Für unbebaute Grundstücke ist die Berechnung relativ einfach: Bodenrichtwert × Grundstücksfläche = Finanzamt-Wert. Das Problem: Bodenrichtwerte sind in vielen gefragten Regionen in den vergangenen Jahren stark gestiegen, und das Finanzamt setzt oft sehr konservative (hohe) Werte an.
Bei bebauten Immobilien nutzt das Finanzamt häufig das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren nach BewG-Vorgaben, nicht das Vergleichswertverfahren. Dies führt dazu, dass der Finanzamt-Wert vom echten Marktwert abweichen kann – oft nach oben. Erben, die diese Bewertung erhalten, haben das Recht, gegen den Finanzamt-Bescheid Einspruch mit eigenem Gutachten zu erheben.
Steuerersparnis durch professionelles Gutachten
Ein nach ImmoWertV erstelltes Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen ist oft deutlich niedriger als die Finanzamt-Bewertung. Das Finanzamt erkennt solche Gutachten laut § 198 BewG an, insbesondere wenn sie einen niedrigeren Wert nachweisen. Die Steuerersparnis kann erheblich sein.
Erbe eines Hauses, Finanzamt-Wert 400.000 Euro. Ein Gutachter ermittelt dagegen nach ImmoWertV nur 320.000 Euro (wegen Sanierungsrückstand, schlechterer Lage). Zu versteuernde Summe sinkt um 80.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 11 Prozent (Steuerklasse I, Kinder) spart der Erbe 8.800 Euro Erbschaftsteuer.
Ein professionelles Gutachten kostet 1.500 bis 4.000 Euro, amortisiert sich also schnell bei Häusern, bei denen das Finanzamt zu hoch bewertet hat. Bei mehreren Erben ist die Inanspruchnahme eines Gutachters noch sinnvoller, da es auch zur fairen Aufteilung unter den Erben beiträgt: Einer kann das Haus übernehmen und die anderen auszahlen, was ohne objektiven Wert zu Streitigkeiten führt.
Wann ist ein Immobiliengutachten notwendig oder empfohlen?
Die Entscheidung für oder gegen ein professionelles Gutachten hängt vom Verwendungszweck und dem Streitpotenzial ab.
Fälle, in denen ein Gutachten zwingend erforderlich ist
Zwangsversteigerungen werden grundsätzlich mit einem gerichtlichen Gutachten eingeleitet
Betreuungsgericht-Genehmigung für den Verkauf einer Immobilie durch einen Betreuer setzt meist ein Verkehrswertgutachten voraus
Gerichtliche Rechtsstreitigkeiten – wenn es um die Immobilie Streit gibt (Erbschaft unter mehreren Erben, Nachbarschaftsstreit mit Schadensersatz-Anspruch, Enteignungsverfahren), verlangt das Gericht ein ÖbV-Gutachten zur Feststellung des relevanten Wertes
Fälle, in denen ein Gutachten dringend empfohlen ist
Erbschaftsfälle: Wenn Sie ein Haus erben und wissen, dass das Finanzamt zu hoch bewertet hat, kann ein Gutachten Tausende Euro Steuern sparen
Scheidungen mit Zugewinnausgleich: Solange sich die Parteien nicht einigen, ist ein Gutachten unausweichlich. Auch einvernehmliche Scheidungen profitieren von einem Gutachten, um später keine Anfechtungen durch Dritte zu riskieren
Finanzierungsgespräche bei hohen Kreditvolumina: Banken ab bestimmter Kreditsumme beauftragen Gutachter zur Beleihungswertermittlung
Fälle, in denen eine Online-Bewertung oder Makler-Einschätzung ausreicht
Regulärer Privatverkauf ohne Streit: Eine Online-Bewertung kombiniert mit der Einschätzung eines lokalen Maklers liefert ausreichende Orientierung
Kaufpreischeck: Eine Kaufinteressentin möchte überprüfen, ob der Angebotspreis fair ist – Online-Bewertung genügt
Vermögensplanung oder Versicherung: Eine aktuelle Markteinschätzung ist alles, was benötigt wird
Immobilienwert steigern: Praktische Maßnahmen mit Kosten und Effekt
Es ist möglich, durch gezielte Investitionen den Wert einer Immobilie zu erhöhen. Allerdings führt nicht jede Sanierung zu einer gleichwertigen Wertsteigerung – eine strategische Prioritätensetzung ist wichtig.
Energieeffizienz-Sanierung: Höchste Wertsteigerung
Die Verbesserung der Energieeffizienz bringt die höchsten Wertsteigerungen: 10 bis 20 Prozent Mehrwert sind möglich. Dies umfasst Dachsanierung, Fassadendämmung, Fensteraustausch, Heizungsmodernisierung (von Öl/Gas zu Wärmepumpen oder Hybrid-Systemen) und Installation von Solar-Anlagen. Eine solche umfassende energetische Sanierung kostet 30.000 bis 80.000 Euro, lässt sich aber vielfach durch Förderprogramme (KfW, Bundesförderung für effiziente Gebäude – BEG) bezuschussen oder refinanzieren.
Ein Haus mit Energieausweis-Klasse G wird für 300.000 Euro angeboten. Nach energetischer Sanierung erreicht es Klasse B und wird mit 360.000 Euro bewertet – eine Wertsteigerung von 60.000 Euro. Bei Förderung um 40 Prozent senkt sich der Eigeninvestment-Aufwand erheblich.
Bad und Küche modernisieren
Eine moderne, hochwertige Badezimmer- und Küchenausstattung ist häufig das erste, auf das Kaufinteressenten achten. Investitionen von 10.000 bis 30.000 Euro pro Raum bringen Wertsteigerungen von 8 bis 12 Prozent. Ein durchschnittliches Badezimmer-Update mit neuen Fliesen, Sanitärobjekten und Beleuchtung kostet etwa 15.000 Euro und kann bei einem Immobilienwert von 350.000 Euro eine Wertsteigerung von etwa 28.000 Euro bringen.
Außenflächen und Garten
Balkon, Terrasse und Garten sind in städtischen Gegenden besonders wertvoll. Eine ansprechend gestaltete Außenfläche mit modernen Möbeln, Bepflanzung und Beleuchtung kostet 5.000 bis 15.000 Euro und steigert den Wert um 5 bis 10 Prozent. In innerstädtischen Lagen kann ein schöner Garten den Verkauf um Wochen verkürzen.
Barrierefreiheit
Angesichts der Bevölkerungsalterung gewinnt Barrierefreiheit an Bedeutung. Ein behindertengerechter Aufzug in einem Mehrfamilienhaus oder ebenerdige Duschen können Wertsteigerungen von 5 bis 8 Prozent ermöglichen. Investitionen liegen bei 20.000 bis 50.000 Euro.
Privatpersonen tendieren dazu, ihre Immobilie nach persönlichen Vorlieben zu sanieren – bunte Farbkonzepte, ausgefallendes Design, Nischen-Ausstattungen. Diese führen häufig nicht zu entsprechenden Wertsteigerungen, weil der nächste Käufer andere Geschmäcker hat. Besser ist es, sich an zeitlose, breite Markterwartungen zu halten: neutrale Farben, hochwertige aber nicht extravagante Materialien, Funktionalität vor Individualität.
Häufige Fehler bei der Immobilienbewertung
Eine fehlerhafte Bewertung kostet Zeit und Geld – Privatpersonen machen regelmäßig vermeidbare Fehler.
Emotionale Überbewertung ist am häufigsten
Etwa 80 Prozent privater Verkäufer überschätzen den Wert ihrer Immobilie aus emotionaler Bindung. Ein Haus, in dem eine Familie 30 Jahre gelebt hat, hat für die Besitzer oft einen immateriellen Wert – dies ist aber nicht der Marktwert. Käufer zahlen nur für messbare, zukünftige Nutzung, nicht für Gefühle. Ein realistisches Preisschild ermöglicht schnellen Verkauf in 4 bis 6 Wochen; jede Preissenkung später kostet Wochen und zieht neue Interessenten an, die bereits wissen, dass der Preis noch fallen kann.
Falsche Vergleichsobjekte auswählen
Privatpersonen suchen oft Online-Angebote und nutzen diese als Vergleichswert – ein methodischer Fehler. Online-Angebote sind oft Wunschpreise, nicht tatsächlich erzielte Verkaufspreise. Der Unterschied beträgt 10 bis 20 Prozent. Zudem werden häufig Objekte verglichen, die nicht vergleichbar sind: Ein renoviertes Eckhaus auf großem Grundstück ist nicht mit einer sanierungsbedürftigen Gartenseite-Wohnung zu vergleichen. Vergleichsobjekte sollten in Größe (±10 %), Baujahr (±5 Jahre), Ausstattung und Lage identisch sein.
Energieeffizienz und Mängel unterschätzen
Viele Privatverkäufer berücksichtigen nicht, dass Energieausweise und versteckte Mängel massive Abschläge rechtfertigen. Eine schlechte Energieklasse kann 10 bis 15 Prozent Wertverlust bedeuten. Feuchtigkeitsschäden im Keller, alte Fenster, marode Heizung – Käufer rechnen dies in ihre Kalkulationen ein oder verzichten auf das Objekt.
Marktänderungen ignorieren
Bewertungen veralten schnell. In volatilen Märkten – etwa bei Zinsänderungen oder Inflationsschwankungen – können sich Preise innerhalb von Monaten um 5 bis 10 Prozent verschieben. Wenn eine Immobilie monatelang am Markt ist ohne Kaufinteresse, ist die ursprüngliche Bewertung veraltet. Eine Neu-Bewertung alle 3 bis 6 Monate ist sinnvoll.
Dokumentation von Modernisierungen vernachlässigen
Handwerkliche Arbeiten, die Eigentümer selbst durchgeführt haben, werden von Käufern oft nicht angerechnet – nur professionell ausgeführte und dokumentierte Maßnahmen zählen. Wer keine Rechnungen, Fotos und Nachweise sammelt, kann diese Investitionen nicht nachweisen. Alle Modernisierungen der letzten 15 Jahre sollten dokumentiert sein.
Markttrends 2025/2026 und Zukunftsausblick
Der deutsche Immobilienmarkt zeigt derzeit eine Stabilisierungstendenz nach den Volatilisierungen der Vorjahre.
Preisentwicklung 2025 und Prognose 2026
Im dritten Quartal 2025 stieg der durchschnittliche Immobilienpreis um etwa 0,78 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Für das Gesamtjahr 2025 wird mit einem Anstieg von etwa 3,2 Prozent gerechnet. Für 2026 prognostizieren mehrere Institute (Bundesverband der Immobilienwirtschaft BVR, Landesbank Baden-Württemberg LBBW, Dr. Klein) ein moderates Wachstum von 3 bis 4 Prozent. Dieser Aufwärtstrend ist deutlich geringfügiger als die Boom-Jahre 2019 bis 2021, zeigt aber stabile Nachfrage.
Bei einzelnen Objekttypen zeigen sich Unterschiede: Eigentumswohnungen und Bestandshäuser legen moderat zu, Neubauten wachsen langsamer. Energieeffiziente Häuser und Objekte in Ballungsräumen profitieren überproportional.
Regionale Unterschiede
Gefragte Ballungsräume und deren Speckgürtel zeigen weiteres Preiswachstum
Ländliche Gegenden haben sich nach Jahren des Rückgangs stabilisiert, ohne starkes Wachstum
Randlagen und unsanierte Objekte benötigen Verkaufsgeschick und können länger am Markt sein
Die aktuellen Bodenrichtwerte 2026 in den Top-5-Städten: München (2.000 €/m²), Stuttgart (1.530 €/m²), Frankfurt (1.200 €/m²), Berlin (1.308 €/m²), Hamburg (549 €/m²) zeigen, dass innerstädtische Lagen in A-Städten weiterhin deutlich teurer sind.
Bauzinsen und Finanzierbarkeit
Die Bauzinsen haben sich bei etwa 3,0 bis 3,5 Prozent stabilisiert. Große weitere Senkungen sind nicht zu erwarten, weshalb Käufer mit diesen Konditionen kalkulieren können. Die gestiegene Planungssicherheit führt zu mehr realisierten Kaufabschlüssen – ein Grund für moderates Preiswachstum.
Nachfrage und Angebot
Der Wohnraumbedarf bleibt angespannt in Ballungsräumen – weniger Neubau, steigende Bevölkerung in Städten, Mietpreisdruck. Das führt dazu, dass gepflegte gebrauchte Immobilien leichter am Markt platzierbar sind als lange Zeit befürchtet. Investoren und Owner-Occupants konkurrieren verstärkt, was Preise stützt.
