Immobilie verkaufen 2026: Ablauf, Unterlagen, Kosten und Steuern verständlich erklärt

Die drei Bewertungsverfahren nach ImmoWertV

Die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie regelt seit 2022 bundesweit die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie unterscheidet drei anerkannte Verfahren: Das Vergleichswertverfahren gilt als marktnächstes und genauestes Verfahren für Wohnungen und Einfamilienhäuser und nutzt Kaufpreise vergleichbarer Objekte als Grundlage. Das Ertragswertverfahren wird für vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien angewendet, indem Mieteinnahmen kapitalisiert werden. Das Sachwertverfahren kommt bei Spezialimmobilien zum Einsatz, wenn Vergleichsfälle fehlen, und basiert auf Bodenwert und Herstellungskosten abzüglich Abnutzung. heid-immobilienbewertung

Bei allen Verfahren spielen Bodenrichtwerte eine zentrale Rolle, die von lokalen Gutachterausschüssen kostenfrei bereitgestellt werden. heid-immobilienbewertung

Online-Bewertung versus Vollgutachten

Eine kostenlosen Online-Bewertung bietet schnelle erste Anhaltspunkte und genügt zur Orientierung beim Verkaufsstart. Ein professionelles Vollgutachten durch einen Sachverständigen kostet 1.500 bis 3.500 Euro und wird erforderlich bei Erbschaftsfällen, Scheidungsverfahren, Differenzen mit dem Finanzamt oder bei Kreditvergabe durch Banken. ksk-immobilien

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Das Bestellerprinzip seit 2020: Provisionsregelung

Seit 23. Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip, das nicht bedeutet, dass nur der Besteller zahlt, sondern dass sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision zu gleichen Teilen aufteilen, sofern der Makler mit beiden Parteien einen Vertrag abschließt. Die Provisionshöhe ist frei vereinbar; der Marktstandard liegt bei etwa 3,57 Prozent pro Partei, insgesamt also 7,14 Prozent des Kaufpreises. Für ein 400.000-Euro-Objekt trägt der Verkäufer damit Maklerkosten von etwa 14.280 Euro. immobilienscout24

Privatverkauf: Kosten versus Aufwand

Ein Privatverkauf spart Provisionen (14.000 bis 30.000 Euro) erfordert jedoch etwa 80 bis 120 Stunden Eigenarbeit: Vermarktung organisieren, Besichtigungstermine koordinieren, Interessenten qualifizieren und verhandeln. Die häufigste Fehlerquelle beim Privatverkauf ist ein zu hoher Angebotspreis, der zu einer verlängerten Marktexposition und letztlich zu 8 bis 12 Prozent niedrigerem Endpreis führt. Professionelle Fotos (500 bis 1.500 Euro) und rechtliche Sicherheit beim Kaufvertrag sind auch beim Privatverkauf unverzichtbar. globihome

Pflichtdokumente für alle Immobilien

Der Verkauf erfordert mehrere amtliche Dokumente, ohne die der Notartermin nicht stattfinden kann. Ein Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate) kostet 10 bis 20 Euro und wird beim Grundbuchamt oder online angefordert. Der Energieausweis ist gesetzlich verpflichtend seit 2015; ein Verstoß gegen die Vorlage wird mit Bußgeldern bis 15.000 Euro sanktioniert. Die Kosten liegen zwischen 50 und 500 Euro, je nachdem ob ein schnellerer Verbrauchsausweis (50 bis 100 Euro) oder ein ausführlicher Bedarfsausweis (300 bis 500 Euro) erforderlich ist. Weitere notwendige Unterlagen sind eine Flurkarte (30 bis 50 Euro), Grundrisse mit ausgewiesener Wohnfläche und Baupläne oder Baubeschreibung. immoeinfach

Spezifische Unterlagen bei Eigentumswohnungen

Für Eigentumswohnungen sind zusätzliche Dokumente erforderlich: eine Teilungserklärung (aus dem Grundbuch), Hausgeldabrechnungen und Nebenkostabrechnungen (mindestens drei Jahre), Protokolle der Eigentümerversammlungen (letzte drei Jahre) und ein Nachweis der Instandhaltungsrücklage. Diese Unterlagen dokumentieren die finanzielle Situation und Verwaltungspraxis der Wohnanlage und beeinflussen die Kaufentscheidung erheblich. immoverkauf24

Unterlagen für vermietete Objekte

Bei vermieteten Immobilien benötigen Käufer zusätzlich den Mietvertrag, eine Aufstellung aller Mieteinnahmen, die Nebenkostenabrechnung und einen Nachweis der hinterlegten Kaution, um die Rentabilität und rechtliche Situation des Objekts einzuschätzen. immoverkauf24

Häufigster Fehler: Angebotspreis über Marktniveau

Die häufigste Fehlerquelle beim Verkauf ist ein Angebotspreis, der 5 bis 10 Prozent über dem realistischen Marktwert liegt; dieser führt zu einer verlängerten Vermarktungszeit von etwa sechs Monaten und letztlich zu Preisrücknahmen, die den Endpreis um 8 bis 12 Prozent unter dem ursprünglichen Angebotspreis senken. Immobilien, die exakt auf Marktniveau bewertet werden, verkaufen sich 45 Prozent schneller. globihome

Inhalt und Format des Exposés

Ein hochwertiges Exposé entscheidet über das Anfragevolumen und wird typischerweise von Maklern oder professionellen Agenturen erstellt. Die Textbeschreibung (150 bis 300 Wörter) sollte Objektadresse, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Anzahl der Zimmer, Zustand (einfach/mittel/gehoben), vorhandene Nebenräume (Keller, Stellplätze, Terrasse), Heizungsart und besonders die Energieeffizienzklasse aus dem Energieausweis enthalten. Lageinformationen zu ÖPNV, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Ärzten ergänzen die Beschreibung. ksk-immobilien

Online-Vermarktung und Kanäle

Die primären Vermarktungskanäle in Deutschland sind ImmoScout24 und Immowelt mit größter Reichweite, ergänzt um eBay Kleinanzeigen, Facebook und Instagram für lokale Zielgruppen. Gezielte Social-Media-Anzeigen (100 bis 500 Euro Budgetierung) erreichen qualifizierte lokale Interessenten; Anzeigen mit Storytelling-Ansatz (z.B. "Familie wächst raus aus Altstadt-Loft") generieren 22x höheres Engagement als reine Objektbeschreibungen. globihome

Professionelle Inszenierung für höhere Verkaufschancen

Home Staging, die professionelle Inszenierung einer Immobilie, führt zu 17 Prozent höherer Wertwahrnehmung durch Käufer und verkürzt die Verkaufsdauer um 45 Prozent. Die Gesamtinvestition für professionelle Reinigung, kleine Reparaturen und Möbel-Arrangement liegt zwischen 2.500 und 5.000 Euro; der zu erwartende Mehrerlös bewegt sich zwischen 12 und 17 Prozent. globihome

Wichtig: Die ersten 30 Sekunden bei einer Besichtigung prägen den Eindruck entscheidend, weshalb Sauberkeit und Ordnung absoluten Vorrang haben. westwing

Vorbereitung und Ambiente

Vor jedem Besichtigungstermin sollten Sie die Immobilie erneut gründlich reinigen, optimale Raumtemperatur (20 bis 22 Grad Celsius) einstellen und subtile Raumatmosphäre (z.B. Kaffeearoma, nicht Parfum) schaffen. Ein aktuelles ausgedrucktes Exposé, ein Stift und Kontaktkarten sollten bereit liegen. Die Beleuchtung aller Räume muss eingeschaltet und Fenster sollten geöffnet sein. engelvoelkers

Rechtscharakter und Notarbeurkundung

Der Kaufvertrag für Immobilien muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB); ohne notarielle Beurkundung ist kein rechtsgültiger Eigentümerwechsel möglich. Der Notar sendet den Vertragsentwurf etwa 2 Wochen vor dem Termin zu, den Sie gründlich prüfen sollten. Am Notartermin selbst sind beide Parteien anwesend mit gültigen Ausweisen und unterschreiben die Urkunde; die Anwesenheit beider Parteien ist zwingende Voraussetzung (Vollmacht möglich). Nach der Beurkundung leitet der Notar die Grundbucheintragung ein. heid-immobilienbewertung

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   Notar sendet Vertragsentwurf etwa 2 Wochen vor dem Termin

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   Gründliche Prüfung des Entwurfs durch beide Parteien

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   Notartermin: Beide Parteien mit gültigen Ausweisen anwesend

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   Unterzeichnung der Urkunde

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   Notar leitet Grundbucheintragung ein

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   Kaufpreis wird auf Notaranderkonto treuhänderisch hinterlegt

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   Verkäufer erhält Kaufgeldzahlung nach erfolgter Grundbucheintragung

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   Schlüsselübergabe nach Kaufpreiseingang

Notargebühren und Kostenberechnung

Die Gebühren für Notar und Grundbuch sind bundeseinheitlich gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar (Gerichts- und Notarkostengesetz). Die Kosten betragen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer: homeday

Seit Juni 2025 erhöhten sich die Gebühren um 6 bis 9 Prozent (KostBRÄG 2025), was bedeutet, dass Notarkosten bei einem 300.000-Euro-Kauf etwa 300 bis 500 Euro höher liegen als noch 2025. immoverkauf24

Die 10-Jahres-Frist als Standardregel

Die Spekulationssteuer ist eine Einkommensteuer auf Veräußerungsgewinne und wird bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf fällig. Berechnet wird die Frist ab dem Datum des notariellen Kaufvertrags (nicht ab Übergabe oder Zahlung). Entscheidend: Ein Verkauf am 10. Jahrestag selbst ist noch steuerpflichtig; steuerfrei wird es erst am 11. Jahrestag. Der Gewinn unterliegt dem individuellen Einkommensteuersatz des Verkäufers (19 bis 45 Prozent) zuzüglich Solidaritätszuschlag. steuernsteuern

Beispielrechnung: Haus 2015 für 300.000 Euro gekauft, 2026 für 400.000 Euro verkauft. Gewinn: 100.000 Euro. Bei 40 Prozent Einkommensteuersatz: 40.000 Euro Steuerschuld. praxiswissen-immobilien

Die 3-Jahres-Ausnahme: Eigennutzung

Eine wichtige Ausnahme ist die Eigennutzungsregel: Der Verkauf ist steuerfrei, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr plus mindestens 2 volle Kalenderjahre davor selbst bewohnt wurde (§ 23 Abs. 1 EStG). Die praktische "2-Silvester-Regel": Ausreichend ist ein Zeitraum von z.B. 01. Dezember 2022 bis 02. Januar 2025 (deckt drei Jahreswechsel ab). Voraussetzung ist durchgehende Eigennutzung – auch nur tageweise Airbnb-Vermietung disqualifiziert diese Ausnahme. Die Regelung gilt auch für unentgeltlich genutzte Zweit- oder Ferienwohnungen. immobilienscout24

Berechnung und typische Höhe

Wenn eine Immobilie mit bestehendem Hypothekendarlehen belastet ist, muss dieses vor Eigentümerwechsel abgelöst werden. Die Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die Entschädigung für den verursachten Schaden darstellt. baufi24

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Obwohl der Verkäufer die Grunderwerbsteuer nicht zahlt (diese trägt der Käufer), beeinflusst sie die Kaufkraft potenzieller Käufer und damit den erreichbaren Verkaufspreis. Die Sätze variieren deutlich: finanz-tools

Die Differenz zwischen Bayern (3,5%) und Nordrhein-Westfalen (6,5%) bedeutet, dass ein Käufer in NRW für eine 400.000-Euro-Immobilie 12.000 Euro mehr Grunderwerbsteuer zahlt – diese Mehrbelastung reduziert seine Kaufkraft. homeday

Maklerprovisionen im Bundesländervergleich

Die Maklerprovision ist frei vereinbar; der Marktstandard beträgt 3,57 Prozent je Partei (also 7,14 Prozent gesamt). Regionale Unterschiede sind gering; in einigen kleineren Bundesländern können höhere Provisionen (bis 7 Prozent) üblich sein. immoverkauf24

Das Mietervorkaufsrecht

Ein kritischer rechtlicher Fallstrick beim Verkauf vermieteter Immobilien ist das Mietervorkaufsrecht nach § 577 BGB: Wurde eine vermietete Wohnung erstmals nach Mietbeginn in Wohnungseigentum umgewandelt und wird nun verkauft, hat der Mieter das Recht, die Wohnung zum gleichen Preis wie der externe Käufer zu erwerben. Der Verkäufer ist verpflichtet, den Mieter schriftlich von der Verkaufsabsicht in Kenntnis zu setzen und alle Verkaufsbedingungen offenzulegen. Ein Verstoß gegen diese Mitteilungspflicht kann zu erheblichem Schadensersatz führen. berliner-mieterverein

Marktpreise für vermietete Objekte

Vermietete Immobilien erzielen typischerweise 10 bis 15 Prozent niedrigere Verkaufspreise als freie Objekte, da Käufer Mieterrisiken (Mietnomaden, Instandhaltung) kalkulieren. Die Aussage "Kauf bricht nicht Miete" bedeutet, dass der neue Eigentümer in alle bestehenden Mietverträge eintritt. dejure

Rechtliche Situation und Verkauf

Im Standardfall der Zugewinngemeinschaft (ohne notariellen Ehevertrag) sind beide Partner Miteigentümer und beide müssen dem Verkauf zustimmen. Ohne Einigung bleibt als Notlösung die Teilungsversteigerung, die Kosten verursacht und typischerweise zu Preisen führt, die 20 bis 30 Prozent unter dem Marktwert liegen. Eine gemeinsame Verkaufsabsprache ist wirtschaftlich deutlich vorteilhafter. immoverkauf24

Spekulationssteuer und Haltefrist bei Erbschaft

Ein zentrales Privileg bei geerbten Immobilien ist, dass die Haltefrist des Erblassers "mitvererbt" wird – sie beginnt nicht neu. Hat der Erblasser die Immobilie vor 10+ Jahren gekauft, ist der Verkauf durch den Erben steuerfrei, unabhängig davon, wann der Erbe selbst verkauft. Diese Regelung begünstigt Erben wirtschaftlich erheblich. certa-gutachten

Erbengemeinschaft und Verkaufsbeschränkungen

Ist die Immobilie an mehrere Erben übergegangen, ist Einstimmigkeit aller Erben für einen Verkauf erforderlich. Bei Uneinigkeit bleibt nur die kostspielige Teilungsversteigerung oder ein Erbe kauft die Anteile der anderen (unter fair bewerteten Konditionen). Empfehlung: Frühe Klärung und Regelung der Erbengemeinschaft, bevor emotionale Konflikte entstehen. certa-gutachten