Liegenschaftszins 2026 verstehen: Richtwerte, Formel und Steuer-Praxis

Rechtliche Definition und Bedeutung

Der Liegenschaftszins ist ein Kapitalisierungszinssatz, mit dem vermietete Immobilien nach ihren zu erwartenden Mieterträgen bewertet werden. Rechtlich verankert ist diese Größe in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV § 21), die die Grundsätze für die Bewertung von Grundstücken in Deutschland festlegt. Der Zinssatz zeigt an, mit welcher Rendite der Markt ein Grundstück durchschnittlich verzinst – er ist also ein Spiegel für Marktverhältnisse und Risikobewertung.

Wichtig ist eine klare Abgrenzung: Der Liegenschaftszins hat nichts mit dem Bauzinssatz für Immobilienkredite zu tun und sollte auch nicht mit allgemeinen Kapitalmarktzinsen verwechselt werden. Es handelt sich um eine immobilienspezifische Größe, die von den Gutachterausschüssen der Kommunen empirisch aus tatsächlichen Kaufpreisen ermittelt wird.

Unterschied zu anderen Zinssätzen

Während Bauzinsen die Kosten für die Finanzierung einer Immobilie angeben, beziffert der Liegenschaftszins die zu erwartende Verzinsung des Immobilienvermögens selbst. Ein Bauzinssatz von 3,5 Prozent ist nicht vergleichbar mit einem Liegenschaftszins von 3,5 Prozent – beide Größen bedienen unterschiedliche Zwecke. Der Liegenschaftszins ist zudem relativ stabil über längere Zeiträume, da er auf durchschnittlichen Marktverhältnissen basiert und nicht von kurzfristigen Zinsänderungen geprägt wird.

Immobilienbewertung für Käufer und Verkäufer

Der Liegenschaftszins spielt eine zentrale Rolle beim Kauf und Verkauf vermieteter Immobilien. Für Käufer ist er ein Orientierungswert: Ein Liegenschaftszins von 3,0 Prozent bedeutet, dass die Immobilie am Markt mit dieser Rendite gehandelt wird. Wenn Sie ein höheres Angebot prüfen, können Sie überprüfen, ob der Kaufpreis noch realistisch ist. Für Verkäufer hilft der lokale Liegenschaftszins, einen angemessenen Verkaufspreis zu argumentieren.

Der Liegenschaftszins zeigt auch das Risiko-Rendite-Profil einer Immobilie: Ein niedriger Zinssatz deutet auf eine sichere, begehrte Lage hin, während ein hoher Zinssatz mit höheren Risiken verbunden ist. Dies ist für beide Seiten ein wichtiger Indikator bei der Preisfindung.

Bedeutung bei Erbschaft und Schenkung

Bei der Vererbung oder Schenkung einer vermieteten Immobilie wird der Liegenschaftszins zur Ermittlung des Grundstückswerts herangezogen. Das Finanzamt nutzt diesen Wert als Basis für die Erbschaftsteuer oder Schenkungssteuer. Seit einer grundlegenden Gerichtsentscheidung des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg aus dem Jahr 2024 ist es dabei entscheidend, die allgemeinen Liegenschaftszinssätze des örtlichen Gutachterausschusses zu verwenden – nicht separate, oft höhere „steuerliche" Sätze. Dies kann bei großen Immobilienvermögen erhebliche Steuereinsparungen bedeuten.

Rolle bei der Finanzierung

Banken nutzen den Liegenschaftszins indirekt bei der Ermittlung des Beleihungswerts einer Immobilie. Bei vermieteten Objekten kommt oft das Ertragswertverfahren zum Einsatz, in dem der Liegenschaftszins ein Schlüsselparameter ist. Ein realistischer Liegenschaftszins führt zu einer vertretbaren Kreditvergabe, während eine Überschätzung das Finanzierungsrisiko erhöht.

Vereinfachte Berechnung

Die Grundformel für eine schnelle Überschlagsrechnung lautet:

Praktische Berechnungsbeispiele

Beispiel 1: Eigentumswohnung in der Stadt

Sie betrachten eine Eigentumswohnung mit einer Bruttomiete von 1.200 Euro monatlich. Der Kaufpreis liegt bei 600.000 Euro. Die geschätzten Bewirtschaftungskosten betragen etwa 25 Prozent der Jahrosmiete.

Beispiel 2: Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen

Ein Mehrfamilienhaus mit Gesamtjahresbruttomiete von 36.000 Euro wird für 900.000 Euro angeboten. Die Bewirtschaftungskosten werden mit 25 Prozent veranschlagt.

Professionelle Ermittlung durch Gutachter

Die Gutachterausschüsse ermitteln Liegenschaftszinssätze nach der retrograden Methode: Sie werten tatsächliche Kaufpreise aus den letzten Jahren aus und berechnen daraus, mit welchem durchschnittlichen Zinssatz vergleichbare Immobilien am Markt gehandelt werden. Dies ist präziser als die Faustregel und berücksichtigt lokale Besonderheiten.

Für rechtlich sichere Bewertungen – etwa bei größeren Kaufentscheidungen oder bei Erbschaften – ist ein Gutachten durch einen Sachverständigen oder die Anfrage beim örtlichen Gutachterausschuss empfehlenswert. Die Kosten liegen hier zwischen 500 und 2.000 Euro, lohnen sich aber bei Millionenwerten.

Die Lage als stärkster Faktor

Die Lage einer Immobilie ist der wichtigste Einflussfaktor auf den Liegenschaftszins. In Metropolregionen wie München, Hamburg oder Berlin liegt der Zinssatz oft zwischen 1,5 und 3,0 Prozent. Diese Großstädte gelten als sichere, nachfragestarke Lagen mit stabilen Mietmärkten.

Im Gegensatz dazu liegt der Liegenschaftszins in strukturschwachen oder ländlichen Regionen häufig bei 5,0 bis 7,0 Prozent. Die Makrolage – also die wirtschaftliche Stärke und Bevölkerungsentwicklung einer Region – ist dabei ebenso relevant wie die Mikrolage, die unmittelbare Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Nachbarschaftsqualität eines Grundstücks.

Immobilientyp und Nutzungsart

Der Liegenschaftszins variiert deutlich je nach Objektart. Ein freistehendes Einfamilienhaus in guter Lage hat typischerweise einen Zinssatz von 2,5 bis 3,5 Prozent, während ein Mehrfamilienhaus mit stabilen Mieterträgen zwischen 2,5 und 4,5 Prozent liegt. Eigentumswohnungen rangieren ähnlich, da sie nachfragestarke Objekte sind.

Gewerbliche Immobilien wie Bürogebäude oder Ladenzeilen haben oft Sätze zwischen 4,5 und 7,0 Prozent, da sie mit höheren Leerstandsrisiken verbunden sind. Spezialimmobilien wie Hotels oder Freizeitanlagen können Sätze von 7,0 bis 9,0 Prozent haben.

Restnutzungsdauer des Gebäudes

Die Restnutzungsdauer (RND) beeinflusst, wie lange eine Immobilie noch wirtschaftlich sinnvoll nutzbar ist. Ein neu saniertes Haus mit 60 bis 80 Jahren verbleibender Nutzung wird günstiger bewertet als ein 80 Jahre altes, unsaniertes Gebäude mit nur 20 Jahren RND. Dies schlägt sich im Liegenschaftszins nieder: Ältere Gebäude mit kürzerer RND haben oft höhere Sätze.

Bausubstanz und Zustand

Ein modernes, gepflegtes Objekt wird mit einem niedrigeren Liegenschaftszins bewertet als ein sanierungsbedürftiges Haus. Der Grund ist das niedrigere Risiko: Gut erhaltene Immobilien benötigen weniger kostspielige Instandhaltungen und sind damit rentabler. Sanierungsbedürftige Immobilien erfordern höhere Instandhaltungsreserven, was den Reinertrag senkt und den Liegenschaftszins erhöht.

Mietstabilität und Mietniveau

Ein Grundstück mit hohen, langfristig stabilen Mieten wird mit einem niedrigeren Liegenschaftszins gehandelt als eines mit niedrigen oder volatilen Mieterträgen. Dies spiegelt die geringere Ausfallwahrscheinlichkeit wider. In Regionen mit starken Mietpreissteigerungen können Liegenschaftszinssätze auch sinken, wenn Investoren vermehrt Kaufkraft in den Markt bringen.

IVD-Empfehlungen nach Objektart

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) gibt Orientierungsspannen vor, innerhalb derer Liegenschaftszinssätze realistischerweise liegen. Diese Spannen gelten bundesweit und dienen als Kontrollwert:

Regionale Unterschiede

Die größten regionalen Unterschiede zeigen sich zwischen Top-Metropolen und ländlichen Gebieten. München verzeichnet Zinssätze von 1,5 bis 2,8 Prozent für Wohnimmobilien, Hamburg liegt bei 2,5 bis 3,2 Prozent. Berlin zeigt nach der Gerichtsentscheidung von 2024 eine breitere Spanne und höhere Variabilität je nach Bezirk.

Ländliche Regionen in Ostdeutschland oder strukturschwachen Bundesländern haben dagegen oft Sätze von 5,0 bis 7,0 Prozent. Diese regionalen Unterschiede spiegeln wirtschaftliche Kraft, Bevölkerungstrends und lokale Marktdynamiken wider.

Was bedeutet ein niedriger Liegenschaftszins?

Ein niedriger Liegenschaftszins unter 3,5 Prozent signalisiert eine wertstabile Immobilie in attraktiver Lage. Solche Objekte haben geringe Ausfallrisiken, stabile Mieter und eine hohe Nachfrage. Die Rendite fällt allerdings niedrig aus – oft nur 1,5 bis 2,5 Prozent netto. Käufer zahlten für Sicherheit und Inflationsschutz, nicht für hohe Gewinne.

Ein niedriger Zinssatz ist typisch für Zentrumslagen großer Städte, gut ausgestattete Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen mit hoher Nachfrage. Für sicherheitsorientierte Anleger und Langfristinvestoren ist dies oft die bessere Wahl.

Was bedeutet ein hoher Liegenschaftszins?

Ein hoher Liegenschaftszins über 5,5 Prozent verspricht höhere Renditen – 5 bis 7 Prozent brutto sind möglich. Dies ist aber an Risiken gebunden: höhere Leerstandsgefahr, geringere Nachfrage, niedrigere Kaufpreise und mögliche Wertminderungen. Strukturschwache Regionen oder Gewerbeimmobilien fallen in diese Kategorie.

Solche Objekte sind für erfahrene, renditeorientierte Anleger geeignet, die Risiken einschätzen und tragen können. Ein hoher Zinssatz allein ist kein Kaufargument, sondern ein Risikosignal.

Die mittlere Range: Ausgewogenes Risiko-Rendite-Verhältnis

Liegenschaftszinssätze zwischen 3,5 und 5,0 Prozent stellen einen ausgewogenen Mittelweg dar. Sie finden sich typischerweise in B-Städten, Ballungsrandlagen und Immobilien mit moderatem Risikoprofil. Diese Objekte eignen sich für gemischte Investitionsportfolios.

Zentrale Rolle bei der Immobilienbewertung

Das Ertragswertverfahren ist die Standardmethode zur Bewertung vermieteter Immobilien in Deutschland. Hier dient der Liegenschaftszins als Schlüsselparameter für zwei zentrale Berechnungen:

Erstens wird damit die Bodenwertverzinsung ermittelt: Der Bodenwert multipliziert mit dem Liegenschaftszins zeigt, wie viel Ertrag der reine Grund erwirtschaften soll. Dieser Betrag wird vom Gesamtreinertrag abgezogen, um den reinen Gebäudeertrag zu ermitteln.

Zweitens beeinflusst der Liegenschaftszins den Vervielfältiger, einen Rentenbarwertfaktor, der die Restnutzungsdauer des Gebäudes berücksichtigt. Eine entscheidende Regel gilt hier: Je niedriger der Liegenschaftszins, desto höher der Vervielfältiger und damit desto höher der Gesamtertragswert der Immobilie.

Beispielrechnung: Sechsfamilienhaus

Um die praktische Bedeutung zu verdeutlichen, folgendes Beispiel:

Sie bewerten ein Sechsfamilienhaus mit einem Jahrosreinertrag von 36.000 Euro, einem Bodenwert von 150.000 Euro und einer Restnutzungsdauer von 45 Jahren. Der örtliche Gutachterausschuss ermittelt einen Liegenschaftszins von 3,5 Prozent.

Sinkt der Liegenschaftszins auf 3,0 Prozent, steigt der Vervielfältiger auf 22,39, der Gebäudeertragswert auf etwa 688.000 Euro und der Gesamtwert auf etwa 838.000 Euro – ein Anstieg von rund 70.000 Euro allein durch die Zinsänderung. Dies zeigt die hohe Sensitivität des Ertragswerts gegenüber Liegenschaftszinsannahmen.

Empfindlichkeit gegenüber Änderungen

Der Ertragswert reagiert sehr sensitiv auf Änderungen des Liegenschaftszinses. Eine Senkung um 0,5 Prozent führt typischerweise zu einer Wertsteigerung von 8 bis 12 Prozent. Dies ist wichtig für Käufer und Verkäufer: Der verwendete Liegenschaftszins muss lokal realistisch sein, nicht bundesweit verallgemeinert.

Typisierte Sätze nach dem Bewertungsgesetz

Wenn kein lokaler Gutachterausschuss-Wert vorliegt oder zur Vereinfachung herangezogen wird, gelten typisierte Liegenschaftszinssätze aus dem Bewertungsgesetz (BewG § 256). Diese sogenannten Auffang-Sätze ab dem 1. Januar 2023 sind:

Diese Sätze werden bei der Erbschaftsteuer, Schenkungssteuer und seit 2025 auch bei der Grundsteuer angewendet.

Die Berlin-Urteil-Entscheidung von 2024

Eine fundamentale Gerichtsentscheidung hat die Steuerbewertung verändert. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg urteilte am 24. April 2024, dass separate, oft höhere „steuerliche" Liegenschaftszinssätze rechtswidrig sind. Stattdessen müssen die allgemeinen Liegenschaftszinssätze des örtlichen Gutachterausschusses verwendet werden – auch für Steuerzwecke.

Dies ist eine erhebliche Vereinigung für Erben und Schenker: Vielerorts führt dieser Gerichtsentscheid zu niedrigeren Immobilienbewertungen und damit zu erheblichen Steuereinsparungen. Bei einer Immobilie im Wert von einer Million Euro können Ersparnisse von 50.000 bis 150.000 Euro realistisch sein, wenn ein lokaler Liegenschaftszins von 2,0 Prozent statt 5,0 Prozent angewendet wird.

Praktische Handlung bei Erbschaft

Wenn Sie eine Immobilie erben, sollten Sie systematisch vorgehen: Kontaktieren Sie den Gutachterausschuss Ihrer Stadt oder Gemeinde und erfragen Sie ausdrücklich die allgemeinen Liegenschaftszinssätze – nicht „steuerliche" Sätze. Dokumentieren Sie die Auskunft schriftlich. Nutzen Sie dann diese niedrigeren Werte bei der Erbschaftsteuererklärung. Wurde bereits ein Steuerbescheid erlassen, ist ein Einspruch mit Verweis auf die Berlin-Entscheidung sinnvoll.

Der Gutachterausschuss: Offizielle Anlaufstelle

Jede deutsche Stadt und Gemeinde hat einen Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Diese Gremien ermitteln aus tatsächlichen Kaufpreissammlungen die Liegenschaftszinssätze für ihr Gebiet und veröffentlichen diese meist jährlich in Marktberichten.

Um den Liegenschaftszins für Ihre Immobilie oder Stadt zu ermitteln, können Sie:

1. 1

   Im Internet nach „[Ihre Stadt] Gutachterausschuss" suchen

2. 2

   Die Stadtverwaltung kontaktieren (oft unter „Stadtkanzlei" oder „Immobilienbewertung")

3. 3

   Schriftlich oder telefonisch Auskunft anfordern

4. 4

   Eine kostenlose oder gegen eine Gebühr von 5 bis 50 Euro erhaltene Auskunft erhalten

Die Bearbeitungsdauer liegt typischerweise bei zwei bis vier Wochen.

BORIS-Portale der Bundesländer

Viele Bundesländer bieten Online-Portale zum Bodenrichtwert-Informationssystem (BORIS) an. Diese ermöglichen es, online nach Adresse Bodenrichtwerte und teilweise auch Liegenschaftszinssätze zu recherchieren:

Der Vorteil ist die kostenlose, schnelle Online-Verfügbarkeit. Nicht alle Bundesländer stellen dabei aber Liegenschaftszinssätze bereit.

Alternative Quellen

Makler und Immobiliengutachter haben Zugang zu aktuellen Liegenschaftszinssätzen und können Sie kostenfrei beraten. Auch Immobilienverbände wie der IVD stellen bundesweite Richtwertspannen zur Verfügung. Für größere oder komplexe Bewertungen ist allerdings ein zertifizierter Sachverständiger die verlässlichere Quelle.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, helfen diese Schritte bei einer fundierten Entscheidung:

Vor dem Kaufangebot:

Nach dem Kauf:

Der Liegenschaftszins Ihrer Immobilie ändert sich nicht, aber bei einer späteren Refinanzierung oder beim Verkauf können aktualisierte Werte des Gutachterausschusses relevant werden. Informieren Sie sich bei Bedarf über lokale Marktentwicklungen.