Bodenwert ermitteln: Formel, BORIS-Bodenrichtwert und Grundsteuer verständlich erklärt

Definition Bodenwert

Der Bodenwert bezeichnet den Wert des Grund und Bodens im unbebauten oder fiktiv freigelegten Zustand und wird in der Immobilienbewertung vom Gebäude- und Anlagenwert getrennt betrachtet. Für bebaute Grundstücke wird gedanklich unterstellt, dass die Bebauung nicht vorhanden ist, um den reinen Wert des Bodens zu ermitteln, der später im Sachwert- oder Ertragswertverfahren als eigene Komponente eingeht. Für steuerliche Zwecke, etwa bei der Grundsteuer oder Erbschaftsteuer, wird der Bodenwert nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG) regelmäßig aus Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse abgeleitet.

Warum ist der Bodenwert wichtig?

Der Bodenwert ist ein zentrale Größe in der Immobilienbewertung und wirkt sich auf mehrere Bereiche aus. In der Verkehrswertermittlung geht er als eigenständiger Wertbaustein in das Sachwert- und Ertragswertverfahren ein und beeinflusst damit Kaufpreise, Beleihungswerte und gerichtliche Entscheidungen. Steuerlich bildet er insbesondere im Rahmen der Grundsteuerreform nach dem Bundesmodell einen wesentlichen Bestandteil der Berechnung des Grundsteuerwerts und spielt zudem bei Erbschaft- und Schenkungsteuer eine Rolle. Eigentümer und Erwerber erhalten durch einen korrekt ermittelten Bodenwert eine belastbare Grundlage für Preisverhandlungen, steuerliche Prüfungen und behördliche Verfahren.

Die Berechnungsformel

In der Praxis wird der Bodenwert in einem ersten Schritt regelmäßig über eine einfache Multiplikation ermittelt. Die Standardformel lautet:

Diese Vorgehensweise entspricht dem Grundprinzip des § 247 BewG, der für unbebaute Grundstücke die Bewertung anhand der Grundstücksfläche und des zugehörigen Bodenrichtwerts vorsieht. In vielen Praxisfällen genügt diese Berechnung, um den Bodenwert überschlägig zu bestimmen, etwa zur Plausibilitätskontrolle eines Steuerbescheids oder eines Kaufpreisangebots. Für detaillierte Bewertungsanlässe werden darüber hinaus Umrechnungskoeffizienten und Abzinsungsfaktoren angewendet, insbesondere im Rahmen des Bundesmodells der Grundsteuer.

Rechenbeispiel: Bodenwert eines 500 m² Grundstücks

Ein typisches Beispiel verdeutlicht die Berechnung des Bodenwerts mit dieser Formel. Angenommen, ein Wohnbaugrundstück weist laut zuständigem Gutachterausschuss einen Bodenrichtwert von 350 €/m² auf und die Grundstücksfläche beträgt 500 m². In diesem Fall lautet die Berechnung: 350 €/m² × 500 m² = 175.000 € Bodenwert im unbebauten Zustand. Ähnlich gehen auch die Finanzverwaltung und Gerichte vor, wenn sie den auf ein Wohnungs- oder Teileigentum entfallenden Anteil des Bodenwerts anhand der anteiligen Fläche und des zugehörigen Bodenrichtwerts herleiten.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelter durchschnittlicher Lagewert des Bodens in €/m², bezogen auf eine sogenannte Bodenrichtwertzone mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Grundlage sind die tatsächlich erzielten Kaufpreise unbebauter oder fiktiv unbebaut gedachter Grundstücke, die in der Kaufpreissammlung erfasst und regelmäßig ausgewertet werden. Bodenrichtwerte werden mindestens alle zwei Jahre zu einem Stichtag (in der Regel der 1. Januar) festgestellt und geben damit einen systematisch ermittelten Orientierungswert für die Ermittlung des Bodenwerts.

BORIS-Portal: Bodenrichtwerte online abrufen

Zur Ermittlung des Bodenwerts können Eigentümer und Interessenten den benötigten Bodenrichtwert komfortabel über die amtlichen BORIS-Portale abrufen. Das bundesweite Portal BORIS-D dient dabei als Einstieg und verweist auf die jeweiligen Landesportale, in denen der gewünschte Wert über Adresssuche, Kartenansicht oder Flurstücksangabe gefunden werden kann. Die Basisinformationen – insbesondere der Bodenrichtwert in €/m² und die Art der baulichen Nutzung – sind in vielen Bundesländern kostenfrei einsehbar, während weitergehende Detailangaben und Downloads teilweise kostenpflichtig angeboten werden.

Grundsteuerreform: Rolle des Bodenwerts

Im Rahmen der Grundsteuerreform bildet der Bodenwert insbesondere in den Bundesmodell-Ländern einen zentrale Bestandteil des Grundsteuerwerts. Maßgeblich sind dabei die Bodenrichtwerte, die die Gutachterausschüsse zum Stichtag 1. Januar 2022 ermittelt haben und die nach § 247 BewG als Grundlage der Bewertung unbebauter Grundstücke dienen. Aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert wird zunächst ein ungekürzter Bodenwert berechnet, der anschließend unter Anwendung weiterer Bewertungsparameter in den Grundsteuerwert überführt wird.

Bundesmodell vs. Ländermodelle

Deutschlandweit kommen unterschiedliche Bewertungsmodelle für die Grundsteuer zur Anwendung, die die Bedeutung des Bodenwerts verschieden stark gewichten. Das Bundesmodell, dem die Mehrheit der Länder folgt, setzt auf einen wertabhängigen Ansatz, bei dem der abgezinste Bodenwert ein zentrales Element der Berechnung darstellt. Länder wie Baden-Württemberg nutzen dagegen ein eigenes Bodenwertmodell, in dem der durch den Bodenrichtwert geprägte Grundstückswert besonders im Vordergrund steht, während etwa Bayern mit dem Flächenmodell weitgehend auf die direkte Einbeziehung des Bodenwerts verzichtet. Vertiefte Erläuterungen zu diesen Unterschieden finden Sie im Ratgeber zur Grundsteuer.

So fließt der Bodenwert in die Grundsteuer ein

Für Eigentümer in Bundesmodell-Ländern besteht der praktische Schritt vor allem darin, Bodenrichtwert und Grundstücksfläche korrekt zu ermitteln, während die eigentliche Berechnung des Grundsteuerwerts von der Finanzverwaltung vorgenommen wird. In der Regel werden die notwendigen Werte in den elektronischen Formularen (z. B. ELSTER) abgefragt oder teilweise sogar vorbefüllt, sodass der Bodenwert intern durch das Finanzamt errechnet wird. Eigentümer sollten jedoch in der Lage sein, die Ausgangswerte mit Hilfe der amtlichen Portale zu prüfen, um die Plausibilität ihres Grundsteuerbescheids nachvollziehen und gegebenenfalls Einwände fundiert begründen zu können.

Bodenwert für bebaute Grundstücke

Bei bebauten Grundstücken wird der Bodenwert so ermittelt, als sei das Grundstück unbebaut, um den reinen Wert des Bodens isolieren zu können. In der Praxis erfolgt diese Herleitung oftmals ebenfalls über den Bodenrichtwert, der mit der Grundstücksfläche multipliziert und bei Bedarf um wertbeeinflussende Besonderheiten korrigiert wird. Dieser Bodenwert geht anschließend im Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren als eigenständige Komponente in die Verkehrswertermittlung der Immobilie ein, während der Gebäudewert und die Außenanlagen separat bewertet werden. Ausführliche Hintergründe zu diesen Bewertungsansätzen bietet der Beitrag zum Ertragswertverfahren.

Bodenwert für Ackerland und Wald

Für Ackerland und forstwirtschaftliche Flächen gelten besondere Bewertungsgrundlagen, die stark auf der Ertragsfähigkeit und Bodengüte basieren. In der Landwirtschaft kommen hierzu unter anderem Bodenzahl, Ackerzahl und Ertragsmesszahl zum Einsatz, die der Bodenschätzung und späteren steuerlichen Bewertung zugrunde liegen. Bei Waldflächen wird der Waldbodenwert beispielsweise über Relationen zum landwirtschaftlichen Bodenwert oder mithilfe spezifischer Richtlinien und Differenzmethoden (Gesamtwert abzüglich Aufwuchswert) hergeleitet. Auch hier können Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftliche Flächen, die von den Gutachterausschüssen veröffentlicht werden, als Orientierungsgröße für die Ermittlung des Bodenwerts dienen.

Bodenwert für Gartengrundstücke

Der Bodenwert von Gartengrundstücken hängt maßgeblich davon ab, ob die Fläche planungsrechtlich als Bauland, Freizeitgartenland oder landwirtschaftliche Fläche eingestuft ist. Ist das Grundstück als Bauland ausgewiesen, erfolgt die Bewertung wie bei einem Baugrundstück anhand der passenden Bodenrichtwerte der jeweiligen Zone. Liegen dagegen nur gärtnerische oder Freizeitnutzungen ohne Baurecht vor, sind in den Richtwerttabellen häufig separate Kategorien mit deutlich niedrigeren Bodenrichtwerten vorgesehen. Nutzungsbeschränkungen, etwa nach dem Kleingartenrecht, sowie fehlende Erschließung mindern den Bodenwert zusätzlich.

Übergroße Grundstücke

Bei sehr großen Grundstücken, die deutlich über der für die jeweilige Lage typischen Größe liegen, wird der Bodenwert häufig gestaffelt betrachtet. Bodenrichtwerte beziehen sich in der Regel auf ein sogenanntes Bodenrichtwertgrundstück mit einer üblichen Größe für die betreffende Zone, sodass zusätzliche Flächen nicht immer mit demselben Quadratmeterpreis bewertet werden. In der gutachterlichen Praxis werden daher für Rand- und Tiefenbereiche Abschläge angesetzt oder Teilflächen mit unterschiedlichen Werten belegt, während das Bewertungsgesetz für die Grundsteuer standardisierte Ansätze vorsieht. Ob und in welchem Umfang eine solche Tiefenstaffelung vorgenommen wird, ergibt sich aus den Richtlinien und Grundstücksmarktberichten der örtlich zuständigen Gutachterausschüsse.

Aufgaben der Gutachterausschüsse

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind unabhängige, an fachliche Standards gebundene Gremien, die auf Grundlage der bundes- und landesrechtlichen Vorgaben eingerichtet wurden. Zu ihren Kernaufgaben zählen das Führen der Kaufpreissammlung, die Ermittlung und Veröffentlichung der Bodenrichtwerte und die Erstellung von Verkehrswertgutachten für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte. Darüber hinaus veröffentlichen sie regelmäßig Grundstücksmarktberichte, in denen neben Bodenrichtwerten auch Marktdaten, Preisentwicklungen und weitere Kennzahlen für den regionalen Immobilienmarkt dargestellt werden.

Wann ist ein Gutachten notwendig?

Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten wird insbesondere dann erforderlich, wenn ein gerichtsfester Nachweis des Grundstücks- oder Bodenwerts benötigt wird. Typische Anlässe sind Erbauseinandersetzungen, Scheidungsverfahren, größere Transaktionen oder Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt über die Höhe eines festgestellten Steuerwerts. In einzelnen Ländern, etwa in Baden-Württemberg, ist ein solches Gutachten auch der zentrale Weg, um im Rahmen einer Öffnungsklausel nachzuweisen, dass der auf Basis des Bodenrichtwerts hergeleitete Steuerwert um mehr als einen bestimmten Prozentsatz vom tatsächlichen Wert abweicht und entsprechend anzupassen ist.

Kontakt zu Gutachterausschüssen

Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse sind in der Regel bei den Kataster-, Vermessungs- oder Bauämtern der Landkreise und kreisfreien Städte angesiedelt und über die Internetauftritte der Länder oder Kommunen erreichbar. Eigentümer und Interessenten können dort Bodenrichtwertauskünfte, Verkehrswertgutachten oder Auszüge aus der Kaufpreissammlung beantragen, wobei einfache, online bereitgestellte Richtwertinformationen in vielen Fällen kostenfrei sind. Für individuelle Gutachten fallen dagegen Gebühren an, die sich nach dem Umfang des Auftrags und häufig nach der Höhe des zu bewertenden Werts richten.

Konzept eines Bodenwert-Rechners

Ein Bodenwert-Rechner kann die erste überschlägige Ermittlung des Bodenwerts unterstützen, ersetzt jedoch keine amtliche Bewertung. Ein solches Tool übernimmt im Kern die Formel „Bodenrichtwert × Grundstücksfläche" und benötigt daher lediglich zwei Eingaben: den in €/m² angegebenen Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche in m². Der Bodenrichtwert muss dabei immer zuvor aus einem amtlichen Portal wie dem zuständigen BORIS-System übernommen werden, damit der Rechner auf der gleichen Datengrundlage arbeitet wie die Behörden.

Beispiel: Bodenwert für die Grundsteuer

In einem Bundesmodell-Bundesland ist ein 400 m² großes Grundstück mit Wohnnutzung zu bewerten, für das der zuständige Gutachterausschuss zum Stichtag 1. Januar 2022 einen Bodenrichtwert von 300 €/m² veröffentlicht hat.

Dieser Wert wird anschließend im Rahmen der gesetzlich vorgesehenen Rechenschritte, etwa durch Umrechnungskoeffizienten und Abzinsungsfaktoren, in den Grundsteuerwert überführt, der später gemeinsam mit Hebesätzen und Messzahlen die tatsächliche Grundsteuer bestimmt.

Beispiel: Bodenwert im Sachwertverfahren

Ein bebautes Einfamilienhausgrundstück mit einer Fläche von 600 m² liegt in einer Bodenrichtwertzone mit einem Richtwert von 450 €/m² und soll im Sachwertverfahren bewertet werden.

Der Gebäudesachwert wird separat über die Normalherstellungskosten, die Alterswertminderung und etwaige Marktanpassungsfaktoren hergeleitet. Aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert lässt sich anschließend ein Sachwert ableiten, der mit Marktanpassungsfaktoren in Einklang mit den im Grundstücksmarktbericht ausgewiesenen Preisniveaus gebracht wird.

Beispiel: Grundstück in mehreren Bodenrichtwertzonen

Liegt ein Grundstück teilweise in zwei unterschiedlichen Bodenrichtwertzonen, etwa mit 300 m² in einer Zone mit 400 €/m² und 200 m² in einer Zone mit 320 €/m², empfiehlt sich eine anteilige Berechnung des Bodenwerts.

Die genaue Abgrenzung der Flächenanteile ist in der Regel über Flurkarten oder grundbuchliche Unterlagen vorzunehmen. In der steuerlichen Bewertung kann diese differenzierte Betrachtung je nach landesrechtlicher Ausgestaltung und Praxis der Finanzverwaltung abweichen.