Baugrunduntersuchung: Ablauf, Kosten und Haftung beim Hausbau
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsselt
Zusammenfassung
- Eine Baugrunduntersuchung erkundet den Untergrund durch Bohrungen, Sondierungen und Laborprüfungen und liefert die Basis für die sichere Gründungs- und Abdichtungsplanung.
- Für Einfamilienhäuser gibt es keine explizite Gesetzespflicht, aber Normen wie DIN 4020, DIN EN 1997 (Eurocode 7) und DIN 1054 sowie Haftungsrisiken machen sie faktisch erforderlich.
- Typische Folgen ohne Untersuchung sind ungleichmäßige Setzungen, Risse und Feuchtigkeit; Sanierungen können fünf- bis sechsstellige Beträge erreichen.
- Die Kosten liegen bei Einfamilienhäusern meist bei 500–1.500 €, in Einzelfällen bis 2.500 €, und entsprechen etwa 0,1–0,5 % der Gesamtbaukosten.
- Die Feldarbeiten dauern oft 1 Tag, das Gutachten liegt nach Labor und Auswertung meist in 2–4 Wochen vor.
- Bei Kellerbau sind Bohrungen häufig 5–7 m tief und die Kosten typischerweise 15–20 % höher als ohne Keller.
Was ist eine Baugrunduntersuchung? – Definition und Grundlagen
Definition und Ziel
Eine Baugrunduntersuchung umfasst die systematische Erkundung des Bodens und Felses durch Bohrungen, Sondierungen und Laboruntersuchungen. Sie dokumentiert den Schichtenaufbau, bestimmt wichtige Bodenkennwerte wie Tragfähigkeit und Verdichtung und untersucht die Grundwasserverhältnisse. Rechtsgrundlage sind die Normen DIN 4020 „Geotechnische Untersuchungen für bautechnische Zwecke" sowie DIN EN 1997 (Eurocode 7), die projektbezogene Baugrunderkundung bereits in der Grundlagenermittlung und Vorplanung fordern. Das Ziel besteht darin, ausreichend Informationen zu sammeln, um Sicherheitsnachweise im Erd- und Grundbau nach DIN 1054 führen zu können.
- Baugrunduntersuchung versus Bodengutachten
Häufig werden diese Begriffe gleichgesetzt, aber sie bezeichnen unterschiedliche Dinge. Die Baugrunduntersuchung ist der praktische Erkundungsprozess: Bohrungen vor Ort, Probenahme, Laboruntersuchungen. Das Bodengutachten oder geotechnische Gutachten ist hingegen das schriftliche Ergebnis – ein formeller Bericht, der die Untersuchungsergebnisse zusammenfasst, Bodenschichten beschreibt, charakteristische Kennwerte angibt und konkrete Empfehlungen zur Gründung, Abdichtung und Bauausführung gibt. Für ein Bauvorhaben werden beide als Einheit beauftragt: Die Feldarbeiten ohne einen auswertenden Bericht sind für die Planung wenig nutzbar.
Für wen ist eine Baugrunduntersuchung relevant?
Die Untersuchung ist relevant für alle Bauvorhaben mit Gründung im Boden – ob Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Gewerbebauten oder Infrastrukturprojekte. Besondere Bedeutung hat sie auch bei Sanierungen und Umbauten, wenn durch Aufstockungen oder Kelleranbau die Gründungsbedingungen verändert werden. Für private Bauherren ist die Untersuchung eine Baunebenkosten-Position, die in die Gesamtfinanzierung des Projekts aufgenommen werden sollte. Bei Vorhaben auf einem Baugrundstück ist sie besonders wichtig.
Warum ist eine Baugrunduntersuchung notwendig?
Rechtliche Grundlagen und Normen
Die Anforderung an geotechnische Untersuchungen ist in mehreren Regelwerken verankert. DIN 1054 fordert Sicherheitsnachweise im Grundbau und verweist auf DIN 4020 für die Erkundung. DIN 4020 selbst regelt Art und Umfang der Untersuchung je nach Komplexität des Bauvorhabens. Die Landesbauordnungen aller Bundesländer verpflichten Bauherrn und Entwurfsverfasser zur standsicheren Planung und sehen vor, dass besondere Sachverständige – etwa für Geotechnik – bei komplexeren Bauvorhaben einzuschalten sind. Obwohl kein explizites „Baugrunduntersuchungs-Gesetz" für Einfamilienhäuser existiert, ergibt sich die Pflicht aus allgemeinen Sorgfaltsanforderungen und der Haftungsverantwortung.
Geotechnische Kategorien nach DIN 4020
DIN 4020 unterteilt Bauvorhaben in drei geotechnische Kategorien, die den erforderlichen Untersuchungsumfang bestimmen:
Kategorie 1 (einfache Verhältnisse)
Kleine Bauwerke auf ebenem, tragfähigem Grund ohne Auswirkungen auf die Umgebung.
Kategorie 2 (Standard)
Die meisten Wohngebäude fallen in diese Kategorie; sie erfordern eine projektbezogene Baugrunderkundung und einen geotechnischen Bericht.
Kategorie 3 (komplexe Verhältnisse)
Bauwerke mit schwierigen Konstruktionen oder schwierigen Baugrundverhältnissen (tiefe Baugruben, Hanglagen); hier ist ein spezialisierter Sachverständiger für Geotechnik zwingend erforderlich.
Typische Einfamilienhäuser werden meist in Kategorie 2 eingeordnet und benötigen daher eine projektbezogene Baugrunderkundung. Ein Baugrundstück sollte stets vor der Bebauung untersucht werden.
Risiken ohne Baugrunduntersuchung
Die Folgen einer unterlassenen oder mangelhaften Untersuchung sind erheblich. Ohne Kenntnisse der Bodenverhältnisse entstehen häufig ungleichmäßige Setzungen, die zu Rissen im Mauerwerk, schiefen Bauwerken oder Feuchtigkeitseintritt in den Keller führen. Nachträgliche Sanierungen von Gründungsschäden können fünf- bis sechsstellige Kosten verursachen und die Bewohnbarkeit des Hauses langfristig beeinträchtigen.
Rechtlich trägt der Bauherr das echte Baugrundrisiko – eine ständige Regelung der Rechtsprechung. Bauteile, die auf Basis fehlerhafter oder fehlender Gutachten errichtet wurden, gelten oft als Mangelwerke, für die der Bauherr und seine Planer haftbar sind. Architekten haben zudem eine explizite Prüf- und Hinweispflicht: Bereits in der Grundlagenermittlung (Leistungsphase 1) müssen sie klären, ob der Baugrund geeignet ist, und müssen die Notwendigkeit eines Bodengutachtens empfehlen. Verstöße gegen diese Pflichten führen regelmäßig zu Haftungsansprüchen.
Auch Versicherungsaspekte spielen eine Rolle. Berufshaftpflichtversicherer von Architekten und Ingenieuren (etwa die AIA Allgemeine Industrie- und Architektenversicherung) machen ein anerkanntes Bodengutachten häufig zur Voraussetzung für den vollen Versicherungsschutz. Ein Verzicht auf die Untersuchung kann zum Verlust oder zur Einschränkung des Versicherungsschutzes führen.
Kosten einer Baugrunduntersuchung – Was Sie einplanen müssen
Preisspanne und Kostentreiber
Die Kosten für eine Baugrunduntersuchung inklusive Gutachten bewegen sich für Einfamilienhäuser typischerweise zwischen 500 und 1.500 Euro, in Einzelfällen bis 2.500 Euro. Die genaue Höhe hängt von mehreren Faktoren ab:
Grundstücksgröße und Bebauung: Größere Gebäude und Grundstücke erfordern mehr Bohrpunkte.
Tiefe der Bohrungen: Ein Haus ohne Keller benötigt weniger tiefe Bohrungen als ein unterkellert geplantes Gebäude, das zusätzliche Kosten von 15 bis 20 Prozent mit sich bringt.
Bodenbeschaffenheit: Lockere Sande oder schwierige Böden erfordern höheren Aufwand bei Bohrung und Auswertung.
Untersuchungsumfang: Während eine Standarduntersuchung zwei bis drei Bohrungen vorsieht, können Zusatzleistungen wie Versickerungstests (400–800 Euro), Altlastenschroffung oder erweiterte Laboranalysen hinzukommen.
Region und Marktlage: Preise sind in Ballungsräumen tendenziell höher als im ländlichen Raum.
Ein Bodengutachten kostet etwa 0,1 bis 0,5 Prozent der Gesamtbaukosten. Bei einem Bauvorhaben mit 400.000 Euro Gesamtkosten entspricht das 400 bis 2.000 Euro – eine überschaubare Investition angesichts möglicher Schadenskosten im fünfstelligen Bereich.
Kostentransparenz durch Beispielrechnungen
Szenario 1 – Einfamilienhaus ohne Keller (500 m² Grundstücksfläche)
Bohrungen ca. 1.000–1.500 Euro, Standard-Laboruntersuchungen ca. 200–400 Euro, Gutachten ca. 300–500 Euro. Gesamtbudget: etwa 1.500–2.400 Euro.
Szenario 2 – Einfamilienhaus mit Keller (550 m² Grundstücksfläche)
Tiefere Bohrungen und eine zusätzliche Bohrung erforderlich. Feldarbeiten ca. 1.200–1.800 Euro, Labor ca. 300–500 Euro, Gutachten ca. 400–600 Euro. Gesamtbudget: etwa 1.900–2.900 Euro.
Szenario 3 – Mehrfamilienhaus (2.000 m² Grundstück)
Umfassendere Untersuchung mit vier bis fünf Bohrpunkten, höherer Laboraufwand. Gesamtbudget: etwa 3.000–5.000 Euro, aber relativer Anteil an der Bausumme bleibt unter 0,5 Prozent.
Wer trägt die Kosten?
Der Bauherr trägt die Kosten für die Baugrunduntersuchung. Sie werden typischerweise als Baunebenkosten in die Finanzierungsplanung aufgenommen und durch Banken berücksichtigt. Der Beleihungswert der Immobilie wird dabei von den Banken zur Finanzierung herangezogen. Es empfiehlt sich, die Verantwortung für Einholung und Kostenübernahme des Gutachtens im Architektenvertrag ausdrücklich zu regeln, um später Missverständnisse auszuschließen.
Methoden und Verfahren der Baugrunduntersuchung
Überblick über Untersuchungsverfahren
DIN 4020 nennt mehrere Verfahren zur geotechnischen Erkundung. Für typische Hochbauprojekte dominieren Kleinbohrungen (insbesondere Rammkernsondierungen) und Rammsondierungen (dynamische Sondierungen). Ergänzend können Schürfe (offene Untersuchungsgruben), Drucksondierungen oder geophysikalische Methoden zum Einsatz kommen. Welche Verfahren konkret notwendig sind, entscheidet der Sachverständige für Geotechnik je nach Komplexität des Vorhabens und der geologischen Verhältnisse vor Ort. Bei einem Baugrundstück sind diese Untersuchungen besonders wichtig.
Rammkernsondierung (Kleinrammbohrung)
Die Rammkernsondierung oder Kleinrammbohrung ist das häufigste Verfahren beim Wohnungsbau. Ein mobiles Bohrgerät treibt ein Bohrgestänge mit relativ kleinem Durchmesser (typischerweise 30–80 mm) in den Boden, bis die erforderliche Tiefe erreicht ist. Der entscheidende Vorteil liegt darin, dass Bodenproben gewonnen werden, die im Labor analysiert werden können. Damit lassen sich Bodenschichten präzise bestimmen und Kennwerte ermitteln. Das Verfahren ist mobil, kostengünstig und liefert ausreichend genaue Informationen für die meisten Standardgutachten. Typisch sind zwei bis drei Bohrpunkte bei einem Einfamilienhaus, je nach Grundstücksgröße.
Rammsondierung
Die dynamische Rammsondierung (DPL, DPM, DPH – Leicht-, Mittel-, Schwersondierung) misst, wie viele Schläge eine standardisierte Sonde benötigt, um 10 Zentimeter tief einzudringen. Diese Messwerte geben Aufschluss über die Lagerungsdichte nichtbindiger Böden und die Konsistenz bindiger Böden – also indirekt über die Tragfähigkeit. Der Vorteil: Rammsondierungen liefern räumlich dichte Daten zu großer Tiefe und sind sehr kostengünstig. Der Nachteil: Es werden keine Proben gewonnen. Deshalb werden Rammsondierungen meist ergänzend zu Bohrungen eingesetzt, um die Variabilität der Bodenverhältnisse besser abzubilden.
Drucksondierung (Cone Penetration Test)
Die Drucksondierung oder CPT misst statisch die Eindringende einer kegelförmigen Sonde und erfasst dabei den Spitzendruck und die Mantelreibung. Dieses Verfahren liefert sehr detaillierte Informationen zur Scherfestigkeit und zu Verformungseigenschaften und ist besonders bei Pfahlgründungen oder Spezialtiefbau wertvoll. Für typische Einfamilienhäuser ist es nicht erforderlich; es kommt erst bei komplexeren Gründungssituationen (Geotechnische Kategorie 3) zum Einsatz.
Schürfe und direkte Beobachtung
Eine Schürf ist eine offene Untersuchungsgrube, die bis einige Meter Tiefe ausgehoben wird und eine direkte visuelle Inspektion des Schichtenaufbaus ermöglicht. Sie sind besonders sinnvoll, um Auffüllungen zu erkennen, die Dicke einzelner Schichten zu bestätigen oder bei Bauwerksschäden an Bestandsobjekten vorhandene Gründungen zu untersuchen. In dicht bebauten städtischen Gebieten sind Schürfe oft logistisch schwierig (Platzmangel, Leitungen, Verkehr); in ländlichen Gegenden sind sie manchmal wirtschaftlicher als aufwendige Bohrgeräte. Die genaue Lage des Flurstücks ist aus dem Kataster ersichtlich.
Ablauf einer Baugrunduntersuchung – Schritt für Schritt
- 1
Phase 1: Beauftragung und Planung
Der ideale Zeitpunkt für die Beauftragung einer Baugrunduntersuchung ist vor dem Grundstückskauf oder zumindest vor der Einreichung des Bauantrags. Ein frühes Gutachten ermöglicht es, die Planungssicherheit zu erhöhen, mögliche Risiken zu erkennen und sogar den Kaufpreis zu verhandeln, falls Bodenverhältnisse ungünstig sind. Die Auswahl des Sachverständigen ist entscheidend. Beauftragen Sie einen Sachverständigen für Geotechnik, einen Geologen oder einen Bauingenieur mit geotechnischer Spezialisierung – idealerweise Mitglied in Fachverbänden wie dem Bundesverband Deutscher Geologen (BDG). Klären Sie ab, dass der Gutachter über eine anerkannte Berufshaftpflichtversicherung verfügt, die auch von Versicherern von Architekten anerkannt wird. In Absprache mit dem Tragwerksplaner oder Architekten legen Sie fest: Anzahl und Lage der Bohrpunkte, erforderliche Bohrtiefe (mindestens 1 Meter unter geplanter Gründungssohle), Umfang der Laboruntersuchungen und spezifische Anforderungen (z. B. Grundwassermessung, Versickerungsprüfung, Altlastenschroffung).
- 2
Phase 2: Felduntersuchungen vor Ort
Die Feldarbeiten – Bohrungen, Rammsondierungen, ggf. Schürfe – werden von erfahrenen Fachkräften durchgeführt. Für ein typisches Einfamilienhaus dauern diese Arbeiten etwa einen Tag bis einige Stunden, abhängig von Anzahl und Tiefe der Bohrpunkte. Der Zugang mit Bohrgerät muss vorher geklärt sein; in manchen Gärten können kleine, tragbare Bohrmaschinen zum Einsatz kommen. Während der Feldarbeiten werden Bodenproben entnommen (gestörte Proben für Standarduntersuchungen, ungestörte für spezielle Prüfungen) und sofort dokumentiert. Gleichzeitig wird der Grundwasserstand ermittelt – falls vorhanden – und eine oder mehrere Grundwassermessstellen installiert.
- 3
Phase 3: Laboruntersuchungen
Die entnommenen Bodenproben gehen ins Laborfachlich zertifiziertes Prüflabor. Dort werden die bodenmechanischen Kennwerte bestimmt: Korngrößenverteilung (wie viel Sand, Schluff, Ton?), Wassergehalt und Atterberg-Grenzen (Fließ- und Ausrollgrenze – besonders bei bindigen Böden wichtig), Dichte und Verdichtbarkeit (wie verdicht sich der Boden unter Last?), Durchlässigkeit (wie schnell versickert Wasser?), Scherfestigkeit (bei speziellen Fragestellungen für Pfahlgründungen oder Böschungsstabilität). Laboruntersuchungen dauern typischerweise mehrere Tage bis zwei Wochen, je nach Umfang. Die Kosten pro Probe liegen im Bereich von 60 bis 250 Euro, abhängig von der Anzahl der untersuchten Parameter.
- 4
Phase 4: Erstellung des geotechnischen Berichts
Auf Basis der Feld- und Laborergebnisse erstellt der Sachverständige einen geotechnischen Gutachten. DIN 4020 definiert die erforderliche Gliederung: Schichtenprofil (Welche Bodenschichten liegen in welcher Tiefe vor?), Bodenkennwerte (Tabellarische Zusammenfassung aller bestimmten Werte), Grundwasserverhältnisse (Grundwasserspiegel, Schwankungsbereich, drückendes Wasser oder aufstauendes Sickerwasser?), Gründungsempfehlungen (Ist Flachgründung (Streifenfundament, Bodenplatte) geeignet, oder wird Tiefgründung (Pfahlgründung) notwendig?), Hinweise zu Baugrube, Erdarbeiten und Abdichtung (Wie ist die Baugrube zu sichern, welche Bodenklasse liegt vor?), Bodenverbesserung (Falls erforderlich, Empfehlungen zu Austausch oder Verdichtung). Die Bearbeitungsdauer für das Gutachten liegt typischerweise bei 1 bis 3 Wochen nach Vorliegen aller Laborergebnisse. Das fertige Gutachten dient dann als verbindliche Grundlage für die Tragwerksplanung und wird dem Bauantrag beigefügt.
Das Baugrundgutachten verstehen – Wichtige Ergebnisse
Bodenkennwerte und Bodenklassen
Im Gutachten finden Sie verschiedene Kategorisierungen des Bodens. Die Bodenklassen 1 bis 7 nach DIN 18300 (VOB/C Erdarbeiten) ordnen den Boden danach, wie schwierig er auszuheben und zu transportieren ist. Dies hat direkte Auswirkungen auf Aushubkosten: Lockere Sande (Klasse 3) sind deutlich günstiger zu handhaben als hartes Gestein (Klasse 7). Die Bodenart wird beschreibend erfasst (z. B. „sandiger Schluff" oder „Kies mit Ton") gemäß DIN EN ISO 14688.
Die bodenmechanischen Kennwerte – wie Setzungsmodul, Scherfestigkeit oder Durchlässigkeit – sind die entscheidenden Größen für die statische Bemessung der Gründung. Der Planer entnimmt diese Werte dem Gutachten und führt damit die erforderlichen Tragfähigkeitsnachweise und Setzungsberechnungen durch.
Tragfähigkeit und zulässige Bodenpressung
Ein zentrale Information des Gutachtens ist die zulässige Bodenpressung oder zulässiger Sohlwiderstand – die maximale Last (in kN/m² oder kPa), die der Boden unter einer Gründungsfläche dauerhaft aufnehmen kann, ohne unzulässige Setzungen zu verursachen. Bei Böden mit niedriger Tragfähigkeit (z. B. Torf oder sehr lockere Sande) müssen die Fundamente größer dimensioniert werden oder es werden Tiefgründungsmaßnahmen (Pfähle) erforderlich – beides verursacht höhere Baukosten. Die Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl beeinflussen die Gesamtlast des Gebäudes.
Grundwasser und Abdichtungskonzept
Das Gutachten dokumentiert, in welcher Tiefe Grundwasser ansteht und wie dessen Schwankungsbereich ist. Dies ist entscheidend für die Abdichtung erdberührter Bauteile (Keller). Unterschieden werden:
Nicht drückendes Wasser
Sickerwasser, das von oben eindringt (z. B. Regen); Abdichtungsstandard genügt.
Aufstauendes Wasser
Grundwasser, das sich gegen die Kellerwand drückt; erhöhte Anforderungen an die Abdichtung (weiße Wanne oder robuste schwarze Wanne).
Drückendes Grundwasser
Grundwasser mit größeren Wasserdrücken; besondere Konstruktionsmaßnahmen notwendig (z. B. Drainage, Wasserhaltung).
Hohe Grundwasserstände führen zu erhöhten Kosten für Abdichtung und ggf. Wasserhaltung während des Baus.
Gründungsempfehlungen und Baugrubensicherung
Der Sachverständige empfiehlt die Gründungsart. Bei der Planung auf Bauland oder einem Bauerwartungsland ist dies besonders wichtig:
Flachgründung
Streifenfundamente unter Mauern oder Einzelfundamente unter Stützen, direkt auf tragfähigem Boden. Dies ist die wirtschaftlichste Variante, sofern Tragfähigkeit und Setzungsverhalten es zulassen.
Tiefgründung
Pfahlgründung mit Bohr- oder Rammvorgängen, Micropfähle oder Geotextilverstärkung, wenn Flachgründung nicht möglich ist.
Bodenverbesserung
In manchen Fällen ist ein Austausch der oberflächennächsten Bodenschichten oder eine Verdichtung wirtschaftlicher als Tiefgründung.
Auch Hinweise zur Baugrubensicherung (offene Baugrube vs. versetzte Spundwand, Fläche der Arbeitsgrube) sind Teil der Empfehlung.
Sonderfälle und besondere Anforderungen
Baugrunduntersuchung mit Keller
Hat das geplante Haus einen Keller, ist die Untersuchung umfangreicher und teurer. Die Bohrungen müssen mindestens 1 Meter unter Kellerboden reichen, oft sind es 5 bis 7 Meter Tiefe. Dies erfordert längere Bohrzeiten und mehr Laborproben. Faustregel: Rechnen Sie mit 15 bis 20 Prozent höheren Kosten als bei einem Haus ohne Untergeschoss.
Zudem ist für den Keller ein detailliertes Abdichtungskonzept erforderlich – besonders wenn Grundwasser ansteht. Das Gutachten muss klar dokumentieren, welche Wasserbeanspruchung zu erwarten ist, damit der Planer eine entsprechende Abdichtungsklasse wählen kann (DIN 18533 unterscheidet mehrere Klassen von Wasserbeanspruchung).
Baugrunduntersuchung für Straßenbau und Verkehrsflächen
Im Straßenbau gelten zusätzliche Normen – insbesondere die ZTV E-StB (Zusätzliche Technische Vertragsbedingungen für Erdarbeiten im Straßenbau). Hier stehen nicht Standsicherheit und Setzungsvermeidung im Vordergrund, sondern die Verdichtbarkeit und Verformbarkeit der Böden unter wiederholten Lasten. Deshalb sind Rammsondierungen, Bohrungen und Plattendruckversuche zur Bestimmung des Verformungsmoduls Standard. Der ermittelte Bodenrichtwert der Region kann erste Hinweise auf die Bodenverhältnisse geben.
Altlasten und Schadstoffanalytik
Auf ehemaligen Industrie- oder Handelsflächen besteht oft Altlasten-Verdacht. In diesen Fällen werden zusätzlich zu den geotechnischen Untersuchungen Bodenproben auf Schadstoffe analysiert (Schwermetalle, Kohlenwasserstoffe, sonstige Kontaminationen). Diese Analytik ist nicht Teil des Standard-Bodengutachtens und wird separat beauftragt; die Kosten variieren stark je nach Parameter (60–250 Euro pro Probe je nach Umfang). Informationen zu Altlasten erhalten Sie im Altlastenkataster der zuständigen Behörde (meist kostenpflichtig: 15–100 Euro für eine Auskunft).
Regionale Besonderheiten
Bestimmte Regionen haben spezifische geologische oder bergbauliche Risiken:
Nordrhein-Westfalen und Bergbauregionen
Bergsenkungen und Hohlräume durch Steinkohlenbergbau sind möglich. Zusätzlich zum Bodengutachten können bergbauliche Gutachten erforderlich sein.
Norddeutschland (Hamburg, Bremen, Schleswig-Holstein)
Sehr hohe Grundwasserstände und weiche organische Böden (Klei, Moorböden) mit sehr niedriger Tragfähigkeit sind häufig. Tiefgründungen oder Bodenaustauch sind oft notwendig.
Karstgebiete (südliche Regionen)
Unterirdische Hohlräume im Kalk können Setzungen verursachen; spezialisierten Gutachter notwendig.
Küstenregionen
Hochwasser- und Salzwasser-Einfluss sowie Sickerung.
Es empfiehlt sich, vor Grundstückskauf die geologischen Karten des zuständigen Landesgeologischen Dienstes zu konsultieren – diese sind oft kostenfrei oder zu geringen Kosten verfügbar und geben erste Hinweise auf Bodenverhältnisse.
Baugrunduntersuchung bei Bauwerksschäden
Nachträgliche Untersuchung – Wann und warum?
Zeigen sich Schäden wie Risse im Mauerwerk, sichtbare Setzungsunterschiede, Schieflagen oder Feuchtigkeitseintritt in den Keller, ist eine nachträgliche Baugrunduntersuchung oft erforderlich, um die Ursachen zu ermitteln. Sie konzentriert sich auf den Schadensbereich: Bohrungen dicht neben Fundamenten, Schürfe zum Sichtkontakt mit der Gründung, ggf. Kernbohrungen zur Prüfung der Gründungstiefe und -qualität.
Diese Untersuchungen sind meist teurer und aufwendiger als Neubau-Gutachten, weil der Zugang beengt ist und die Ergebnisse oft bereits zu Schäden geführt haben, die Mehrkosten verursachen. Die Kosten können leicht 2.500 Euro und höher liegen. Ein Verkehrswertgutachten kann helfen, die Wertminderung zu ermitteln.
Schadensanalyse und Sanierungskonzepte
Auf Basis des Schadengutachtens entwickelt der Geotechniker Sanierungskonzepte. Diese reichen von Bodenverbesserung und Verdichtung über Unterfangungen von Fundamenten bis zu Injektionsverfahren (z. B. Uretek-Verfahren zur Bodenverfestigung und Niveauanhebung) oder dem Einbau von Pfahlgründungen unter bestehenden Gebäuden. Jede Sanierungsvariante hat unterschiedliche Kosten und Auswirkungen auf die Nutzung des Hauses während der Bauphase.
Die Haftungsfrage – wer trägt die Sanierungskosten? – ist oft streitig und Gegenstand von Gerichtsverfahren. Sie hängt davon ab, ob ursprünglich eine fehlerhafte oder fehlende Baugrunderkundung vorlag, ob der Planer Fehler bei der Auswertung eines Gutachtens gemacht hat, oder ob außergewöhnliche Ereignisse (Hochwasser, Bergsenkungen) die Ursache sind.
Checkliste: Baugrunduntersuchung richtig beauftragen
Frühzeitige Klärung mit Architekt
Bereits in der Grundlagenermittlung (LPH 1–2) sollte geklärt sein, dass ein Bodengutachten notwendig ist.
Budgetierung
Einplanung von 0,1 bis 0,5 Prozent der Gesamtbaukosten.
Auswahl des Sachverständigen
Vorzugsweise ein Sachverständiger für Geotechnik mit Mitgliedschaft im BDG oder lokaler Ingenieurkammer und anerkannter Berufshaftpflichtversicherung.
Leistungsabsprache
Klare Festlegung von Bohranzahl, -tiefe, Laborumfang, erforderliche Zusatzleistungen (Versickerungsprüfung, Grundwassermessung, Altlastenschroffung).
Grundstückszugang
Sicherstellung, dass Bohrgeräte Zufahrt haben und Bohrflächen frei sind.
Feldarbeiten begleiten
Optional anwesend sein, um bei unerwarteten Befunden Rücksprache zu nehmen.
Ergebnisübergabe
Das fertige Gutachten sofort an Architekt, Tragwerksplaner und ggf. Bauunternehmen weitergeben.
Vollständigkeitskontrolle
Prüfen, dass das Gutachten alle relevanten Aspekte enthält (Gründung, Abdichtung, Baugrube, ggf. Versickerung, Altlasten).
Archivierung
Aufbewahrung des Gutachtens für spätere Umbauten oder Verkäufe.
- www.din.de - DIN 4020 – Geotechnische Untersuchungen für bautechnische Zwecke
- www.din.de - DIN 1054 – Sicherheitsnachweise im Erd- und Grundbau
- www.din.de - DIN EN 1997 – Eurocode 7 – Entwurf, Berechnung und Bemessung in der Geotechnik
- www.pocasio.com - Pocasio.com – Bodengutachten Kosten
- grundrichtig.de - Grundrichtig.de – Bodengutachten Kosten und Übersicht
- www.drklein.de - Dr. Klein – Baugrundgutachten Kosten und Tipps
- www.hausbauexperte.net - Hausbauexperte.net – Bodengutachten Ablauf, Inhalt und Kosten
- www.aia.de - AIA – Hinweise für Bauherren zur Notwendigkeit von Bodengutachten
- www.pisa-bpa.com - PISA BPA – Baugrundgutachten und Architektenhaftung
- www.bausachverstaendigermuenchen.de - Bausachverständiger München – Baugrundrisiko und rechtliche Grundlagen