Haus überschreiben, Geschwister auszahlen: Formel, 10‑Jahresfrist & Steuerfallen

Definition: Haus überschreiben (Schenkung vs. Erbfall)

Der Begriff „Haus überschreiben" bezeichnet rechtlich die unentgeltliche Übertragung von Grundstückseigentum, meist von den Eltern auf ein Kind im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge. Diese Schenkung gemäß § 516 BGB erfordert zwingend eine notarielle Beurkundung nach § 311b BGB. Im Gegensatz dazu entsteht beim Erbfall mit dem Tod des Erblassers eine Erbengemeinschaft nach § 2032 BGB, bei der alle gesetzlichen Erben zu gleichen Teilen Miteigentümer werden. Übernimmt ein Kind das Haus allein, muss es die übrigen Geschwister für deren Anteile finanziell ausgleichen – die Höhe richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und den jeweiligen Erbquoten.

Wann müssen Geschwister ausgezahlt werden?

Bei Schenkung zu Lebzeiten besteht grundsätzlich keine Verpflichtung zur sofortigen Auszahlung der Geschwister, sofern im notariellen Übergabevertrag keine entsprechende Auflage vereinbart wurde. Die übrigen Kinder können jedoch nach dem Tod der Eltern Pflichtteilsergänzungsansprüche nach § 2325 BGB geltend machen, wenn die Schenkung weniger als 10 Jahre zurückliegt. Nach dem Erbfall entsteht die Auszahlungspflicht unmittelbar: In einer Erbengemeinschaft hat jeder Miterbe Anspruch auf seinen wertmäßigen Anteil am Nachlass. Werden Kinder durch Testament enterbt, steht ihnen der Pflichtteil nach § 2303 BGB zu – ein Geldanspruch in Höhe der Hälfte des gesetzlichen Erbteils, der mit dem Todeszeitpunkt sofort fällig wird.

Unterschied zwischen Erbteil und Pflichtteil

Erben drei Kinder ohne vorhandenen Ehegatten, erhält jedes Kind einen Erbteil von 1/3 am Gesamtnachlass. Der Pflichtteil hingegen beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils – im genannten Beispiel also 1/6 des Nachlasswertes pro enterbtem Kind. Während Erben Miteigentümer der Immobilie werden, können Pflichtteilsberechtigte lediglich eine Geldzahlung verlangen, nicht aber die Übereignung konkreter Nachlassgegenstände.

Grundformel für Erbengemeinschaft und Pflichtteil

Die Berechnung der Auszahlungssumme folgt einem klaren Schema. Maßgeblich sind der Verkehrswert der Immobilie, etwaige Verbindlichkeiten sowie (je nach Konstellation) Erbquoten bzw. Pflichtteilsquoten.

Verkehrswertermittlung durch Gutachten

Ein professionelles Verkehrswertgutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung bildet die rechtssichere Grundlage für die Geschwister-Auszahlung. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige wenden das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren an und berücksichtigen dabei aktuelle Marktdaten der regionalen Gutachterausschüsse. Die Kosten liegen typischerweise zwischen 500 und 2.000 €, je nach Objektgröße und Komplexität. Das Gutachten dient nicht nur der fairen Auseinandersetzung zwischen Geschwistern, sondern wird auch vom Finanzamt für die Berechnung der Erbschaft- oder Schenkungssteuer anerkannt und von Banken als Beleihungsgrundlage herangezogen.

Rechenbeispiel Erbengemeinschaft

Ein Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 450.000 € ist mit einer Restschuld von 50.000 € belastet. Drei Geschwister erben zu gleichen Teilen nach gesetzlicher Erbfolge. Der bereinigte Wert beträgt 400.000 € (450.000 € – 50.000 €). Jedes Kind hat somit Anspruch auf 133.333 € (400.000 € ÷ 3). Übernimmt ein Geschwister die Immobilie allein, muss es den beiden anderen zusammen 266.666 € auszahlen – entweder aus Eigenkapital, durch ein Bankdarlehen unter Nutzung des Hauses als Sicherheit oder durch eine vereinbarte Ratenzahlung.

Rechenbeispiel Pflichtteil nach Enterbung

Bei einem Nachlass bestehend aus einem schuldenfreien Haus im Wert von 500.000 € erben zwei Kinder nach gesetzlicher Erbfolge je zur Hälfte. Wird Kind A als Alleinerbe eingesetzt und Kind B enterbt, beträgt der gesetzliche Erbteil von Kind B 250.000 € (500.000 € × 50%). Der Pflichtteil beläuft sich auf die Hälfte davon: 125.000 €. Dieser Geldanspruch entsteht mit dem Todeszeitpunkt und ist sofort fällig.

Wirkungsweise der 10-Jahresfrist bei Schenkungen

Schenkungen des Erblassers innerhalb von 10 Jahren vor dem Erbfall werden dem Nachlass fiktiv hinzugerechnet und erhöhen den Pflichtteil (§ 2325 BGB). Entscheidend ist das Abschmelzungsmodell: Im ersten Jahr vor dem Tod werden 100% des Schenkungswertes angerechnet, im zweiten Jahr 90%, im dritten 80% – bis im zehnten Jahr nur noch 10% zählen. Nach Ablauf von 10 Jahren entfällt der Pflichtteilsergänzungsanspruch vollständig. Beispiel: Eltern übertragen 2020 ein Haus im Wert von 400.000 € an Kind A; Tod erfolgt 2025 (5 Jahre später). Kind B kann als Pflichtteilsberechtigter 50% des Schenkungswertes (200.000 €) zur Berechnung seines Ergänzungsanspruchs heranziehen.

Besonderheiten bei Wohnrecht und Nießbrauch

Dies führt dazu, dass eine vermeintlich frühzeitige Schenkung dennoch dem vollen Pflichtteilsergänzungsanspruch unterliegt. Gleichzeitig mindert das Wohnrecht den Verkehrswert der Immobilie für Auszahlungszwecke um 30 bis 70%, abhängig vom Kapitalwert gemäß § 14 Bewertungsgesetz.

Berechnung des Kapitalwerts bei Wohnrecht

Der Kapitalwert eines lebenslangen Wohnrechts wird steuerlich nach § 14 BewG ermittelt: Jahreswert (fiktive Nettokaltmiete × 12) multipliziert mit einem altersabhängigen Vervielfältiger aus den amtlichen Sterbetafeln. Bei einer 70-jährigen Person mit einem Jahreswert von 15.000 € und einem Vervielfältiger von etwa 10 ergibt sich ein Kapitalwert von 150.000 €. Bei einem Hauswert von 500.000 € reduziert sich der für die Auszahlung maßgebliche Wert auf 350.000 €. Die übrigen Geschwister erhalten entsprechend geringere Beträge, da der übernehmende Erbe das Haus nicht frei nutzen oder vermarkten kann, solange das Wohnrecht besteht.

Schenkungssteuer bei Hausüberschreibung

Für Schenkungen von Eltern an Kinder gilt ein persönlicher Freibetrag von 400.000 € pro Elternteil alle 10 Jahre gemäß § 16 ErbStG. Übersteigt der Immobilienwert diese Grenze, fällt Schenkungssteuer nach Steuerklasse I an – bei einem Wert von 600.000 € und einem Freibetrag von 400.000 € sind 200.000 € steuerpflichtig. Der Steuersatz beträgt je nach Wertüberschreitung zwischen 7 und 30%; bei 200.000 € liegt er bei 11%, was einer Steuerlast von rund 22.000 € entspricht. Durch gestaffelte Schenkungen von beiden Elternteilen im Abstand von mehr als 10 Jahren lassen sich die Freibeträge mehrfach nutzen und die Steuerlast erheblich reduzieren.

Steueroptimale Gestaltung der Ausgleichszahlung

Diese steuerliche Benachteiligung lässt sich durch eine Schenkung unter Auflage vermeiden: Die Eltern verpflichten im notariellen Übergabevertrag das beschenkte Kind, einen festgelegten Betrag an die Geschwister zu zahlen. Steuerlich wird diese Zahlung dann als Zuwendung der Eltern an alle Kinder gewertet, sodass für jedes Kind der Eltern-Kind-Freibetrag von 400.000 € gilt – nicht der geringe Geschwister-Freibetrag.

Bankdarlehen mit Immobilie als Sicherheit

Die Aufnahme eines Bankdarlehens unter Nutzung der geerbten oder geschenkten Immobilie als Sicherheit ist die häufigste Finanzierungsform bei größeren Auszahlungssummen. Banken bestellen eine Grundschuld im Grundbuch und bewerten die Immobilie nach eigenem Beleihungswertverfahren. Der bereits ererbte oder geschenkte Anteil wird dabei regelmäßig als Eigenkapital angerechnet, was zu günstigeren Kreditkonditionen führt. Bei einem Hauswert von 450.000 € und einer benötigten Auszahlungssumme von 266.666 € (zwei Geschwister à 133.333 €) liegt die Beleihungsquote bei etwa 59% – deutlich unter der kritischen Grenze von 80%, wodurch Zinsvergünstigungen möglich sind.

Ratenzahlung durch vertragliche Vereinbarung

Eine Ratenzahlungsvereinbarung mit den Geschwistern bietet Flexibilität ohne Bankzinsen, erfordert aber deren Zustimmung. Der Pflichtteil ist gesetzlich sofort fällig (§ 2317 BGB); ein Rechtsanspruch auf Ratenzahlung besteht nicht. Einigen sich die Beteiligten auf eine Stundung über 5 bis 10 Jahre, sollte dies notariell beurkundet und im Grundbuch durch eine Reallast oder Grundschuld zugunsten der Gläubiger abgesichert werden. Die Parteien vereinbaren regelmäßig eine Verzinsung zwischen 2 und 4% p.a., um die auszahlenden Geschwister für den Liquiditätsverzicht zu kompensieren.

Gerichtliche Stundung nach § 2331a BGB

Würde die sofortige Zahlung des Pflichtteils den Erben unzumutbar belasten – etwa weil der Verkauf des selbstgenutzten Familienheims erzwungen würde –, kann beim Nachlassgericht eine Stundung nach § 2331a BGB beantragt werden. Das Gericht prüft die unbillige Härte und kann die Zahlung für bis zu 10 Jahre stunden, wobei der Anspruch zu verzinsen ist. Diese Möglichkeit besteht nur bei echten Härtefällen; die bloße Illiquidität des Erben reicht nicht aus. In der Praxis wird § 2331a BGB restriktiv angewendet, sodass eine einvernehmliche Ratenzahlungsvereinbarung meist vorzuziehen ist.

Anspruch auf Auseinandersetzung

Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft nach § 2042 BGB verlangen. Die Immobilie wird dabei entweder einem Erben gegen Abfindung der übrigen zugewiesen, gemeinschaftlich verkauft oder im Extremfall durch Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG verwertet. Für die Zuweisung an einen Miterben ist grundsätzlich Einigung aller erforderlich; kann diese nicht erzielt werden, bleibt als letzter Ausweg die gerichtliche Versteigerung. Die Auseinandersetzung verursacht Notar- und Grundbuchkosten von etwa 1,5 bis 2% des Immobilienwerts.

Ablauf und Folgen der Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung wird beim Amtsgericht am Belegenheitsort der Immobilie beantragt und folgt den Regeln der Zwangsversteigerung. Der Versteigerungserlös wird nach Abzug von Gerichts- und Gutachterkosten entsprechend den Erbquoten verteilt. Eine Teilungsversteigerung sollte daher nur als ultima ratio betrachtet werden; eine einvernehmliche Lösung oder ein freihändiger Verkauf sind wirtschaftlich deutlich vorteilhafter.

Rechtliche Voraussetzungen und Form

Ein Pflichtteilsverzicht nach § 2346 BGB ermöglicht es, bereits zu Lebzeiten der Eltern auf künftige Pflichtteilsansprüche zu verzichten. Der Vertrag erfordert zwingend notarielle Beurkundung (§ 2348 BGB) und persönliches Erscheinen des Erblassers. Häufig wird der Verzicht mit einer Abfindungszahlung verbunden, die schenkungssteuerlich als Zuwendung der Eltern gilt und den Eltern-Kind-Freibetrag von 400.000 € nutzt. Der Pflichtteilsverzicht ist grundsätzlich bindend und kann nur durch erneuten notariellen Vertrag unter Zustimmung aller Beteiligten aufgehoben werden.

Einsatzbereiche in der Praxis

Pflichtteilsverzichte werden typischerweise bei Unternehmensnachfolgen, landwirtschaftlichen Betrieben oder wertvollen Immobilien eingesetzt, um spätere Liquiditätsprobleme des Übernehmers zu vermeiden. Auch bei Berliner Testamenten, in denen sich Ehegatten gegenseitig als Alleinerben einsetzen, wird häufig ein Pflichtteilsverzicht der Kinder vereinbart, um zu verhindern, dass diese bereits beim ersten Todesfall ihren Pflichtteil vom überlebenden Elternteil verlangen. Die Abfindung kann in Geld, anderen Vermögenswerten oder einer Vorabzuwendung bestehen.