Haus verkaufen ohne Makler: Ablauf, Kosten und rechtliche Pflichten 2026

Rechtliche Grundlagen: Ist Privatverkauf erlaubt?

In Deutschland besteht keine gesetzliche Pflicht zur Beauftragung eines Immobilienmaklers. Der Privatverkauf von Wohnimmobilien ist vollständig legal und wird im Wesentlichen durch § 311b BGB geregelt, der die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags vorschreibt. Sie sind als Verkäufer dafür verantwortlich, alle Schritte – von der Wertermittlung über die Vermarktung bis zur Übergabe – selbst zu organisieren und zu dokumentieren. Die notarielle Beurkundung stellt die Rechtswirksamkeit des Kaufvertrags sicher, ersetzt jedoch nicht die vorbereitenden Aufgaben, die typischerweise ein Makler übernimmt. Für grundlegende Begriffe zur Wertermittlung können Sie ergänzend den Beitrag zum Verkehrswert nutzen.

Für wen eignet sich der Privatverkauf?

Der Hausverkauf ohne Makler eignet sich vor allem für Eigentümer mit ausreichend Zeit, strukturiertem Vorgehen und einer Affinität zu rechtlichen und wirtschaftlichen Themen. Sie sollten über mehrere Monate hinweg mindestens fünf bis zehn Stunden pro Woche investieren können, um Unterlagen zu beschaffen, Exposé und Inserate zu erstellen, Anfragen zu beantworten und Besichtigungen zu koordinieren. Zudem ist ein gutes Verständnis des lokalen Immobilienmarkts erforderlich, um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen. Verhandlungserfahrung und die Fähigkeit, in Gesprächen sachlich zu bleiben, sind bei einem Privatverkauf ebenfalls wesentlich. Wer rechtliche Fragestellungen scheut oder nur sehr wenig Zeit zur Verfügung hat, sollte frühzeitig über einen Makler oder ein Hybridmodell nachdenken.

Marktdaten: Wie häufig wird privat verkauft?

In der Praxis wird ein signifikanter Teil der Immobilien in Deutschland ohne Makler verkauft. Verschiedene Marktanalysen zeigen, dass je nach Region und Segment ein zweistelliger Prozentsatz aller Verkäufe privat erfolgt. Plattformen, die sich gezielt an Privatverkäufer richten, verzeichnen jährlich mehrere zehntausend Inserate. Gleichzeitig zeigt sich, dass ein Teil der Privatverkäufer den Prozess nicht zum Abschluss bringt und im Verlauf doch einen Makler beauftragt – häufig, weil der Zeitaufwand unterschätzt wurde oder sich rechtliche Fragen als komplexer erweisen als erwartet. Die typische Verkaufsdauer liegt bei privaten Verkäufen im Bereich von sechs bis zwölf Monaten, während mit Makler eher drei bis sechs Monate realistisch sind.

Vorteile des Privatverkaufs

Der größte Vorteil beim Hausverkauf ohne Makler besteht in der Ersparnis der Maklerprovision. Übliche Gesamtprovisionen liegen – abhängig vom Bundesland – bei rund 5,95% bis 7,14% des Kaufpreises, wovon nach der seit Ende 2020 geltenden Neuregelung Käufer und Verkäufer typischerweise jeweils etwa die Hälfte tragen. Bei einem Verkaufspreis von 300.000 Euro kann der Verkäufer also rund 3% bis 3,5% des Kaufpreises an Provision vermeiden, was in der Praxis einer Ersparnis im mittleren fünfstelligen Bereich entsprechen kann. Weitere Vorteile sind die vollständige Kontrolle über alle Entscheidungen, der direkte Kontakt zu den Interessenten und die Möglichkeit, alle Informationen aus erster Hand zu steuern. Zudem empfinden manche Käufer die Kennzeichnung „provisionsfrei“ oder „ohne Makler“ als positiv und sind eher bereit, eine Immobilie zu besichtigen.

Nachteile und Risiken beim Privatverkauf

Den Vorteilen steht ein erheblicher Zeit- und Organisationsaufwand gegenüber. Für einen vollständigen Privatverkauf müssen Sie realistisch mit 100 bis 160 Stunden rechnen, die sich auf Wertermittlung, Unterlagenerfassung, Exposé-Erstellung, Inserate, Anfragen, Besichtigungen, Verhandlungen und Kaufabschluss verteilen. Bei einem angenommenen persönlichen Stundenlohn von 50 Euro entspricht dies Opportunitätskosten von 5.000 bis 8.000 Euro. Hinzu kommen fachliche Risiken: Falsche Preisansätze führen zu verlängerten Vermarktungszeiten oder zu finanziellen Einbußen, wenn der Preis zu niedrig angesetzt wird. Rechtliche Fehler, insbesondere bei Energieausweis, Offenbarungspflichten oder Gewährleistung, können Bußgelder und Haftungsansprüche nach sich ziehen. Auch die Prüfung der Käuferbonität stellt ohne Erfahrung eine Hürde dar, zumal ein Teil der Kaufverträge an fehlender Finanzierung scheitert.

Direkter Vergleich: Mit vs. ohne Makler

Die reale finanzielle Ersparnis ergibt sich somit aus der Differenz zwischen vermiedener Provision und den eigenen Kosten inkl. Zeitwert. Bei einem mittleren Kaufpreis kann diese Ersparnis, je nach individueller Bewertung der eigenen Arbeitszeit, deutlich geringer ausfallen als erwartet. Weitere Informationen zu Kosten beim Hausverkauf finden Sie auch im Ratgeber Haus verkaufen.

Kostenübersicht Privatverkauf

Beim privaten Immobilienverkauf fallen verschiedene Kostenpositionen an, die Sie in Ihre Kalkulation einbeziehen sollten:

Je nach Objekt und gewählter Tiefe der Dienstleistungen ergeben sich Gesamtkosten zwischen etwa 2.000 und 10.000 Euro.

Zeitwert berechnen: Was ist Ihre Zeit wert?

Zusätzlich zu den direkten Kosten sollten Sie den Wert Ihrer eigenen Arbeitszeit berücksichtigen. Typische Aufwände sind:

In Summe ergibt sich damit ein realistischer Aufwand von 100 bis 160 Stunden. Bewerten Sie diese Zeit z. B. mit 50 Euro pro Stunde, ergeben sich Opportunitätskosten von 5.000 bis 8.000 Euro, die in eine vollständige Wirtschaftlichkeitsrechnung einfließen sollten.

Versteckte Kosten, die oft vergessen werden

Zu den häufig übersehenen Positionen zählen:

Diese Faktoren können die Gesamtbelastung spürbar erhöhen und sollten vorab eingeplant werden.

Phase 1: Vorbereitung (Woche 1–4)

Phase 2: Vermarktung (Woche 5–12)

Phase 3: Verkaufsabschluss (Woche 13+)

Grundschuldlöschung & Vorfälligkeitsentschädigung

Die Löschung einer Grundschuld erfordert eine notarielle Löschungsbewilligung und die Eintragung im Grundbuch. Bei vorzeitiger Ablösung eines Darlehens kann zudem eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen, deren Höhe von Restschuld, Zinsbindung und Marktzins abhängt.

Nur Immobilienbewertung beauftragen

Ein professionelles Gutachten kann als einzelne Dienstleistung beauftragt werden und bildet eine belastbare Grundlage für den Angebotspreis. Gerade bei höherwertigen Objekten oder besonderen Lagen ist dies empfehlenswert. Für die Wahl des geeigneten Verfahrens (Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert) hilft ein Blick auf Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren.

Einzelne Maklerleistungen buchen

Viele Makler bieten modulare Leistungen wie Exposé-Erstellung, Fotografie oder reine Besichtigungsbetreuung an. So können Sie gezielt die Bereiche professionalisieren, in denen Ihnen Erfahrung oder Zeit fehlen, ohne die volle Provision zu zahlen.

Bewerten Sie die folgenden Punkte jeweils mit „Ja“ (1 Punkt) oder „Nein“ (0 Punkte):

1. Sie können über mehrere Monate hinweg wöchentlich mindestens fünf Stunden in den Verkauf investieren.

2. Sie kennen die Marktpreise in Ihrer Region und können diese sachlich einschätzen.

3. Sie fühlen sich sicher im Umgang mit Verträgen und rechtlichen Texten.

4. Sie können sachlich und ohne emotionale Bindung verhandeln.

5. Ihre Immobilie ist in einem guten, marktgerechten Zustand.

6. Sie sind bereit, sich in Themen wie Energieausweis, Spekulationssteuer und Grundbuch einzulesen.

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