Miteigentumsanteil verkaufen: Voraussetzungen, Ablauf, Preisabschläge und Steuern

Bruchteilseigentum vs. Gesamthandsgemeinschaft

Die Bruchteilsgemeinschaft ist in den 741 ff. BGB geregelt; nach 747 BGB kann jeder Teilhaber grundstzlich frei ber seinen Anteil verfgen, also den Miteigentumsanteil verkaufen oder belasten. Demgegenüber steht die Gesamthandsgemeinschaft, etwa die Erbengemeinschaft nach 2032 BGB, bei der allen Miterben der gesamte Nachlass zur gesamten Hand gehrt und kein einzelner Miteigentumsanteil an einem bestimmten Gegenstand isoliert veruert werden kann. In der Praxis ist fr den Verkauf eines Miteigentumsanteils daher entscheidend, ob Bruchteilseigentum oder Gesamthand vorliegt.

Ideelle vs. reale Teilung

Beim Verkauf eines Miteigentumsanteils ist wichtig zu verstehen, dass dieser Anteil in der Regel nur ideell besteht, also keinen bestimmten Teil des Hauses reprsentiert. Eine reale Teilung wrde das Grundstck oder Gebude physisch in mehrere eigenstndige Grundstcke beziehungsweise Einheiten aufteilen, wofr regelmig eine vermessungsrechtliche Teilung und gegebenenfalls eine Baugenehmigung erforderlich ist. Die ideelle Teilung bleibt im Grundbuch als Bruchteil (zum Beispiel 1/2) des Gesamtobjekts vermerkt, whrend bei einer Realteilung neue Flurstcke und eigene Grundbuchbltter entstehen.

Fr die Bewertung eines Miteigentumsanteils kann der Bodenwert mithilfe des Bodenrichtwerts und der Grundstücksfläche ermittelt werden.

Rechtslage bei Bruchteilsgemeinschaft ( 747 BGB)

Bei Bruchteilseigentum drfen Sie Ihren Miteigentumsanteil rechtlich grundstzlich ohne Zustimmung der anderen Miteigentmer verkaufen, da 747 BGB die freie Verfgung ber den Anteil zulsst. Eine wichtige Einschrnkung besteht jedoch in der ehelichen Gtergemeinschaft nach 1365 BGB: Stellt die Immobilie nahezu das gesamte Vermgen eines Ehegatten dar (circa 90 Prozent), ist die Zustimmung des Ehepartners zur Verfgung ber den Miteigentumsanteil erforderlich. In vielen Teilungserklrungen oder Vereinbarungen knnen vertragliche Vorkaufsrechte der brigen Miteigentmer vorgesehen sein, auch wenn ein gesetzliches Vorkaufsrecht im deutschen Bruchteilseigentum anders als in der Schweiz nicht besteht. Praktisch ist der Miteigentumsanteilverkauf gleichwohl schwierig, da der Kufer in eine konfliktanfllige Miteigentmerstellung eintritt und die Nutzungsmglichkeiten oft eingeschrnkt sind.

Sonderfall Wohnungseigentum (WEG) und Miteigentumsanteil

Beim Wohnungseigentum ist der Miteigentumsanteil an der Gesamtliegenschaft untrennbar mit dem Sondereigentum an einer Wohnung verbunden und bildet die Grundlage fr die Kostenverteilung und Stimmrechte in der Eigentmergemeinschaft. Nach 12 WEG kann in der Teilungserklrung eine Veruertungsbeschrnkung vorgesehen sein, wonach die Veruertung des Wohnungseigentums (und damit des damit verbundenen Miteigentumsanteils) der Zustimmung des Verwalters oder anderer Eigentmer bedarf. Die Zustimmung darf jedoch nur aus wichtigem Grund verweigert werden, etwa wenn konkrete Zweifel an der Zahlungsfhigkeit des Erwerbers bestehen; ein bloer persnlicher Konflikt reicht nicht aus. Ohne die erforderliche Zustimmung ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam und erlangt erst mit erteilter Zustimmung volle Wirksamkeit.

Gesamte Immobilie verkaufen: Wann alle Eigentmer zustimmen mssen

Soll nicht nur ein Miteigentumsanteil, sondern die gesamte Immobilie veruert werden, ist stets die Mitwirkung aller Eigentmer erforderlich, da die Verfgung ber das gesamte Grundstck alle Bruchteile erfasst. In der Praxis entstehen hufig Konstellationen zwei Eigentmer, einer will verkaufen: Der ausstiegswillige Eigentmer kann entweder seinen Miteigentumsanteil veruert, eine einvernehmliche Veruertung der Gesamtimmobilie anstreben oder die Aufhebung der Gemeinschaft (bis hin zur Teilungsversteigerung) verlangen. Das Spannungsfeld zwischen rechtlicher Verfgungsbefugnis und wirtschaftlicher Sinnhaftigkeit des Miteigentumsanteilverkaufs ist in diesen Konstellationen besonders ausgeprgt.

Fehlende Kufer und Bewertungsabschlge

Obwohl der Miteigentumsanteil rechtlich bertragbar ist, existiert auf dem freien Markt nur ein sehr begrenzter Kuferkreis, da Erwerber weder allein ber die Nutzung entscheiden noch ber die Immobilie frei verfgen knnen. Finanzgerichtliche Rechtsprechung (unter anderem FG Mnster, 3 K 1201/21 F) erkennt regelmig Bewertungsabschlge von mindestens 20 Prozent fr Miteigentumsanteile an bebauten Grundstcken gegenber dem anteiligen Verkehrswert an, weil deren Verkehrsfhigkeit eingeschrnkt ist und Banken sie nur eingeschrnkt beleihen. Praktisch liegt der erzielbare Kaufpreis hufig 30 bis 50 Prozent unter dem rechnerischen Anteil am Verkehrswert der Gesamtimmobilie, insbesondere wenn keine Einigung mit dem anderen Miteigentmer besteht und Konflikte bekannt sind. Die Ermittlung des zugrunde liegenden Verkehrswerts erfolgt nach 194 BauGB und den Grundstzen der Immobilienwertermittlungsverordnung, etwa im Vergleichs- oder Ertragswertverfahren.

Wer kauft Miteigentumsanteile?

Trotz der geringen Nachfrage gibt es spezialisierte Marktteilnehmer, die Miteigentumsanteile ankaufen und sich auf die sptere Einigung mit den brigen Eigentmern oder die Durchfhrung einer Teilungsversteigerung fokussieren. Hierzu gehren etwa Unternehmen wie Miteiie Miteigentum4, ERB|TEILUNG oder regional ttige Immobilienunternehmen, die Anteile aus Erb- oder Trennungskonstellationen erwerben. miteigentum4 Daneben kommen insbesondere andere Miteigentmer oder Familienangehrige als Kufer in Betracht, die durch den Erwerb des Miteigentumsanteils eine einheitliche Eigentmerposition herstellen und so die Immobilie voll nutzbar machen. drklein Aus wirtschaftlicher Sicht ist der Verkauf an Miteigentmer hufig die beste Option, da der Preis nher am anteiligen Verkehrswert liegt als bei spezialisierten Investoren.

Schritt-fr-Schritt-Anleitung

1. 1

   Rechtslage klren (Bruchteilseigentum vs. Gesamthandsgemeinschaft; Zustimmungserfordernisse/Vorkaufsrechte prfen).

2. 2

   Wertermittlung der Immobilie durchfhren (z. B. Verkehrswertgutachten nach 194 BauGB; bei Vermietung ggf. Ertragswertverfahren).

3. 3

   Miteigentmer schriftlich informieren und ggf. bestehende Vorkaufsrechte beachten.

4. 4

   Kufer suchen (freier Markt oder spezialisierte Ankufer).

5. 5

   Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags (zwingend).

6. 6

   Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlassen (Antrag nach Beurkundung).

Benötigte Unterlagen

1. Aktueller Grundbuchauszug

2. Bei Wohnungseigentum: Teilungserklrung und Gemeinschaftsordnung

3. Unterlagen zur baulichen und wirtschaftlichen Situation der Immobilie

4. Nachweise ber den Eigentumsanteil

5. Fr Wertermittlung ggf.: Bauzeichnungen, Flchenaufstellungen, Mietvertrge, Nachweise ber Modernisierungen (insb. bei Ertragswertverfahren)

6. Angaben zum Gterstand der Ehegatten (Prfung 1365 BGB)

7. Angaben zu bestehenden Belastungen (z. B. Grundschulden, Dienstbarkeiten)

Kosten und Dauer: Rechenbeispiele

Die Abwicklung von der Beurkundung bis zur Eintragung des neuen Eigentmers im Grundbuch dauert bei klarer Sachlage blicherweise vier bis zwlf Wochen, wobei spezialisierte Kufer hufig einen beschleunigten Ablauf organisieren. Zustzlich kann Grunderwerbsteuer anfallen, sofern keine Befreiungstatbestnde nach 3 GrEStG greifen. immoverkauf24

Abkauf durch Miteigentmer

Ein hufiger und wirtschaftlich sinnvoller Weg ist der Abkauf des Miteigentumsanteils durch andere Miteigentmer, etwa im Rahmen einer Scheidung oder Erbauseinandersetzung. In Scheidungssituationen wird der Wert der Immobilie im Rahmen des Zugewinnausgleichs bercksichtigt; der ausziehende Ehegatte erhlt dann entweder einen Ausgleichsbetrag oder bertrgt seinen Miteigentumsanteil gegen Zahlung des hlftigen Mehrwerts.

Wird der Miteigentumsanteil im Zuge dessen bertragen, kann dies unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich vorteilhaft gestaltet werden. meyer-koering

Teilungsversteigerung ( 749 BGB, 180 ZVG)

Wenn sich die Miteigentmer nicht auf einen Verkauf oder einen Abkauf einigen, kann jeder Bruchteilseigentmer nach 749 BGB die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen; hufig geschieht dies durch eine Teilungsversteigerung nach 180 ZVG. Das Verfahren dauert in der Regel sechs bis zwlf Monate und fhrt oft zu einem Erls, der 20 bis 30 Prozent unter dem Verkehrswert der Immobilie liegt.

Nach Abzug von Verfahrenskosten (unter anderem Gerichtsgebhren, Gutachterkosten) verbleibt ein entsprechend reduzierter Betrag zur Verteilung auf die Miteigentmer. Die Teilungsversteigerung ist deshalb regelmig als letztes Mittel zu betrachten, wenn eine einvernehmliche Lsung nicht erreichbar ist. immoverkauf24

Bauliche Realteilung

Eine alternative Strukturierungsoption ist die Realteilung eines greren Grundstcks, bei der mehrere eigenstndige Grundstcke entstehen, die anschlieend getrennt verkauft werden knnen. Fr die Realteilung sind in der Regel eine vermessungstechnische Zerlegung, die Beachtung der Vorgaben des Bebauungsplans (Mindestgrundstcksgren) und gegebenenfalls behrdliche Genehmigungen erforderlich. Die Kosten einer einfachen Realteilung liegen je nach Gre und Lage des Grundstcks hufig im Bereich von etwa 2.500 bis 4.500 Euro (Vermessung, Notar, Grundbuch, Verwaltungsgebhren), knnen bei zustzlicher Erschlieung jedoch hher ausfallen. Da der Prozess einschlielich Planung und eventuell notwendiger baulicher Anpassungen (etwa Neubau eines Zugangs) mehr als zwlf Monate in Anspruch nehmen kann, eignet sich diese Option vor allem fr langfristige Strategien und nicht fr kurzfristige Liquidittsbedarfe. immobilien24

Vermietung und Nutzungsgemeinschaft

Statt den Miteigentumsanteil zu verkaufen, kann die Immobilie gemeinsam genutzt oder vermietet werden, wobei die Mieteinnahmen den Anteilen entsprechend verteilt werden. In einer Bruchteilsgemeinschaft bedarf die Vermietung grundstzlich der Zustimmung aller Miteigentmer, da sie eine Verfgung ber das gesamte Objekt darstellt. Bei Wohnungseigentum knnen in der Gemeinschaftsordnung Regelungen vorgesehen sein, nach denen Vermietungen zustimmungspflichtig sind; der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass bei entsprechenden Klauseln die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf. Eine klar formulierte Nutzungs- und Verwaltungsvereinbarung kann Konflikte vermeiden und den wirtschaftlichen Nutzen der Immobilie trotz unvernderter Eigentumsverhltnisse sichern. deutsches-erbenzentrum

Vermgensauseinandersetzung und Zugewinnausgleich

In Scheidungsfllen ist der Verkauf eines Miteigentumsanteils regelmig Teil der umfassenden Vermgensauseinandersetzung und des Zugewinnausgleichs. Mageblich sind das Anfangsvermgen bei Eheschlieung, das Endvermgen zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags und der Wert der Immobilie zum Bewertungsstichtag. Der verbleibende Ehegatte kann den Anteil des anderen bernehmen und den Ausgleich im Rahmen des Zugewinnausgleichs leisten, oder beide Ehegatten verkaufen die Immobilie beziehungsweise den Miteigentumsanteil an Dritte. Die konkrete Ausgestaltung sollte mit familienrechtlicher und steuerlicher Beratung abgestimmt werden. certa-gutachten

Steuerfalle Spekulationssteuer (BFH IX R 11/21)

Die steuerliche Behandlung des Verkaufs eines Miteigentumsanteils bei Scheidung ist durch das BFH-Urteil IX R 11/21 vom 14.02.2023 przisiert worden. Verkauft ein Ehegatte seinen Miteigentumsanteil innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung an den Ex-Partner, kann ein steuerpflichtiges privates Veruertungsgeschft nach 23 EStG vorliegen, wenn der veruertende Ehegatte die Immobilie nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Der BFH hat klargestellt, dass die Eigennutzung mit dem Auszug endet, auch wenn der Ex-Partner und das gemeinsame minderjhrige Kind in der Immobilie wohnen bleiben; eine blo wirtschaftlich empfundene Zwangslage etwa durch Androhung einer Teilungsversteigerung hebt die Steuerpflicht nicht auf. Gestaltungsmglichkeiten bestehen unter anderem darin, den Verkauf noch im Jahr des Auszugs (bei vorheriger Eigennutzung) vorzunehmen oder eine unentgeltliche bertragung mit Verrechnung im Zugewinnausgleich zu whlen. erstberatung-familienrecht

In einer Erbengemeinschaft handelt es sich bei der Immobilie um Gesamthandseigentum; die Miterben knnen ber einzelne Nachlassgegenstnde, also auch ber Miteigentumsanteile an einer Immobilie, grundstzlich nur gemeinschaftlich verfgen. Nach 2033 BGB kann jeder Miterbe zwar seinen Erbteil verkaufen, jedoch nicht isoliert einen Miteigentumsanteil an einem bestimmten Grundstck der Erbmasse, ohne dass die brigen Miterben mitwirken. Der Erwerber eines Erbteils tritt in die Erbengemeinschaft ein; Miterben besitzen ein gesetzliches Vorkaufsrecht am Erbteil mit einer Frist von zwei Monaten. Fr die Auflsung der Erbengemeinschaft sind entweder eine einvernehmliche Erbauseinandersetzung mit Teilungsplan oder, bei Streit, Manahmen wie der Verkauf der Immobilie oder die Teilungsversteigerung erforderlich. Steuerlich sind neben der Erbschaftsteuer gegebenenfalls Einkommensteuer-Aspekte relevant, wenn die Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist des 23 EStG veruert wird. deutsches-erbenzentrum

Spekulationssteuer nach 23 EStG

Der Verkauf eines Miteigentumsanteils kann als privates Veruertungsgeschft nach 23 EStG steuerpflichtig sein, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veruertung nicht mehr als zehn Jahre betrgt. Die Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage erfolgt, indem vom Veruertungspreis die Anschaffungskosten, Anschaffungsnebenkosten (etwa Notarkosten) und Werbungskosten abgezogen werden, wobei sich der Gewinn dem persnlichen Einkommensteuersatz (bis zu 42 Prozent zuzglich Solidarittszuschlag) unterliegt. Eine Freigrenze von 600 Euro pro Jahr gilt fr smtliche privaten Veruertungsgeschfte; wird sie berschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veruertung ausschlielich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr der Veruertung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken diente. gesetze-im-internet

Grunderwerbsteuer beim Verkauf an Verwandte

Beim Verkauf eines Miteigentumsanteils fllt Grunderwerbsteuer an, sofern kein Befreiungstatbestand des 3 GrEStG greift. Steuerbefreit sind insbesondere bertragungen zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern, bei Scheidung im Rahmen der Vermgensauseinandersetzung sowie zwischen Verwandten in gerader Linie (Eltern, Kinder, Groeltern, Enkel). bertragungen zwischen Geschwistern sind demgegenber grunderwerbsteuerpflichtig, da sie nicht zur geraden Linie zhlen. Die Hhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und liegt in Deutschland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises; Kufer und Verkufer haften in der Regel gesamtschuldnerisch. drklein