Scheidung Haus: Eigentum, Zugewinn und die 5 Optionen mit Kosten & Steuern

Rechtsgrundlage für die Zuweisung der Ehewohnung ist § 1568a BGB; die Teilungsversteigerung richtet sich nach § 180 ZVG.

Das Eigentumsrecht und der eheliche Güterstand bilden die rechtliche Ausgangsbasis für alle weiteren Entscheidungen. Beide Ebenen müssen getrennt betrachtet werden.

Grundbucheintrag: Die rechtliche Wahrheit über Eigentum

Das Grundbuch beim zuständigen Amtsgericht ist das maßgebliche Eigentumsregister in Deutschland. Eingetragen als Eigentümer ist derjenige, dem die Immobilie zivilrechtlich gehört – unabhängig davon, wer die Kaufpreisraten oder Kreditraten tatsächlich geleistet hat. Bei Alleineigentum steht nur ein Ehepartner im Grundbuch; bei Miteigentum sind beide eingetragen, häufig zu je 1/2, seltener in anderen Quoten. Ein aktueller Grundbuchauszug (erhältlich beim Grundbuchamt gegen eine Gebühr von ca. 10–20 €) klärt die Eigentumsverhältnisse verbindlich. Die Einträge im Grundbuch bestimmen, wer Eigentümer ist, sagen aber noch nichts darüber aus, welcher Betrag dem anderen Ehepartner im Rahmen des Zugewinnausgleichs zusteht.

Zugewinngemeinschaft: So funktioniert der gesetzliche Güterstand

Besteht kein notarieller Ehevertrag, gilt in Deutschland automatisch die Zugewinngemeinschaft nach §§ 1363–1390 BGB als gesetzlicher Güterstand. Entgegen einem weit verbreiteten Missverständnis entsteht dabei keine gemeinschaftliche Vermögensmasse – jeder Ehepartner behält sein eigenes Vermögen. Bei der Scheidung wird lediglich der während der Ehe erzielte Vermögenszuwachs ausgeglichen. Maßgeblich sind das Anfangsvermögen bei Eheschließung (§ 1374 BGB) und das Endvermögen zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags (§ 1375 BGB); die Differenz ergibt den Zugewinn jedes Partners. Wer den höheren Zugewinn erzielt hat, schuldet dem anderen die Hälfte der Differenz als Zugewinnausgleich.

Wählen Ehepaare per notariellem Ehevertrag die Gütertrennung, entfällt der Zugewinnausgleich vollständig. Jeder Partner behält sein Vermögen; eine gemeinsame Immobilie gehört dann dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Bei der selten gewählten Gütergemeinschaft hingegen wird das gesamte Vermögen gemeinschaftlich; bei Scheidung erfolgt eine hälftige Realteilung.

Sonderfälle: Haus vor der Ehe gekauft oder geerbt

Eine wichtige Ausnahme regelt § 1374 Abs. 2 BGB: Erbschaften und Schenkungen, die ein Ehepartner während der Ehe erhält, werden seinem Anfangsvermögen zugerechnet – sie gelten für den Zugewinnausgleich als vorehe­liches Vermögen. Dieser sogenannte privilegierte Erwerb hat zur Folge, dass nur die Wertsteigerung der Immobilie während der Ehe in den Zugewinn einfließt, nicht jedoch der ursprüngliche Erbschaftswert. Das Gleiche gilt für eine Immobilie, die bereits vor der Eheschließung erworben wurde: Sie gehört zum Anfangsvermögen und ist damit nur mit ihrer Wertsteigerung zugewinnrelevant.

Die Beweislast für den privilegierten Erwerb liegt bei demjenigen, der ihn geltend macht; eine lückenlose Dokumentation (Erbschein, Schenkungsvertrag, Wertgutachten zum Zeitpunkt des Erwerbs) ist daher essenziell.

Der Verkehrswert der Immobilie ist die zentrale Rechengröße im Zugewinnausgleich. Seine präzise Ermittlung kann erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.

Was ist Ihr Haus wert? Bewertungsmethoden im Überblick

Der Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre (§ 194 BauGB). Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) kennt drei anerkannte Verfahren:

Bei Streitigkeiten vor Gericht oder im Rahmen einer Teilungsversteigerung ist ausschließlich ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen anerkannt.

Gutachten bei Scheidung: Kurzgutachten vs. Vollgutachten

Je nach Verwendungszweck kommen unterschiedliche Gutachtentypen in Betracht:

Bei einem Hauswert von 400.000 € ist für ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten mit Kosten zwischen 2.000 und 4.000 € zu rechnen. Qualifizierte Gutachter sind öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (§ 36 GewO) sowie Mitglieder der Gutachterausschüsse der Städte und Landkreise. Bei einer einvernehmlichen Scheidung können sich beide Partner auf ein gemeinsames Gutachten einigen und die Kosten teilen – dies spart im Vergleich zur Beauftragung zweier separater Gutachten erhebliche Mittel.

Zugewinnausgleich Schritt für Schritt berechnen

Die Berechnung des Zugewinnausgleichs folgt einem klar definierten Schema:

Konkretes Rechenbeispiel:

Differenz: 300.000 € − 60.000 € = 240.000 € → Ausgleichsanspruch Frau K: 120.000 €

Schulden werden beim Endvermögen vom Immobilienwert abgezogen; ein negatives Endvermögen wird mit null angesetzt, sodass ein Ehepartner maximal seinen eigenen Zugewinn ausgleicht, nicht aber Schulden des anderen übernimmt.

Der vollständige Verkauf der Immobilie ist die in der Praxis häufigste Lösung. Sie ermöglicht beiden Partnern einen finanziellen Neustart ohne dauerhaft gemeinsame Eigentümerpflichten.

Wann ist der Hausverkauf die beste Lösung?

Ein Verkauf bietet sich an, wenn beide Partner einen Neuanfang ohne gemeinsame Vermögensbindung anstreben, wenn die Restschuld so hoch ist, dass weder Partner allein die Finanzierung übernehmen kann, oder wenn keine Einigung über eine andere Option erzielbar ist. Entscheidend ist, dass die gemeinsame Immobilie niemals ohne Zustimmung beider Eigentümer verkauft werden kann – weder während des Trennungsjahres noch nach der Scheidung. Verweigert ein Partner grundlos seine Mitwirkung, bleibt als letzter Ausweg die Teilungsversteigerung.

Zeitpunkt: Während des Trennungsjahres oder nach der Scheidung?

Der Zeitpunkt des Verkaufs hat erhebliche steuerliche Konsequenzen. Wird die Immobilie noch im Kalenderjahr des Auszugs eines Partners verkauft und haben beide Partner sie bis dahin selbst bewohnt, bleibt ein etwaiger Veräußerungsgewinn in der Regel nach § 23 EStG steuerfrei. Verlässt ein Partner trennungsbedingt die Immobilie, ohne dass der Verkauf im selben Kalenderjahr vollzogen wird, endet die steuerliche Eigennutzung für diesen Partner. Das Bundesfinanzhof-Urteil IX R 11/21 vom 14. Februar 2023 hat klargestellt, dass der Verkauf des hälftigen Miteigentumsanteils an den Ex-Partner nach trennungsbedingtem Auszug ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft darstellen kann, wenn die Haltefrist von zehn Jahren noch nicht abgelaufen ist. Eine steuerliche Beratung vor dem Verkauf ist daher in nahezu allen Fällen zu empfehlen.

Erlösaufteilung und Restschuldtilgung

Der Nettoverkaufserlös berechnet sich wie folgt:

Bei hälftigem Miteigentum erhält jeder Partner die Hälfte des Nettobetrags. Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn das Darlehen vor Ende der vereinbarten Zinsbindung abgelöst wird; sie kann je nach Restlaufzeit und Zinshöhe mehrere Tausend Euro betragen und sollte frühzeitig bei der finanzierenden Bank erfragt werden. Maklergebühren in Deutschland liegen typischerweise bei 3,57–7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.) und werden seit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (2020) hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Möchte einer der Partner die Immobilie übernehmen, muss er den anderen finanziell abfinden und den gemeinsamen Kredit allein weiterführen.

Voraussetzungen für die Auszahlung

Zwei Voraussetzungen müssen gleichzeitig erfüllt sein: Der übernehmende Partner muss über ausreichende Bonität für die Alleinfinanzierung verfügen, und die finanzierende Bank muss der Schuldhaftentlassung zustimmen. Die Bank ist rechtlich nicht zur Zustimmung verpflichtet; sie wird eine eigene Bonitätsprüfung durchführen und die Anfrage ablehnen, wenn das verbleibende Einkommen die Kreditrate nicht hinreichend absichert. Stimmt die Bank nicht zu, bleibt der ausgezogene Partner weiterhin Gesamtschuldner des Darlehens – mit allen damit verbundenen Haftungsrisiken.

Berechnung der Auszahlungssumme

Die Grundformel für die Auszahlung lautet:

Liegt darüber hinaus ein Zugewinnausgleichsanspruch des ausziehenden Partners vor, erhöht sich die zu zahlende Summe entsprechend.

Hinzu kommen ggf. Notarkosten für die Eigentumsübertragung sowie Grundbuchgebühren. Die Übertragung des Miteigentumsanteils muss notariell beurkundet und im Grundbuch vollzogen werden.

Umschuldung des Kredits auf einen Partner

Die technische Umsetzung der Alleinübernahme erfolgt über eine Schuldhaftentlassung: Der übernehmende Partner stellt einen Antrag bei der Bank, den ausscheidenden Partner aus dem Kreditvertrag zu entlassen. Alternativ kann der übernehmende Partner das Darlehen bei einer anderen Bank zu möglicherweise günstigeren Konditionen umschulden und damit die alte Gesamtschuldnerschaft vollständig ablösen. In jedem Fall ist die Bankzustimmung der entscheidende Engpass; ohne sie bleibt der ausgezogene Partner trotz interner Einigung gegenüber der Bank weiterhin haftbar.

Steuerliche Aspekte: Grunderwerbsteuer vermeiden

Die Übertragung eines Miteigentumsanteils im Rahmen der Scheidung ist unter bestimmten Voraussetzungen grunderwerbsteuerfrei. Nach § 3 Nr. 5 GrEStG sind Erwerbe im Zusammenhang mit der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung von der Grunderwerbsteuer befreit. Der Bundesfinanzhof hat diese Befreiung in seinem Urteil vom 23. März 2011 (II R 33/09) sogar auf Erwerbe aufgrund eines notariell beurkundeten Ankaufsrechts ausgedehnt, das noch während der Ehe eingeräumt wurde. Damit entfällt in der Praxis die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (z.B. Nordrhein-Westfalen, Thüringen, Schleswig-Holstein) des Immobilienwerts beträgt.

Die Realteilung erlaubt beiden Partnern, eigenständige Eigentumseinheiten innerhalb desselben Gebäudes zu begründen.

Wann ist eine Realteilung möglich?

Rechtliche Grundlage ist § 8 WEG: Ein Eigentümer kann sein Grundstück in Wohnungseigentumseinheiten aufteilen, die dann selbstständig im Grundbuch geführt werden. Für die Realteilung bei Scheidung müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein: Das Gebäude muss baulich in zwei voneinander abgeschlossene Wohneinheiten mit jeweils eigenem Eingang, eigener Küche und eigenem Bad aufgeteilt werden können. Eine notarielle Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt ist zwingend erforderlich; die Teilungserklärung regelt zugleich die Gemeinschaftsordnung für das entstehende Wohnungseigentum.

Vor- und Nachteile der Realteilung

Die Realteilung vermeidet eine Auszahlung und ermöglicht es beiden Partnern, Immobilieneigentum zu behalten. Beide Einheiten können anschließend separat veräußert, vermietet oder belastet werden.

Die gemeinsame Vermietung ist eine pragmatische Übergangslösung, wenn der Markt keinen günstigen Verkaufszeitpunkt bietet oder beide Partner die Immobilie als Kapitalanlage erhalten möchten.

So funktioniert die gemeinsame Vermietung

Beide Partner bleiben als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen; Mieteinnahmen werden entsprechend den Eigentumsanteilen aufgeteilt und müssen von jedem Partner separat als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden. Das gemeinsame Darlehen wird weiterhin von beiden getilgt – die Gesamtschuldnerschaft gegenüber der Bank bleibt unverändert bestehen. Diese Option erfordert dauerhaft ein Mindestmaß an Kooperationsfähigkeit zwischen den Ex-Partnern.

Was muss vertraglich geregelt werden?

Eine schriftliche Verwaltungsvereinbarung sollte mindestens folgende Punkte regeln: Zuständigkeiten für laufende Verwaltung und Mieterauswahl, Aufteilung von Instandhaltungskosten, Entscheidungsprozesse bei größeren Investitionen, Regelungen zur Kündigung des Mietverhältnisses sowie Konditionen und Zeitpunkt eines späteren Verkaufs. Fehlen klare Regelungen, kann jeder Miteigentümer jederzeit Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung verlangen (§ 745 BGB) – im Streitfall entscheidet das Gericht. Eine notarielle Beurkundung der Vereinbarung ist zwar nicht zwingend vorgeschrieben, erhöht aber die Rechtssicherheit erheblich.

Die Teilungsversteigerung ist das gesetzliche Instrument zur Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft, wenn sich die Partner nicht einigen können.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Nach § 180 ZVG kann jeder Miteigentümer die Versteigerung der gemeinsamen Immobilie beim zuständigen Amtsgericht beantragen – ohne Zustimmung des anderen Partners. Im Scheidungsfall ist dies ab einem Eigentumsanteil von 10 % möglich. Das Verfahren ist nicht auf Vollstreckung gerichtet, sondern dient der Aufhebung der Gemeinschaft; der Versteigerungserlös wird nach Abzug aller Kosten und Schulden entsprechend den Eigentumsanteilen aufgeteilt. Die Antragsgebühr beträgt 120,00 € nach dem Gerichtskostengesetz.

Ablauf und Dauer einer Teilungsversteigerung

Das Verfahren gliedert sich in mehrere Phasen:

1. 1

   Antragstellung beim zuständigen Amtsgericht (Vollstreckungsgericht)

2. 2

   Anordnungsbeschluss durch das Gericht

3. 3

   Gutachtenbeauftragung: Das Gericht bestellt einen Sachverständigen zur Feststellung des Verkehrswerts

4. 4

   Bekanntmachung des Versteigerungstermins (mind. 6 Wochen vorher)

5. 5

   Versteigerungstermin mit Mindestgebot (5/10 des Verkehrswerts, § 85a ZVG)

6. 6

   Erlösverteilung nach Abzug von Gerichtskosten, Gutachterkosten und Restschulden

Von der Antragstellung bis zur Erlösverteilung vergehen in der Praxis typischerweise 12 bis 18 Monate.

Steht die Immobilie nur im Grundbuch eines Partners, stellen sich spezifische Fragen zur Beteiligung des anderen am Wert und zum Wohnrecht.

Haus gehört nur einem Partner: Was steht dem anderen zu?

Wurde die Immobilie während der Ehe erworben und steht nur ein Partner im Grundbuch, fließt der volle Nettowert der Immobilie in das Endvermögen des eingetragenen Eigentümers ein und ist damit vollständig zugewinnausgleichsrelevant. Wurde das Haus hingegen vor der Ehe erworben, ist es Anfangsvermögen; nur eine während der Ehe eingetretene Wertsteigerung ist zugewinnrelevant. Bei einer während der Ehe geerbten oder geschenkten Immobilie greift der privilegierte Erwerb nach § 1374 Abs. 2 BGB – ebenfalls nur die Wertsteigerung fließt in den Zugewinn ein.

Wohnrecht des nicht-eigentümenden Ehepartners

§ 1568a BGB gewährt dem nicht-eigentümenden Ehegatten unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Überlassung der Ehewohnung. Ist der andere Partner alleiniger Eigentümer, kann die Überlassung nur verlangt werden, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden – in der Praxis hauptsächlich beim Vorhandensein minderjähriger Kinder, die ihren Lebensmittelpunkt in der Immobilie haben. Das OLG Frankfurt hat in einem Beschluss vom 18. Juli 2022 (6 UF 87/22) klargestellt, dass abstrakte Befürchtungen einer Destabilisierung durch einen Umzug allein keine unbillige Härte begründen, wenn keine aktive Suche nach Ersatzwohnraum unternommen wurde. Das Wohnrecht nach § 1568a BGB ist zeitlich befristet; nach rechtskräftiger Scheidung kann es für höchstens ein Jahr aufrechterhalten werden, anschließend kann ein Mietverhältnis zu ortsüblichen Bedingungen begründet werden (§ 1568a Abs. 5 BGB).

Nutzungsentschädigung: Wenn ein Partner allein wohnt

Zieht ein Ehepartner aus und nutzt der andere die gemeinsame Immobilie allein, entsteht dem ausgezogenen Partner ab dem Zeitpunkt eines ausdrücklichen Zahlungsverlangens ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 1361b Abs. 3 BGB. Die Höhe orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete – bei gemeinsamem Miteigentum in der Regel die Hälfte davon, da beide Eigentümer sind. Die genaue Höhe wird nach Billigkeitsgesichtspunkten unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des in der Immobilie verbliebenen Partners festgesetzt. Ein entscheidender Hinweis: Ohne ausdrückliches Verlangen wird die Vergütung nicht rückwirkend geschuldet – wer diesen Anspruch hat, sollte ihn zeitnah und schriftlich geltend machen.

Das Vorhandensein minderjähriger Kinder erhöht die Komplexität der Wohnungsfrage erheblich, da das Kindeswohl rechtlich vorrangig zu berücksichtigen ist.

Kindeswohl geht vor: Wer darf im Haus bleiben?

§ 1568a Abs. 1 BGB stellt das Kindeswohl als primären Abwägungsmaßstab bei der Zuweisung der Ehewohnung heraus. Der Elternteil, der die Hauptbetreuung der Kinder übernimmt, hat in der Regel einen Vorrang auf den Verbleib in der bisherigen Immobilie, da ein Umzug die schulischen, sozialen und emotionalen Bindungen der Kinder beeinträchtigen kann. Das Familiengericht wägt dabei die konkreten Bedürfnisse der Kinder ab – Schulnähe, Freundeskreis, Vereinszugehörigkeit und Stabilität des Wohnumfelds sind wesentliche Kriterien.

Residenzmodell vs. Wechselmodell: Auswirkungen aufs Haus

Beim Residenzmodell lebt das Kind überwiegend bei einem Elternteil; dieser hat typischerweise den stärksten Anspruch auf den Verbleib in der Familienwohnung. Beim Wechselmodell (Doppelresidenz) wechseln die Kinder gleichmäßig zwischen beiden Elternteilen; der BGH hat 2017 klargestellt, dass auch ein gerichtlich angeordnetes Wechselmodell bei entsprechendem Kindeswohl zulässig ist. Das Nestmodell – die Kinder bleiben im Haus, während die Eltern abwechselnd ein- und ausziehen – ist rechtlich möglich, scheitert in der Praxis jedoch meist an den Kosten für drei separate Wohnungen und an dauerhafter Kooperationserfordernis.

Übertragung auf die Kinder

Eine Übertragung der Immobilie auf minderjährige Kinder bedarf der Zustimmung des Familiengerichts, da das Rechtsgeschäft rechtlich nachteilig für das Kind sein kann (§ 1643 BGB). Steuerlich bietet die Übertragung auf Kinder erhebliche Vorteile: Der Schenkungsfreibetrag beträgt 400.000 € pro Kind (alle zehn Jahre wiederholbar). Bewohnt das Kind die geschenkte Immobilie selbst, entfällt die Schenkungsteuer sogar vollständig für Wohnflächen bis 200 m² (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Die Schenkung muss notariell beurkundet werden.

Die Haftungsfrage gegenüber der Bank bleibt von der Scheidung unberührt – ein häufig unterschätztes Risiko.

Gesamtschuldnerschaft: Beide haften weiter

Haben beide Ehepartner den Kreditvertrag gemeinsam unterzeichnet, haften sie der Bank gegenüber als Gesamtschuldner nach § 421 BGB: Die Bank kann jeden Partner einzeln auf den vollen ausstehenden Betrag in Anspruch nehmen, unabhängig davon, wer die Raten tatsächlich zahlt und wer im Grundbuch steht. Das Scheidungsurteil und interne Vereinbarungen zwischen den Ehepartnern binden die Bank nicht; sie ist nicht Partei des Scheidungsverfahrens. Zahlt nur einer der Partner die Raten, entstehen Ausgleichsansprüche gegen den anderen – diese müssen jedoch aktiv geltend gemacht werden.

Ausgleichsansprüche unter Ehepartnern

Wenn ein Partner allein für den gemeinsamen Kredit aufkommt, steht ihm ein interner Ausgleichsanspruch zu: Er kann von dem anderen Partner die Hälfte der geleisteten Zahlungen zurückfordern. Dieser Anspruch verjährt in der regelmäßigen Frist von drei Jahren (§ 195 BGB). Empfehlenswert ist eine genaue Dokumentation aller geleisteten Zahlungen als Beweismittel für spätere Ausgleichsforderungen.

Kredit auf einen Partner übertragen

Die Übertragung des gemeinsamen Darlehens auf nur einen Partner erfordert formal die Schuldhaftentlassung: Der ausscheidende Partner wird aus dem Kreditvertrag entlassen, der verbleibende Partner übernimmt die alleinige Haftung. Die Bank prüft dabei die Bonität des verbleibenden Schuldners eigenständig und kann die Zustimmung verweigern. Alternativ bietet sich eine vollständige Umschuldung bei einem anderen Kreditinstitut an, bei der das bestehende Darlehen abgelöst und ein neues Darlehen allein auf einen Partner aufgenommen wird. Bei der Umschuldung ist zu beachten, dass dabei eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden kann.

Der gesamte Prozess von der Trennung bis zur endgültigen Immobilienlösung erstreckt sich in der Regel über 12 bis 24 Monate. Eine strukturierte Planung in Phasen hilft, Fristen einzuhalten und kostspielige Fehler zu vermeiden.

Phase 1: Trennungsjahr (Monat 1–12)

Im Trennungsjahr sollten zunächst die Nutzungsrechte an der Immobilie klar geregelt werden: Wer zieht aus? Wer bleibt? Wer trägt bis auf Weiteres die Kreditraten? Taktische Fehler in dieser Phase – wie ein überstürzter Auszug oder unterlassene Nutzungsentschädigungsansprüche – können rechtliche Nachteile begründen. Parallel empfiehlt sich die Beauftragung eines Immobiliengutachtens, um frühzeitig eine belastbare Wertgrundlage für die Verhandlungen zu haben. Steuerlich ist Vorsicht geboten: Verkäufe noch im Jahr des Auszugs können die Steuerfreiheit nach § 23 EStG wahren.

Phase 2: Scheidungsverfahren (Monat 12–18)

Mit Stellung des Scheidungsantrags beginnt die formelle Berechnung der Zugewinnausgleichsansprüche. In dieser Phase sollten die Zugewinnausgleichsberechnung finalisiert und eine Scheidungsfolgenvereinbarung ausgehandelt werden. Die Vereinbarung legt fest, welcher Partner die Immobilie übernimmt oder ob sie verkauft wird, wie der Erlös aufgeteilt wird, und wie die Kreditverpflichtungen zukünftig verteilt werden. Bankgespräche zur Umschreibung des Kredits sollten parallel initiiert werden, da die Prüfung durch die Bank Zeit in Anspruch nimmt.

Phase 3: Umsetzung (Monat 18–24)

In der Umsetzungsphase werden die getroffenen Vereinbarungen vollzogen: notarielle Eigentumsübertragung, Grundbuchänderung, Kreditumschreibung oder Abschluss des Kaufvertrags mit einem Dritten. Bei einem gemeinsamen Verkauf auf dem freien Markt sollte ausreichend Zeit für Vermarktung und Verhandlungen eingeplant werden. Die Teilungsversteigerung als erzwungenes Instrument kann allein weitere 12 bis 18 Monate in Anspruch nehmen und sollte daher möglichst vermieden werden.

Immobilienbesitz erhöht die Kosten einer Scheidung auf mehreren Ebenen – beim Verfahrenswert, bei Gutachtern und beim Notar.

Wie Immobilien den Verfahrenswert erhöhen

Gerichts- und Anwaltsgebühren richten sich nach dem Verfahrenswert (§ 43 FamGKG). Dieser berechnet sich aus dem dreifachen monatlichen Nettoeinkommen beider Ehegatten zuzüglich eines Vermögenszuschlags von 5 % des Nettovermögens nach Abzug von Freibeträgen. Die Freibeträge variieren je nach Familiengericht zwischen 15.000 und 60.000 € pro Ehepartner; für minderjährige Kinder kommen weitere Freibeträge von typisch 7.500 bis 10.000 € je Kind hinzu.

Beispielrechnung:

Dieser Betrag wird zum einkommensbasierten Verfahrenswert addiert und treibt damit die Anwalts- und Gerichtsgebühren nach oben.

Zusätzliche Kosten im Überblick

Prozesskostenhilfe bei Immobilienbesitz

Prozesskostenhilfe (PKH) kann trotz Immobilienbesitz gewährt werden, wenn die Immobilie nicht wirtschaftlich verwertbar ist – zum Beispiel weil sie selbst genutzt wird und mit Krediten belastet ist, die ihren Verkehrswert weitgehend aufzehren. Maßgeblich ist die Gesamtheit der wirtschaftlichen Verhältnisse nach § 115 ZPO; das Familiengericht prüft jeden Fall individuell. Antragsformulare und Informationen stellt das zuständige Amtsgericht bereit.

Die steuerlichen Konsequenzen einer Immobilienübertragung oder eines Immobilienverkaufs bei Scheidung sind vielfältig und sollten frühzeitig mit einem Steuerberater abgestimmt werden.

Grunderwerbsteuer vermeiden bei Übertragung

§ 3 Nr. 5 GrEStG befreit den Erwerb eines Grundstücks im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung von der Grunderwerbsteuer. Diese Befreiung gilt auch für Übertragungen, die noch während bestehender Ehe aufgrund eines notariellen Ankaufsrechts vollzogen werden (BFH, II R 33/09, 23.03.2011). Da die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Immobilienwerts beträgt, kann diese Steuerbefreiung bei einer Immobilie im Wert von 400.000 € eine Ersparnis von 14.000 bis 26.000 € bedeuten. Nicht begünstigt ist der Erwerb vom Gesamtrechtsnachfolger des geschiedenen Ehegatten.

Spekulationssteuer beim Verkauf

Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist der Gewinn aus der Veräußerung einer Immobilie steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Objekte, die durchgehend oder im Veräußerungsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Der nach dem Trennungsjahr ausgezogene Partner verliert die steuerliche Eigennutzung für seinen Anteil – das BFH-Urteil IX R 11/21 vom 14. Februar 2023 hat diese Steuerfalle ausdrücklich bestätigt: Der Verkauf des hälftigen Miteigentumsanteils an den Ex-Partner nach Auszug ist ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft. Eine eingeschränkte Ausnahme besteht, wenn kindergeldberechtigte Kinder weiterhin in der Immobilie wohnen; ob dies als mittelbare Eigennutzung gilt, ist von den konkreten Umständen abhängig und sollte steuerlich beraten werden.

Schenkungsteuer bei Haus-Überschreibung

Während bestehender Ehe gilt zwischen Ehegatten ein Schenkungsteuerfreibetrag von 500.000 € (§ 16 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG), der alle zehn Jahre neu in Anspruch genommen werden kann. Mit Rechtskraft der Scheidung fällt dieser Freibetrag auf 20.000 € (wie bei fremden Dritten). Eine Überschreibung der Immobilie an den Ex-Partner nach der Scheidung kann daher erhebliche Schenkungsteuer auslösen, wenn der Immobilienwert über 20.000 € liegt. Für die Übertragung auf Kinder gilt ein eigener Freibetrag von 400.000 € (alle zehn Jahre), zuzüglich vollständiger Steuerfreiheit bei Selbstnutzung bis 200 m² Wohnfläche.

Checkliste: Diese Unterlagen benötigen Sie

Für eine reibungslose Abwicklung der Immobilienfrage bei Scheidung empfiehlt sich folgende Dokumentengrundlage:

1. Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)

2. Notarieller Kaufvertrag der Immobilie

3. Alle Kreditverträge und aktuelle Tilgungspläne mit Angabe der Restschuld

4. Aktuelle Immobilienbewertung (Gutachten oder qualifizierte Wertauskunft)

5. Baupläne, Baugenehmigungen, Energieausweis

6. Kontoauszüge mit Nachweis geleisteter Zahlungen (Kreditraten, Renovierungskosten)

7. Heiratsurkunde und ggf. Ehevertrag

8. Nachweis des Anfangsvermögens bei Eheschließung (Kontoauszüge, Kaufvertrag, Erbschein)

10 häufige Fehler bei Scheidung mit Haus vermeiden

Wann Sie einen Anwalt, Notar oder Gutachter brauchen