BORIS SH - Bodenrichtwerte in Schleswig-Holstein

Das Bodenrichtwert-Informationssystem verstehen

BORIS SH (Bodenrichtwert-Informationssystem Schleswig-Holstein) ist eine Plattform, über die die 15 Gutachterausschüsse des Bundeslandes amtliche Bodenrichtwerte veröffentlichen. Das System basiert auf dem Digitalen Atlas Nord (DANord), der Geodateninfrastruktur Schleswig-Holsteins, und ermöglicht präzise räumliche Abfragen über eine digitale Kartenschnittstelle. Die Daten sind rechtlich fundiert, kostenfrei zugänglich und gelten als amtliche Auskunft gemäß § 196 Baugesetzbuch (BauGB).

Rechtsgrundlagen und Ermittlung der Bodenrichtwerte

Bodenrichtwerte werden auf Basis des § 196 BauGB systematisch ermittelt und sind definiert als durchschnittliche Lagewerte des Bodens für Grundstücke mit ähnlichen Eigenschaften innerhalb einer räumlich abgegrenzten Zone. Die 15 selbstständigen Gutachterausschüsse sammeln alle notariellen Kaufverträge, werten diese statistisch aus und beschließen die Bodenrichtwerte im Zwei-Jahres-Turnus. Die rechtliche Grundlage für Bewertungsmethoden und -verfahren bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Die Rolle der Gutachterausschüsse

Die Gutachterausschüsse in Schleswig-Holstein sind unabhängige Behörden, deren Aufgaben im § 195 ff. BauGB festgelegt sind. Sie führen die Kaufpreissammlung, ermitteln Bodenrichtwerte, erteilen Auskünfte und erstellen Immobilienmarktberichte für ihre jeweiligen Zuständigkeitsbereiche. Alle 15 Gutachterausschüsse arbeiten nach einheitlichen Standards des VBORIS-Systems (Vernetztes Bodenrichtwertinformationssystem), das von der Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen (AdV) entwickelt wurde.

Stichtag und Veröffentlichungsdatum

Die aktuellen Bodenrichtwerte für Schleswig-Holstein beziehen sich auf den Stichtag 01.01.2024 und wurden am 08.03.2024 veröffentlicht. Schleswig-Holstein folgt dabei dem gesetzlichen Mindeststandard und aktualisiert die Bodenrichtwerte im Zwei-Jahres-Rhythmus zum 1. Januar eines geraden Kalenderjahres. Die nächsten Bodenrichtwerte mit Stichtag 01.01.2026 werden zwischen März und Juni 2026 verfügbar sein.

Durchschnittswerte und regionale Unterschiede

Der Bodenrichtwert variiert erheblich je nach Standort und Nutzungsart. Der landesweite Durchschnittswert liegt bei etwa 274–276 €/m² für Wohnbauflächen, reicht aber von 12–18 €/m² in ländlichen Gebieten bis über 9.400 €/m² in touristischen Hotspots. In ausgewählten Städten zeigen sich folgende Orientierungswerte: Kiel liegt bei etwa 315 €/m², Lübeck bei etwa 485 €/m², während Kampen auf Sylt als Luxuslage mit bis zu 3.000 €/m² und darüber bewertet wird.

Zugang zu historischen Bodenrichtwerten

Interessieren Sie sich für die Wertentwicklung Ihres Grundstücks über mehrere Jahre, können Sie auf historische Daten zugreifen. Das Portal bietet Bodenrichtwerte ab 2012 online verfügbar; einzelne Kreise wie Stormarn stellen Daten bis 1964 bereit. Damit lassen sich Trends erkennen und langfristige Marktbewegungen analysieren.

Zwei separate Portale – wichtige Unterscheidung

Seit der Grundsteuerreform 2025 existieren in Schleswig-Holstein zwei getrennte Bodenrichtwertportale, die nicht verwechselt werden dürfen. Das reguläre BORIS SH Portal dient der allgemeinen Immobilienbewertung und Kaufpreisorientierung und basiert auf dem Stichtag 01.01.2024. Das separate Grundsteuerportal nutzt hingegen den Stichtag 01.01.2022 und ist ausschließlich für die Grundsteuererklärung vorgesehen. Verwenden Sie für Ihre Grundsteuererklärung zwingend die Werte aus dem Grundsteuerportal – die regulären Bodenrichtwerte führen zu fehlerhaften Angaben.

Warum gibt es unterschiedliche Stichtage?

Die unterschiedlichen Stichtage folgen rechtlichen Vorgaben des Grundsteuerreformgesetzes. Während der Markt durch aktuelle Bodenrichtwerte abgebildet wird, wird die Grundsteuer auf Basis eines einheitlichen und stabilen Stichtags berechnet. Dies ermöglicht Vergleichbarkeit und verhindert Sprünge bei den Steuerfestsetzungen. Die Bodenrichtwerte für Grundsteuerzwecke wurden auf den 01.01.2022 eingefroren und werden nicht jährlich aktualisiert.

Schleswig-Holstein: Das wertbasierte Modell

Schleswig-Holstein wendet das wertbasierte Bundesmodell zur Grundsteuerberechnung an, bei dem der Grundsteuerwert aus dem Bodenrichtwert, der Grundstücksfläche, der Wohnfläche und weiteren Faktoren errechnet wird. Im Gegensatz zu einigen Bundesländern werden bei diesem Modell auch Gebäudewerte berücksichtigt.

Was ist eine Bodenrichtwertzone?

Eine Bodenrichtwertzone ist ein räumlich definiertes Gebiet, in dem Grundstücke aufgrund ihrer Grundstücksmerkmale – insbesondere Art und Maß der Nutzung – ähnliche Wertmerkmale aufweisen. Die Gutachterausschüsse grenzen diese Zonen basierend auf der Auswertung historischer Kaufpreise ab. Innerhalb einer Zone kann der lagebeding Wertunterschied maximal 30% betragen; größere Differenzen führen zur Aufteilung in mehrere Zonen.

Wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale

Jeder Bodenrichtwert wird mit seinen wertbeeinflussenden Merkmalen beschrieben, um Vergleichbarkeit zu gewährleisten. Entscheidend sind: Entwicklungszustand (baureif, Rohbau, Bauerwartung), Nutzungsart (Wohnbau, Gewerbe, Landwirtschaft), Maß der Nutzung (Geschossflächenzahl), Grundstücksgröße, Erschließungszustand und bei landwirtschaftlichen Flächen die Bodengüte. Diese Merkmale ermöglichen es Ihnen, den Bodenrichtwert korrekt auf Ihr spezifisches Grundstück anzuwenden.

Entwicklungszustände erkennen

Das System unterscheidet mehrere Entwicklungszustände. Baureifes Land ist vollständig erschlossen und bebaubar – dies ist die Regel für Wohnbauland. Rohbauland fehlt noch die ausreichende Erschließung; solche Flächen werden mit etwa 75% des Wertes äquivalenten Baureifen Landes bewertet. Bauerwartungsland signalisiert, dass die Ausweisung zum Bauland absehbar ist. Seit 2010 werden zusätzlich Bodenrichtwerte für Gartenland, Acker- und Grünland ermittelt.

Warum Umrechnungen notwendig sind

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein fiktives Bodenrichtwertgrundstück mit standardisierten Eigenschaften – beispielsweise 600 m² Größe für Einfamilienhausgrundstücke. Weicht Ihr tatsächliches Grundstück in Größe, Geschossflächenzahl oder anderen Merkmalen ab, wird eine Anpassung erforderlich. Kleinere Grundstücke erzielen typischerweise höhere Preise pro Quadratmeter als größere, weil der Boden eine Knappheit darstellt.

Praktisches Rechenbeispiel: Grundstücksgröße

Angenommen, der Bodenrichtwert beträgt 250 €/m² bei einer Bezugsgröße von 600 m², Ihr Grundstück ist aber tatsächlich 500 m² groß. Der Umrechnungskoeffizient für 500 m² beträgt 1,05. Rechnung: 250 €/m² × 500 m² × 1,05 = 131.250 €. Ihr Bodenwert liegt damit deutlich unter dem eines 600 m² großen Grundstücks, obwohl die Preis pro Quadratmeter höher ist.

Anpassung bei unterschiedlicher Geschossflächenzahl

Bei Mehrfamilienhäusern spielt die Geschossflächenzahl (GFZ) eine Rolle – sie gibt an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Falls der Bodenrichtwert auf GFZ 0,6 basiert, Ihr Grundstück aber GFZ 1,0 zulässt, erhalten Sie einen höheren Wert. Die Anpassung erfolgt durch Division der Koeffizienten für die neuen und alten GFZ-Werte.

Unterscheidung der Begriffe

Ein Bodenrichtwert ist der Durchschnittswert, den Gutachterausschüsse auf Basis historischer Kaufpreise ermitteln. Der Grundstückspreis ist hingegen der tatsächlich gezahlte Kaufpreis zwischen Verkäufer und Käufer – dieser entsteht durch Angebot und Nachfrage am Markt. Der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) ist ein objektiver Schätzwert, den ein Sachverständiger für einen Stichtag ermittelt und der alle wertbeeinflussenden Faktoren berücksichtigt.

Typische Abweichungen und ihre Ursachen

Zwischen Bodenrichtwert und tatsächlichem Verkehrswert zeigen sich üblicherweise Unterschiede von ±10–20%. In homogenen Märkten mit vielen Transaktionen sind Abweichungen geringer; in Randlagen oder bei besonderen Grundstückseigenschaften können sie größer ausfallen. Faktoren, die den Verkehrswert über den Bodenrichtwert treiben, sind günstige Mikrolage (Südhanglage, Seenähe), Eckgrundstücke oder unverbaubarer Fernblick. Mindernde Faktoren sind Lärmbelastung, fehlende Erschließung oder ungünstiger Zuschnitt.

Wann ist ein Verkehrswertgutachten erforderlich?

Für privatwirtschaftliche Transaktionen zwischen Käufern und Verkäufern reicht der Bodenrichtwert als Orientierung aus. Ein förmliches Verkehrswertgutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder den Gutachterausschuss ist hingegen erforderlich bei Erbfällen, Scheidungen, Zwangsversteigerungen und bei Finanzierungsanfragen größerer Objekte durch Banken. Die Bearbeitung durch den Gutachterausschuss dauert typischerweise 6–12 Monate; private Sachverständige arbeiten schneller.

Online-Zugang und Gebührenfreiheit

Der Zugang zum Bodenrichtwertportal BORIS SH ist vollständig kostenlos. Unbegrenzte Abfragen, PDF-Exporte und die Ansicht historischer Daten verursachen keine Gebühren. Auch mündliche Auskünfte bei den Gutachterausschüssen sind gebührenfrei – Sie können telefonisch oder persönlich nach Terminvereinbarung anrufen.

Gebühren für schriftliche Auskünfte

Schriftliche Bodenrichtwerkauskünfte sind gebührenpflichtig. Als Richtwert erhebt der Gutachterausschuss Kiel für die erste schriftliche Bodenrichtwertauskunft 25 €, jede weitere kostet 3 €. Andere Kreise, beispielsweise Stormarn, verlangen für die erste Auskunft etwa 50 €. Immobilienmarktberichte sind in Papierform für 25–80 € pro Exemplar erhältlich.

Verkehrswertgutachten und weitere Leistungen

Ein Verkehrswertgutachten kostet je nach Grundstückswert zwischen 500 € und mehreren Tausend Euro, gestaffelt nach Gebührensatzung. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung kosten eine Grundgebühr von 25 € zuzüglich etwa 3 € pro Kauffall. Für spezialisierte digitale Daten oder historische Kartendaten können weitere Gebühren anfallen.

Servicestelle DANord

Bei Fragen zur Bedienung oder technischen Problemen mit dem Portal kontaktieren Sie die Servicestelle DANord des Landesamts für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein unter Telefon 0431 383-2248 oder per E-Mail DANort@LVermGeo.landsh.de. Die Servicestelle ist an Werktagen vormittags erreichbar und hilft bei Bedienungsfragen, Login-Problemen und Funktionsfehlern.

Gutachterausschüsse nach Landkreis

Für fachliche Fragen zu Bodenrichtwerten, zur mündlichen kostenlosen Auskunft oder zur Bestellung gebührenpflichtiger Leistungen kontaktieren Sie den für Ihren Bereich zuständigen Gutachterausschuss direkt. Eine vollständige Kontaktliste aller 15 Gutachterausschüsse finden Sie auf der offiziellen Seite des Schleswig-Holsteinischen Innenministeriums. Exemplarisch: Der Gutachterausschuss Kiel ist unter www.gutachterausschuss-kiel.de erreichbar, der Kreis Stormarn unter der Telefonnummer 04531 160-1485 (Mo–Fr vormittags).