Kaufabsichtserklärung für Immobilien: Bindung, Klauseln, Fristen und Kosten verständlich erklärt

Definition und rechtliche Einordnung

Eine Kaufabsichtserklärung ist eine schriftliche Erklärung, mit der ein Interessent und der jeweilige Eigentfcmer oder Makler festhalten, dass sie den Abschluss eines Immobilienkaufvertrages anstreben, ohne bereits einen Kaufvertrag nach a7 433 BGB zu schliedfen. Nach a7 311b BGB bedarf jeder Vertrag, der auf die dcbertragung von Grundstfcckseigentum gerichtet ist, der notariellen Beurkundung, andernfalls ist er nichtig. Eine privatschriftliche Kaufabsichtserklärung erffcllt diese Formvorschrift nicht und gilt daher als vorvertragliche Abrede, nicht als verbindlicher Immobilienkaufvertrag. Sie schafft damit eine dokumentierte Grundlage der Verhandlungen, ohne die Rechtsfolgen eines beurkundeten Kaufvertrags auszulf6sen.

Zweck der Vereinbarung im Immobilienkauf

Der Hauptzweck einer Kaufabsichtserkle4rung im Immobilienbereich besteht darin, eine Immobilie ffcr einen bestimmten Zeitraum faktisch zu reservieren, während der Käufer seine Finanzierung kle4rt, Unterlagen einsieht und gegebenenfalls Gutachten beauftragt. Verke4ufer verpflichten sich in der Praxis häufig, in dieser Frist keine weiteren Kaufangebote aktiv zu verfolgen, auch wenn ihnen dies rechtlich nicht vollständig untersagt ist. Zugleich dient die Vereinbarung dazu, alle wesentlichen Eckdaten (Parteien, Objekt, Kaufpreis, Zeitplan) zu bfcndeln und dem späteren Kaufvertragsentwurf des Notars zugrunde zu legen. Damit erhf6ht diese Lf6sung die Planungssicherheit beider Seiten, ohne bereits eine rechtlich erzwingbare Pflicht zum Eigentumsfcbergang zu begrfcnden.

Abgrenzung zu reservierungse4hnlichen Bezeichnungen

In der Praxis treten ffcr die Kaufabsichtserkle4rung verschiedene Bezeichnungen auf, etwa bbReservierungsvereinbarungab, bbReservierungsbeste4tigungab, bbAbsichtserkle4rung zum Kaufab oder informell bbVorvertrag ohne Notarab. Diese Begriffe werden he4ufig synonym verwendet, rechtlich entscheidend ist jedoch der konkrete Inhalt der Vereinbarung. Ein notariell beurkundeter Vorvertrag ist davon strikt zu unterscheiden, da er als bindender Vertrag die spe4tere Beurkundung des Hauptvertrags erzwingen kann. Im Unterschied dazu bleibt die Kaufabsichtserkle4rung – unabhe4ngig von ihrem Titel – ohne notarielle Form grundse4tzlich unverbindlich hinsichtlich des Eigentumsfcbergangs. Ke4ufer sollten diese Unterschiede berfccksichtigen, wenn sie z.B. den Verkehrswert der Immobilie geprfcft haben und eine passende Sicherungsform we4hlen mf6chten.

Grundsatz: keine Bindung ohne Notar

Rechtlich ist der Ausgangspunkt klar: Ein Vertrag fcber den Erwerb eines Grundstfccks ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird (a7 311b BGB). Eine privatschriftliche Kaufabsichtserkle4rung – auch wenn sie se4mtliche Eckdaten wie Kaufpreis, Objektbeschreibung und Zahlungsmodalite4ten enthe4lt – erffcllt diesen Formzwang nicht und bleibt daher als Grundstfcckskaufvertrag unwirksam. Ffcr die Bindungswirkung bedeutet dies, dass weder Ke4ufer noch Verke4ufer aus der Kaufabsichtserkle4rung selbst auf Abschluss eines Kaufvertrages verklagt werden kf6nnen. Die in der Vereinbarung dokumentierten Pflichten beschre4nken sich damit auf vorvertragliche Obliegenheiten, etwa sorgfe4ltige Informationsweitergabe und loyale Verhandlungsffchrung.

Ausnahmen: Formulierungen mit Bindungswirkung

Obwohl eine Kaufabsichtserkle4rung den Immobilienkauf nicht ohne Notar verbindlich macht, kf6nnen bestimmte Klauseln eigenste4ndige Bindungen erzeugen. Dies gilt insbesondere ffcr Regelungen fcber Nebenpflichten, etwa Exklusivite4tszusagen (bbder Verke4ufer bietet die Immobilie we4hrend der Reservierungsfrist keinem Dritten anab) oder Kostenfcbernahmen (z.B. he4lftige Notarkosten bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags). Formulierungen wie bbverbindliche Kaufzusageab oder bbverpflichten uns zum Erwerbab sind juristisch problematisch, weil sie eine ste4rkere Bindungsabsicht nahelegen und die Abgrenzung zum formbedfcrftigen Vorvertrag erschweren. In der Praxis ist daher empfehlenswert, in der Kaufabsichtserkle4rung ausdrfccklich festzuhalten, dass der Immobilienkauf ausschliedflich durch einen notariellen Kaufvertrag zustande kommt.

Rfccktrittsmf6glichkeiten und praktische Folgen

Da die Kaufabsichtserkle4rung in der Regel keine Kaufpflicht begrfcndet, kf6nnen beide Parteien grundse4tzlich vom geplanten Gesche4ft Abstand nehmen, solange noch kein notarieller Vertrag abgeschlossen wurde. Gleichwohl kann ein Rfccktritt wirtschaftliche Konsequenzen haben, etwa den Verlust einer (wirksam vereinbarten) Reservierungszahlung oder die Beteiligung an bereits angefallenen Notarkosten ffcr den Kaufvertragsentwurf. Schadenersatzansprfcche wegen abgebrochener Verhandlungen kommen nur in eng begrenzten Ausnahmefe4llen in Betracht, etwa bei treuwidrigem Verhalten und erheblichen, belegbaren Dispositionen der Gegenseite. Ffcr Ke4ufer und Verke4ufer empfiehlt es sich daher, vorab klar zu regeln, wer welche Kosten (z.B. Notarkosten, Gutachten) im Falle eines Nichtzustandekommens des Kaufvertrags tre4gt.

Unterschied zum notariellen Vorvertrag

Ein Vorvertrag im Immobilienrecht ist ein rechtlich bindender Vertrag, mit dem sich Ke4ufer und Verke4ufer verpflichten, zu einem spe4teren Zeitpunkt einen Hauptkaufvertrag fcber das konkrete Grundstfcck abzuschliedfen. Dieser Vorvertrag muss – wie der spe4tere Kaufvertrag – notariell beurkundet werden und enthe4lt se4mtliche wesentlichen Vertragsbestandteile, insbesondere Parteien, Objekt, Kaufpreis und zentrale Bedingungen. Wird ein solcher Vorvertrag ohne Notar lediglich schriftlich abgeschlossen, ist er formnichtig und entfaltet keine Bindungswirkung bezfcglich des Immobilienkaufs. Anders als die Kaufabsichtserkle4rung kann ein ordnungsgeme4df beurkundeter Vorvertrag gerichtlich durchgesetzt werden; bei grundlosem Rfcckzug drohen Vertragsstrafen oder Schadenersatz. Aufgrund der zuse4tzlichen Notarkosten und der umfassenden Bindung eignet sich dieses Modell vor allem ffcr komplexe Konstellationen mit hohem Absicherungsbedarf.

Abgrenzung zum Kaufangebot

Das Kaufangebot ist eine verbindliche Willenserkle4rung, mit der der Ke4ufer dem Verke4ufer einen Vertragsschluss zu bestimmten Konditionen anbietet. In allgemeinen Kaufverhe4ltnissen ffchrt die Annahme des Angebots unmittelbar zum Vertrag. Im Grundstfccksrecht verhindert jedoch a7 311b BGB, dass ein rein schriftliches Kaufangebot bereits einen wirksamen Immobilienkaufvertrag begrfcndet – auch hier ist die notarielle Beurkundung zwingend. Die Kaufabsichtserkle4rung unterscheidet sich vom Kaufangebot dadurch, dass sie ausdrfccklich nur das ernsthafte Interesse dokumentiert, aber gerade kein verbindliches Vertragsangebot im Rechtssinn darstellen soll. In der Praxis werden Kaufangebote eher im Rahmen von Bieterverfahren eingesetzt, we4hrend die Kaufabsichtserkle4rung den Verhandlungsstand zwischen ausgewe4hltem Interessenten und Verke4ufer festhe4lt. Ffcr Ke4ufer ist wichtig, dass weder Kaufangebot noch Kaufabsichtserkle4rung den formwirksamen Notarvertrag ersetzen.

Pflichtangaben zu Parteien, Objekt und Kaufpreis

Eine rechtssichere und praxistaugliche Kaufabsichtserkle4rung sollte mindestens die wesentlichen Identifikationsmerkmale der Beteiligten und des Objekts enthalten. Dazu gehf6ren die vollste4ndigen Namen und Anschriften von Ke4ufer und Verke4ufer sowie – sofern beteiligt – die Daten des Maklers. Die Immobilie ist mf6glichst pre4zise zu beschreiben, idealerweise mit postalischer Anschrift, Grundbuchblatt, Gemarkung, Flur und Flurstfcck, damit keine Zweifel fcber den Gegenstand der Erkle4rung bestehen. Der vorgesehene Kaufpreis ist in voller Hf6he zu nennen, erge4nzt um Angaben zur geplanten Finanzierung (Eigenkapital/Fremdkapital). Diese Angaben sind nicht nur ffcr die Kaufabsichtserkle4rung selbst, sondern spe4ter auch ffcr die Bewertung und die Ermittlung des Verkehrswerts von Bedeutung.

Optionale Klauseln: Reservierungsdauer, Finanzierung, Kosten

Zuse4tzlich zu den Pflichtangaben enthe4lt eine Kaufabsichtserkle4rung he4ufig Klauseln, die den Ablauf und die Risikoverteilung konkretisieren. Zentrale Instrumente sind eine Reservierungsdauer (z.B. sechs Wochen), ein Finanzierungsvorbehalt (kostenfreier Rfccktritt bei fehlender Finanzierungszusage) sowie Regelungen zur Kostentragung ffcr Notarentwfcrfe und Gutachten. Ebenfalls mf6glich sind Vereinbarungen zu Reservierungsgebfchren oder Anzahlungen; diese sind jedoch rechtlich sensibel, insbesondere wenn sie von Maklern in Allgemeinen Gesche4ftsbedingungen verwendet werden. Je nach Konstellation kann auch die geplante Hf6he und Aufteilung der Maklerprovision in die Erkle4rung aufgenommen werden. Ke4ufer sollten solche Klauseln im Zusammenhang mit weiteren Kostenpositionen wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchgebfchren betrachten, ffcr die sich ein Blick auf Themen wie Bodenrichtwert und regionale Preisniveaus empfiehlt.

1. Parteienangaben: vollste4ndige Personalien und Kontaktdaten von Ke4ufer und Verke4ufer, ggf. Makler

2. Objektbeschreibung: Anschrift, Grundbuchdaten, Flurstfcck, Grf6dfe, ggf. Art der Immobilie (Haus, Wohnung, Grundstfcck)

3. Konditionen: Kaufpreis, Finanzierungsart, Reservierungszeitraum mit konkretem Enddatum

4. Bedingungen und Vorbehalte: Finanzierungsvorbehalt, Rfccktrittsregelungen, eventuelle Gutachten

5. Kostenregelungen: Notarkostenverteilung, Umgang mit Reservierungszahlungen, Maklercourtage

6. Rechtsklarstellung: Hinweis auf die notwendige notarielle Beurkundung ffcr den verbindlichen Immobilienkaufvertrag

Checkliste: Aufbau einer vollste4ndigen Kaufabsichtserkle4rung

Ffcr die praktische Umsetzung der Kaufabsichtserkle4rung bietet sich eine strukturierte Vorgehensweise an, um alle relevanten Punkte vollste4ndig und widerspruchsfrei zu erfassen. Eine typische Struktur umfasst:

Diese Punkte kf6nnen anhand eines Musterformulars systematisch abgearbeitet und bei Bedarf an den jeweiligen Einzelfall angepasst werden.

dcbliche Reservierungsfristen in der Praxis

In der immobilienwirtschaftlichen Praxis haben sich ffcr Kaufabsichtserkle4rungen Reservierungszeitre4ume von mehreren Wochen bis wenigen Monaten etabliert. He4ufig werden Fristen zwischen vier und acht Wochen vereinbart, um den Zeitraum abzudecken, den Kreditinstitute ffcr die Prfcfung eines Finanzierungsantrags typischerweise benf6tigen. In Einzelfe4llen, etwa bei komplexeren Finanzierungen oder umfangreichen Objektprfcfungen, sind Reservierungen bis zu drei oder sechs Monaten zu beobachten. Le4ngere Fristen bergen jedoch das Risiko, dass die Vereinbarung einer ste4rkeren Bindung gleichkommt oder wirtschaftlich nachteilig ffcr den Verke4ufer wird. Entscheidend ist, die Frist kalenderme4dfig genau zu bestimmen, um Missverste4ndnisse fcber Beginn und Ende zu vermeiden.

Ablauf der Frist und Verle4ngerungsoptionen

Mit Ablauf der in der Kaufabsichtserkle4rung genannten Reservierungsfrist endet die faktische Verpflichtung des Verke4ufers, die Immobilie exklusiv vorzuhalten. Ein Anspruch des Ke4ufers auf Verle4ngerung besteht grundse4tzlich nicht, sofern dies nicht ausdrfccklich geregelt wurde. Soll die Immobilie weiter reserviert bleiben, ist eine neue schriftliche Vereinbarung zu schliedfen, die die verle4ngerte Frist sowie etwaige angepasste Bedingungen enthe4lt. In der Zwischenzeit angefallene Prfcfkosten (z.B. Gutachten) verbleiben regelme4dfig beim Auftraggeber, unabhe4ngig davon, ob ein Kauf zustande kommt. Ffcr Ke4ufer ist es daher sinnvoll, den Reservierungszeitraum eng an den zeitlichen Ablauf von Finanzierung, Unterlagenprfcfung und Verkehrswertermittlung auszurichten.

Grundse4tzlich keine eigenste4ndigen Gebfchren

Die reine Erstellung und Unterzeichnung einer Kaufabsichtserkle4rung verursacht in der Regel keine eigenste4ndigen Gebfchren, solange Ke4ufer, Verke4ufer oder Makler das Dokument selbst entwerfen oder auf ein kostenfreies Muster zurfcckgreifen. Eine notarielle Beurkundung ist ffcr diese Vereinbarung nicht erforderlich, da sie keinen wirksamen Grundstfcckskaufvertrag begrfcndet. Somit entstehen keine Notargebfchren allein ffcr die Kaufabsichtserkle4rung. Kosten fallen erst an, wenn etwa ein Rechtsanwalt zur individuellen Gestaltung beauftragt wird oder im Anschluss der Notar mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs beginnt. In der Gesamtkalkulation sollten Ke4ufer jedoch berfccksichtigen, dass die Kaufabsichtserkle4rung typischerweise in einen spe4teren, gebfchrenpflichtigen notariellen Kaufvertrag mfcndet.

Notarkosten beim geplatzten Kaufvertrag

Wird nach Unterzeichnung einer Kaufabsichtserkle4rung ein Notar mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs beauftragt, fallen hierffcr Gebfchren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) an – auch dann, wenn es nicht zur Beurkundung kommt. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro bewegen sich die Gesamt-Notar- und Grundbuchkosten eines regule4ren Immobilienkaufs he4ufig im Bereich von etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises, also rund 4.500 bis 6.000 Euro. Davon entfe4llt in der Regel etwa die He4lfte bis zwei Drittel auf die notariellen Leistungen. Wird der Vertrag nicht beurkundet, kf6nnen anteilige Gebfchren ffcr den Entwurf dennoch anfallen, deren Hf6he sich nach dem vorgesehenen Gesche4ftswert richtet. In vielen Kaufabsichtserkle4rungen wird vereinbart, dass Ke4ufer und Verke4ufer diese Entwurfsgebfchren he4lftig tragen, unabhe4ngig vom spe4teren Vertragsschluss.

Reservierungsgebfchr: rechtliche Grenzen und Beispiele

Neben den Notarkosten spielt he4ufig die Frage einer Reservierungsgebfchr eine Rolle, die ffcr die Zeit bis zur Beurkundung gezahlt wird. In der Vergangenheit fcblich waren Betre4ge von etwa 5 bis 10 Prozent der Maklerprovision, die bei Zustandekommen des Kaufvertrags angerechnet, bei Rfccktritt aber einbehalten wurden. Der Bundesgerichtshof hat jedoch entschieden, dass nicht rfcckzahlbare Reservierungsgebfchren, die Makler in Allgemeinen Gesche4ftsbedingungen vereinbaren, unzule4ssig sind, weil sie faktisch eine erfolgsunabhe4ngige Teilprovision darstellen. Ffcr die Praxis bedeutet dies, dass Makler standardisierte Reservierungsgebfchren kaum noch wirksam vereinbaren kf6nnen; zule4ssig bleiben nur individuell ausgehandelte Regelungen, insbesondere zwischen Ke4ufer und Verke4ufer. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Grf6dfenordnung: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer fcblichen Gesamtprovision von 7,14 Prozent ergibt sich eine Maklercourtage von 28.560 Euro; eine Reservierungsgebfchr von 5 Prozent dieser Provision wfcrde 1.428 Euro betragen, deren rechtliche Zule4ssigkeit sorgfe4ltig zu prfcfen ist.