Kosten Immobilienverkauf 2026: Pflichtkosten, Makler & Steuern mit Beispielrechnung

Pflichtkosten: Diese Ausgaben fallen nahezu immer an

Zu den Pflichtkosten beim Immobilienverkauf z4hlen insbesondere der Energieausweis, der Grundbuchauszug sowie in vielen F4llen die L6schung einer eingetragenen Grundschuld. Ein einfacher Grundbuchauszug kostet in der Regel etwa 10
0Euro, ein beglaubigter Auszug meist 20
0Euro beim Amtsgericht, teilweise 15
0Euro cber einen Notar. Fcr den Energieausweis liegen die Kosten bei rund 50 3100
0Euro fcr einen Verbrauchsausweis und etwa 300 3500
0Euro fcr einen Bedarfsausweis, abh4ngig von Geb4udeart und Anbieter. Die L6schung einer Grundschuld verursacht nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) meist rund 0,4
0% der eingetragenen Grundschuld (je etwa 0,2
0% Notar- und 0,2
0% Grundbuchkosten). ista

H4ufige Kosten: Maklerprovision des Verk4ufers

Die Maklerkosten beim Immobilienverkauf sind eine der grö ften Ausgabenpositionen fcr Verk4ufer. Seit der gesetzlichen Neuregelung zur Verteilung der Maklerkosten (§§ 656a 3656d BGB) wird die Provision bei Wohnimmobilien in der Regel hälftig zwischen K4ufer und Verk4ufer geteilt. Je nach Bundesland liegt die Gesamtprovision meist zwischen 5,95
0% und 7,14
0% des Kaufpreises, sodass der Verk4uferanteil häufig 3 33,57
0% beträgt. In einem Bundesland mit 7,14
0% Gesamtcourtage zahlt ein Verk4ufer bei 400.000
0Euro Kaufpreis typischerweise rund 14.280
0Euro (3,57
0%). immobilienscout24

Optionale Kosten: Gutachten, Renovierung, Vermarktung

Weitere Kosten beim Immobilienverkauf k6nnen sich aus einem Wertgutachten, aus Renovierungsma fnahmen vor Verkauf sowie aus Vermarktungskosten beim Privatverkauf ergeben. Fcr ein Kurzgutachten fallen häufig 300 31.500
0Euro an, gerichtsfeste Verkehrswertgutachten liegen je nach Objektwert bei etwa 1.500 33.500
0Euro bzw. rund 0,5 31,5
0% des Immobilienwerts. Typische Renovierungen wie Malerarbeiten oder Bodenarbeiten bewegen sich schnell im Bereich von mehreren tausend Euro; sie lohnen sich nur, wenn die Wertsteigerung höher ist als die Aufwendungen. Beim reinen Privatverkauf ohne Makler sollten Verk4ufer zus4tzlich mit etwa 800 31.700
0Euro fcr Online-Portale, professionelle Fotos und Expos9-Erstellung rechnen. immobilienscout24

Steuerliche Aspekte: Spekulationssteuer und Absetzbarkeit

Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf kann eine erhebliche Zusatzbelastung sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und keine privilegierte Eigennutzung vorliegt. In diesem Fall unterliegt der Ver4u ferungsgewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, der regelmä fig zwischen 14
0% und 45
0% liegt. Kosten wie Maklerprovision, Notarkosten des Verkaufs, bestimmte Renovierungen sowie Gutachterhonorare können bei steuerpflichtigen Ver4u ferungsgeschäften als Werbungskosten vom Gewinn abgezogen werden und senken so die Bemessungsgrundlage. Für die Einordnung der steuerlichen Folgen und der Abgrenzung zum Verkehrswert kann ein vertiefender Blick in die Wertermittlung sinnvoll sein, etwa über den erläuterten Verkehrswert. immobilienscout24

Energieausweis: Pflichtdokument mit klaren Kostenrahmen

Beim Immobilienverkauf ist ein gcltiger Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben; Grundlage sind die Regelungen des Geb4udeenergiegesetzes (GEG). Ein Verbrauchsausweis, der auf den Energieverbräuchen der letzten Jahre basiert, kostet üblicherweise zwischen 50 und 100
0Euro, insbesondere bei Online-Angeboten. Ein Bedarfsausweis, der auf einer bautechnischen Analyse beruht und eine Vor-Ort-Begehung umfassen kann, kostet häufig 300 3500
0Euro, bei komplexen Objekten teilweise mehr. Die Gcltigkeit beträgt in beiden Fällen in der Regel 10 Jahre, ein fehlender Ausweis kann als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 15.000
0Euro geahndet werden. adac

Grundbuchauszug: Geringe, aber obligatorische Dokumentenkosten

Für den Grundbuchauszug beim Immobilienverkauf fallen geringe, aber notwendige Gebchren an. Ein einfacher Auszug kostet nach dem GNotKG meist 10
0Euro, ein amtlich beglaubigter Auszug in der Regel 20
0Euro beim Amtsgericht. Einige Notare können beglaubigte Auszüge teilweise für rund 15
0Euro beschaffen, während kommerzielle Online-Dienstleister häufig 35 350
0Euro für denselben Service berechnen. Antragsberechtigt sind insbesondere Eigentümer und Personen mit nachweislichem berechtigtem Interesse; eine reine Kaufabsicht genügt dem Grundbuchamt dafür nicht. Für Verkäufer, die den Grundstückswert im Zusammenhang prüfen möchten, kann ergänzend die Kenntnis des lokalen Bodenrichtwerts sinnvoll sein. heid-immobilienbewertung

Löschung der Grundschuld: Typisch rund 0,4
0% des Grundschuldbetrags

Ist die Immobilie mit einer noch eingetragenen Grundschuld belastet, übernimmt der Verkäufer regelmä fig die Kosten für deren Löschung. Diese setzen sich aus Notargebchren und Grundbuchgebchren zusammen und liegen zusammen meist bei rund 0,4
0% des Grundschuldbetrags. Bei einer eingetragenen Grundschuld von 150.000
0Euro ergibt dies beispielsweise rund 600
0Euro, bei 180.000
0Euro etwa 720
0Euro Löschungskosten. Alternativ kann in Einzelfällen eine Übernahme der Grundschuld durch den Käufer sinnvoll sein, wenn dessen Finanzierung auf derselben Bank beruht; das spart Löschungskosten, muss aber vertraglich und bankseitig abgestimmt werden. baufi-deutschland

Höhe der Maklerprovision in Deutschland 2026

Die Maklerprovision beim Hausverkauf ist bundesweit nicht gesetzlich gedeckelt, orientiert sich jedoch an der ortsüblichen Courtage. In den meisten Bundesländern liegt die Gesamtprovision bei 7,14
0% des Kaufpreises, in einigen Ländern wie Bremen, Hessen oder Mecklenburg09Vorpommern bei 5,95
0%, in Hamburg bei 6,25
0%. Niedersachsen weist regionale Bandbreiten von 4,76
0% bis 7,14
0% auf. Nach der Neuregelung zur Verteilung der Maklerkosten tragen Käufer und Verkäufer bei Wohnimmobilien üblicherweise je 50
0% der Gesamtprovision, sodass der Verkäuferanteil regelmä fig 3 33,57
0% ausmacht. immoverkauf24

Rechenbeispiel: Maklerprovision nach Bundesland

Bei einem Verkaufspreis von 400.000
0Euro und einer Gesamtprovision von 7,14
0% ergibt sich eine Courtage von 28.560
0Euro. Diese wird nach der gesetzlichen Vorgabe in der Regel hälftig geteilt, sodass Verkäufer und Käufer jeweils 14.280
0Euro zahlen. In einem Bundesland mit 5,95
0% Gesamtprovision läge die Courtage bei 400.000
0Euro hingegen bei 23.800
0Euro, woraus sich Verkäufer- und Käuferanteile von jeweils 11.900
0Euro ergeben. Damit beeinflusst der regionale Provisionssatz die Kosten des Immobilienverkaufs erheblich und sollte bei der Kalkulation des Nettoerl6ses zwingend berücksichtigt werden. biallo

Lohnt sich ein Makler trotz der Kosten?

Ob sich ein Makler trotz der Maklerkosten beim Immobilienverkauf wirtschaftlich rechnet, hängt ma fgeblich vom erzielbaren Verkaufspreis und vom eigenen Zeitaufwand ab. Studien und Praxisbeispiele gehen von einem Zeitaufwand von 60 3100 Stunden für einen privaten Verkauf aus, insbesondere durch Expos9-Erstellung, Interessentenkommunikation, Besichtigungen und Verhandlungen. Rechnet man für die eigene Zeit einen Stundenwert von 25
0Euro an, entstehen allein dadurch Opportunitätskosten von rund 1.500 32.500
0Euro. Erzielt ein professioneller Makler zusätzlich einen nur 3 35
0% höheren Verkaufspreis, kann dies die Verkäuferprovision im Ergebnis weitgehend ausgleichen oder sogar überkompensieren. ksk-immobilien

Notarkosten: In der Regel Käuferkosten

Die Notarkosten beim Immobilienverkauf treffen in der Praxis überwiegend den Käufer, da dieser den Eigentümerübergang veranlasst und die Beurkundung des Kaufvertrags benötigt. Seit der Gebührenerhöhung zum 1. Juni 2025 liegen die Notar- und Grundbuchkosten zusammen typischerweise bei 1,5 32
0% des Kaufpreises, wovon etwa 1,0 31,5
0% auf den Notar und rund 0,5
0% auf die Grundbuchgebchren entfallen. Bei einem Kaufpreis von 300.000
0Euro ergeben sich daraus Notar- und Grundbuchkosten von ungefähr 4.500 36.000
0Euro, die der Käufer zu tragen hat. Für Verkäufer ist relevant, dass sie nur in Ausnahmefällen (z.
0B. Sonderleistungen oder abweichende Vereinbarung) an diesen Kosten beteiligt werden, rechtlich aber gesamtschuldnerisch mit haften. immoverkauf24

Verkäuferkosten: Löschung der Grundschuld

Für Verkäufer fallen Notar- und Grundbuchkosten im Wesentlichen dort an, wo Löschungen im Grundbuch, insbesondere von Grundschulden, vorzunehmen sind. Wie oben dargestellt, liegen die Kosten für die Löschung einer Grundschuld in der Praxis bei rund 0,4
0% des Grundschuldbetrags, was sich direkt auf die Nettoerl6sberechnung auswirkt. Bei einer Grundschuld über 200.000
0Euro sind somit Löschungskosten von etwa 800
0Euro einzukalkulieren. Weitere Vorgänge wie die Einholung von Vorkaufsverzichtserklärungen oder die Eintragung von Dienstbarkeiten werden vom Notar nach GNotKG abgerechnet, sind aber in typischen Standardverkäufen eher Käufer- als Verkäuferkosten. dasfinanzen

Arten von Wertgutachten und Kostenrahmen

Für Verkäufer kann ein Wertgutachten sinnvoll sein, um einen marktgerechten Angebotspreis zu bestimmen oder den Wert gegenüber Dritten (z.
0B. Miterben, Finanzamt) zu dokumentieren. Ein Kurzgutachten durch einen Sachverständigen kostet meist 300 31.500
0Euro und dient vor allem der internen Orientierung. Ein verkehrsfestes Gutachten nach § 194 BauGB schlägt je nach Objektwert typischerweise mit 1.500 33.500
0Euro oder etwa 0,5 31,5
0% des Immobilienwerts zu Buche. Ergänzend bieten viele Makler eine kostenfreie Online- oder Vor-Ort-Bewertung an, die allerdings nicht gerichtsfest ist. certa-gutachten

Typische Einsatzszenarien für Verkäufer

Ein kostenpflichtiges Gutachten lohnt sich beim Immobilienverkauf insbesondere in Streit- oder Nachweissituationen, etwa bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen oder steuerlichen Fragestellungen. Für den üblichen Verkauf ohne rechtliche Auseinandersetzungen genügt häufig eine fundierte Maklerbewertung, insbesondere wenn zusätzlich Bodenrichtwerte und Marktdaten herangezogen werden. Für ein tieferes Verständnis der Bewertungslogik ist die Kenntnis des Ertragswertverfahrens und anderer Verfahren zur Verkehrswertermittlung hilfreich. Verkäufer sollten in jedem Fall die Qualifikation des Sachverständigen prüfen, da der Begriff »Immobiliengutachter« nicht geschützt ist. heinrichsimmobilien

Spekulationssteuer: 1009Jahres-Frist und Eigennutzung

Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf richtet sich nach § 23 EStG und greift bei privaten Veräu ferungsgeschäften, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. Steuerfrei bleibt ein Verkauf, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (»309Jahres- bzw. 209Silvester-Regel«). Wird die Frist nicht eingehalten und liegt keine begünstigte Eigennutzung vor, unterliegt der Veräu ferungsgewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz (14 345
0%). Kosten wie Maklerprovision, Notarkosten des Verkaufs, Gutachter- und bestimmte Renovierungskosten mindern in diesem Fall den zu versteuernden Gewinn. steuernsteuern

Drei-Objekt-Grenze: Übergang zum gewerblichen Grundstückshandel

Veräu fert ein Eigentümer mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren, kann nach der sogenannten Drei-Objekt-Grenze ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. In diesem Fall werden Gewinne nicht mehr als private Veräu ferungsgeschäfte, sondern als gewerbliche Einkünfte nach § 15
0EStG behandelt, mit entsprechenden Folgen für Einkommensteuer und gegebenenfalls Gewerbesteuer. Die Grenze ist jedoch kein starres Gesetz, sondern eine von der Rechtsprechung entwickelte Faustregel; auch bei weniger Objekten kann im Einzelfall Gewerblichkeit angenommen werden, insbesondere bei deutlicher Gewinnerzielungsabsicht und kurzer Haltedauer. Ererbte Objekte und langfristig (mehr als zehn Jahre) gehaltene Immobilien werden bei der Betrachtung regelmä fig nicht einbezogen. de.wikipedia

Renovierungskosten vor dem Verkauf

Renovierungskosten vor dem Immobilienverkauf fallen stark objektabhängig aus und sollten dem erwarteten Mehrerlös gegenübergestellt werden. Typische Positionen sind Malerarbeiten, kleinere Schönheitsreparaturen oder der Austausch deutlich abgenutzter Bodenbeläge, die sich schnell im unteren bis mittleren vierstelligen Bereich bewegen. Aus wirtschaftlicher Sicht lohnen sich Ma fnahmen nur, wenn der erzielbare Mehrpreis mindestens die Renovierungskosten deckt; umfangreiche Sanierungen sind eher Teil einer langfristigen Strategie als einer kurzfristigen Verkaufsoptimierung. Für die präzise Wertermittlung nach Renovierung kann die Kenntnis von Verkehrswert und gängigen Bewertungsverfahren hilfreich sein. daibau

Vorfälligkeitsentschädigung bei Kreditablösung

Wird ein laufendes Immobiliendarlehen im Zuge des Verkaufs vor Ablauf der Zinsbindung vollständig abgelöst, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Deren Höhe hängt insbesondere von der Restschuld, der Restlaufzeit und der Differenz zwischen Vertragszins und aktuellem Marktzins ab und liegt bei Immobilienkrediten häufig im Bereich von 5 310
0% der Restschuld, also oft im vier- bis fünfstelligen Bereich. Alternativ kann geprüft werden, ob der Käufer die bestehende Finanzierung übernehmen kann, um die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden; dies setzt die Zustimmung der finanzierenden Bank voraus. Ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB ermöglicht die Ablösung eines langfristigen Darlehens nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung. allianz

Vermarktungskosten beim Privatverkauf

Beim Privatverkauf ohne Makler tragen Verkäufer sämtliche Vermarktungskosten selbst. Für Immobilienportale wie ImmoScout24 oder Immowelt fallen für kostenpflichtige Verkaufspakete typischerweise Beträge zwischen etwa 60
0Euro und 300
0Euro pro Monat an; Paketangebote von Portalbündlern liegen teilweise pauschal bei rund 99 3119
0Euro inklusive Schaltung auf mehreren Plattformen. Professionelle Immobilienfotografie verursacht zusätzlich etwa 200 3500
0Euro, weitere Beträge können für Expos9-Gestaltung oder virtuelle Rundgänge hinzukommen. In Summe bewegen sich Vermarktungskosten beim Immobilienverkauf im Privatverkauf häufig im Bereich von 800 31.700
0Euro, abhängig von Umfang und Dauer der inserierten Angebote. properti

Beispiel: Einfamilienhaus, Verkaufspreis 400.000
0Euro, mit Makler

Für ein reales Bild der Kosten beim Immobilienverkauf betrachten wir ein Beispiel in Nordrhein11Westfalen mit 400.000
0Euro Verkaufspreis und beauftragtem Makler. In NRW beträgt die Gesamtmaklerprovision typischerweise 7,14
0%, wovon der Verkäuferanteil 3,57
0% ausmacht. Die Grundschuld sei mit 180.000
0Euro im Grundbuch eingetragen. immoverkauf24

Gesamtkosten Verkäufer: 15.320
0Euro

Nettoerlös Verkäufer: 400.000
0Euro Ò 15.320
0Euro = 384.680
0Euro

Notar- und Grundbuchkosten für Beurkundung und Eigentumsumschreibung (ca. 1,5 32
0% = 6.000 38.000
0Euro) trägt in diesem Szenario der Käufer. Wird zusätzlich eine steuerpflichtige Spekulation angenommen, reduzieren absetzbare Kosten wie Maklerprovision und Löschung der Grundschuld den zu versteuernden Gewinn. rosepartner

Finanzielle und zeitliche Effekte im Überblick

Beim Vergleich von Privatverkauf und Verkauf mit Makler geht es nicht nur um direkte Kosten, sondern auch um Opportunitätskosten und den erzielbaren Preis. Im Privatverkauf entfällt zwar die Maklerprovision, dafür fallen Vermarktungskosten sowie ein erheblicher Arbeitsaufwand von 60 3100 Stunden an. Rechnet man einen Stundenwert von 25
0Euro, ergibt dies bereits 1.500 32.500
0Euro, die der Verkäufer anderweitig hätte einsetzen können. Gelingt es einem Makler, einen um nur 3 35
0% höheren Kaufpreis zu erzielen, kann sich der Einsatz trotz Verkäuferprovision wirtschaftlich neutral oder sogar positiv auswirken. Entscheidend ist die realistische Einschätzung der eigenen Vermarktungskompetenz und der Marktkenntnis, unter Einbeziehung von Faktoren wie Bodenrichtwert und Nachfrage im lokalen Markt. homeday

Maklerprovision nach Bundesland

Die Maklerprovision beim Immobilienverkauf variiert je nach Bundesland deutlich. In Baden11Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Nordrhein11Westfalen, Rheinland11Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig11Holstein und Thüringen beträgt die Gesamtcourtage überwiegend 7,14
0%. Bremen, Hessen und Mecklenburg09Vorpommern liegen meist bei 5,95
0%, Hamburg bei 6,25
0%, während Niedersachsen regionale Sätze von 4,76 37,14
0% aufweist. Für Verkäufer ist wichtig, die für ihr Bundesland ortsübliche Provision zu kennen, da diese die marktübliche Verhandlungsbasis bildet und direkt in die Nettoerlöskalkulation einflie ft. ftd

Grunderwerbsteuer: Käuferkosten mit Einfluss auf den Markt

Die Grunderwerbsteuer ist formal eine Käuferkostenposition, beeinflusst jedoch die Gesamtbelastung beim Immobilienerwerb und damit die Zahlungsbereitschaft. Die Sätze reichen 2026 je nach Bundesland von 3,5
0% in Bayern bis 6,5
0% in Brandenburg, Nordrhein11Westfalen, Saarland und Schleswig11Holstein. Bei einem Kaufpreis von 500.000
0Euro zahlt ein Käufer in Bayern 17.500
0Euro Grunderwerbsteuer, in einem 6,5
0%-Bundesland hingegen 32.500
0Euro, also 15.000
0Euro mehr. Diese Unterschiede können mittelbar die Nachfrage und damit die durchsetzbaren Preise in den jeweiligen Märkten beeinflussen. finanz-tools