Kosten Immobilienverkauf 2026: Pflichtkosten, Makler & Steuern mit Beispielrechnung

Pflichtkosten: Diese Ausgaben fallen nahezu immer an

Zu den Pflichtkosten beim Immobilienverkauf z4hlen insbesondere der Energieausweis, der Grundbuchauszug sowie in vielen F4llen die L6schung einer eingetragenen Grundschuld. Ein einfacher Grundbuchauszug kostet in der Regel etwa 100Euro, ein beglaubigter Auszug meist 20 Euro beim Amtsgericht, teilweise 150 Euro cber einen Notar. Fcr den Energieausweis liegen die Kosten bei rund 50 3100
0Euro fcr einen Verbrauchsausweis und etwa 300 3500
0Euro fcr einen Bedarfsausweis, abh4ngig von Geb4udeart und Anbieter. Die L6schung einer Grundschuld verursacht nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) meist rund 0,4
0% der eingetragenen Grundschuld (je etwa 0,2
0% Notar- und 0,2
0% Grundbuchkosten).

H4ufige Kosten: Maklerprovision des Verk4ufers

Die Maklerkosten beim Immobilienverkauf sind eine der grf6 ften Ausgabenpositionen fcr Verk4ufer. Seit der gesetzlichen Neuregelung zur Verteilung der Maklerkosten (a7a7a0656a 3656d BGB) wird die Provision bei Wohnimmobilien in der Regel he4lftig zwischen K4ufer und Verk4ufer geteilt. Je nach Bundesland liegt die Gesamtprovision meist zwischen 5,95% und 7,14
0% des Kaufpreises, sodass der Verk4uferanteil he4ufig 3 33,57
0% betre4gt. In einem Bundesland mit 7,14
0% Gesamtcourtage zahlt ein Verk4ufer bei 400.000
0Euro Kaufpreis typischerweise rund 14.280
0Euro (3,57
0%). immobilienscout24

Optionale Kosten: Gutachten, Renovierung, Vermarktung

Weitere Kosten beim Immobilienverkauf k6nnen sich aus einem Wertgutachten, aus Renovierungsma fnahmen vor Verkauf sowie aus Vermarktungskosten beim Privatverkauf ergeben. Fcr ein Kurzgutachten fallen he4ufig 300 31.500
0Euro an, gerichtsfeste Verkehrswertgutachten liegen je nach Objektwert bei etwa 1.500 33.500
0Euro bzw. rund 0,5 31,5
0% des Immobilienwerts. Typische Renovierungen wie Malerarbeiten oder Bodenarbeiten bewegen sich schnell im Bereich von mehreren tausend Euro; sie lohnen sich nur, wenn die Wertsteigerung hf6her ist als die Aufwendungen. Beim reinen Privatverkauf ohne Makler sollten Verk4ufer zus4tzlich mit etwa 800 31.700
0Euro fcr Online-Portale, professionelle Fotos und Expos9-Erstellung rechnen.

Steuerliche Aspekte: Spekulationssteuer und Absetzbarkeit

Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf kann eine erhebliche Zusatzbelastung sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und keine privilegierte Eigennutzung vorliegt. In diesem Fall unterliegt der Ver4u ferungsgewinn dem persf6nlichen Einkommensteuersatz, der regelme4 fig zwischen 14
0% und 45
0% liegt. Kosten wie Maklerprovision, Notarkosten des Verkaufs, bestimmte Renovierungen sowie Gutachterhonorare kf6nnen bei steuerpflichtigen Ver4u ferungsgesche4ften als Werbungskosten vom Gewinn abgezogen werden und senken so die Bemessungsgrundlage. Ffcr die Einordnung der steuerlichen Folgen und der Abgrenzung zum Verkehrswert kann ein vertiefender Blick in die Wertermittlung sinnvoll sein, etwa fcber den erle4uterten Verkehrswert. immobilienscout24

Energieausweis: Pflichtdokument mit klaren Kostenrahmen

Beim Immobilienverkauf ist ein gcltiger Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben; Grundlage sind die Regelungen des Geb4udeenergiegesetzes (GEG). Ein Verbrauchsausweis, der auf den Energieverbre4uchen der letzten Jahre basiert, kostet fcblicherweise zwischen 50 und 100
0Euro, insbesondere bei Online-Angeboten. Ein Bedarfsausweis, der auf einer bautechnischen Analyse beruht und eine Vor-Ort-Begehung umfassen kann, kostet he4ufig 300 3500
0Euro, bei komplexen Objekten teilweise mehr. Die Gcltigkeit betre4gt in beiden Fe4llen in der Regel 10 Jahre, ein fehlender Ausweis kann als Ordnungswidrigkeit mit einem Budfgeld von bis zu 15.000
0Euro geahndet werden. adac

Grundbuchauszug: Geringe, aber obligatorische Dokumentenkosten

Ffcr den Grundbuchauszug beim Immobilienverkauf fallen geringe, aber notwendige Gebchren an. Ein einfacher Auszug kostet nach dem GNotKG meist 10
0Euro, ein amtlich beglaubigter Auszug in der Regel 20
0Euro beim Amtsgericht. Einige Notare kf6nnen beglaubigte Auszfcge teilweise ffcr rund 15
0Euro beschaffen, we4hrend kommerzielle Online-Dienstleister he4ufig 35 350
0Euro ffcr denselben Service berechnen. Antragsberechtigt sind insbesondere Eigentfcmer und Personen mit nachweislichem berechtigtem Interesse; eine reine Kaufabsicht genfcgt dem Grundbuchamt daffcr nicht. Ffcr Verke4ufer, die den Grundstfcckswert im Zusammenhang prfcfen mf6chten, kann erge4nzend die Kenntnis des lokalen Bodenrichtwerts sinnvoll sein. heid-immobilienbewertung

Lf6schung der Grundschuld: Typisch rund 0,4
0% des Grundschuldbetrags

Ist die Immobilie mit einer noch eingetragenen Grundschuld belastet, fcbernimmt der Verke4ufer regelme4 fig die Kosten ffcr deren Lf6schung. Diese setzen sich aus Notargebchren und Grundbuchgebchren zusammen und liegen zusammen meist bei rund 0,4
0% des Grundschuldbetrags. Bei einer eingetragenen Grundschuld von 150.000
0Euro ergibt dies beispielsweise rund 600
0Euro, bei 180.000
0Euro etwa 720
0Euro Lf6schungskosten. Alternativ kann in Einzelfe4llen eine dcbernahme der Grundschuld durch den Ke4ufer sinnvoll sein, wenn dessen Finanzierung auf derselben Bank beruht; das spart Lf6schungskosten, muss aber vertraglich und bankseitig abgestimmt werden. baufi-deutschland

Hf6he der Maklerprovision in Deutschland 2026

Die Maklerprovision beim Hausverkauf ist bundesweit nicht gesetzlich gedeckelt, orientiert sich jedoch an der ortsfcblichen Courtage. In den meisten Bundesle4ndern liegt die Gesamtprovision bei 7,14
0% des Kaufpreises, in einigen Le4ndern wie Bremen, Hessen oder Mecklenburg09Vorpommern bei 5,95
0%, in Hamburg bei 6,25
0%. Niedersachsen weist regionale Bandbreiten von 4,76
0% bis 7,14
0% auf. Nach der Neuregelung zur Verteilung der Maklerkosten tragen Ke4ufer und Verke4ufer bei Wohnimmobilien fcblicherweise je 50
0% der Gesamtprovision, sodass der Verke4uferanteil regelme4 fig 3 33,57
0% ausmacht. immoverkauf24

Rechenbeispiel: Maklerprovision nach Bundesland

Bei einem Verkaufspreis von 400.000
0Euro und einer Gesamtprovision von 7,14
0% ergibt sich eine Courtage von 28.560
0Euro. Diese wird nach der gesetzlichen Vorgabe in der Regel he4lftig geteilt, sodass Verke4ufer und Ke4ufer jeweils 14.280
0Euro zahlen. In einem Bundesland mit 5,95
0% Gesamtprovision le4ge die Courtage bei 400.000
0Euro hingegen bei 23.800
0Euro, woraus sich Verke4ufer- und Ke4uferanteile von jeweils 11.900
0Euro ergeben. Damit beeinflusst der regionale Provisionssatz die Kosten des Immobilienverkaufs erheblich und sollte bei der Kalkulation des Nettoerl6ses zwingend berfccksichtigt werden. biallo

Lohnt sich ein Makler trotz der Kosten?

Ob sich ein Makler trotz der Maklerkosten beim Immobilienverkauf wirtschaftlich rechnet, he4ngt ma fgeblich vom erzielbaren Verkaufspreis und vom eigenen Zeitaufwand ab. Studien und Praxisbeispiele gehen von einem Zeitaufwand von 60 3100 Stunden ffcr einen privaten Verkauf aus, insbesondere durch Expos9-Erstellung, Interessentenkommunikation, Besichtigungen und Verhandlungen. Rechnet man ffcr die eigene Zeit einen Stundenwert von 25
0Euro an, entstehen allein dadurch Opportunite4tskosten von rund 1.500 32.500
0Euro. Erzielt ein professioneller Makler zuse4tzlich einen nur 3 35
0% hf6heren Verkaufspreis, kann dies die Verke4uferprovision im Ergebnis weitgehend ausgleichen oder sogar fcberkompensieren. ksk-immobilien

Notarkosten: In der Regel Ke4uferkosten

Die Notarkosten beim Immobilienverkauf treffen in der Praxis fcberwiegend den Ke4ufer, da dieser den Eigentfcmerfcbergang veranlasst und die Beurkundung des Kaufvertrags benf6tigt. Seit der Gebfchrenerhf6hung zum 1. Juni 2025 liegen die Notar- und Grundbuchkosten zusammen typischerweise bei 1,5 32
0% des Kaufpreises, wovon etwa 1,0 31,5
0% auf den Notar und rund 0,5
0% auf die Grundbuchgebchren entfallen. Bei einem Kaufpreis von 300.000
0Euro ergeben sich daraus Notar- und Grundbuchkosten von ungefe4hr 4.500 36.000
0Euro, die der Ke4ufer zu tragen hat. Ffcr Verke4ufer ist relevant, dass sie nur in Ausnahmefe4llen (z.
0B. Sonderleistungen oder abweichende Vereinbarung) an diesen Kosten beteiligt werden, rechtlich aber gesamtschuldnerisch mit haften. immoverkauf24

Verke4uferkosten: Lf6schung der Grundschuld

Ffcr Verke4ufer fallen Notar- und Grundbuchkosten im Wesentlichen dort an, wo Lf6schungen im Grundbuch, insbesondere von Grundschulden, vorzunehmen sind. Wie oben dargestellt, liegen die Kosten ffcr die Lf6schung einer Grundschuld in der Praxis bei rund 0,4
0% des Grundschuldbetrags, was sich direkt auf die Nettoerl6sberechnung auswirkt. Bei einer Grundschuld fcber 200.000
0Euro sind somit Lf6schungskosten von etwa 800
0Euro einzukalkulieren. Weitere Vorge4nge wie die Einholung von Vorkaufsverzichtserkle4rungen oder die Eintragung von Dienstbarkeiten werden vom Notar nach GNotKG abgerechnet, sind aber in typischen Standardverke4ufen eher Ke4ufer- als Verke4uferkosten. dasfinanzen

Arten von Wertgutachten und Kostenrahmen

Ffcr Verke4ufer kann ein Wertgutachten sinnvoll sein, um einen marktgerechten Angebotspreis zu bestimmen oder den Wert gegenfcber Dritten (z.
0B. Miterben, Finanzamt) zu dokumentieren. Ein Kurzgutachten durch einen Sachverste4ndigen kostet meist 300 31.500
0Euro und dient vor allem der internen Orientierung. Ein verkehrsfestes Gutachten nach a7a0194 BauGB schle4gt je nach Objektwert typischerweise mit 1.500 33.500
0Euro oder etwa 0,5 31,5
0% des Immobilienwerts zu Buche. Erge4nzend bieten viele Makler eine kostenfreie Online- oder Vor-Ort-Bewertung an, die allerdings nicht gerichtsfest ist. certa-gutachten

Typische Einsatzszenarien ffcr Verke4ufer

Ein kostenpflichtiges Gutachten lohnt sich beim Immobilienverkauf insbesondere in Streit- oder Nachweissituationen, etwa bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen oder steuerlichen Fragestellungen. Ffcr den fcblichen Verkauf ohne rechtliche Auseinandersetzungen genfcgt he4ufig eine fundierte Maklerbewertung, insbesondere wenn zuse4tzlich Bodenrichtwerte und Marktdaten herangezogen werden. Ffcr ein tieferes Verste4ndnis der Bewertungslogik ist die Kenntnis des Ertragswertverfahrens und anderer Verfahren zur Verkehrswertermittlung hilfreich. Verke4ufer sollten in jedem Fall die Qualifikation des Sachverste4ndigen prfcfen, da der Begriff bbImmobiliengutachterab nicht geschfctzt ist. heinrichsimmobilien

Spekulationssteuer: 1009Jahres-Frist und Eigennutzung

Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf richtet sich nach a7a023 EStG und greift bei privaten Vere4u ferungsgesche4ften, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. Steuerfrei bleibt ein Verkauf, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (bb309Jahres- bzw. 209Silvester-Regelab). Wird die Frist nicht eingehalten und liegt keine begfcnstigte Eigennutzung vor, unterliegt der Vere4u ferungsgewinn dem persf6nlichen Einkommensteuersatz (14 345
0%). Kosten wie Maklerprovision, Notarkosten des Verkaufs, Gutachter- und bestimmte Renovierungskosten mindern in diesem Fall den zu versteuernden Gewinn. steuernsteuern

Drei-Objekt-Grenze: dcbergang zum gewerblichen Grundstfcckshandel

Vere4u fert ein Eigentfcmer mehr als drei Immobilien innerhalb von ffcnf Jahren, kann nach der sogenannten Drei-Objekt-Grenze ein gewerblicher Grundstfcckshandel vorliegen. In diesem Fall werden Gewinne nicht mehr als private Vere4u ferungsgesche4fte, sondern als gewerbliche Einkfcnfte nach a7a015
0EStG behandelt, mit entsprechenden Folgen ffcr Einkommensteuer und gegebenenfalls Gewerbesteuer. Die Grenze ist jedoch kein starres Gesetz, sondern eine von der Rechtsprechung entwickelte Faustregel; auch bei weniger Objekten kann im Einzelfall Gewerblichkeit angenommen werden, insbesondere bei deutlicher Gewinnerzielungsabsicht und kurzer Haltedauer. Ererbte Objekte und langfristig (mehr als zehn Jahre) gehaltene Immobilien werden bei der Betrachtung regelme4 fig nicht einbezogen. de.wikipedia

Renovierungskosten vor dem Verkauf

Renovierungskosten vor dem Immobilienverkauf fallen stark objektabhe4ngig aus und sollten dem erwarteten Mehrerlf6s gegenfcbergestellt werden. Typische Positionen sind Malerarbeiten, kleinere Schf6nheitsreparaturen oder der Austausch deutlich abgenutzter Bodenbele4ge, die sich schnell im unteren bis mittleren vierstelligen Bereich bewegen. Aus wirtschaftlicher Sicht lohnen sich Ma fnahmen nur, wenn der erzielbare Mehrpreis mindestens die Renovierungskosten deckt; umfangreiche Sanierungen sind eher Teil einer langfristigen Strategie als einer kurzfristigen Verkaufsoptimierung. Ffcr die pre4zise Wertermittlung nach Renovierung kann die Kenntnis von Verkehrswert und ge4ngigen Bewertungsverfahren hilfreich sein. daibau

Vorfe4lligkeitsentsche4digung bei Kreditablf6sung

Wird ein laufendes Immobiliendarlehen im Zuge des Verkaufs vor Ablauf der Zinsbindung vollste4ndig abgelf6st, kann eine Vorfe4lligkeitsentsche4digung anfallen. Deren Hf6he he4ngt insbesondere von der Restschuld, der Restlaufzeit und der Differenz zwischen Vertragszins und aktuellem Marktzins ab und liegt bei Immobilienkrediten he4ufig im Bereich von 5 310
0% der Restschuld, also oft im vier- bis ffcnfstelligen Bereich. Alternativ kann geprfcft werden, ob der Ke4ufer die bestehende Finanzierung fcbernehmen kann, um die Vorfe4lligkeitsentsche4digung zu vermeiden; dies setzt die Zustimmung der finanzierenden Bank voraus. Ein gesetzliches Sonderkfcndigungsrecht nach a7a0489 BGB ermf6glicht die Ablf6sung eines langfristigen Darlehens nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten ohne Vorfe4lligkeitsentsche4digung. allianz

Vermarktungskosten beim Privatverkauf

Beim Privatverkauf ohne Makler tragen Verke4ufer se4mtliche Vermarktungskosten selbst. Ffcr Immobilienportale wie ImmoScout24 oder Immowelt fallen ffcr kostenpflichtige Verkaufspakete typischerweise Betre4ge zwischen etwa 60
0Euro und 300
0Euro pro Monat an; Paketangebote von Portalbfcndlern liegen teilweise pauschal bei rund 99 3119
0Euro inklusive Schaltung auf mehreren Plattformen. Professionelle Immobilienfotografie verursacht zuse4tzlich etwa 200 3500
0Euro, weitere Betre4ge kf6nnen ffcr Expos9-Gestaltung oder virtuelle Rundge4nge hinzukommen. In Summe bewegen sich Vermarktungskosten beim Immobilienverkauf im Privatverkauf he4ufig im Bereich von 800 31.700
0Euro, abhe4ngig von Umfang und Dauer der inserierten Angebote. properti

Beispiel: Einfamilienhaus, Verkaufspreis 400.000
0Euro, mit Makler

Ffcr ein reales Bild der Kosten beim Immobilienverkauf betrachten wir ein Beispiel in Nordrhein11Westfalen mit 400.000
0Euro Verkaufspreis und beauftragtem Makler. In NRW betre4gt die Gesamtmaklerprovision typischerweise 7,14
0%, wovon der Verke4uferanteil 3,57
0% ausmacht. Die Grundschuld sei mit 180.000
0Euro im Grundbuch eingetragen. immoverkauf24

Gesamtkosten Verke4ufer: 15.320
0Euro

Nettoerlf6s Verke4ufer: 400.000
0Euro d2 15.320
0Euro = 384.680
0Euro

Notar- und Grundbuchkosten ffcr Beurkundung und Eigentumsumschreibung (ca. 1,5 32
0% = 6.000 38.000
0Euro) tre4gt in diesem Szenario der Ke4ufer. Wird zuse4tzlich eine steuerpflichtige Spekulation angenommen, reduzieren absetzbare Kosten wie Maklerprovision und Lf6schung der Grundschuld den zu versteuernden Gewinn. rosepartner

Finanzielle und zeitliche Effekte im dcberblick

Beim Vergleich von Privatverkauf und Verkauf mit Makler geht es nicht nur um direkte Kosten, sondern auch um Opportunite4tskosten und den erzielbaren Preis. Im Privatverkauf entfe4llt zwar die Maklerprovision, daffcr fallen Vermarktungskosten sowie ein erheblicher Arbeitsaufwand von 60 3100 Stunden an. Rechnet man einen Stundenwert von 25
0Euro, ergibt dies bereits 1.500 32.500
0Euro, die der Verke4ufer anderweitig he4tte einsetzen kf6nnen. Gelingt es einem Makler, einen um nur 3 35
0% hf6heren Kaufpreis zu erzielen, kann sich der Einsatz trotz Verke4uferprovision wirtschaftlich neutral oder sogar positiv auswirken. Entscheidend ist die realistische Einsche4tzung der eigenen Vermarktungskompetenz und der Marktkenntnis, unter Einbeziehung von Faktoren wie Bodenrichtwert und Nachfrage im lokalen Markt. homeday

Maklerprovision nach Bundesland

Die Maklerprovision beim Immobilienverkauf variiert je nach Bundesland deutlich. In Baden11Wfcrttemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Nordrhein11Westfalen, Rheinland11Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig11Holstein und Thfcringen betre4gt die Gesamtcourtage fcberwiegend 7,14
0%. Bremen, Hessen und Mecklenburg09Vorpommern liegen meist bei 5,95
0%, Hamburg bei 6,25
0%, we4hrend Niedersachsen regionale Se4tze von 4,76 37,14
0% aufweist. Ffcr Verke4ufer ist wichtig, die ffcr ihr Bundesland ortsfcbliche Provision zu kennen, da diese die marktfcbliche Verhandlungsbasis bildet und direkt in die Nettoerlf6skalkulation einflie ft. ftd

Grunderwerbsteuer: Ke4uferkosten mit Einfluss auf den Markt

Die Grunderwerbsteuer ist formal eine Ke4uferkostenposition, beeinflusst jedoch die Gesamtbelastung beim Immobilienerwerb und damit die Zahlungsbereitschaft. Die Se4tze reichen 2026 je nach Bundesland von 3,5
0% in Bayern bis 6,5
0% in Brandenburg, Nordrhein11Westfalen, Saarland und Schleswig11Holstein. Bei einem Kaufpreis von 500.000
0Euro zahlt ein Ke4ufer in Bayern 17.500
0Euro Grunderwerbsteuer, in einem 6,5
0%-Bundesland hingegen 32.500
0Euro, also 15.000
0Euro mehr. Diese Unterschiede kf6nnen mittelbar die Nachfrage und damit die durchsetzbaren Preise in den jeweiligen Me4rkten beeinflussen. finanz-tools