BORIS HH - Bodenrichtwerte in Hamburg

Definition und Zweck

BORIS.HH steht für Bodenrichtwert-Informationssystem Hansestadt Hamburg und ist das zentrale digitale Auskunftssystem des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Die Veröffentlichung erfolgt gemäß § 196 Absatz 3 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB) und bildet die Grundlage für Immobilienbewertungen, Kaufentscheidungen und steuerliche Zwecke. Das Portal stellt eine in Deutschland einzigartige historische Tiefe bereit: Alle Stichtage seit 1964 sind digital abrufbar, seit 1973 als Datenbank verfügbar.

Was sind Bodenrichtwerte?

Ein Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert des Grund und Bodens pro Quadratmeter Grundstücksfläche in der jeweiligen Lage an. Er repräsentiert den Bodenwert eines fiktiven, für seine Umgebung idealtypischen Grundstücks und wird aus einer Vielzahl tatsächlich getätigter Grundstücksverkäufe ermittelt. Bodenrichtwerte haben keine Bindungswirkung – sie sind weder Preisempfehlungen noch Ober- oder Untergrenzen, sondern dienen als objektive Orientierungsgröße für Markttransaktionen und behördliche Bewertungen.

Zugang zum Portal

Der Zugang erfolgt über www.geoportal-hamburg.de/boris – kostenfrei, ohne Registrierung und rund um die Uhr verfügbar. Das Portal ist Teil des Hamburger Geoportals, das auf der Open-Source-Software „Masterportal

Durchschnittswerte und Entwicklung

Zum Stichtag 01.01.2025 (veröffentlicht 08.05.2025) liegt der durchschnittliche Bodenrichtwert bei 549 €/m² – eine Steigerung von 4,6% gegenüber dem Vorjahr (2024: 525 €/m²). Die Spannweite reicht von 37 €/m² (Neuwerk, Insel im Wattenmeer) bis 5.524 €/m² (Altstadt). Nach den Rückgängen 2022 (-9,6%) und der Stagnation 2023 (-0,2%) zeigt der Markt eine moderate Erholung. Das Niveau liegt jedoch noch unter dem Spitzenwert von 2021 (560 €/m²).

Historische Entwicklung

Von 2000 (199 €/m²) bis 2025 (549 €/m²) ergibt sich ein Anstieg um 176% (Faktor 2,76). Die Entwicklung zeigt drei Phasen: Eine Boom-Phase 2016–2021 mit kontinuierlichem Anstieg von 412 auf 560 €/m², eine Korrektur-Phase 2022–2023 mit Rückgang auf 505 €/m² und eine Erholungs-Phase 2024–2025 mit Anstieg auf 549 €/m². Der stärkste jährliche Zuwachs erfolgte 2017 mit +11,7% (+48 €/m²), der stärkste Rückgang 2022 mit -9,6% (-54 €/m²).

Hamburg-Mitte

Der flächenmäßig größte Bezirk vereint die höchsten (Altstadt, HafenCity, Neustadt) und niedrigste (Steinwerder, Veddel) Bodenrichtwerte Hamburgs. St. Georg erreicht 1.639 €/m², Borgfelde 869 €/m², während Wilhelmsburg (345 €/m²) und Billstedt (489 €/m²) deutlich günstigere Werte aufweisen. Die Spannweite von 295 bis 7.004 €/m² innerhalb eines Bezirks verdeutlicht die extreme Heterogenität zwischen Premiumlagen und Industriearealen.

Altona

Altona-Altstadt führt mit 2.151 €/m² (Spitzenwerte bis 12.748 €/m²), gefolgt von den Elbvororten Blankenese (1.699 €/m²) und Nienstedten (1.560 €/m²). Der Szenestadtteil Ottensen verzeichnet 1.401 €/m². Die günstigsten Lagen sind Lurup (507 €/m²), Rissen (606 €/m²) und Iserbrook (646 €/m²). Der Stadtteil Sternschanze erreicht durchschnittlich 1.659 €/m² mit Spitzenwerten bis 9.149 €/m².

Eimsbüttel

Der Bezirk verzeichnet einen durchschnittlichen Bodenrichtwert von ca. 5.500 €/m² (Stand 2023). Die historische Entwicklung zeigt eine Verfünffachung von 1.200 €/m² (2000) auf 5.500 €/m² (2023). Rotherbaum (3.064 €/m²) und Harvestehude (2.851 €/m²) gehören zu den begehrtesten Wohnlagen Hamburgs. Eimsbüttel zählt damit zu den Bezirken mit der stärksten Wertsteigerung in ganz Hamburg.

Hamburg-Nord

Mit einem durchschnittlichen Bodenrichtwert von 952 €/m² zeigt der Bezirk eine große Spannweite: Uhlenhorst und Winterhude überschreiten 5.000 €/m² aufgrund ihrer Alsterlagen, während Dulsberg mit 351–468 €/m² zu den günstigsten Lagen im nördlichen Hamburg gehört. Die soziale Heterogenität des Bezirks spiegelt sich in der Differenz zwischen noblen Alstervororten und günstigen Wohnquartieren wider.

Wandsbek

Der flächenmäßig größte Bezirk weist durchschnittlich 950 €/m² (mittlere Lage) auf, mit einer Preisspanne von 774 €/m² (einfache Lage) bis 1.210 €/m² (gute Lage). Rahlstedt (449 €/m², +4,4%), Tonndorf (467 €/m², +4,9%) und Jenfeld (430 €/m², +7,0%) verzeichneten 2024/2025 überdurchschnittliche Zuwachsraten – ein Indiz für steigende Nachfrage in mittleren bis günstigen Lagen.

Harburg und Bergedorf

Harburg beherbergt die günstigsten Bodenrichtwerte Hamburgs: Neuenfelde (228 €/m²), Francop (242 €/m²) und Cranz (252 €/m²) liegen im ländlich geprägten Alten Land. Bergedorf zeigt eine gemischte Entwicklung: Reitbrook (276 €/m², -0,7%) verzeichnete als einziger recherchierter Stadtteil einen Rückgang, während Moorfleet (283 €/m², +6,0%) und Ochsenwerder (285 €/m², +3,6%) überdurchschnittlich zulegten.

Methodenänderung 2010

Bis einschließlich 2008 ermittelte der Gutachterausschuss lagetypische Bodenrichtwerte für einzelne, repräsentative Grundstücke. Der räumliche Anwendungsbereich musste vom Nutzer durch sachverständige Interpretation ermittelt werden – für Laien oft schwer zu bestimmen. Ab 2010 werden ausschließlich zonale Bodenrichtwerte für klar abgegrenzte Bodenrichtwertzonen ausgewiesen. Eine Bodenrichtwertzone umfasst jeweils alle Flurstücke und Flurstücksteile eines Baublocks, die durch eine Baublockseite (Straßenabschnitt) erschlossen werden.

Normierte Bodenrichtwerte

Zusätzlich zu detaillierten zonalen Werten veröffentlicht der Gutachterausschuss normierte Bodenrichtwerte, die auf eine Grundstücksgröße von 1.000 m² und eine wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) von 1,0 standardisiert sind. Diese dienen ausschließlich der Übersicht und Vergleichbarkeit zwischen Stadtteilen – nicht zur individuellen Wertermittlung. Die Übersichtskarte zeigt den niedrigsten und höchsten Bodenrichtwert pro Baublock.

Aufgaben und Organisation

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg ist ein selbstständiges und unabhängiges Kollegialgremium, bestehend aus ehrenamtlichen und hauptamtlichen Mitgliedern, die vom Hamburger Senat ernannt werden. Die Geschäftsstelle gehört zum Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung (LGV), Teil der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen. Zu den Kernaufgaben zählen die jährliche Ermittlung der Bodenrichtwerte, die Herausgabe des Immobilienmarktberichts Hamburg und die Erstellung von Gutachten über Verkehrswerte von Immobilien auf Antrag von Gerichten, Behörden oder Privatpersonen.

Datengrundlage

Der Gutachterausschuss wertet jährlich über 12.000 Kaufverträge aus – die Grundlage für die flächendeckende Ermittlung durchschnittlicher Lagewerte. Kaufpreise, die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst wurden oder statistisch als Ausreißer zu werten sind, werden nicht berücksichtigt. Diese umfassende Datenbasis gewährleistet eine hohe Genauigkeit und Marktrepräsentativität der veröffentlichten Bodenrichtwerte.

Kontaktdaten

Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung (LGV)Abteilung W1 MarktinformationGeschäftsstelle des GutachterausschussesNeuenfelder Straße 1921109 Hamburg

Telefon: 040 42826-6000 (Mo–Fr 8:30–12:30 Uhr)E-Mail: gutachterausschuss@gv.hamburg.deWebsite: www.hamburg.de/gutachterausschuss

Kostenfreie Online-Auskunft

Das BORIS.HH-Portal bietet kostenfrei und rund um die Uhr Zugriff auf alle Bodenrichtwerte. Nutzer können Werte selbstständig abfragen, die Umrechnungsfunktion für individuelle Grundstücksverhältnisse nutzen und Kartenausschnitte als PDF ausdrucken. Diese kostenfreie Online-Auskunft deckt den Bedarf für über 95% aller Nutzer ab und eignet sich für erste Orientierung, Kaufverhandlungen oder Steuererklärungen.

Grundlagen der Umrechnung

Bodenrichtwerte beziehen sich auf Normgrundstücke (z.B. 1.000 m², WGFZ 1,0). Reale Grundstücke weichen häufig von diesen Normwerten ab. BORIS.HH bietet eine integrierte Umrechnungsfunktion: Nutzer geben ihre tatsächliche Grundstücksgröße und wertrelevante Geschossflächenzahl ein, das Portal berechnet automatisch den individuell angepassten Bodenrichtwert. Die Formeln für Umrechnungskoeffizienten sind in den BRW-Erläuterungen (PDF-Download auf BORIS.HH) dokumentiert.

Rechenbeispiel

Ein Mehrfamilienhausgrundstück mit 612 m² Grundstücksfläche und 738 m² Wohnfläche:

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Boden pro Quadratmeter, ermittelt von Gutachterausschüssen aus Kaufpreissammlungen. Er wird alle 1-2 Jahre aktualisiert (Hamburg: jährlich) und berücksichtigt weder Gebäude noch individuelle Merkmale. Bodenrichtwerte haben keine Bindungswirkung – sie sind weder Preisempfehlungen noch Ober- oder Untergrenzen, sondern dienen als erste Orientierung und Basis für weitere Berechnungen. Rechtlich bilden sie die Grundlage für die Besteuerung von Grund und Boden (Grundsteuer, Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer).

Verkehrswert (Marktwert)

Der Verkehrswert ist der tatsächliche Wert einer Immobilie zum Bewertungsstichtag und entspricht dem Preis, der am Markt voraussichtlich erzielt werden kann. Bei bebauten Grundstücken setzt sich der Verkehrswert aus Bodenwert + Gebäudewert zusammen. Die Ermittlung erfolgt durch Sachverständige unter Berücksichtigung individueller Merkmale (Zustand, Ausstattung, Lage, Form, Größe) und aktueller Marktlage. Der Verkehrswert liegt in der Regel 10-20% über oder unter dem Bodenrichtwert, abhängig von positiven (Ecklage, Südausrichtung, Elbblick) oder negativen (Altlasten, ungünstiger Zuschnitt, Lärmbelastung) Eigenschaften.

Grundstückspreis (Marktpreis)

Der Grundstückspreis ist der tatsächlich erzielte Preis bei einer Transaktion und Ergebnis der Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer. Er kann durch Marktsituation (Bieterwettbewerb, Dringlichkeit), emotionale Faktoren und spezifische Eigenschaften deutlich vom Bodenrichtwert abweichen. Der aktuell am Markt bezahlte Preis liegt meist über dem Bodenrichtwert, da positive Eigenschaften oft nicht in die Berechnung des Bodenrichtwerts miteinbezogen sind.

Lage und Infrastruktur

Zentrale Lagen und Stadtteile mit Wasserzugang (Alster, Elbe) weisen höhere Bodenrichtwerte auf. Die Verkehrsanbindung (Nähe zu U-Bahn, S-Bahn, Autobahnen) erhöht die Attraktivität ebenso wie die Versorgungsinfrastruktur (Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung). In Hamburg zeigt sich dieser Effekt deutlich: Stadtteile mit direkter Alsterlage (Uhlenhorst, Winterhude) überschreiten 5.000 €/m², während periphere Lagen im Alten Land (Neuenfelde, Francop) unter 250 €/m² liegen.

Nachfrage und Marktdynamik

Die hohe Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen treibt Preise in begehrten Stadtteilen nach oben. In Großstädten wie Hamburg führen hohe Nachfrage und begrenztes Bauland zu überdurchschnittlichen Bodenrichtwerten. Neue Bauprojekte oder Infrastrukturmaßnahmen (z.B. HafenCity-Entwicklung, U-Bahn-Verlängerungen) können Bodenrichtwerte nach oben treiben. Bezirke mit vielversprechenden Entwicklungsprojekten oder geplanter Infrastrukturverbesserung verzeichnen steigende Werte.

Grundstücksmerkmale

Die Grundstücksgröße beeinflusst den Wert über Umrechnungskoeffizienten: Kleinere Grundstücke haben tendenziell höhere Quadratmeterpreise. Die Bodenbeschaffenheit (ortsüblich tragfähiger Baugrund, hochwassersichere Lage) und die Bebauungsmöglichkeiten (Art und Maß der baulichen Nutzung, Bebauungsvorschriften) sind weitere wertbestimmende Faktoren. In Hamburg zeigt sich dies bei Grundstücken mit Elbblick oder an Hauptverkehrsstraßen, die deutliche Auf- bzw. Abschläge erfahren.

Inhalt und Verfügbarkeit

Der Immobilienmarktbericht Hamburg 2025 wurde am 08.05.2025 vom Gutachterausschuss veröffentlicht und steht kostenfrei digital zum Download zur Verfügung. Der Bericht bietet einen umfassenden Überblick über die Entwicklungen des Hamburger Immobilienmarktes im Jahr 2024, einschließlich Transaktionszahlen nach Immobilientyp, Preisentwicklungen nach Stadtteilen und Lagen sowie Marktanalysen zu Einflussfaktoren. Der Download erfolgt über www.hamburg.de/immobilienmarktbericht.

Preisentwicklung

Eigentumswohnungen verzeichneten 2024 ein Plus von +2%, Neubauwohnungen in mittleren Lagen erreichten ca. 8.200 €/m². Mehrfamilienhäuser fielen um -8% auf durchschnittlich 2.900 €/m² bzw. das 21-fache der Jahresnettokaltmiete. Einflussfaktoren waren gestiegene Hypothekenzinsen (von ca. 1% in 2021 auf über 4% in 2023), explodierende Baukosten (Materialpreise +30% im Zeitraum 2021–2023) sowie die kontinuierlich wachsende Bevölkerung Hamburgs (+1,1% p.a.) bei begrenzter Flächenverfügbarkeit als Stadtstaat.

BORIS-D

BORIS-D (Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland) ist ein Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer mit dem Ziel, Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse länderübergreifend einheitlich, webbasiert und leicht zugänglich bereitzustellen. Die zentrale Auskunftsplattform gewährleistet den Einstieg in die Länderportale wie BORIS.HH. Hamburg nimmt an BORIS-D teil – amtliche Auskünfte bleiben jedoch den jeweiligen Landesportalen und örtlich zuständigen Gutachterausschüssen vorbehalten. Die komplett überarbeitete Version ging am 18.10.2022 an den Start.

VBORIS und Bodenrichtwertmodell 3.0

BORIS HH nimmt an der Initiative „VBORIS

Geoportal Hamburg

Das Geoportal Hamburg ist das zentrale Kartenportal der Stadt mit über 500 Datensätzen zu Themen wie Stadtentwicklung, Bildung, Verkehr, Umwelt, Freizeit und Tourismus. Es bietet Karten, 3D-Darstellungen und Statistiken sowie Funktionen für Flurstücksinformationen, Routenplanung und Planungsprozesse. Eine überarbeitete Version ging im September 2024 online – mit überarbeitetem Design, neuem Logo und verbesserter Suchfunktion.

BORIS.HH unterscheidet zehn Hauptnutzungsarten: EFH (Ein- und Zweifamilienhäuser), MFH (Mehrfamilienhäuser), GH (Geschäftshäuser mehrgeschossig), LAD (Läden eingeschossig), BH (Bürohäuser), PL (Produktion und Logistik), A (Acker), GR (Grünland), EGA (Erwerbsgartenanbaufläche) und F (Forstwirtschaftliche Fläche). Bei Einfamilienhäusern wird zusätzlich die Gebäudestellung unterschieden: eh = freistehend (Einzelhaus), dh = Doppelhaus, rm = Reihenhaus (Mittelhaus).

Wie aktuell sind die Bodenrichtwerte in BORIS Hamburg?

Die Bodenrichtwerte werden jährlich zum Stichtag 01. Januar aktualisiert und typischerweise im Mai veröffentlicht. Der neueste Stichtag ist 01.01.2025 (veröffentlicht 08.05.2025), der nächste Stichtag 01.01.2026 wird voraussichtlich im Mai 2026 verfügbar sein.

Ist die Nutzung von BORIS.HH kostenpflichtig?

Die Online-Abfrage über das Portal ist völlig kostenfrei. Gebührenpflichtig sind nur schriftliche Auskünfte (126 € für ersten Wert, 63 € für jeden weiteren) und Online-Auskünfte via IDA.HH (21 €).

Sind Bodenrichtwerte verbindlich für den Grundstückspreis?

Nein, Bodenrichtwerte sind keine Preisempfehlungen und haben keine Bindungswirkung. Der tatsächliche Grundstückspreis kann aufgrund individueller Merkmale (Ecklage, Südausrichtung, Altlasten, ungünstiger Zuschnitt) um 10-30% oder mehr abweichen.

Wie weit zurück reichen die historischen Daten?

BORIS.HH bietet Bodenrichtwerte ab dem Stichtag 01.01.1964 – eine historische Tiefe von 62 Jahren. Seit 1973 liegen die Daten in digitaler Form als Datenbank vor.

Kann ich Bodenrichtwerte auch telefonisch erfragen?

Die Geschäftsstelle ist unter 040 42826-6000 (Mo–Fr 8:30–12:30 Uhr) erreichbar für allgemeine Fragen. Telefonisch werden jedoch keine offiziellen Werte mitgeteilt, die rechtlich bindend verwendet werden können – hierfür ist eine schriftliche oder Online-Auskunft erforderlich.