BORIS Brandenburg - Bodenrichtwerte in Brandenburg

Bedeutung der Abkürzung BORIS

BORIS Brandenburg steht für Bodenrichtwert-Informationssystem Brandenburg und ist das amtliche Internetangebot der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sowie der LGB. Die Plattform ermöglicht die kostenfreie Einsichtnahme in Bodenrichtwertinformationen und den Abruf amtlicher Auskünfte im PDF-Format. Mit dem Relaunch im Januar 2025 erfolgte die Umstellung auf die neue Domain boris.brandenburg.de, verbunden mit einer umfassenden technischen Modernisierung.

Wofür werden Bodenrichtwerte benötigt?

Bodenrichtwerte spielen eine zentrale Rolle bei verschiedenen Immobilientransaktionen und behördlichen Verfahren. Bei Immobilienkäufen und -verkäufen dienen sie als objektive Ausgangsbasis für Kaufpreisverhandlungen, wobei der tatsächliche Verkehrswert typischerweise 10-20% vom Bodenrichtwert abweicht. Im Rahmen der Grundsteuerreform bildet der Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2022 die Grundlage für die Ermittlung des Grundsteuerwerts nach dem Bundesmodell. Bei Erbschaften und Schenkungen ermittelt das Finanzamt den steuerlich relevanten Grundbesitzwert auf Basis des Bodenrichtwerts, wobei auch verspätet veröffentlichte neue Werte bereits ab dem offiziellen Stichtag gelten. Zusätzlich nutzen Banken Bodenrichtwerte bei der Beleihungswertermittlung für Baufinanzierungen, während Gutachter, Makler und Investoren sie als Basis für fundierte Wertermittlungen heranziehen.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Bodenrichtwert-Abfrage

Der Zugang zu BORIS Brandenburg ist vollständig kostenfrei und erfordert keine Registrierung. Die Anwendung funktioniert auf Desktop-PCs, Tablets und Smartphones gleichermaßen.

PDF-Download amtlicher Auskünfte

Der PDF-Download ist seit 2019 kostenfrei und ohne Registrierung möglich. Das modernisierte PDF-Dokument enthält das Logo und die Angaben zum Gutachterausschuss, einen Kartenausschnitt mit Ausgabemaßstab sowie allgemeine Angaben zum Bodenrichtwert wie Stichtag, Lage und Beitragssituation. Zusätzlich werden der Bodenrichtwert pro m² und alle wertbeeinflussenden Merkmale wie Entwicklungszustand, Nutzungsart, Geschossflächenzahl (GFZ) und Grundflächenzahl (GRZ) tabellarisch dargestellt. Die PDF-Datei hat amtlichen Charakter und wird von Behörden wie dem Finanzamt anerkannt.

Alternative Suchmethoden

Die neue Sachdatenfilter-Funktion ermöglicht die gezielte Suche nach Bodenrichtwerten mit speziellen Wertbereichen oder Merkmalen, was besonders für Investoren und Makler nützlich ist. Mit GetFeatureInfo werden per Klick auf einen Bodenrichtwert in der Karte wertbeeinflussende Merkmale tabellarisch angezeigt, einschließlich Nutzungsart, Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und Erschließung. Falls die Adresse nicht gefunden wird, wechseln Sie zur Flurstückssuche und entnehmen Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer dem Grundbuchauszug oder erfragen diese beim Katasteramt.

Technische Modernisierung seit Januar 2025

Seit dem 08.01.2025 ist BORIS Brandenburg unter der neuen Domain boris.brandenburg.de erreichbar, wobei die alte Domain www.boris-brandenburg.de automatisch weiterleitet. Die Modernisierung war notwendig, weil die Komponenten der bestehenden Anwendung technisch nicht mehr betrieben werden konnten und die Suche nach Ort oder Katasterbezeichnung umständlich und fehleranfällig war. Das Portal basiert nun auf der Brandenburg-Viewer-Technologie, die sich bereits in anderen Geodatenanwendungen des Landes bewährt hat. Das responsive Design ist vollständig für mobile Endgeräte optimiert und ermöglicht Touch-Bedienung sowie intuitive Zoom-Funktionen auf Smartphones und Tablets.

Die wichtigsten neuen Features

Was bleibt gleich?

Trotz umfassender Modernisierung bleiben bewährte Kernfunktionen erhalten: Der kostenfreie Zugang zu allen Funktionen ohne Gebühren und Registrierung ist im Brandenburgischen Vermessungsgesetz verankert. Alle historischen Daten ab 01.01.2010 bleiben digital abrufbar und ermöglichen Langzeitanalysen über 15 Jahre Bodenpreisentwicklung. Der PDF-Auszug behält seinen amtlichen Charakter und wird von Behörden, Finanzämtern und Gerichten als offizielle Bodenrichtwertauskunft anerkannt.

Stichtag und Veröffentlichungstermine

Die Bodenrichtwerte in Brandenburg werden jährlich zum Stichtag 1. Januar ermittelt, was die gesetzliche Mindestanforderung nach § 196 BauGB übertrifft. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Brandenburg an der Havel beschloss die neuen Bodenrichtwerte am 23. Januar 2025, der Gutachterausschuss Potsdam am 27. Januar 2025. Die flächendeckende Veröffentlichung im BORIS Brandenburg erfolgte zwischen dem 03. und 05. März 2025. Der nächste Stichtag wird der 01.01.2026 sein, mit erwarteter Veröffentlichung zwischen März und Juni 2026.

Anzahl und Kategorien der Bodenrichtwerte 2025

Zum Stichtag 01.01.2025 wurden im Land Brandenburg insgesamt 8.016 Bodenrichtwerte beschlossen: 7.771 für Bauland, 245 für Bauerwartungsland sowie zusätzliche Werte für land- und forstwirtschaftliche Flächen. Die Stadt Brandenburg an der Havel weist 139 Bodenrichtwerte für baureifes Land, 1 für Bauerwartungsland und 3 für landwirtschaftliche Flächen auf. Die Landeshauptstadt Potsdam beschloss 108 Bodenrichtwerte für baureifes Land und 3 für land- und forstwirtschaftliche Flächen, während der Landkreis Potsdam-Mittelmark 618 Bodenrichtwerte differenziert nach Wohn-, Gewerbe- und landwirtschaftlichen Flächen festlegte.

Regionale Unterschiede bei Bodenrichtwerten

Der durchschnittliche Bodenrichtwert für Brandenburg liegt 2025 bei 30 €/m², ein Rückgang um 3,2% gegenüber 2024. Für baureifes Wohnbauland beträgt der Landesdurchschnitt 201 €/m² mit einem Rückgang um 11% gegenüber dem Vorjahr. Das Berliner Umland (ohne Potsdam) verzeichnet durchschnittlich 338 €/m² mit Spitzenwerten in Kleinmachnow (450-1.250 €/m²) und Stahnsdorf (400-700 €/m²), während der weitere Metropolenraum 93 €/m² aufweist.

Potsdam als Spitzenreiter zeigt die höchsten Werte im Land: Individueller Wohnungsbau in guter bis sehr guter Wohnlage kostet 800-1.250 €/m², in mittlerer Wohnlage 450-900 €/m² und in städtischer Randlage 100-500 €/m². Geschosswohnungsbau erreicht in guter bis sehr guter Lage 850-1.750 €/m² und in mittlerer und einfacher Lage 500-900 €/m². Die Stadt Brandenburg an der Havel weist für Mischgebiete Bodenrichtwerte von 55-250 €/m² auf, Cottbus liegt bei 17-520 €/m² und Frankfurt (Oder) bei 10-70 €/m².

BORIS Brandenburg – Das Detailportal des Landes

BORIS Brandenburg ist das landesspezifische Premiumprodukt für Brandenburg und bietet deutlich mehr Funktionalität als das bundesweite BORIS-D. Das Portal zeigt alle wertbeeinflussenden Merkmale mit voller Detailtiefe, alle Stichtage seit 01.01.2010 sind abrufbar und amtliche PDF-Auskünfte stehen zum Download bereit. Die erweiterten Funktionen umfassen die Slider-Funktion, GetFeatureInfo und Sachdatenfilter, während die Integration mit Geodiensten direkten Zugriff auf Flurkarten, ALKIS und den Brandenburg-Viewer ermöglicht. Für professionelle Nutzer stehen WMS/WFS-Dienste sowie CSV/XML/Shape-Downloads für GIS-Anwendungen zur Verfügung.

BORIS-D – Das bundesweite Überblicksportal

BORIS-D ist ein Gemeinschaftsprojekt von 13 Bundesländern und bietet einen bundesweiten, länderübergreifenden Überblick mit einheitlicher Darstellung. Das Portal ging erstmals am 12. März 2019 online und wurde am 18. Oktober 2022 komplett überarbeitet. Die Informationstiefe ist je nach Bundesland unterschiedlich ausgeprägt, wobei Brandenburg die Vollvariante mit allen beschreibenden Merkmalen bereitstellt. BORIS-D bietet zusätzlich eine Mobile App für Smartphones und Tablets inklusive GPS-Lokalisierung des eigenen Standortes.

Wann welches Portal nutzen?

Für Brandenburg-spezifische Recherchen, amtliche Auskünfte und historische Analysen empfiehlt sich BORIS Brandenburg, während BORIS-D für bundesweite Überblicke oder Vergleiche zwischen Bundesländern geeignet ist. Amtliche Auskünfte über Bodenrichtwerte bleiben ausdrücklich den jeweiligen Landesportalen und den örtlich zuständigen Gutachterausschüssen vorbehalten – BORIS-D ist explizit kein Konkurrenzprodukt, sondern eine ergänzende Serviceleistung.

Was ist ein Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden, angegeben in Euro pro Quadratmeter (€/m²), der von den Gutachterausschüssen gemäß § 196 Baugesetzbuch (BauGB) ermittelt wird. Die gesetzliche Definition lautet: "Auf Grundlage der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte)." Der Bodenrichtwert ist ein statistischer Mittelwert aus einer Vielzahl von Grundstücksverkäufen und reflektiert das durchschnittliche Preisniveau in einer bestimmten Zone. Bei bebauten Grundstücken wird der Wert so ermittelt, als wäre das Grundstück unbebaut, wobei die Ermittlung auf Grundlage der Kaufpreissammlung nach § 193 Abs. 5 BauGB erfolgt.

Bodenrichtwertzone und wertbeeinflussende Merkmale

Eine Bodenrichtwertzone ist ein räumlich zusammenhängendes Gebiet, in dem einheitliche Wertverhältnisse herrschen, wobei die Gutachterausschüsse die Zonen so abgrenzen, dass die lagebedingten Wertunterschiede innerhalb der Zone höchstens 30 Prozent vom Bodenrichtwertgrundstück abweichen. Jede Zone wird durch ein fiktives Bodenrichtwertgrundstück charakterisiert, das typische Grundstücksmerkmale aufweist, die in der jeweiligen Zone vorherrschen.

Zu den immer anzugebenden wertbeeinflussenden Merkmalen gehören der Entwicklungszustand (baureifes Land, Bauerwartungsland, Rohbauland, Flächen der Land-/Forstwirtschaft) und die Art der Nutzung (Wohnbaufläche, Gewerbefläche, Mischgebiet, Ackerland, Grünland, Forstwirtschaft). Weitere wertbeeinflussende Merkmale umfassen das Maß der baulichen Nutzung mit GFZ und GRZ, die Bauweise oder Gebäudestellung zur Nachbarbebauung, den erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand sowie bei Abweichungen vom Richtwertgrundstück die Grundstücksgröße, -tiefe oder -breite.

Bodenrichtwert vs. tatsächlicher Grundstückspreis

Der Bodenrichtwert ist ein statistischer Durchschnittswert aus einer Vielzahl von Grundstücksverkäufen, während ein individuelles Grundstück deutlich besser oder schlechter als der Durchschnitt sein kann. Wertbeeinflussende Faktoren für individuelle Preisabweichungen sind Grundstücksgröße und -form, Mikrolage (Fernblick, ruhige vs. laute Straße, Südausrichtung), Erschließungsgrad, Bodeneigenschaften sowie Bebauung oder Altlasten. In der Praxis liegen Verkehrswerte oft um 10 bis 20 Prozent über oder unter dem amtlichen Bodenrichtwert, wobei die Abweichungen in Einzelfällen noch größer sein können.

Hauskauf – Verhandlungsgrundlage entwickeln

Sie haben ein Einfamilienhaus in Potsdam mit 400 m² Grundstück für 480.000 € gefunden. In BORIS Brandenburg ermitteln Sie für mittlere Wohnlage einen Bodenrichtwert von 450 €/m² und für gute Wohnlage 600 €/m². Die wertbeeinflussenden Merkmale zeigen GFZ 0,8, GRZ 0,4 und ein Richtwertgrundstück von 600 m². Da Ihr Grundstück mit 400 m² kleiner ist, gilt üblicherweise ein Zuschlag von 10-15%, was zu einem angepassten Bodenrichtwert von 630-690 €/m² führt. Der Bodenwert beträgt somit 630 €/m² × 400 m² = 252.000 €. Der Kaufpreis von 480.000 € impliziert einen Gebäudewert von ca. 228.000 €, was Sie mit dem tatsächlichen Zustand des Hauses vergleichen können.

Grundsteuererklärung 2025

Sie besitzen ein unbebautes Baugrundstück von 800 m² in Brandenburg und müssen eine Grundsteuererklärung abgeben. Relevant ist der Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2022 (nicht 2025), den Sie in BORIS Brandenburg durch Auswahl des entsprechenden Stichtags ermitteln. Bei einem Bodenrichtwert von 80 €/m² ergibt sich: Bodenwert = 80 €/m² × 800 m² = 64.000 €. Dieser Bodenwert ist maßgeblich für die Grundsteuerberechnung nach dem Bundesmodell, wobei Sie zusätzlich das Informationsportal Grundstücksdaten Brandenburg nutzen sollten, das speziell für die Grundsteuererklärung konzipiert ist.

Erbschaft eines Grundstücks

Bei der Erbschaft eines Einfamilienhauses in Neuruppin ermittelt das Finanzamt den Wert für die Erbschaftssteuer. Der maßgebliche Bodenrichtwert gilt zum Todestag, nicht zum 01.01.2022. Falls der Verstorbene am 15.06.2025 starb, können Sie den Bodenrichtwert vom 01.01.2025 anwenden (nächster verfügbarer Stichtag). Bei einem Bodenrichtwert von 120 €/m² und 600 m² Grundstücksfläche ergibt sich ein Bodenwert von 72.000 €. Falls die tatsächliche GFZ höher ist als im Bodenrichtwert angenommen, kann ein Zuschlag von bis zu 40% erfolgen – im Beispiel würde der Bodenwert auf 86.400 € steigen. Laden Sie die PDF-Auskunft aus BORIS herunter und reichen Sie diese dem Finanzamt als amtlichen Beleg ein.

Grundstücksverkauf vorbereiten

Sie möchten ein unbebautes Baugrundstück von 1.200 m² verkaufen und ermitteln in BORIS Brandenburg einen Bodenrichtwert von 150 €/m² für mittlere Wohnlage, was einem Richtwert von 180.000 € entspricht. Mit der Slider-Funktion prüfen Sie die Preisentwicklung: Der Wert stieg von 130 €/m² (2020) über 148 €/m² (2023) auf 155 €/m² (2024), fiel aber 2025 auf 150 €/m² – eine Marktabkühlung. Sie vergleichen benachbarte Zonen (bessere Lage 170 €/m², schlechtere Lage 130 €/m²) und recherchieren aktuelle Inserate, wobei professionelle Makler 3-5% über dem Bodenrichtwert agieren. Ihre Verkaufsstrategie: 186.000 € (155 €/m² × 1.200 m²) mit der Begründung, dass die beste Lage mit Waldnähe den Zuschlag rechtfertigt. Die PDF-Auskunft aus BORIS binden Sie ins Exposé ein, um amtliche Qualität zu zeigen.

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Keine Bodenrichtwerte für mein Grundstück angezeigt

Möglicherweise liegt Ihr Grundstück in einem Verfahrensgebiet oder Entwicklungsbereich (z.B. städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 BauGB), für das keine allgemeinen Bodenrichtwerte beschlossen wurden. Versuchen Sie statt der Adresssuche die Flurstückssuche und entnehmen Sie Gemarkung, Flur und Flurstück aus Ihrem Grundbuchauszug. Kontaktieren Sie bei fehlendem Bodenrichtwert den zuständigen Gutachterausschuss, der eine individuelle Auskunft erteilen kann.

PDF-Download funktioniert nicht

Deaktivieren Sie den Pop-up-Blocker in den Browser-Einstellungen für boris.brandenburg.de, da dies die häufigste Ursache ist. Prüfen Sie ausreichend Speicherplatz auf dem Gerät (mindestens 10 MB) und testen Sie alternative Browser. Stellen Sie sicher, dass JavaScript aktiviert ist, da die PDF-Erstellung clientseitig erfolgt.

Fehler melden

Kontaktieren Sie den Kundenservice der LGB per E-Mail an kundenservice@geobasis-bb.de oder telefonisch unter +49-331-8844-123. Teilen Sie Fehlerbeschreibung, Screenshot, verwendeten Browser mit Versionsnummer, Betriebssystem, Gerät, Zeitstempel und die gesuchte Adresse mit. Der Kundenservice antwortet in der Regel innerhalb von 2-3 Werktagen.

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind selbständige und unabhängige Gremien, die auf Basis von § 193 ff. BauGB arbeiten. Im Land Brandenburg existieren 16 regionale Gutachterausschüsse für die Bereiche der Landkreise und kreisfreien Städte. Ihre Kernaufgaben umfassen die Führung der Kaufpreissammlung (Notare übermitteln Kopien aller Immobilienkaufverträge), die jährliche Ermittlung der Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar sowie die Erstellung von Grundstücksmarktberichten, die Tendenzen sowie Umsatz- und Preisentwicklungen dokumentieren. Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse sind in den Katasterbehörden der Landkreise und kreisfreien Städte eingerichtet.

Die Landesvermessung und Geobasisinformation Brandenburg (LGB)

Die LGB besteht seit dem 01.01.2002 als Landesbetrieb nach § 9 des Landesorganisationsgesetzes und ist der technische Betreiber von BORIS Brandenburg. Hauptsitz ist Frankfurt (Oder) mit Betriebsstellen in Potsdam und Prenzlau. Zu den Hauptaufgaben gehören die Erfassung und Führung der Geobasisdaten des Raumbezugs (staatliches Festpunktnetz, SAPOS®-Positionierungsdienst), die Bereitstellung von Geobasisinformationen und Geodatendiensten sowie der Ausbau der Geodateninfrastruktur Brandenburg. Die LGB beherbergt die Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte und ist für die technische Umsetzung, Wartung und Weiterentwicklung von BORIS Brandenburg verantwortlich. Der Relaunch 2025 wurde als Eigenentwicklung von LGB-Mitarbeitern konzipiert und umgesetzt.