BORIS Hessen - Bodenrichtwerte in Hessen

BORIS als Bodenrichtwertinformationssystem

BORIS Hessen ist ein webbasiertes Auskunftssystem, das alle Bodenrichtwerte des Landes Hessen flächendeckend und interaktiv darstellt. Das System nutzt die technische Infrastruktur des Geoportals Hessen und ermöglicht eine maßstabsabhängige Darstellung der Bodenrichtwertzonen. Die Daten stammen von den 17 Gutachterausschüssen für Immobilienwerte in Hessen, die gemäß § 193 Baugesetzbuch (BauGB) zur regelmäßigen Ermittlung der Bodenrichtwerte verpflichtet sind. Als Teil des bundesweiten BORIS-D-Netzwerks folgt das System einheitlichen Standards für die länderübergreifende Bodenrichtwertdarstellung.

Unterschied Bodenrichtwert vs. Verkehrswert

Der Bodenrichtwert ist ein statistischer Durchschnittswert aus einer Vielzahl von Grundstücksverkäufen und dient als Orientierungsgröße für die Bodenwertermittlung. Der Verkehrswert (Marktwert) bezeichnet hingegen den konkreten Preis, der für ein individuelles Grundstück unter gewöhnlichen Umständen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar ist. Abweichungen zwischen Bodenrichtwert und tatsächlichem Verkehrswert entstehen durch grundstücksspezifische Merkmale wie Grundstücksgröße, Zuschnitt, Erschließungsgrad, Bodeneigenschaften oder Lage innerhalb der Zone. Diese Abweichungen betragen in der Praxis häufig 10-20 Prozent. Für eine präzise Verkehrswertermittlung berücksichtigen Sachverständige diese Besonderheiten durch Umrechnungskoeffizienten oder führen eine individuelle Bewertung durch.

Verfügbare Stichtage in BORIS Hessen

Im Geoportal Hessen stehen aktuell drei Stichtage zur Online-Recherche bereit: 01.01.2024 (veröffentlicht am 12.06.2024), 01.01.2022 und 01.01.2020. Die Werte zum Stichtag 01.01.2024 bilden derzeit die aktuellste Datengrundlage für Immobilienbewertungen und -transaktionen. Nutzer können zwischen den Stichtagen wechseln und so die Wertentwicklung einzelner Bodenrichtwertzonen nachvollziehen. Alle seit 2020 ermittelten Bodenrichtwerte sind gemäß Gutachterausschusskostengesetz vollständig gebührenfrei abrufbar – sowohl in der Online-Kartenansicht als auch als strukturierte PDF-Auskunft über den Geodaten Online Shop.

Aktualisierungsrhythmus und rechtliche Grundlagen

Bodenrichtwerte in Hessen werden gemäß § 196 Abs. 1 BauGB alle zwei Jahre zum Ende eines geraden Kalenderjahres ermittelt – der Stichtag ist jeweils der 01. Januar. Die Veröffentlichung erfolgt üblicherweise zwischen März und Juni des Stichtagsjahres, nachdem alle örtlichen Gutachterausschüsse ihre Beschlüsse gefasst haben. Diese Systematik gewährleistet eine kontinuierliche Marktbeobachtung und bildet aktuelle Preisentwicklungen zeitnah ab. Die Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse (ZGGH) koordiniert die landesweite Harmonisierung der Ermittlungsstandards.

Historische Bodenrichtwerte (vor 2020)

Bodenrichtwerte mit Stichtagen vor dem 01.01.2020 sind online nicht verfügbar und müssen als schriftliche Auskunft beim zuständigen Gutachterausschuss angefordert werden. Diese Auskünfte sind kostenpflichtig – die Mindestgebühr beträgt 28 EUR zzgl. Mehrwertsteuer, je nach zeitlichem Aufwand können höhere Gebühren anfallen. Die Bearbeitungszeit variiert je nach Geschäftsstelle. Antragsteller sollten Grundstücksdaten (Gemarkung, Flur, Flurstück oder genaue Adresse) sowie den gewünschten Stichtag angeben. Eine Übersicht der zuständigen Gutachterausschüsse mit Kontaktdaten finden Sie auf der HVBG-Website.

Zugang zum BORIS Hessen Geoportal

Der Zugang zu BORIS Hessen erfolgt über die URL boris.hessen.de oder direkt über das Geoportal Hessen. Nach dem Aufruf erscheint zunächst ein Hinweisfenster mit den Nutzungsbedingungen, die akzeptiert werden müssen. Der Kartenviewer startet anschließend automatisch und zeigt eine Übersichtskarte von Hessen mit den Bodenrichtwertzonen. Die Bedienoberfläche ist in folgende Bereiche gegliedert: Suchfeld (oben), Werkzeuge (linke Seite), Kartenebenen-Auswahl und Maßstabsangabe (unten). Die Darstellung passt sich automatisch dem verwendeten Endgerät an – bei Smartphones und Tablets aktiviert sich die mobile Ansicht.

Was ist eine Flurstücksnummer und wo finde ich sie?

Die Flurstücksnummer ist die eindeutige Bezeichnung eines Grundstücks im amtlichen Liegenschaftskataster. Sie besteht aus vier Komponenten: Gemarkung (Name des Katasterbezirks), Flur (Unterteilung der Gemarkung), Flurstückszähler und gegebenenfalls Flurstücksnenner (bei geteilten Flurstücken). Eine vollständige Bezeichnung lautet beispielsweise "Frankfurt-Sachsenhausen, Flur 3, Flurstück 245/2". Die Flurstücksnummer finden Sie in mehreren Dokumenten: im Grundbuchauszug (Bestandsverzeichnis), auf dem Grundsteuerbescheid, im Kaufvertrag oder Katasterauszug. Für Grundsteuerzwecke steht seit 2022 der kostenfreie Flurstücksnachweis über den Geodaten Online Shop zur Verfügung.

Flurkarte in BORIS Hessen nutzen

Die Liegenschaftskarte (Flurkarte) ist die amtliche Grundstückskarte des Katasters und zeigt alle Flurstücksgrenzen, Gebäudegrundrisse und Nutzungsarten. Im Geoportal Hessen wird sie ab einem Maßstab von 1:3.500 automatisch über die Bodenrichtwertkarte gelegt. Diese Kombination ermöglicht die exakte Zuordnung eines Flurstücks zur entsprechenden Bodenrichtwertzone – insbesondere bei Grundstücken, die sich über mehrere Zonen erstrecken oder direkt an Zonengrenzen liegen. Zoomen Sie auf den erforderlichen Maßstab und aktivieren Sie die Liegenschaftskarte über die Kartenebenen-Auswahl. Die Flurstücksgrenzen erscheinen als rote Linien, Flurstücksnummern werden eingeblendet.

Luftbilder (Orthophotos) im Geoportal nutzen

Orthophotos sind entzerrte, maßstabsgetreue Luftbildaufnahmen, die im Geoportal Hessen als zusätzliche Kartenebene verfügbar sind. Sie werden ab einem Maßstab von 1:5.000 automatisch als Hintergrundkarte aktivierbar und zeigen die tatsächliche Grundstücksnutzung, Bebauung, Vegetation und Erschließung. Die Kombination aus Luftbild und Bodenrichtwertzonen ermöglicht eine realistische Einschätzung der Grundstückslage – beispielsweise Nähe zu Straßen, Grünflächen oder gewerblichen Anlagen. Die Aktualität der Luftbilder variiert je nach Region, üblicherweise erfolgen Befliegungen in mehrjährigen Abständen. Über die Kartenebenen-Auswahl können Sie zwischen verschiedenen Aufnahmejahren wechseln und so Veränderungen der Bebauungsstruktur nachvollziehen.

Weitere Kartenebenen für Grundstücksanalysen

Neben Bodenrichtwerten und Luftbildern bietet das Geoportal zahlreiche Fachdaten für eine umfassende Grundstücksanalyse. Die topographische Karte zeigt Geländeformen, Verkehrswege und Gewässer. Bebauungspläne (sofern digital verfügbar) geben Auskunft über die rechtlich zulässige Nutzung und baulichen Parameter. Ebenen zu Schutzgebieten (Naturschutz, Wasserschutz, Denkmalschutz) oder Überschwemmungsgebieten weisen auf Nutzungsbeschränkungen hin. Für Bauvorhaben sind Informationen zu Leitungsnetzen oder Altlasten relevant. Die Aktivierung mehrerer Ebenen erfolgt über die Kartenebenen-Verwaltung – die Darstellungsreihenfolge kann individuell angepasst werden.

Historische Luftbilder und Zeitreihen

Das Geoportal Hessen stellt teilweise historische Luftbildaufnahmen aus verschiedenen Jahrzehnten bereit. Diese ermöglichen einen Vergleich der Grundstücks- und Siedlungsentwicklung über längere Zeiträume – relevant beispielsweise für Altlastenrecherchen, Baugrunduntersuchungen oder stadtgeschichtliche Analysen. Der Zugriff erfolgt über die Kartenebenen-Auswahl durch Aktivierung der entsprechenden Aufnahmejahre. Die Verfügbarkeit historischer Aufnahmen ist regional unterschiedlich. Für systematische Zeitreihenanalysen oder professionelle Auswertungen können hochauflösende Luftbilddaten über den Geodaten Online Shop bestellt werden.

Kostenfreie PDF-Auskunft über Geodaten Online

Neben der Online-Recherche im Kartenviewer bietet der Geodaten Online Shop eine strukturierte PDF-Bodenrichtwertauskunft, die automatisch erstellt und per E-Mail zugestellt wird. Diese Auskünfte sind für alle Stichtage ab 01.01.2020 vollständig gebührenfrei. Im Bestellformular wählen Sie den gewünschten Stichtag und geben entweder die Adresse oder die Flurstücksbezeichnung (Gemarkung, Flur, Flurstück) ein. Das PDF-Dokument enthält neben dem Bodenrichtwert auch Angaben zur Nutzungsart, Bodenrichtwertzone, Erschließungszustand und gegebenenfalls Umrechnungskoeffizienten. Für rechtliche oder behördliche Vorgänge ist diese strukturierte Auskunft oft besser geeignet als ein Screenshot aus dem Kartenviewer.

Kostenpflichtige schriftliche Auskunft für ältere Stichtage

Für Bodenrichtwerte mit Stichtagen vor dem 01.01.2020 ist eine schriftliche Auskunft beim zuständigen Gutachterausschuss erforderlich. Die Mindestgebühr beträgt 28 EUR zzgl. Mehrwertsteuer, abhängig vom Recherche- und Bearbeitungsaufwand können höhere Gebühren anfallen. Die Beantragung erfolgt formlos oder über Antragsformulare der jeweiligen Geschäftsstelle – geben Sie dabei Grundstücksdaten (Adresse oder Flurstück), gewünschten Stichtag und Verwendungszweck an. Die Bearbeitungszeit variiert je nach Geschäftsstelle zwischen wenigen Tagen und mehreren Wochen. Eine Übersicht der 17 Gutachterausschüsse mit Kontaktdaten finden Sie auf der HVBG-Website.

Verkehrswertgutachten beantragen

Ein Verkehrswertgutachten ist eine individuelle Bewertung eines Grundstücks durch den Gutachterausschuss und geht weit über eine Bodenrichtwertauskunft hinaus. Es berücksichtigt alle wertbeeinflussenden Merkmale – bei bebauten Grundstücken auch Gebäudezustand, Bauweise, Ausstattung und Restnutzungsdauer. Verkehrswertgutachten sind erforderlich für Auseinandersetzungen in Erbfällen, bei Scheidungen, für steuerliche Zwecke oder zur Plausibilisierung von Kaufpreisen. Die Kosten beginnen bei mindestens 900 EUR und richten sich nach dem zeitlichen Aufwand (Gebührensatz nach Gutachterausschusskostengesetz). Vereinfachte Wertberechnungen (ohne Ortsbesichtigung) kosten etwa 25-50 Prozent der Gutachtengebühr. Der Antrag erfolgt schriftlich beim örtlich zuständigen Gutachterausschuss.

Bodenrichtwerte in der Grundsteuererklärung

Seit der Grundsteuerreform 2022 sind Bodenrichtwerte eine zentrale Datengrundlage für die Bewertung von Grundvermögen. In Hessen gilt das Flächen-Faktor-Verfahren nach dem Hessischen Grundsteuergesetz (HGrStG), bei dem Grundstücksfläche und Bodenrichtwert zur Ermittlung des Grundsteuerwerts herangezogen werden. Der maßgebliche Stichtag für die Hauptfeststellung ist der 01.01.2022 – die zu diesem Zeitpunkt gültigen Bodenrichtwerte bilden die Bewertungsgrundlage. Eigentümer mussten zwischen Juli und Oktober 2022 eine Feststellungserklärung abgeben. Das Finanzamt ruft die erforderlichen Bodenrichtwerte automatisch ab, eine manuelle Eingabe durch Steuerpflichtige ist nicht erforderlich.

Mobile Version des Geoportals

Das Geoportal Hessen erkennt automatisch, wenn die Website von einem Smartphone oder Tablet aufgerufen wird, und aktiviert den mobilen Client. Die Bedienoberfläche ist für Touch-Bedienung optimiert und bietet alle wesentlichen Funktionen: Ortssuche (rechts oben), Werkzeuge für Datenabfrage und Messung (links oben), Ebenenauswahl und GPS-Positionierung (links unten) sowie Zoom-Steuerung (rechts unten). Die Adresssuche funktioniert identisch zur Desktop-Version, die Flurstückssuche ist über die Werkzeuge erreichbar. Luftbilder und Liegenschaftskarte können aktiviert werden. Die GPS-Funktion ermöglicht die Standortbestimmung – nützlich, wenn Sie sich vor Ort auf einem Grundstück befinden und den Bodenrichtwert direkt abrufen möchten.

BORIS Hessen als App – Verfügbarkeit

Eine dedizierte BORIS-Hessen-App für iOS oder Android existiert nicht. Die mobile Browser-Version des Geoportals bietet jedoch den vollen Funktionsumfang und ist für alle gängigen mobilen Browser (Chrome, Safari, Firefox, Edge) optimiert. Nutzer können ein Lesezeichen im Browser-Startbildschirm ablegen, um direkten Zugriff zu erhalten. Die allgemeine Hessen-App des Landes Hessen (verfügbar im App Store und Google Play) bietet Zugang zu Verwaltungsleistungen, enthält jedoch keine spezifischen BORIS-Funktionen. Für bundesweite Bodenrichtwertabfragen steht die BORIS-D Android-App zur Verfügung, die auch auf hessische Daten verlinkt.

BORIS Hessen Geodatendienste für professionelle Anwender

Für die Einbindung von Bodenrichtwerten in Geoinformationssysteme (GIS) oder eigene Fachanwendungen stellt das Land Hessen WFS-Dienste (Web Feature Service) bereit. Diese ermöglichen den automatisierten Abruf und die Weiterverarbeitung der Bodenrichtwertdaten in maschinenlesbarer Form. Verfügbar sind WFS für alle Stichtage (2020, 2022, 2024) gemäß OGC-Standard in den Versionen WFS 1.1.0 und 2.0.0. Der Zugriff erfolgt über die URL www.gds.hessen.de/wfs2/boris – die technische Dokumentation und GetCapabilities-Dokumente sind über das Geoportal Hessen abrufbar. Die Nutzung der WFS-Dienste ist gemäß § 1 Abs. 2 Gutachterausschusskostengesetz kostenfrei.

Aufgaben der Gutachterausschüsse

Die 17 Gutachterausschüsse für Immobilienwerte in Hessen sind selbständige und unabhängige Einrichtungen des Landes Hessen gemäß § 192 ff. BauGB. Ihre Hauptaufgaben umfassen die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, die Ermittlung von Bodenrichtwerten mindestens alle zwei Jahre, die Erstellung von Verkehrswertgutachten für bebaute und unbebaute Grundstücke, Gutachten über Miet- und Pachtwerte sowie die Erstellung von Immobilienmarktberichten. Die Ausschüsse setzen sich zusammen aus einem vorsitzenden Mitglied (Bediensteter der Behörde), einem Bediensteten der Finanzbehörde sowie ehrenamtlichen Mitgliedern aus den Bereichen Architektur, Bauingenieurwesen, Immobilienwirtschaft und Maklergewerbe. Die Reform 2018 reduzierte die Zahl von 44 auf 17 Ausschüsse zur Effizienzsteigerung.

Zentrale Geschäftsstelle (ZGGH) in Wiesbaden

Die Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (ZGGH) ist beim Hessischen Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation (HVBG) angesiedelt. Sie fungiert gemäß § 198 Abs. 2 BauGB als zentrale Ansprechstelle für Informationen über alle Gutachterausschüsse, erstellt den landesweiten Immobilienmarktbericht Hessen und gewährleistet die einheitlichen Standards bei der Datenerhebung und Bodenrichtwertermittlung. Kontakt: Schaperstraße 16, 65195 Wiesbaden, Telefon 0611 535-5575, E-Mail info.zggh@hvbg.hessen.de. Über die ZGGH sind alle regionalen Immobilienmarktberichte kostenfrei als PDF downloadbar, Druckausgaben können bestellt werden.

Gutachterausschüsse der kreisfreien Städte

Die zehn Gutachterausschüsse bei kreisfreien und größeren kreisangehörigen Städten sind zuständig für ihre jeweiligen Stadtgebiete. Frankfurt am Main (Stadtvermessungsamt, Immobilienmarktbericht 2024 kostenfrei als PDF, gedruckt 42 EUR) ist der größte Ausschuss Hessens. Wiesbaden veröffentlicht jährlich Immobilienmarktberichte mit Bodenrichtwertanalysen (2023: mittlerer Wohnbauland-Bodenrichtwert 1.416 EUR/m²). Kassel (Amt für Vermessung und Geoinformation, Friedrich-Ebert-Straße 160, 34119 Kassel, Telefon 0561 787-7002, E-Mail gutachterausschuss@kassel.de) betreut das Stadtgebiet Kassel. Weitere Ausschüsse bestehen in Darmstadt, Offenbach, Bad Homburg, Oberursel und Neu-Isenburg – Kontaktdaten finden Sie auf der HVBG-Website.

Gutachterausschüsse bei Ämtern für Bodenmanagement

Sieben Gutachterausschüsse haben ihre Geschäftsstellen bei den Ämtern für Bodenmanagement (ÄfB) und sind für mehrere Landkreise zuständig. Das ÄfB Heppenheim betreut die Landkreise Groß-Gerau und Offenbach sowie die Stadt Neu-Isenburg. Das ÄfB Fulda ist für den Landkreis Fulda zuständig, das ÄfB Büdingen für den Wetteraukreis. Weitere Geschäftsstellen befinden sich in Homberg (Efze), Kassel (Landkreise Kassel und Waldeck-Frankenberg) sowie bei den Ämtern in Wetzlar und Wiesbaden. Die genaue Zuordnung Ihrer Gemeinde finden Sie über die Adresssuche auf hvbg.hessen.de.

Höchste Bodenrichtwerte in Frankfurt am Main

Frankfurt am Main weist die höchsten Bodenrichtwerte Hessens auf. In bevorzugten Innenstadtlagen erreichen Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen bis zu 10.000 EUR/m². Das Westend-Süd zählt mit durchschnittlich 7.700 EUR/m² zu den teuersten Stadtteilen, gefolgt von der Innenstadt. Der stadtweite Durchschnitt liegt bei etwa 1.200 EUR/m² – dieser Wert hat sich seit dem Jahr 2000 mehr als verdoppelt. Die niedrigsten Bodenrichtwerte finden sich in peripheren Stadtteilen wie dem Stadtteil Flughafen mit etwa 520 EUR/m². Gewerbeflächen in attraktiven Lagen erreichen ebenfalls vierstellige Werte pro Quadratmeter. Der Immobilienmarktbericht Frankfurt 2024 bietet detaillierte Analysen nach Stadtteilen und Nutzungsarten.

Wiesbaden, Kassel und weitere Großstädte

In Wiesbaden beträgt der mittlere Bodenrichtwert für Wohnbauland 1.416 EUR/m² (Stand 2023), mit starken Schwankungen zwischen den Stadtteilen – die höchsten Werte erreicht die Lage Nordost/Sonnenberg mit durchschnittlich 1.826 EUR/m². Gegenüber 2022 (1.189 EUR/m²) entspricht dies einem Anstieg von 19 Prozent. In Kassel liegen die durchschnittlichen Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen bei etwa 210 EUR/m². Darmstadt als weiteres Oberzentrum weist ebenfalls höhere Bodenwerte auf als das ländliche Umland, bleibt jedoch unter dem Niveau der Rhein-Main-Metropolen. Die genauen Werte können über BORIS Hessen abgerufen werden.

Die Spannweite bei Wohnbauflächen reicht von 24 EUR/m² in strukturschwachen nordhessischen Gemeinden bis zu den Spitzenwerten in Frankfurt. Diese Entwicklung spiegelt die Marktkorrektur nach den Preissteigerungen der Jahre 2020-2022 wider.