BORIS Sachsen - Bodenrichtwerte in Sachsen

Definition und Bedeutung

BORIS Sachsen steht für Bodenrichtwert-Informationssystem und wird vom Landesamt für Geobasisinformation Sachsen (GeoSN) betrieben. Das Portal visualisiert durchschnittliche Lagewerte für Grund und Boden, die von den 14 Gutachterausschüssen im Freistaat ermittelt werden. Der Zugang erfolgt über die offizielle Website boris.sachsen.de ohne Registrierung. Die Daten basieren auf der Kaufpreissammlung und werden gemäß §196 Baugesetzbuch (BauGB) mindestens alle zwei Jahre aktualisiert.

Neuerungen seit August 2024

Seit dem Relaunch im August 2024 existiert nur noch eine einheitliche Anwendung statt der bisherigen Trennung zwischen "BORIS aktuell" und "Bodenrichtwertrecherche". Die Zusammenführung verbessert die Nutzerführung durch ein responsives Design, das sich automatisch an Desktop-Geräte und mobile Endgeräte anpasst. Alle historischen und aktuellen Bodenrichtwerte sind nun über einen zentralen Kartenviewer abrufbar.

Zugang zur interaktiven Karte

Der Zugang erfolgt direkt über den Browser unter boris.sachsen.de ohne App-Installation. Die browserbasierte Anwendung funktioniert auf Desktop-Computern ebenso wie auf Smartphones und Tablets. Für mobile Geräte steht BORISmobil als optimierte Variante zur Verfügung, die automatisch erkannt wird. Die Servicezeiten des technischen Supports sind montags bis donnerstags von 9 bis 15 Uhr sowie freitags von 9 bis 12 Uhr erreichbar unter servicedesk@geosn.sachsen.de.

Nach Eingabe von mindestens drei Buchstaben erscheinen automatische Vervollständigungsvorschläge. Bei der Flurstückssuche ist das Format mit Zähler/Nenner (z.B. 28/4) anzugeben. Für Gemarkungen ohne Flur wählen Sie die Option "Flur 0" aus der Liste. Das Heranzoomen in der Karte erfolgt über Mausrad oder Zoom-Buttons, auf Mobilgeräten über Zwei-Finger-Gesten.

Bodenrichtwert ablesen und interpretieren

Ein Klick auf die gewünschte Bodenrichtwertzone öffnet das Sachdaten-Fenster mit folgenden Informationen: Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter, Stichtag der Ermittlung, Entwicklungszustand, Art der Nutzung (z.B. Wohnbaufläche, Gewerbefläche), Maß der baulichen Nutzung (z.B. Geschossflächenzahl) und Kontaktdaten des zuständigen Gutachterausschusses. Die Druckfunktion speichert diese Informationen als PDF, das jedoch keinen amtlichen Auszug darstellt.

In der Standardansicht ist Bauland bereits voreingestellt. Bei Überlagerungen zeigt das Sachdaten-Fenster alle relevanten Bodenrichtwerte für das jeweilige Grundstück an.

Historische Bodenrichtwerte recherchieren

Das Archiv bietet Zugriff auf Bodenrichtwerte ab Stichtag 31.12.2012 (BORIS 2013) für ganz Sachsen. Chemnitz und Leipzig aktualisieren ihre Werte jährlich, andere Gutachterausschüsse zweijährlich zum 01.01. des geraden Kalenderjahres. Die Jahresscheiben werden über ein Dropdown-Menü im Kartenviewer ausgewählt. Ein PDF-Dokument auf boris.sachsen.de zeigt die Verfügbarkeit für alle Gutachterausschüsse und Stichtage.

Rechtliche Definition nach §196 BauGB

§196 Baugesetzbuch definiert Bodenrichtwerte als flächendeckend ermittelte durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands. In bebauten Gebieten wird der Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Die Bodenrichtwerte werden in Bodenrichtwertzonen zusammengefasst, die Gebiete mit weitgehend übereinstimmender Art und Maß der Nutzung umfassen. Wertbeeinflussende Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks wie Erschließung, Grundstücksgröße oder Geschossflächenzahl sind in den Sachdaten dargestellt.

Ermittlung durch Gutachterausschüsse

Die 14 Gutachterausschüsse in Sachsen werten Kaufpreise aus ihrer Kaufpreissammlung aus und ermitteln daraus die Bodenrichtwerte. Notare übermitteln alle beurkundeten Immobilienkaufverträge an die Gutachterausschüsse, die die wertrelevanten Daten statistisch auswerten und anonymisiert veröffentlichen. Die Beschlussfassung erfolgt im Frühjahr (meist Februar bis Mai) durch mindestens fünf Gutachter, darunter mindestens ein Vertreter der Finanzbehörde. Die Veröffentlichung im BORIS-System erfolgt etwa zwei bis vier Monate nach dem Stichtag.

Stichtage und Veröffentlichung 2024/2025

Der aktuelle Stichtag für Sachsen (außer Chemnitz und Leipzig) ist der 01.01.2024. Die Veröffentlichung erfolgte zwischen Februar und April 2024. Chemnitz und Leipzig ermitteln ihre Bodenrichtwerte jährlich und haben bereits Werte zum Stichtag 01.01.2025 beschlossen. Alle anderen Gutachterausschüsse arbeiten im zweijährigen Rhythmus, sodass der nächste flächendeckende Stichtag der 01.01.2026 sein wird. Die Veröffentlichung ist für das Frühjahr 2026 geplant.

Marktentwicklung und Trends

Der Grundstücksmarktbericht Sachsen 2024 dokumentiert eine deutliche Belebung nach der Phase der Zurückhaltung. Mit rund 38.000 Kaufverträgen und über 8,1 Milliarden Euro Gesamtumsatz stabilisierten sich insbesondere die Baulandpreise für individuellen Wohnungsbau. In den Landkreisen und Chemnitz liegen die Mittelwerte bei etwa 100 Euro pro Quadratmeter, in Dresden und Leipzig bei 300 Euro pro Quadratmeter. Langfristig verzeichnet der Bodenpreisindex für Wohnbauflächen seit 2010 einen Anstieg von 80 Prozent (Basis 100 auf 180 Punkte). Nach dem Höhepunkt 2021 sanken die Werte in allen drei Großstädten um etwa 8 bis 9 Prozent.

Aufgaben und Verantwortlichkeiten

Die Gutachterausschüsse erfüllen hoheitliche Aufgaben nach §§192 ff. BauGB in Verbindung mit der Sächsischen Gutachterausschussverordnung. Sie ermitteln und veröffentlichen Bodenrichtwerte, führen die Kaufpreissammlung, erstellen Verkehrswertgutachten für Gerichte, Behörden und Privatpersonen sowie Immobilienmarktberichte. Zusätzlich leiten sie Daten für die Wertermittlung ab, darunter Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Marktanpassungsfaktoren.

Die örtliche Zuständigkeit richtet sich nach der Lage des Grundstücks. Bei grenzüberschreitenden Grundstücken ist der Gutachterausschuss mit dem größeren Flächenanteil zuständig. Eine vollständige Kontaktliste mit Adressen und Ansprechpartnern steht als PDF zur Verfügung.

Oberer Gutachterausschuss für Sachsen

Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Sachsen mit Sitz beim GeoSN in Dresden ist für überregionale Aufgaben zuständig. Er erstellt Obergutachten für Grundstücke, die sich über mehrere Gutachterausschuss-Bereiche erstrecken, und veröffentlicht jährlich den kostenlosen Grundstücksmarktbericht für Sachsen mit überregionalen Vergleichen, Bodenpreisindizes und Markttrends. Die Geschäftsstelle koordiniert die methodische Zusammenarbeit der örtlichen Gutachterausschüsse und wirkt an der bundesweiten Grundstücksmarkttransparenz mit.

Funktionen der mobilen Version

BORISmobil ist die für Smartphones und Tablets optimierte Variante der Bodenrichtwertdarstellung. Die Anwendung lädt direkt über den Browser ohne App-Installation und nutzt die gleichen Daten wie die Desktop-Version. Die Touch-Bedienung ermöglicht intuitives Zoomen per Zwei-Finger-Gesten und Verschieben der Karte. Standortinformationen werden durch Antippen der Bodenrichtwertzone abgerufen. Bei aktivierter GPS-Funktion kann der eigene Standort in der Karte angezeigt werden.

Bodenrichtwerte für die Grundsteuer

Für die Grundsteuererklärung ist ausschließlich das Grundsteuerportal Sachsen zu nutzen, nicht BORIS Sachsen. Das Portal enthält die für die Hauptfeststellung maßgeblichen Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2022 sowie flurstücksbezogene Angaben zu Gemeinde, Gemarkung und amtlicher Fläche. Bei Grundstücken mit mehreren Bodenrichtwerten aufgrund von Zonenüberlagerungen sind die Teilflächen mit den jeweiligen Werten separat in Zeile 4 und Zeile 5 der Anlage "Grundstück" einzutragen.

Land- und forstwirtschaftliche Flächen

Land- und forstwirtschaftliche Flächen werden in BORIS Sachsen separat dargestellt und können über das Layer-Menü aktiviert werden. Die Kategorien umfassen Ackerland (oft differenziert nach Ackerzahl), Grünland (Wiesen und Weiden), forstwirtschaftliche Flächen (Wald inklusive Baumbestand) sowie weitere Kategorien wie Erwerbsgartenanbauflächen und Kleingartenflächen. Einige Gutachterausschüsse stellen Umrechnungstabellen über die Sachdaten bereit, um Bodenrichtwerte nach Ackerzahl oder Grundstücksgröße anzupassen. Dresden weist beispielsweise für Ackerland mit Ackerzahl 70 einen Wert von 2,00 Euro pro Quadratmeter linkselbisch und 1,40 Euro pro Quadratmeter rechtselbisch aus.

Archivfunktion ab 2012

Die Archivfunktion bietet Zugriff auf Bodenrichtwerte ab 2012 für ganz Sachsen, Chemnitz sogar ab 2010. Die Auswahl erfolgt über ein Dropdown-Menü im Kartenviewer durch Auswahl des gewünschten Jahrgangs. Diese historischen Daten ermöglichen Wertentwicklungsanalysen, beispielsweise für Erbschaftssteuer-Bewertungen oder gerichtliche Rückwärts-Bewertungen zu vergangenen Stichtagen. Ein Vergleich Dresden-Blasewitz zeigt die Entwicklung von 272 Euro pro Quadratmeter (2012) auf 673 Euro pro Quadratmeter (2024), was einer Steigerung von 147 Prozent entspricht.

Grundstücksmarktberichte

Der Obere Gutachterausschuss veröffentlicht jährlich den Grundstücksmarktbericht für den Freistaat Sachsen kostenfrei auf boris.sachsen.de. Er enthält Kauffälle, Geldumsätze, Bodenpreisindizes und regionale Vergleiche. Örtliche Gutachterausschüsse erstellen darüber hinaus detaillierte Marktberichte für ihre Zuständigkeitsbereiche, die Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Indexreihen enthalten. Diese Berichte sind teilweise kostenfrei online verfügbar (z.B. Dresden), teilweise kostenpflichtig bei den Geschäftsstellen erhältlich.

Bodenpreisindex

Der Bodenpreisindex dokumentiert Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt. Für Wohnbauflächen in Sachsen stieg der Index seit 2010 (Basis 100) um 80 Prozent auf 180 Punkte im Jahr 2022. Gewerbeflächen verzeichneten im gleichen Zeitraum einen Anstieg von 45 Prozent auf 145 Punkte. Der Index dient der Trendanalyse, der Indexierung von Vertragsklauseln und der Aktualisierung historischer Verkehrswerte. Nach dem Höhepunkt 2021/2022 zeigt sich eine leichte Konsolidierung auf etwa 175 Punkte (2024).

Technische Zugriffsprobleme

Bei Ladeproblemen der Karte sollten zunächst der Browser-Cache geleert und Pop-Up-Blocker für boris.sachsen.de deaktiviert werden. BORIS Sachsen benötigt aktiviertes JavaScript. Falls die Karte trotzdem nicht lädt, empfiehlt sich der Test mit einem alternativen Browser (Chrome, Firefox, Edge, Safari). Der technische Support ist per E-Mail unter servicedesk@geosn.sachsen.de erreichbar, montags bis donnerstags 9 bis 15 Uhr sowie freitags 9 bis 12 Uhr. Bei Wartungsarbeiten kann der Zugriff außerhalb der Geschäftszeiten vorübergehend eingeschränkt sein.

Flurstücke nicht sichtbar

Flurstücksgrenzen werden erst ab einem bestimmten Zoom-Level angezeigt. Zunächst ist weiter heranzuzoomen, bis die Grenzen erscheinen. Im Menü "Themen" muss der Layer "ALKIS Flurstücke" aktiviert sein. Bei der Flurstückssuche ist die hierarchische Struktur Kreis → Gemeinde → Gemarkung → Flur → Flurstück zu beachten. Eine falsche Gemarkung führt dazu, dass das Flurstück nicht gefunden wird. Die Suche kann bis zu 30 Sekunden dauern – erst danach sollte "alle Ergebnisse anzeigen" geklickt werden.

Mehrere Bodenrichtwerte für ein Grundstück

Wenn das Sachdaten-Fenster mehrere Bodenrichtwerte ausweist, liegt eine Überlagerung von Nutzungsarten oder eine Ausdehnung über mehrere Bodenrichtwertzonen vor. Die tatsächliche Nutzung des Grundstücks bestimmt, welcher Wert anzuwenden ist. Bei der Grundsteuererklärung sind die Teilflächen mit den jeweiligen Bodenrichtwerten separat anzugeben. Ein Beispiel: Ein Grundstück mit 1.581 Quadratmetern Wohnbaufläche (290 Euro pro Quadratmeter) und 79 Quadratmetern Grünfläche (180 Euro pro Quadratmeter) erfordert zwei Einträge. Bei Unsicherheiten erteilt der zuständige Gutachterausschuss verbindliche Auskunft.

Keine Daten verfügbar

Nicht alle Gutachterausschüsse haben für alle Stichtage flächendeckend Bodenrichtwerte ermittelt. Das Verfügbarkeits-PDF auf boris.sachsen.de zeigt, welche Bereiche für welche Jahrgänge Daten bereitstellen. Als Alternative kann ein älterer Stichtag gewählt oder eine benachbarte Bodenrichtwertzone mit ähnlichen Merkmalen als grobe Orientierung herangezogen werden. Für verbindliche Auskünfte bei fehlenden Online-Daten ist der zuständige Gutachterausschuss zu kontaktieren, der individuelle Bodenrichtwertauskünfte gegen Gebühr erteilt.

Gesetzliche Grundlagen

Die rechtlichen Grundlagen für Bodenrichtwerte und Gutachterausschüsse finden sich in den §§192 bis 196 Baugesetzbuch sowie in der Sächsischen Gutachterausschussverordnung (SächsGAVO). Die Sächsische Vermessungskostenverordnung regelt die Gebühren für Auskünfte und Gutachten. Für die Wertermittlung gilt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). §86 Absatz 1 der Sächsischen Bauordnung normiert die Einrichtung des Oberen Gutachterausschusses.

Nutzungsrechte und Datenschutz

Die Online-Abfrage über BORIS Sachsen ist für den privaten Gebrauch kostenfrei, einschließlich Druckausgaben für eigene Zwecke. Gewerbliche Nutzungen wie die Einbindung von WMS-Diensten in kommerzielle Anwendungen erfordern eine Lizenz vom GeoSN. Die Kaufpreissammlung unterliegt strengen Datenschutzbestimmungen – alle Veröffentlichungen erfolgen anonymisiert ohne Rückschlussmöglichkeit auf Käufer oder Verkäufer. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden nur bei berechtigtem Interesse und in aggregierter Form erteilt.