Wohnung verkaufen 2026: Ablauf, Unterlagen, Kosten und Steuern verständlich erklärt

Maklerkosten

Wenn Sie Ihre Wohnung mit einem Makler verkaufen, fällt eine Maklerprovision an, deren Verteilung bei Wohnimmobilien durch die §§ 656a–656d BGB geregelt ist. In der Praxis liegt die Gesamtprovision je nach Bundesland meist zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises, wobei Käufer und Verkäufer bei einem Doppelmakler in der Regel jeweils die Hälfte tragen. Der Verkäuferanteil beträgt damit häufig bis zu 3,57 Prozent, zum Beispiel 10.710 Euro bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro. Eine Vereinbarung, nach der der Käufer mehr zahlt als der Verkäufer, ist unzulässig, wenn der Makler von beiden Seiten beauftragt wurde. Bei reiner Käuferprovision ist in der Regel eine ausdrückliche Vereinbarung erforderlich.

Notwendige Nebenkosten

Unabhängig von der Frage, ob Sie die Wohnung mit oder ohne Makler verkaufen, fallen auf Verkäuferseite bestimmte Nebenkosten an. Hierzu gehören die Kosten für den Energieausweis, der je nach Art (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis) ab etwa 59 Euro beginnt und bei aufwendigeren Bedarfsausweisen bis zu einigen hundert Euro erreichen kann. Für einen aktuellen Grundbuchauszug berechnen Amtsgerichte in der Regel etwa 10 bis 20 Euro. Ist die Wohnung noch mit einer Grundschuld belastet, kommen Kosten für die Grundschuldlöschung hinzu, die häufig bei etwa 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuldsumme liegen. Bei Eigentumswohnungen kann eine vereinbarte Verwalterzustimmung nach § 12 WEG zusätzliche Gebühren für den Verwalter und die notarielle Beglaubigung auslösen.

Optionale Kosten zur Wertsteigerung

Neben den zwingenden Nebenkosten können Sie vor dem Wohnungsverkauf gezielt investieren, um den Erlös zu optimieren. Ein Sachverständigengutachten schafft Transparenz über den Verkehrswert und erhöht das Vertrauen interessierter Käufer sowie deren Banken, insbesondere bei besonderen Konstellationen wie Erbschaften oder Scheidungen. Home Staging und professionelle Fotografie verbessern die Präsentation und führen häufig zu einer höheren Nachfrage und schnelleren Entscheidungen. Kleinere Modernisierungen – etwa ein frischer Anstrich, der Austausch sichtbarer Verschleißteile oder die Erneuerung von Sanitärarmaturen – sind vergleichsweise kostengünstig und können helfen, einen besseren Preis zu erzielen, wenn Sie die Wohnung verkaufen.

Beispielrechnung: Kosten bei 300.000 Euro Verkaufspreis

Bei einem Verkaufspreis von 300.000 Euro und einem Makler mit 3,57 Prozent Verkäuferprovision ergeben sich folgende beispielhafte Kosten: Die Maklerprovision beläuft sich auf 10.710 Euro. Für einen Energieausweis können Sie mit etwa 100 Euro rechnen, für den Grundbuchauszug mit etwa 15 Euro. Besteht noch eine Grundschuld von 150.000 Euro, fallen für die Löschung bei einem angenommenen Satz von 0,2 Prozent rund 300 Euro an. Unter diesen Annahmen liegt die Summe der unmittelbaren Verkäuferkosten bei etwa 11.125 Euro, ohne Berücksichtigung einer eventuell anfallenden Spekulationssteuer. Die Zahlen zeigen, dass die Maklerprovision den größten Einzelposten darstellt, wenn Sie eine Wohnung verkaufen.

Die 10-Jahresfrist: Grundregel der Spekulationssteuer

Die steuerliche Behandlung des Gewinns, den Sie erzielen, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, richtet sich nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG). Grundsätzlich ist der Gewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung (maßgeblich ist das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags) und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Der steuerpflichtige Gewinn ermittelt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis, Anschaffungsnebenkosten und abzugsfähiger Aufwendungen, etwa größeren Modernisierungen. Maßgeblich ist Ihr persönlicher Einkommensteuersatz, der je nach Einkommenssituation variieren kann. Seit dem Inkrafttreten des Wachstumschancengesetzes gilt eine Freigrenze von 1.000 Euro pro Jahr: Liegt der Gewinn darunter, fällt keine Spekulationssteuer an; sobald die Grenze überschritten wird, ist der gesamte Gewinn und nicht nur der übersteigende Teil steuerpflichtig.

Ausnahmen: Wann die Spekulationssteuer entfällt

In mehreren Konstellationen ist der Gewinn aus dem Wohnungsverkauf steuerfrei, auch wenn die Zehnjahresfrist nicht eingehalten wird. Die wichtigste Ausnahme betrifft die Eigennutzung: Wird die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, fällt keine Spekulationssteuer an. In der Praxis genügt es häufig, wenn Sie zum Ende eines Kalenderjahres einziehen und bis in das übernächste Jahr hinein dort wohnen, da dann drei Kalenderjahre mit Eigennutzung erreicht werden. Wird die Wohnung unentgeltlich an eigene Kinder überlassen, die Anspruch auf Kindergeld haben, gilt dies steuerlich ebenfalls als Eigennutzung. Besteht durchgehende Fremdvermietung oder wurde die Wohnung zwischendurch auch vermietet, kann diese Befreiung nicht in Anspruch genommen werden.

Geerbte Wohnung verkaufen: Steuerliche Besonderheiten

Bei einer geerbten Wohnung ist für die Spekulationsfrist nicht das Todesdatum des Erblassers, sondern dessen ursprüngliches Kaufdatum maßgeblich. Die Frist nach § 23 EStG läuft für die Erben also weiter, als wäre die Immobilie nie übertragen worden. Hat der Erblasser die Wohnung mehr als zehn Jahre vor seinem Tod erworben, ist der spätere Verkauf durch den Erben unabhängig von dessen Besitzdauer spekulationssteuerfrei. Wurde die Wohnung vom Erblasser im Todesjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt, kann die Eigennutzungsbefreiung auf den Erben übergehen. Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer sind getrennte Sachverhalte; es ist daher möglich, dass Erbschaftsteuer anfällt, der spätere Verkauf aber steuerfrei ist, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.

Spekulationssteuer berechnen: Beispielrechnung

Ein Beispiel verdeutlicht die Größenordnung der Spekulationssteuer beim Wohnungsverkauf: Angenommen, Sie haben 2018 eine Wohnung für 200.000 Euro inklusive 10.000 Euro Anschaffungsnebenkosten erworben und verkaufen diese im Jahr 2024 für 280.000 Euro. Der steuerpflichtige Gewinn beträgt 280.000 Euro minus 200.000 Euro minus 10.000 Euro, also 70.000 Euro. Bei einem persönlichen Einkommensteuersatz von 35 Prozent ergäbe sich eine Spekulationssteuer von 24.500 Euro. Würde dieselbe Wohnung erst 2029 verkauft, wäre die Zehnjahresfrist überschritten und der Gewinn vollständig steuerfrei. Diese Beispiele zeigen, dass der Verkaufszeitpunkt aus steuerlicher Sicht erheblichen Einfluss auf den Nettoerlös hat, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen.

Vorteile eines Maklers

Ein Makler bietet beim Wohnungsverkauf mehrere strukturelle Vorteile: Er verfügt in der Regel über aktuelle Marktkenntnisse und Verkaufsdaten, die bei der Festlegung eines realistischen Angebotspreises helfen. Zudem übernimmt er die Erstellung eines professionellen Exposés, die Platzierung der Anzeige in den relevanten Portalen, die Koordination der Besichtigungstermine und die Verhandlungsführung. In rechtlicher Hinsicht wirkt ein seriöser Makler als Filter, indem er Interessenten vorqualifiziert und bei der Abstimmung mit dem Notar unterstützt. Besonders, wenn Sie wenig Zeit haben oder bislang noch keine Wohnung verkauft haben, kann die Beauftragung eines Maklers zu einem effizienteren Ablauf führen.

Wohnung privat verkaufen: Wann es sich lohnt

Ein privater Wohnungsverkauf kann sinnvoll sein, wenn Sie über ausreichende Zeit, gute Kenntnisse des lokalen Marktes und Sicherheit im Umgang mit Verträgen verfügen. Der wesentliche Vorteil liegt in der Einsparung der Maklerprovision, die je nach Region bis zu 3,57 Prozent des Kaufpreises betragen kann. Bei einem Verkaufspreis von 300.000 Euro sparen Sie so rechnerisch rund 10.710 Euro, wenn Sie die Wohnung ohne Makler verkaufen. Dem gegenüber stehen ein höherer persönlicher Aufwand, ein erhöhtes Risiko, den Preis zu hoch oder zu niedrig anzusetzen, und die Notwendigkeit, selbst für eine rechtssichere Vertragsgestaltung zu sorgen. Ob sich der Privatverkauf lohnt, hängt somit von Ihren persönlichen Fähigkeiten und den Rahmenbedingungen des konkreten Objekts ab.

Rechtslage: § 566 BGB – „Kauf bricht nicht Miete“

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, der in § 566 BGB geregelt ist. Danach tritt der Erwerber mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis ein, sodass der Mietvertrag durch den Eigentümerwechsel unverändert fortbesteht. Der Käufer kann das Mietverhältnis nicht allein wegen des Eigentümerwechsels beenden, sondern nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses, etwa wegen Eigenbedarfs, nach § 573 BGB. Die gesetzlichen Kündigungsfristen richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und können bis zu neun Monate betragen. Für den Wohnungsverkauf bedeutet dies, dass die Wohnung häufig nur für Kapitalanleger und Käufer mit langfristiger Planung als attraktiv gilt.

Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB)

In bestimmten Fällen haben Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn der Eigentümer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte. Nach § 577 BGB entsteht ein solches Recht, wenn die Immobilie nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und erstmalig an einen Dritten verkauft wird. Besteht die Wohnung bereits seit Beginn des Mietverhältnisses als Eigentumswohnung, greift das Vorkaufsrecht nicht. Der Mieter kann das Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben, indem er zu dessen Bedingungen eintritt. Verkäufe an bestimmte nahe Angehörige des Vermieters sind von dieser Regelung ausgenommen.

Preisfindung bei vermieteter Wohnung

Beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung ist ein Preisabschlag im Vergleich zu einer freien Wohnung üblich, da die Nutzungsmöglichkeiten für Eigennutzer eingeschränkt sind. In vielen Fällen bewegt sich dieser Abschlag zwischen etwa 20 und 30 Prozent, je nach Restlaufzeit und Kündigungsmöglichkeiten des Mietverhältnisses. Für Kapitalanleger ist der Kaufpreisfaktor – das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete – eine zentrale Kennzahl. Ein Kaufpreis von 240.000 Euro bei einer Jahresnettomiete von 9.600 Euro entspricht einem Faktor von 25; dies entspricht einer Bruttorendite von etwa vier Prozent. Je niedriger der Kaufpreisfaktor, desto wirtschaftlicher erscheint die Anlage aus Renditesicht, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen.

Besichtigungen organisieren (mit Mieter)

Sind Sie Vermieter und wollen die Wohnung verkaufen, müssen Sie das Besichtigungsrecht mit den berechtigten Schutzinteressen des Mieters in Einklang bringen. Üblich ist eine Ankündigungsfrist von mindestens 24 bis 48 Stunden, für Kaufinteressenten ist aus Praktikabilitätsgründen ein längerer Vorlauf von einigen Tagen empfehlenswert. Die Terminabsprachen sollten schriftlich erfolgen und Zweck, voraussichtliche Dauer sowie die Anzahl der teilnehmenden Personen enthalten. Die Rechtsprechung hält in der Regel eine begrenzte Anzahl von Besichtigungen pro Monat für zumutbar, sofern sie auf werktägliche Zeiten gelegt werden. Eine transparente, rechtzeitige Kommunikation mit dem Mieter erleichtert den Prozess und reduziert Konfliktpotenzial.

An wen eine vermietete Wohnung verkaufen?

Als typische Käufer einer vermieteten Wohnung kommen private oder institutionelle Kapitalanleger in Betracht, die auf langfristige Mieterträge und Wertstabilität achten. Daneben interessieren sich Käufer, die langfristig selbst einziehen möchten und bereit sind, die gesetzlichen Kündigungsfristen abzuwarten. Eine besondere Rolle spielt der Mieter selbst, der ein Interesse daran haben kann, seine bisherige Wohnung zu einem marktgerechten Preis zu erwerben. Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, sollte die Vermarktung daher gezielt auf die entsprechende Zielgruppe ausgerichtet werden, etwa durch die Hervorhebung der Renditekennzahlen und der Bonität des aktuellen Mieters.

Marktlage und Immobilienpreise 2025/2026

Die Wahl des richtigen Zeitpunkts, zu dem Sie eine Wohnung verkaufen, hängt stark von der Marktlage ab. Nach mehreren Jahren mit inflationsbereinigten Preisrückgängen zeigen verschiedene Auswertungen für 2025 wieder einen leichten realen Preisanstieg im Bereich der Eigentumswohnungen. Analysen wie der Postbank Wohnatlas weisen insbesondere in Mittel- und Großstädten auf eine Stabilisierung oder moderate Zuwächse hin. Gleichzeitig bleibt das Angebot aufgrund geringer Neubautätigkeit knapp, während die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin hoch ist. Die Zinsentwicklung bewegt sich auf einem erhöhten, aber stabilen Niveau, was die Finanzierung erschwert, die strukturelle Nachfrage aber nicht aufhebt.

Saisonalität: Die beste Jahreszeit

Der Wohnungsmarkt weist im Jahresverlauf typische Nachfragespitzen auf, die Sie bei der Planung berücksichtigen können, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen. Besonders Frühjahr und Herbst gelten als günstige Zeiträume: Im Frühjahr ist die Nachfrage traditionell hoch, und die Tageslichtverhältnisse begünstigen die Erstellung attraktiver Fotos. Im Herbst möchten viele Interessenten noch vor Wintereinbruch einen Abschluss erreichen. Die Sommermonate sind durch Ferien und Urlaubszeiten häufig ruhiger, während die Nachfrage zum Jahresende insgesamt eher zurückhaltend ist. Unabhängig davon empfiehlt es sich, die Vorbereitung – insbesondere Unterlagen und Bewertung – einige Monate vor dem geplanten Vermarktungsstart abzuschließen.

Persönliche Faktoren als Verkaufsauslöser

Neben der allgemeinen Marktlage spielen persönliche Umstände eine zentrale Rolle bei der Entscheidung, ob und wann Sie Ihre Wohnung verkaufen. Dazu gehören etwa Familienzuwachs, Scheidung, berufliche Veränderungen oder der Übergang in den Ruhestand. Ein besonders wichtiger Faktor ist der Ablauf der Zehnjahresfrist nach § 23 EStG, da der Verkauf nach Ablauf dieser Frist in der Regel steuerfrei möglich ist. In komplexen Konstellationen – insbesondere bei Erbschaften, Mischformen aus Eigennutzung und Vermietung oder bei Gewerbeanteilen – ist es sinnvoll, vorab steuerlichen Rat einzuholen, um den optimalen Zeitpunkt rechtssicher zu bestimmen.

1. Marktgerechten Angebotspreis festlegen

   Eng am ermittelten Verkehrswert orientieren – das ist die wichtigste Voraussetzung für Schnelligkeit.

2. Präsentation optimieren

   Professionelle Fotos, gründliche Vorbereitung und ein einheitlich gepflegter Eindruck.

3. Vollständiges Exposé bereitstellen

   Alle Pflichtangaben (insb. aus dem Energieausweis) und relevante Unterlagen direkt verfügbar machen.

4. Hohe Erreichbarkeit sicherstellen

   Schnelle Rückmeldungen und flexible Besichtigungstermine erhöhen Abschlusschancen.

5. Optional: Makler einbeziehen

   Kann beschleunigen, z. B. durch Interessentendatenbanken und Prozessroutine.

Wohnung schnell verkaufen

Wenn Sie eine Wohnung möglichst schnell verkaufen müssen, erhöhen einige Maßnahmen die Erfolgsaussichten deutlich. Ein marktgerechter Angebotspreis, der sich eng am ermittelten Verkehrswert orientiert, ist hierfür die wichtigste Voraussetzung. Ergänzend wirkt eine sehr gute Präsentation mit professionellen Fotos, ein vollständiges Exposé und eine hohe Erreichbarkeit für Rückfragen und Besichtigungen positiv. In vielen Fällen kann die Beauftragung eines erfahrenen Maklers den Verkaufsprozess beschleunigen, da dieser auf bestehende Interessentendatenbanken zurückgreifen und den Ablauf effizient strukturieren kann.

Geerbte Wohnung verkaufen

Beim Verkauf einer geerbten Wohnung ist zunächst zu klären, ob Sie alleiniger Erbe oder Teil einer Erbengemeinschaft sind. Im Grundbuch muss der Eigentumsübergang nachvollziehbar eingetragen werden, wofür ein Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament erforderlich ist. Wollen mehrere Miterben die Wohnung verkaufen, müssen alle dem Verkauf zustimmen; andernfalls kann als letztes Mittel eine Teilungsversteigerung in Betracht kommen, bei der das Objekt gerichtlich veräußert wird. Steuerlich ist entscheidend, wann der Erblasser die Immobilie erworben und wie er sie genutzt hat, da hiervon die Spekulationsfrist und eine mögliche Eigennutzungsbefreiung abhängen. Eine klare Abstimmung innerhalb der Erbengemeinschaft erleichtert den Vermarktungsprozess erheblich.

Wohnung in der Eigentümergemeinschaft verkaufen

Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft verkaufen, ist die wirtschaftliche Situation der Gemeinschaft Teil der Kaufentscheidung. Interessenten und deren Banken erwarten Einblick in den Wirtschaftsplan, vergangene Hausgeldabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Höhe der Instandhaltungsrücklage. In manchen Teilungserklärungen ist zusätzlich eine Verwalterzustimmung nach § 12 WEG vorgesehen; ohne diese Zustimmung kann das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung verweigern. Der Verwalter darf die Zustimmung nicht willkürlich verweigern, kann aber ernsthafte Gründe, etwa Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des Käufers, berücksichtigen. Die Kosten für die Zustimmung und eine erforderliche notarielle Beglaubigung sind in vielen Gemeinschaften vom Verkäufer zu tragen.

Wohnung mit laufender Grundschuld verkaufen

In der Praxis sind viele Wohnungen beim Verkauf noch mit einer Grundschuld belastet, die die Finanzierung des ursprünglichen Kaufs oder weiterer Darlehen absichert. Käufer verlangen in der Regel eine lastenfreie Übergabe, weshalb die Grundschuld vor oder im Zuge der Eigentumsumschreibung gelöscht werden muss. Die Löschung löst Gebühren beim Notar und beim Grundbuchamt aus, die sich grob auf etwa 0,2 Prozent der Grundschuld belaufen können. Besteht ein Darlehen mit laufender Zinsbindung, kann bei vorzeitiger Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen; ab einer Zinsbindungsdauer von mehr als zehn Jahren gewährt § 489 BGB ein Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist ohne solche Entschädigung. Vor der Entscheidung, die Wohnung zu verkaufen, sollte daher die Situation der bestehenden Finanzierung detailliert geprüft werden.

Aktuelle Quadratmeterpreise (Bestandswohnungen 2025)

Für die Einschätzung, ob der Zeitpunkt günstig ist, um Ihre Wohnung zu verkaufen, sind regionale Marktwerte entscheidend. In vielen deutschen Großstädten bewegen sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen auf hohem Niveau. In München liegen sie im Bereich von rund 9.000 Euro pro Quadratmeter und damit an der Spitze des deutschen Marktes. Städte wie Hamburg, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln, Berlin und Stuttgart folgen mit teilweise deutlich niedrigeren, aber dennoch hohen Werten. Demgegenüber stehen ländliche Regionen und kleinere Städte, in denen Quadratmeterpreise teils unterhalb von 1.000 Euro liegen. Für die konkrete Bewertung Ihrer Wohnung sollten Sie neben Marktreports insbesondere Bodenrichtwerte und aktuelle Kaufpreise des örtlichen Gutachterausschusses heranziehen.

Regionale Besonderheiten

Die Dynamik der Immobilienpreise ist regional sehr unterschiedlich, was den optimalen Zeitpunkt beeinflusst, wenn Sie eine Wohnung verkaufen. In einigen Metropolen wie München und Hamburg sind die Preise trotz zwischenzeitlicher Korrekturen in den vergangenen Jahren auf einem hohen Plateau. In Berlin kommt es je nach Stadtteil zu differenzierten Entwicklungen, während manche mittleren Städte und Speckgürtelregionen deutlich zulegen. In ostdeutschen Flächenländern oder strukturschwächeren Regionen verläuft die Preisentwicklung häufig verhaltener oder rückläufig. Deshalb empfiehlt sich neben der allgemeinen Marktbeobachtung eine lokale Analyse, um den individuellen Marktwert Ihrer Wohnung fundiert zu bestimmen.

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