BORIS Niedersachsen - Bodenrichtwerte in Niedersachsen

Bedeutung und Aufgabe von BORIS Niedersachsen

Das Bodenrichtwertinformationssystem Niedersachsen stellt die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte zentral und kartographisch aufbereitet zur Verfügung. Über das Portal Immobilienmarkt.NI – Bodenrichtwerte greifen Sie ohne Registrierung auf die Daten zu, die für Niedersachsen sowie das Land Bremen bereitgestellt werden. Die Bodenrichtwerte basieren auf der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse und werden in sogenannten Bodenrichtwertzonen als durchschnittlicher Lagewert des Bodens in Euro pro Quadratmeter veröffentlicht. Rechtsgrundlagen sind insbesondere das Baugesetzbuch, die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie landesrechtliche Regelungen wie das Niedersächsische Grundstücksmarktgesetz und das Niedersächsische Grundsteuergesetz (NGrStG). immobilienmarkt.niedersachsen

Was ein Bodenrichtwert ist – und was nicht

Abweichungen ergeben sich beispielsweise durch Grundstücksgröße, -zuschnitt, Erschließungszustand, Altlasten oder besondere Lagevorteile, die im Bodenrichtwert nur pauschal enthalten sind. Für eine präzise Verkehrswertermittlung sind daher weitere Verfahren wie das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren nach ImmoWertV erforderlich. gag.niedersachsen

Zuständigkeit und Rolle der Gutachterausschüsse

In Niedersachsen ermitteln rund 40 Gutachterausschüsse für Grundstückswerte die Bodenrichtwerte auf Grundlage der ihnen gemeldeten Kaufverträge. Die Ausschüsse führen die Kaufpreissammlung, werten die Daten nach Art, Lage und Nutzung der Grundstücke aus und legen die Bodenrichtwerte mindestens einmal jährlich zum gesetzlich festgelegten Stichtag fest. Die Ergebnisse werden dem Land zur Veröffentlichung im System BORIS Niedersachsen übermittelt, sodass alle Marktteilnehmer einen einheitlichen Zugang zu diesen amtlichen Geodaten erhalten. Für weitergehende Informationen, etwa individuelle Verkehrswertgutachten oder Grundstücksmarktberichte, können die jeweils örtlich zuständigen Ausschüsse direkt kontaktiert werden, die auf den Seiten des Landes und der Gutachterausschüsse aufgelistet sind. lgln.niedersachsen

Stichtage, Aktualisierung und historische Jahrgänge

Die Bodenrichtwerte in BORIS Niedersachsen werden in der Regel jährlich zum Stichtag 1. Januar ermittelt und anschließend veröffentlicht. Die Veröffentlichung erfolgt meist einige Wochen bis Monate nach dem Stichtag, sodass beispielsweise Werte mit Stichtag 01.01.2024 im Laufe des Jahres 2024 online zur Verfügung standen. Über die Auswahlfunktion im Portal können Sie frühere Stichtage abrufen und so die Wertentwicklung eines Standorts über mehrere Jahre hinweg nachvollziehen. Externe Fachportale wie Bodenrichtwerte Deutschland – Niedersachsen bereiten diese Daten zusätzlich statistisch auf, etwa als durchschnittliche Bodenrichtwerte und prozentuale Veränderungen für einzelne Städte und Landkreise. advmis.geodatenzentrum

Unterschied: Bodenrichtwert und individueller Verkehrswert

Für Kaufentscheidungen, Beleihungen oder steuerliche Bewertungen ist die Unterscheidung zwischen Bodenrichtwert und individuellem Verkehrswert zentral. Der Bodenrichtwert beschreibt einen durchschnittlichen Wert innerhalb einer Zone und eignet sich daher als Orientierungsgröße und Ausgangspunkt für Berechnungen. Der Verkehrswert eines konkreten Grundstücks berücksichtigt dagegen die besonderen Eigenschaften des Einzelfalls, zum Beispiel überdurchschnittliche Lage innerhalb der Zone, außergewöhnlichen Zuschnitt, Erschließungszustand oder bauliche Einschränkungen, und wird nach den Regelungen der ImmoWertV ermittelt. gesetze-im-internet

Zugang zum Portal und Suchmöglichkeiten

Der Zugang zum Bodenrichtwertinformationssystem Niedersachsen erfolgt zentral über die Seite Immobilienmarkt.NI – Bodenrichtwerte, auf die ältere Adressen wie „boris.niedersachsen.de“ weiterleiten.

Für Fachanwender und GIS‑Nutzer stehen ergänzend WMS‑Dienste zur Einbindung der Bodenrichtwertdaten in eigene Geoinformationssysteme zur Verfügung, deren Metadaten im gemeinsamen Geodatenkatalog dokumentiert sind. metaver

Für die tägliche Praxis genügt in der Regel die Browseransicht, da das Portal ohne zusätzliche Software und ohne Nutzerkonto nutzbar ist. immobilienmarkt.niedersachsen

Bodenrichtwertkarte lesen und Informationen auswerten

Die Bodenrichtwertkarte zeigt das Gebiet in Bodenrichtwertzonen mit einer farblichen Differenzierung nach Wertniveau und Nutzungsart. Durch Anklicken einer Fläche erhalten Sie den Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter, die Art der Nutzung (z. B. Wohnbaufläche, Mischgebiet, Gewerbegebiet, landwirtschaftliche Fläche) sowie ggf. ergänzende Angaben wie Geschossflächenzahl (GFZ) oder Grundflächenzahl (GRZ). Diese Angaben dienen dazu, das sogenannte Richtwertgrundstück zu beschreiben, auf das sich der ausgewiesene Richtwert bezieht, und sind bei der Übertragung auf ein konkretes Grundstück zwingend zu berücksichtigen. gag.niedersachsen

Flurstückssuche und Bezug zur Liegenschaftskarte

Für viele Bewertungs- und Steuerverfahren spielt das Flurstück als kleinste Buchungseinheit im Liegenschaftskataster eine zentrale Rolle. In BORIS Niedersachsen können Sie über die Flurstückssuche Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer eingeben und so ein bestimmtes Flurstück in der Bodenrichtwertkarte lokalisieren. Die Darstellung zeigt, in welcher Bodenrichtwertzone das Flurstück liegt und welcher Bodenrichtwert für die betreffende Nutzung gilt; bei Flurstücken, die mehrere Zonen berühren, sind gegebenenfalls mehrere Teilflächen zu beachten. voris.wolterskluwer-online

Flächen-Lage-Modell und Rolle der Bodenrichtwerte

Mit der Grundsteuerreform nutzt Niedersachsen ein Flächen-Lage-Modell, bei dem der Bodenrichtwert über einen Lagefaktor in die Grundsteuerberechnung einfließt. Der Lagefaktor ergibt sich aus dem Verhältnis des Bodenrichtwerts des konkreten Grundstücks zum durchschnittlichen Bodenrichtwert in der jeweiligen Gemeinde; die Berechnungslogik ist in § 5 NGrStG beschrieben. Für die steuerliche Bewertung ist nicht der in der Wertermittlung allgemein verwendete Bodenrichtwert maßgeblich, sondern der speziell für die Grundsteuer festgelegte Wert, der eng an die Daten der Gutachterausschüsse angelehnt ist. mf.niedersachsen

Grundsteuer-Viewer Niedersachsen und Datenbereitstellung

Der Grundsteuer‑Viewer Niedersachsen stellt in einer gesonderten Online‑Anwendung die grundsteuerlich maßgeblichen Bodenrichtwerte für den Grundsteuerwert bereit und ermöglicht eine Suche analog zum BORIS‑Portal über Adresse, Flurstück oder Karte. Neben dem Bodenrichtwert zeigt das System häufig zusätzliche Informationen wie den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde und stellt damit die für die Lagefaktorberechnung erforderlichen Kennzahlen bereit. Für die Abgabe der Grundsteuererklärung werden diese Werte in der Regel automatisiert in die elektronische Steuererklärung (z. B. ELSTER oder Fachsoftware) übernommen, sodass Eigentümer den Bodenrichtwert nicht selbst in eurogenauer Höhe angeben müssen. hilfe.grundsteuer-digital

BORIS Niedersachsen bleibt dennoch ein wichtiges Werkzeug, um Bodenwerte und Zonen im Detail nachzuvollziehen und etwaige Plausibilitätsprüfungen vorzunehmen.