Leibrente bei Immobilien: Berechnung, Steuern und sichere Vertragsgestaltung

Leibrente – die grundlegende Definition

Die Leibrente ist eine wiederkehrende Zahlung, die der Empfänger bis zu seinem Lebensende erhält. Rechtlich ist sie in § 759 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) verankert, wonach derjenige, der zur Gewährung einer Leibrente verpflichtet ist, diese im Zweifel für die Lebensdauer des Gläubigers zu entrichten hat. Der Begriff „auf den Leib" beschreibt dabei das zentrale Merkmal: Die Zahlung ist an die Person und ihre Existenz gebunden und endet mit dem Tod.

Leibrente bei Immobilien: Die Immobilienverrentung

Im Kontext von Immobilien funktioniert die Leibrente nach einem klaren Prinzip: Ein Eigentümer verkauft seine Immobilie an einen Käufer (privat, gewerblicher Anbieter oder Stiftung), erhält jedoch nicht den Kaufpreis als Einmalzahlung, sondern als monatliche Rente. Gleichzeitig sichert sich der bisherige Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht, das grundbuchlich eingetragen wird. Das Eigentum wechselt zum Käufer, der bisherige Besitzer kann jedoch in seinem gewohnten Zuhause wohnen bleiben und erhält zusätzliche Renteneinkünfte.

Wohnrecht vs. Nießbrauchrecht – Was ist der Unterschied?

Beide Rechte werden als beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Der Wert des Wohnrechts wird dabei deutlich geringer angesetzt als der eines Nießbrauchs, weshalb eine Leibrente mit Wohnrecht zu niedrigeren monatlichen Zahlungen führt als mit Nießbrauch.

Lebenslange Leibrente (echte Leibrente)

Die lebenslange Leibrente ist die klassische Variante. Die Zahlungen laufen solange, wie die berechtigte Person lebt, und enden mit deren Tod. Diese Form bietet maximale Planungssicherheit für den Empfänger, da ein garantiertes Einkommen bis zum Lebensende gesichert ist. Der § 759 BGB legt zugrunde, dass die Rente im Zweifel für die Lebensdauer des Gläubigers zu entrichten hat.

Zeitrente und abgekürzte Leibrente

Bei einer Zeitrente oder abgekürzten Leibrente ist die Auszahlungsdauer zeitlich begrenzt – beispielsweise auf 5, 10 oder 15 Jahre. Die Zahlungen enden mit dem Ablauf dieser Frist oder mit dem Tod des Empfängers, je nachdem, welches Ereignis zuerst eintritt. Diese Variante birgt für den Käufer ein niedrigeres Langlebigkeitsrisiko, führt aber auch zu höheren monatlichen Zahlungen bei kürzerer Laufzeit. Die steuerliche Behandlung unterscheidet sich von der echten Leibrente und wird nach § 55 Abs. 2 der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung ermittelt.

Rentengarantiezeit und verbundene Leibrente

Eine Rentengarantiezeit sichert ab, dass Zahlungen auch nach dem frühen Tod des Empfängers weitergeleitet werden – entweder an die Erben oder für einen festgelegten Mindestzeitraum. Die verbundene Leibrente für Ehepaare berücksichtigt die längere statistische Lebenserwartung bei zwei Personen und kann so vereinbart werden, dass Zahlungen bis zum Tod beider Partner erfolgen oder auf das längere oder kürzere Leben ausgerichtet sind.

Welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Leibrente?

Die monatliche Rentenhöhe wird von mehreren Faktoren bestimmt. Der Immobilienwert (Verkehrswert) bildet die Grundlage – ein höherer Wert führt zu einer höheren Rente. Das Alter des Verkäufers ist entscheidend: Je älter die Person bei Vertragsabschluss ist, desto höher fällt die monatliche Zahllung aus, da die statistische Restlebenserwartung kürzer ist. Die Lebenserwartung wird auf Grundlage der Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes ermittelt; seit 2024 stehen aktuelle Leibrentenbarwertfaktoren auf Basis der Sterbetafel 2022–2024 zur Verfügung. Der Wert des Wohnrechts oder Nießbrauchs wird vom Immobilienwert abgezogen – je höher dieser Wert, desto geringer die monatliche Rente. Das Geschlecht spielt eine Rolle, da Frauen statistisch länger leben und daher niedrigere Renten erhalten als Männer gleichen Alters. Auch das aktuelle Zinsniveau beeinflusst die Berechnung durch den bei der Barwertermittlung verwendeten Kapitalisierungszinssatz.

Leibrentenbarwertfaktoren und die Berechnungsformel

Leibrentenbarwertfaktoren sind mathematische Koeffizienten, die auf Basis der amtlichen Sterbetafeln berechnet werden und die Umrechnung zwischen Immobilienwert und monatlicher Rente ermöglichen. Diese Faktoren werden regelmäßig vom Statistischen Bundesamt aktualisiert; die neuesten Faktoren basieren auf der Sterbetafel 2022–2024 und wurden am 22. Juli 2025 veröffentlicht.

Die grundlegende Berechnungsformel folgt diesen Schritten:

Berechnungsbeispiele mit konkreten Zahlen

Beispiel 1: 75-jähriger Mann mit Immobilienwert von 380.000 Euro

Die Jahresmiete beträgt 10.200 Euro (850 Euro monatlich). Der Leibrentenfaktor für einen 75-jährigen Mann liegt bei 12,25.

Beispiel 2: 70-jährige Frau mit einer Immobilie im Wert von 350.000 Euro

Abhängig von Miete und Wohnrechtsfaktor ergibt sich in diesem Fall eine monatliche Leibrente von etwa 1.959 Euro.

Beispiel 3: Ehepaar

Bei einer Berechnung auf Grundlage der längeren Lebenserwartung eines Paares kann die Rentenhöhe bei ansonsten ähnlichen Parametern bei etwa 906,75 Euro monatlich liegen.

Ertragsanteil: Nur ein Teil der Leibrente ist steuerpflichtig

Ein großer Vorteil der Leibrente liegt in ihrer steuerlichen Behandlung: Nicht die gesamte Rentenzahlung ist steuerpflichtig, sondern nur der sogenannte Ertragsanteil. Dies ist in § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchstabe a Doppelbuchstabe bb des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt. Der Ertragsanteil hängt vom Alter des Rentners bei Rentenbeginn ab und bleibt während der gesamten Laufzeit konstant. Je älter eine Person beim Abschluss ist, desto niedriger ist der steuerpflichtige Ertragsanteil.

Leibrente in der Steuererklärung angeben

Die Leibrente ist als „sonstige Einkünfte" nach § 22 Nr. 1a EStG in der Einkommensteuerklärung anzugeben. Dies erfolgt in der Anlage R (Einkünfte aus Renten, Pensionen, Leibrenten und dergleichen) in den Zeilen 13–18. Dabei können Sie einen Werbungskostenpauschbetrag von 102 Euro pro Jahr geltend machen, unabhängig davon, ob tatsächliche Werbungskosten entstanden sind. Der Grundfreibetrag 2026 beträgt für Ledige 12.348 Euro und für Verheiratete 24.696 Euro.

Vorteile der Leibrente

Die finanzielle Absicherung bis zum Lebensende ist einer der größten Vorteile. Die Rentenzahlungen sind garantiert, solange die Person lebt, was eine hohe Planungssicherheit bietet. Sie können Ihre staatliche Rente aufstocken, ohne die Immobilie verkaufen und das gewohnte Zuhause verlassen zu müssen. Mit vielen Anbietern wie der Deutschen Leibrenten AG fallen keine Instandhaltungskosten mehr an – der neue Eigentümer übernimmt alle Reparaturen und Sanierungen. Dies ist besonders im höheren Alter ein wesentlicher Vorteil, da Sie von aufwendigen Renovierungen befreit sind. Das Wohnrecht ist grundbuchlich abgesichert, was eine rechtlich starke Position darstellt. Sie verbleiben in Ihrer vertrauten Umgebung, Freunde und Familie bleiben in der Nähe, und Sie müssen sich nicht an einen neuen Ort umorientieren.

Nachteile und Risiken der Leibrente

Das Eigentum geht verloren – Sie können die Immobilie nicht mehr vererben oder frei darüber verfügen. Dies ist ein entscheidender Punkt, wenn Sie die Immobilie an Kinder oder andere Erben weitergeben möchten. Stirbt der Rentner früh, ist der Gesamtertrag aus der Leibrente deutlich geringer als der ursprüngliche Immobilienwert. „Man muss alt werden, damit sich die Leibrente lohnt", wie Finanzexperten häufig bemerken. Die Leibrente wird in Deutschland oft unter dem Marktwert verkauft, da das Wohnrecht den Kaufpreis erheblich mindert. Das Langlebigkeitsrisiko liegt vollständig bei Ihnen: Wenn Sie ungewöhnlich lange leben, zahlt der Käufer entsprechend länger. Das größte praktische Risiko ist der Zahlungsausfall des Käufers. Bei privaten Käufern oder insolventen Unternehmen besteht die Gefahr, dass Rentenzahlungen ausbleiben. Ohne eine Wertsicherungsklausel (Indexierung an die Inflationsrate) verliert Ihre Rentenkaufkraft im Laufe der Jahre. Die Anzahl echter Anbieter in Deutschland ist begrenzt – Deutsche Leibrenten AG, Stiftung Liebenau und wenige weitere – was die Vergleichsmöglichkeiten einschränkt.

Ideale Voraussetzungen für eine Leibrente

Die Leibrente passt zu Ihnen, wenn Sie mindestens 65–70 Jahre alt sind und gute Gesundheit aufweisen – eine hohe Lebenserwartung ist finanziell vorteilhaft. Ihre Immobilie sollte lastenfrei oder nur gering belastet sein; manche Anbieter akzeptieren Belastungen bis 30 % des Immobilienwerts. Der Immobilienwert sollte mindestens 200.000–250.000 Euro betragen, da niedrigere Werte unwirtschaftlich sind. Sie sollten kein Vererbungsbedürfnis haben – oder zumindest bereit sein, auf die Weitergabe der Immobilie zu verzichten. Wichtig ist auch, dass Sie im gewohnten Zuhause bleiben möchten und Flexibilität bei Umzügen (z. B. ins Pflegeheim) nicht oberste Priorität hat.

Wann ist die Leibrente NICHT geeignet?

Die Leibrente passt nicht zu Ihnen, wenn maximaler Verkaufserlös oberste Priorität ist – ein klassischer unbelasteter Verkauf bringt mehr Geld. Sie sollten die Leibrente meiden, wenn Sie die Immobilie an Ihre Kinder vererben möchten oder planen, diese zu einem späteren Zeitpunkt zu verkaufen. Eine geringe Lebenserwartung macht die Leibrente unrentabel. Wenn Sie Flexibilität brauchen (häufiger Umzug, möglicher Pflegheim-Umzug), ist dieses Modell zu starr. Eine Leibrente ist auch in jüngeren Jahren (unter 65) in der Regel nicht sinnvoll.

Marktpotenzial und Zielgruppe in Deutschland

Laut einer Marktforschungsstudie des Bundesverbandes Immobilienverrentung (BVIV) 2024 kommen etwa 2,9 Millionen Haushalte theoretisch für Immobilienverrentung in Frage. Tatsächlich ziehen jedoch nur etwa 139.000 Haushalte (4 %) eine Verrentung konkret in Betracht. Die Prognose bis 2030 zeigt einen Anstieg auf 186.000 Haushalte (+33 %). Das Marktvolumen wird auf etwa 70 Milliarden Euro geschätzt. Diese Zahlen zeigen, dass Immobilienverrentung trotz wachsender Bedeutung noch ein Nischenmarkt ist.

Umkehrhypothek (Reverse Mortgage)

Die Umkehrhypothek ist ein Kreditvertrag, bei dem Sie Ihre Immobilie beleihen, ohne dass ein Eigentümerwechsel stattfindet. Eine Bank zahlt Ihnen monatliche Raten aus, die Grundschuld wird ins Grundbuch eingetragen, und die Rückzahlung erfolgt erst bei Tod oder Verkauf. In Deutschland haben sich Umkehrhypotheken bislang nicht durchgesetzt – es gibt kaum spezialisierte Anbieter, und die monatliche Zahlung fällt oft bis zu 50 % niedriger aus als bei einer echten Leibrente. Der Vorteil liegt darin, dass Sie Eigentümer bleiben und die Immobilie vererben können. Die laufenden Instandhaltungskosten tragen Sie jedoch weiterhin selbst. Die Schulden gegenüber der Bank wachsen im Laufe der Zeit, was für manche Erben problematisch sein kann.

Teilverkauf der Immobilie

Beim Teilverkauf verkaufen Sie maximal 50 % Ihrer Immobilie an einen Investor und bleiben wirtschaftlicher Eigentümer des Rests. Sie erhalten eine Einmalzahlung und zahlen fortan ein monatliches Nutzungsentgelt (ähnlich einer Miete) – derzeit etwa 4,9–5,5 % pro Jahr je nach Anbieter. Sie dürfen die Immobilie vermieten und profitieren von Wertsteigerungen. Der restliche Anteil ist vererbbar, und Sie haben mehr Flexibilität als bei der Leibrente. Allerdings ist die Immobilie mit dieser Lösung nicht mehr vollständig Ihr Eigentum, und die laufenden Kosten (Nutzungsentgelt) sind oft höher als eine äquivalente Leibrentenrate.

Nießbrauch mit Einmalzahlung

Der Nießbrauch-Verkauf funktioniert ähnlich wie die Leibrente, nur dass Sie statt monatlicher Zahlungen eine Einmalzahlung erhalten. Sie behalten dafür ein unbefristetes Nießbrauchrecht – ein umfassenderes Nutzungsrecht als das reine Wohnrecht, das auch Vermietung ermöglicht. Dies ist besonders attraktiv, wenn Sie vorhaben, die Immobilie später zu vermieten (z. B. bei Umzug ins Pflegeheim). Der Nachteil liegt darin, dass Sie die Einmalzahlung selbst verwalten und anlegen müssen – es gibt keine garantierten monatlichen Zahlungen.

Wer bietet Leibrenten an?

Die Deutsche Leibrenten AG ist der Marktführer und einziger Anbieter, der lebenslange Zahlungen mit vollständiger Instandhaltungsübernahme kombiniert. Das Unternehmen verwaltet über 500 Immobilien im Eigentum und wurde von der Stiftung Warentest für dieses Alleinstellungsmerkmal hervorgehoben. Mit dem Nießbrauchrecht ermöglicht die Deutsche Leibrenten AG auch Vermietung, falls Sie später in ein Pflegeheim ziehen.

Die Stiftung Liebenau bietet die sogenannte Zustifterrente. Mindestalter ist 65 Jahre, Mindestwert der Immobilie 200.000 Euro, maximale Belastung 30 %. Die Stiftung übernimmt die Notarkosten, bietet lebenslange oder zeitlich befristete Zahlungen an und stellt die höchste Zahlungssicherheit dar, da die Stiftung nicht insolvenzfähig ist.

Die Leibrenten-Boerse ist Deutschlands ältester Verrentungs-Dienstleister (über 20 Jahre Erfahrung) und arbeitet als unabhängiger Marktplatz ohne eigenes Produkt. Sie organisiert ein Angebotsverfahren, bei dem mehrere Investoren konkurrieren – dies soll zu besseren, kundenoptimierteren Lösungen führen.

Weitere Anbieter sind Malteser-Stiftung und Caritas-Gemeinschaftsstiftung. Einzelne Volksbanken und Sparkassen bieten ähnliche Strukturen an, meist jedoch ohne spezialisierte Leibrenten-Expertise.

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   Immobilienbewertung: Sie lassen Ihre Immobilie durch einen unabhängigen Sachverständigen bewerten. Dieser ermittelt den Verkehrswert, der die Grundlage für alle weiteren Berechnungen bildet.

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   Angebote einholen: Kontaktieren Sie mehrere Anbieter und fordern Sie verbindliche Angebote an. Bei der Leibrenten-Boerse können Sie von einem Angebotsverfahren mit Wettbewerb profitieren, das oft zu besseren Konditionen führt.

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   Vertrag prüfen lassen: Lassen Sie den Vertragsentwurf unbedingt durch einen Anwalt oder Steuerberater prüfen. Achten Sie besonders auf Wertsicherungsklauseln, Instandhaltungsregelungen und Rücktrittsgründe.

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   Notarielle Beurkundung: Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet. Dies ist zwingend erforderlich und schafft Rechtssicherheit für beide Parteien.

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   Grundbucheintragung: Das Wohnrecht oder Nießbrauchrecht wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Die Leibrente wird als Reallast an erster Stelle eingetragen – dies ist entscheidend für Ihre Sicherheit bei möglicher Insolvenz des Käufers.

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   Beginn der Rentenzahlungen: Nach abgeschlossener Grundbucheintragung beginnen die monatlichen Rentenzahlungen, meist im Voraus bis zum 3. Werktag eines jeden Monats.

Wichtige Vertragsklauseln

Wertsicherungsklausel / Inflationsschutz:Eine Wertsicherungsklausel bindet die Rentenhöhe an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes. Dies schützt Sie vor Geldentwertung durch Inflation. Die Klausel ist zulässig und rechtssicher, wenn sie transparent formuliert und an einen offiziellen Index gekoppelt ist.

Instandhaltung und Kosten:Klären Sie eindeutig, wer für Instandhaltung, Reparaturen und Nebenkosten aufkommt. Deutsche Leibrenten AG übernimmt dies; bei anderen Anbietern müssen Sie dies verhandeln.

Rücktrittsgründe:Der Vertrag sollte Rücktrittsmöglichkeiten für den Fall regeln, dass der Käufer zahlungsunfähig wird, Insolvenz anmeldet oder die Immobilie ohne Zustimmung belastet oder veräußert.

Sicherheiten und Absicherung:Bestehen Sie auf der Reallast an erster Stelle im Grundbuch. Diese gewährleistet, dass Ihre Rentenzahlungsansprüche im Falle einer Zwangsversteigerung vorrangig bedient werden. Eine Unterwerfung in die Zwangsvollstreckung (§ 795 ZPO) bietet zusätzlichen Schutz.

Grundbucheintragung und Absicherung

Die Reallast für die Leibrente muss an erster Stelle im Grundbuch eingetragen sein. Dies bedeutet, dass Ihr Rentenzahlungsanspruch allen anderen Gläubigern vorgeht – auch bei einer späteren Zwangsversteigerung durch andere Kreditgeber. Das Wohnrecht oder Nießbrauchrecht wird ebenfalls in Abteilung II eingetragen. Die Rangstelle ist entscheidend: Eine erste Stelle schützt Sie maximal, eine nachgelagerte Position birgt Risiken.

Was passiert beim Tod des Rentenempfängers?

Die Leibrente endet grundsätzlich mit dem Tod des Berechtigten. Eine Vererbung ist nicht möglich – die Rentenzahlungen gehen nicht an die Erben über. Ausnahmen sind die vereinbarte Rentengarantiezeit (Zahlungen erfolgen für eine Mindesddauer auch nach dem Tod) oder eine verbundene Leibrente für Ehepaare (Weiterzahlung an den überlebenden Ehepartner). Das Wohnrecht ist ebenfalls nicht vererblich und erlischt mit dem Tod.

Leibrente und Pflegeheim – Auszug und Wohnrecht

Viele fürchten, dass das Wohnrecht erlischt, wenn sie ins Pflegeheim ziehen. Dies ist jedoch nicht der Fall: Nach ständiger Rechtsprechung (OLG-Urteile) wird das Wohnrecht nicht automatisch aufgelöst, wenn die Person auszieht. Die Rückkehmöglichkeit bleibt theoretisch erhalten, und das Wohnrecht erlischt erst, wenn beide Parteien zustimmen oder besondere Vertragsklauseln eine Auflösung regeln.

Jedoch bleibt die Leibrentenzahlung bestehen und wird nicht reduziert – auch wenn Sie nicht mehr in der Immobilie wohnen. Mit einem Nießbrauchrecht haben Sie den Vorteil, dass Sie die Immobilie vermieten können, was zusätzliche Mieteinnahmen während des Pflegeheimaufenthalts generiert. Dies ist bei einem reinen Wohnrecht nicht möglich.

Wertsicherungsklausel – Inflationsschutz im Detail

Die Wertsicherungsklausel ist nach dem Preisklauselgesetz (PreiskG) zulässig, wenn der Vertrag eine Mindestlaufzeit von 10 Jahren hat oder auf Lebenszeit abgeschlossen ist. Die Klausel muss an einen offiziellen Index gebunden sein – üblicherweise der Verbraucherpreisindex (VPI) für Deutschland des Statistischen Bundesamtes. Eine Bindung an starre prozentuale Steigerungen ist rechtlich problematisch und wird in Gerichten nicht akzeptiert.

Die Anpassung erfolgt häufig erst ab einer Indexveränderung von 10 %, um unnötige Verwaltungsarbeit zu sparen. Die Klausel sollte eindeutig und transparent formuliert sein und vorsehen, dass bei Einstellung der Indexfortführung ein äquivalenter Ersatzindex gilt.

Vorteile der Familien-Leibrente

Die Übertragung einer Immobilie gegen Leibrente an die Kinder hat wesentliche Vorteile: Die Immobilie bleibt im Familienbesitz. Sie wird nicht an fremde Investoren verkauft, sondern verbleibt in der Familie – psychologisch und praktisch oft attraktiver. Steuerlich gibt es Vorteile: Da es sich um einen Verkauf mit Gegenleistung (Leibrente) handelt und nicht um eine reine Schenkung, entfällt die Schenkungsteuer, wenn die Leibrente den vollständigen Verkehrswert darstellt. Bei Verwandten in gerader Linie (Eltern zu Kindern) ist zudem die Grunderwerbsteuer reduziert oder entfällt je nach Landesregelung.

Risiken und Absicherung

Der größte Risikofaktor ist der Zahlungsausfall der Kinder. Auch Familie kann zahlungsunfähig werden. Daher ist eine Rückübertragungsklausel und deren Grundbucheintragung essentiell: Sie regelt, dass die Immobilie an die Eltern zurückfällt, wenn Zahlungen ausbleiben. Eine notarielle Absicherung ist zwingend erforderlich – nicht nur der Kaufvertrag, sondern auch die Sicherheiten müssen beglaubigt sein.

Pflichtteilsergänzungsansprüche entstehen, wenn mehrere Kinder vorhanden sind: Ein Kind erhält die Immobilie, die anderen könnten Ausgleichszahlungen fordern. Dies muss durch klare testamentarische oder vertragliche Regelungen gelöst werden – etwa durch ausdrückliche Anrechnung am Erbe oder Ausgleichszahlungen aus anderen Vermögenswerten.

Steuerliche Aspekte bei Familien-Übertragung

Ein Gutachten zur Immobilienwertermittlung ist wichtig, um Steuerprobleme zu vermeiden. Die Leibrente muss als echte Gegenleistung dem Verkehrswert entsprechen, sonst kann die Differenz als Schenkung ausgelegt werden und unterliegt der Schenkungsteuer. Die Schenkungsteuer-Freibeträge betragen für Kinder 400.000 Euro (alle 10 Jahre erneuerbar). Die Leibrente-Zahlungen sind für den Empfänger (Eltern) wie beschrieben teilweise steuerpflichtig (Ertragsanteil); für die Kinder können die Zahlungen in manchen Fällen als Betriebsausgaben absetzbar sein, insbesondere wenn es sich um eine Kapitalanlage handelt.