BORIS Bremen - Bodenrichtwerte in Bremen

Bodenrichtwertinformationssystem für Bremen erklärt

BORIS Bremen bezeichnet das offizielle Bodenrichtwert-Informationssystem des Landes Bremen, das über die gemeinsame Plattform BORIS.NI (Bodenrichtwertinformationssystem Niedersachsen und Bremen) zugänglich ist. Zuständige Behörde für die Ermittlung und Veröffentlichung ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Bremen mit Sitz in der Lloydstraße 4, 28217 Bremen. Die Kooperation zwischen Bremen und Niedersachsen gewährleistet eine einheitliche webbasierte Darstellung der Bodenrichtwerte für beide Bundesländer.

Kaufpreissammlung als Datengrundlage

Der Gutachterausschuss Bremen führt eine Kaufpreissammlung, in der jeder notariell beurkundete Kaufvertrag über Grundstücke erfasst wird. Im Jahr 2024 wurden insgesamt 5.751 Kaufverträge registriert, was einer Steigerung um 12,76% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese Datengrundlage ermöglicht die Ermittlung marktgerechter Bodenrichtwerte, die die tatsächlichen Transaktionen am Bremer Grundstücksmarkt widerspiegeln. Der Gutachterausschuss wertet durchschnittlich etwa 7.000 Kaufverträge pro Jahr aus.

Kostenfreier Zugang seit 2021

Seit dem 1. März 2021 sind alle Bodenrichtwerte für Bremen und Bremerhaven kostenfrei über BORIS.NI abrufbar. Nutzer benötigen keine Registrierung und können beliebig viele Abfragen durchführen, PDF-Exporte erstellen und historische Stichtage seit 2013 einsehen. Lediglich schriftliche Auskünfte, gedruckte Bodenrichtwertkarten und Verkehrswertgutachten sind weiterhin kostenpflichtig.

Direkter Zugang zum Portal

Der Zugriff auf BORIS Bremen erfolgt über das gemeinsame Portal unter immobilienmarkt.niedersachsen.de/bodenrichtwerte oder alternativ über die Seite des Gutachterausschusses Bremen. Der Online-Dienst ist rund um die Uhr verfügbar und ermöglicht den Zugriff auf aktuelle sowie historische Bodenrichtwerte ab dem Stichtag 2013. Das Portal ist responsiv gestaltet und funktioniert auf Desktop-PCs, Tablets und Smartphones.

Browser-Kompatibilität und mobile Nutzung

Das BORIS.NI-Portal ist für mobile Endgeräte optimiert und kann problemlos auf Smartphones und Tablets genutzt werden. Empfohlene Browser sind aktuelle Versionen von Google Chrome, Mozilla Firefox, Safari und Microsoft Edge. Die Navigation erfolgt intuitiv per Touch-Gesten (Zoomen, Verschieben), und für eine optimale Darstellung kann die Ortungsfunktion (GPS) aktiviert werden, um den aktuellen Standort automatisch zu erfassen.

Stichtag und Veröffentlichungsrhythmus

Die Bodenrichtwertkarte 2024 für Bremen wurde mit Stichtag 01.01.2024 ermittelt und am 31.04.2024 vom Gutachterausschuss veröffentlicht. Der Erscheinungsrhythmus beträgt gemäß § 196 BauGB zwei Jahre, sodass die nächste Bodenrichtwertkarte mit Stichtag 01.01.2026 planungsgemäß zwischen März und Juni 2026 erscheinen wird. Über BORIS.NI sind historische Stichtage 2024, 2022, 2021, 2019, 2017, 2015 und 2013 kostenfrei abrufbar, während ältere Bodenrichtwerte nur in gedruckter Form beim Gutachterausschuss erhältlich sind.

Bodenrichtwerte nach Nutzungsarten

Die Bodenrichtwerte in Bremen sind nach Hauptnutzungsarten differenziert, da innerhalb einer Zone oft mehrere Werte für unterschiedliche Bebauungstypen ausgewiesen sind. Zu den wichtigsten Kategorien zählen W (Wohnbauflächen) mit Unterteilung in EFH (Ein- und Zweifamilienhäuser) und MFH (Mehrfamilienhäuser), M (Mischgebiete) mit Wohn- und Gewerbenutzung, Kerngebiete für innerstädtische Geschäftslagen sowie gewerbliche Bauflächen der Kategorien G2, G3 und G4. Die Art der Nutzung muss bei der Bodenrichtwertabfrage zwingend beachtet werden, da ein Grundstück mit identischer Lage je nach geplanter Bebauung unterschiedlichen Werten zugeordnet wird.

Übersicht der Bremer Stadtteile

Bremen gliedert sich in vier Stadtbezirke mit 23 Stadtteilen, deren Bodenrichtwerte erheblich zwischen zentrumsnahen Lagen und peripheren Gebieten variieren. Die höchsten Werte verzeichnet Bremen-Mitte mit 1.581 €/m², gefolgt von der Östlichen Vorstadt (988 €/m²) und der Neustadt (861 €/m²). Im mittleren Preissegment liegen Schwachhausen (817 €/m²), Findorff (725 €/m²) und Walle (479 €/m²), während Bremen-Nord mit Burglesum (204 €/m²), Vegesack (195 €/m²) und Blumenthal (146 €/m²) deutlich niedrigere Werte aufweist.

Niedrigste Bodenrichtwerte

Als ländlich geprägter Stadtteil mit hohem Grün- und Freiflächenanteil weist Blockland mit 70 €/m² die niedrigsten Bodenrichtwerte in Bremen auf. Ebenfalls im unteren Preissegment liegen Seehausen (93 €/m²), Strom (134 €/m²) und Blumenthal (146 €/m²), was die periphere Lage und die geringere Nachfrage in diesen Stadtteilen widerspiegelt.

BORIS Bremen (BORIS.NI) – Das regionale amtliche System

BORIS.NI ist das amtliche Bodenrichtwertinformationssystem für Bremen und Niedersachsen, dessen Daten direkt vom Gutachterausschuss Bremen stammen und rechtlich verbindlich sind. Das Portal bietet umfassende Darstellung aller wertbeeinflussenden Merkmale, Umrechnungskoeffizienten und Nutzungsarten sowie die Möglichkeit zum kostenlosen Export amtlicher Bodenrichtwertauszüge mit Legende. Für alle rechtlich relevanten Zwecke in Bremen – insbesondere für die Grundsteuererklärung – ist ausschließlich BORIS.NI die maßgebliche Quelle.

BORIS-D Deutschland – Bundesweites Vorschauportal

BORIS-D ist ein Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer mit dem Ziel, Bodenrichtwerte länderübergreifend einheitlich bereitzustellen. Das Portal bietet eine Vorabansicht und ist explizit keine amtliche Auskunft, die die Landesportale ersetzen könnte. Die Daten werden unter der Lizenz "Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0" (dl-de/by-2-0) bereitgestellt und eignen sich für erste Orientierung und bundesweite Vergleiche, nicht jedoch für rechtlich relevante Zwecke.

Immobilienkauf und Verkauf

Bodenrichtwerte dienen als Orientierungshilfe für realistische Grundstückspreise und können bei Kaufverhandlungen als objektive Referenz herangezogen werden. Ein unbebautes Grundstück in Bremen-Findorff mit 725 m² hat bei einem Bodenrichtwert von 725 €/m² einen rechnerischen Bodenwert von 525.625 €, der die Basis für Preisverhandlungen bildet. Wichtig ist jedoch: Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte und ersetzen keine individuelle Grundstücksbewertung, da der tatsächliche Grundstückspreis je nach Beschaffenheit erheblich vom Bodenrichtwert abweichen kann.

Grundsteuer-Berechnung ab 2025

Mit der Grundsteuerreform haben Bodenrichtwerte in Bremen erstmals wesentlichen Einfluss auf die Grundsteuerwerte und damit auf die Höhe der Grundsteuer. Die Berechnung erfolgt in drei Stufen: Der Grundsteuerwert basiert auf Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudefläche, pauschalisierter Listenmiete sowie Grundstücksart und Alter des Gebäudes. Dieser wird mit der Steuermesszahl multipliziert und das Ergebnis mit dem Hebesatz von 755% (Bremen) bzw. 896% (Bremerhaven) für die Grundsteuer B. Ein Grundstück in Bremen-Schwachhausen mit 400 m² und einem Bodenrichtwert von 817 €/m² hat einen Bodenwert von 326.800 €, der in die Berechnung des Grundsteuerwerts einfließt.

Steuerliche Bewertungen

Neben der Grundsteuer nutzt das Finanzamt Bodenrichtwerte für die Feststellung von Grundbesitzwerten bei Erbschaft-, Schenkung- und Grunderwerbsteuer. Bei Enteignungsverfahren bilden Bodenrichtwerte die Grundlage für die Ermittlung angemessener Entschädigungen, und bei Erbbaurechten sowie langfristigen Pachtverträgen dienen sie zur Bestimmung des Erbbauzinses beziehungsweise der Pachthöhe.

Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Grundstückspreis

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für ein fiktives, unbebautes Grundstück mit standardisierten Eigenschaften innerhalb einer Bodenrichtwertzone, während der tatsächliche Grundstückspreis ein individueller Verkaufspreis ist, der alle spezifischen Merkmale berücksichtigt. Der vom Gutachterausschuss ermittelte Bodenrichtwert bezieht sich auf ein Bodenrichtwertgrundstück mit definierten Merkmalen (Referenzgröße, Art der Nutzung, Erschließungszustand), wohingegen der Kaufpreis die Lage im Mikrobereich, den Zuschnitt, die Erschließung und mögliche Altlasten einbezieht. Abweichungen von 20–50% gegenüber dem Bodenrichtwert sind in der Praxis durchaus üblich.

Umrechnung für abweichende Merkmale

Wenn ein zu bewertendes Grundstück in seinen Merkmalen vom Bodenrichtwertgrundstück abweicht, müssen Umrechnungskoeffizienten angewendet werden. Der Gutachterausschuss Bremen stellt vier Umrechnungstabellen bereit für MFH (Mehrfamilienhäuser) und WGH (Wohn- und Geschäftshäuser), MFH mit ausschließlicher Neubaukalkulation, BGH (Büro- und Geschäftshäuser) in Innenstadtlage sowie gewerbliche Bauflächen G2, G3 und G4. Diese Tabellen berücksichtigen, dass höhere Geschossflächenzahlen zu höheren Bodenpreisen führen.

Preisentwicklung 2021–2024

Die Bodenrichtwerte in Bremen zeigten in den letzten Jahren ein Muster aus Wachstum, abruptem Rückgang und Stagnation. Im Jahr 2021 wurde mit 372 €/m² der Höchstwert erreicht (+7,2%), gefolgt von einem deutlichen Rückgang auf 336 €/m² im Jahr 2022 (-9,7%). Nach einer moderaten Erholung auf 349 €/m² im Jahr 2023 (+4,2%) stagnierte der Markt 2024 bei 348 €/m² (-0,3%).

Einflussfaktoren der Marktentwicklung

Der drastische Rückgang 2022 war geprägt durch den Zinsanstieg der EZB von 0% auf 4,5%, wodurch Immobilienfinanzierungen deutlich teurer wurden. Gleichzeitig führte die Baukosten-Explosion mit Materialpreissteigerungen um 20–30% für Holz, Stahl und Dämmstoffe zu einem Nachfragerückgang im Neubau-Segment. Der Bremer Grundstücksmarkt hat sich auf einem neuen, niedrigeren Preisniveau stabilisiert, wobei eine Rückkehr zum Höchststand von 2021 kurzfristig nicht absehbar ist.

Aufgaben und Zuständigkeit

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Bremen ist die amtliche Stelle für die Ermittlung von Grundstückswerten gemäß §§ 192–196 BauGB. Zu den gesetzlichen Aufgaben zählen die Ermittlung von Bodenrichtwerten alle zwei Jahre, die Führung der Kaufpreissammlung mit Erfassung aller notariell beurkundeten Grundstückskaufverträge (ca. 7.000 pro Jahr), die Erstellung des jährlichen Grundstücksmarktberichts sowie die Erstattung von Verkehrswertgutachten. Der Gutachterausschuss ermittelt zudem weitere Wertermittlungsdaten wie Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Umrechnungskoeffizienten.

Kosten und Gebühren

Der Online-Zugang über BORIS.NI ist seit 01.03.2021 kostenfrei, ebenso wie mündliche telefonische Auskünfte. Kostenpflichtig sind Auszüge aus der Bodenrichtwertkarte (25 €), gedruckte Bodenrichtwertkarten für einzelne Kartenblätter (70 €) oder alle drei Kartenblätter Bremen-Nord/West/Ost (210 €), Online-Auskünfte für 15 Minuten (5 €) sowie der Grundstücksmarktbericht Bremen 2025 (60 €). Schriftliche Sonderauskünfte kosten je nach Aufwand 25–210 €, und bei Versand kommen Porto- und Verpackungskosten hinzu.

Gedruckte Bodenrichtwertkarten

Gedruckte Bodenrichtwertkarten im Maßstab 1:20.000 für die Kartenblätter Bremen-Nord, Bremen-West und Bremen-Ost können formlos per E-Mail beim Gutachterausschuss bestellt werden. Die Karten zeigen flächendeckend zonale Bodenrichtwerte für alle Nutzungsarten sowie Flächen der Land- und Forstwirtschaft und sonstige Flächen.

Geodatenportal MetaVer

Für Fachnutzer wie Planer, GIS-Spezialisten und Behörden stehen über das Geodatenportal MetaVer WMS-Dienste (Web Map Services) und WFS-Dienste (Web Feature Services) zur Verfügung. Die Einbindung der Bodenrichtwerte als Kartendienst in eigene GIS-Systeme ermöglicht automatisierte Auswertungen, räumliche Analysen und die Kombination mit anderen Geodaten wie Bebauungsplänen, Flurkarten und Luftbildern.