BORIS Berlin - Bodenrichtwerte in Berlin

Definition und rechtliche Grundlagen

BORIS Berlin steht für BOdenRichtwertInformationsSystem Berlin und bildet das zentrale digitale Portal für die Abfrage von Bodenrichtwerten in der Hauptstadt. Die rechtliche Grundlage bildet § 196 Baugesetzbuch (BauGB), der die Gutachterausschüsse verpflichtet, flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden zu ermitteln. Diese Werte werden in Euro pro Quadratmeter angegeben und basieren auf der amtlichen Kaufpreissammlung (§ 193 Abs. 5 BauGB), in die alle notariell beurkundeten Kaufverträge einfließen.

Zuständigkeit und Betreiber

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin ist ein von Gesetzes wegen gebildetes, unabhängiges Kollegialgremium aus Sachverständigen mit besonderer Wertermittlungserfahrung. Die Mitglieder sind bei ihrer Tätigkeit nicht weisungsgebunden und handeln nach bestem Wissen und Gewissen. Die Geschäftsstelle ist organisatorisch der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen (Abteilung III – Geoinformation) zugeordnet.

Neben der Ermittlung der Bodenrichtwerte führt der Gutachterausschuss die Kaufpreissammlung, erstellt Gutachten über Grundstückswerte (gebührenpflichtig) und veröffentlicht jährliche Immobilienmarktberichte für Berlin. Für allgemeine Anfragen erreichen Sie die Geschäftsstelle per E-Mail unter gaa@senstadt.berlin.de oder telefonisch unter (030) 90139-5239.

BORIS Berlin vs. Geoportal Berlin

Für verschiedene Zeiträume stehen unterschiedliche Systeme zur Verfügung. BORIS Berlin deckt die Jahrgänge 2002 bis 2025 ab und bietet eine interaktive Weboberfläche mit Vektordaten, Adress- und Flurstückssuche sowie direktem PDF-Download. Der Zugang erfolgt über fbinter.stadt-berlin.de/boris oder über das Gutachterausschuss-Portal.

Für historische Bodenrichtwerte von 1964 bis 2001 nutzen Sie das Geoportal Berlin über den FIS-Broker (Fachübergreifendes Informations-System). Die Daten liegen als Rasterdaten (gescannte historische Karten) vor und können über einen ATOM-Dienst heruntergeladen werden. Die Jahrgänge 1964 bis 1992 erfordern ein erweitertes Abrufverfahren wegen Kartenrand-Überlappungen. Für aktuelle Grundsteuererklärungen oder Immobilienbewertungen ist ausschließlich BORIS Berlin relevant.

Systemvoraussetzungen und Zugang

Die Nutzung von BORIS Berlin erfordert einen modernen Browser mit aktiviertem JavaScript – ohne diese Einstellung kann das System nicht geladen werden. Empfohlen werden Chrome, Firefox, Edge oder Safari in aktuellen Versionen. Eine Registrierung oder Anmeldung ist nicht erforderlich, der Zugriff erfolgt kostenfrei und unbegrenzt.

Mobile Endgeräte (Smartphones und Tablets) können das System über den Browser nutzen, da die Oberfläche Touchscreen-Gesten wie Pinch-to-Zoom und Verschieben unterstützt. Für umfangreiche Auswertungen empfiehlt sich jedoch die Nutzung auf einem Desktop-PC oder Tablet ab 10 Zoll Bildschirmdiagonale, da die Kartenansicht mit Sachdaten mehr Platz benötigt. Eine dedizierte mobile App bietet BORIS Berlin derzeit nicht an – für bundesweite Abfragen mit App-Funktion steht BORIS-D zur Verfügung.

Flurstückssuche über das Menü (Symbol oben rechts) > „Suche nach Katasterangaben". Hier geben Sie Gemarkung, Flur und Flurstücknummer ein – diese Methode eignet sich besonders für unbebaute Grundstücke oder bei unklaren Adressen. Die Flurstücksnummer ermitteln Sie kostenlos über den FIS-Broker (ALKIS Berlin), indem Sie dort die Adresse eingeben und im Kartenausschnitt die Flurstücksnummer ablesen.Die dritte Option ist die Bodenrichtwertnummer-Suche, die Sie nutzen können, wenn Ihnen die Nummer bereits bekannt ist – diese Methode richtet sich primär an Fachnutzer mit vorhandenen Referenzen.

Grundsteuerreform 2022: Stichtag 01.01.2022

Mit der Grundsteuerreform wurden bundesweit alle Grundstücke zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 neu bewertet, nachdem das Bundesverfassungsgericht 2018 die bisherige Einheitsbewertung (basierend auf Werten von 1964 in Westdeutschland bzw. 1935 in Ostdeutschland) für verfassungswidrig erklärt hatte. Berlin wendet das Bundesmodell an, bei dem neben dem Bodenrichtwert weitere Parameter wie Grundstücksfläche, Gebäudeart, Alter und eine fiktive Nettokaltmiete einfließen.

Die Abgabefrist für die Feststellungserklärung endete am 31.10.2022, Bescheide wurden ab 2024 versandt. Die neue Grundsteuer gilt seit dem 01.01.2025. Der nächste Hauptfeststellungszeitpunkt ist für 2029 vorgesehen – bis dahin bleibt der Bodenrichtwert vom 01.01.2022 maßgeblich, unabhängig davon, wann Sie Ihre Erklärung abgeben.

Berliner Grundsteuermodell ab 2025

Das Berliner Abgeordnetenhaus hat am 20. Juni 2024 eigene Messzahlen und einen neuen Hebesatz beschlossen. Für Wohngrundstücke beträgt die Steuermesszahl 0,31 Promille (zuvor 0,35 Promille), für andere Grundstücke (Gewerbe, unbebaut) 0,45 Promille. Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) unterliegt einem Hebesatz von 0 Prozent, sodass faktisch keine Grundsteuer anfällt.

Der Hebesatz wurde ab 2025 auf 470 Prozent gesenkt (zuvor 810 Prozent).

Bodenrichtwert in EUR/m²

Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Lagewert für den Boden pro Quadratmeter an und bezieht sich auf ein fiktiv unbebautes Grundstück mit typischen Eigenschaften der jeweiligen Bodenrichtwertzone. Den Grundstückswert (Bodenwert) berechnen Sie durch Multiplikation: Bodenrichtwert (EUR/m²) × Grundstücksfläche (m²).

Ein Beispiel: Bei einem Bodenrichtwert von 950 EUR/m² und einer Grundstücksfläche von 500 m² ergibt sich ein Bodenwert von 475.000 EUR. Dieser Wert ist jedoch nicht mit dem Verkehrswert identisch – der Bodenrichtwert dient als Orientierung, der tatsächliche Marktwert kann aufgrund individueller Faktoren wie Lage, Zuschnitt oder Altlasten um 10 bis 20 Prozent abweichen.

Geschossflächenzahl (GFZ)

Die Geschossflächenzahl gibt das Verhältnis der Summe aller anrechenbaren Geschossflächen zur Grundstücksfläche an.

Je höher die GFZ, desto mehr Geschossfläche kann auf einem Grundstück errichtet werden, was in der Regel den Grundstückswert steigert. Bodenrichtwerte werden für eine zonentypische GFZ ermittelt (z.B. GFZ 0,8 für ein Wohngebiet). Weicht die tatsächliche oder zulässige GFZ Ihres Grundstücks erheblich ab, kann eine Umrechnung mittels der in BORIS Berlin angezeigten Koeffizienten erforderlich sein – dies gilt jedoch ausdrücklich nicht für die Grundsteuererklärung.

Nutzungsart und Entwicklungszustand

Die Bodenrichtwertkarte weist die prägende Nutzung der Zone durch standardisierte Codes aus: W für Wohngebiet, M für Mischgebiet (Wohnen und Gewerbe kombiniert), GE für Gewerbegebiet, LW für Landwirtschaft, F für Forstwirtschaft sowie SF für sonstige Flächen wie Kleingärten, Sportflächen oder Parks.

Der Entwicklungszustand unterscheidet zwischen baureifen Land (erschlossen und sofort bebaubar), Rohbauland (noch nicht vollständig erschlossen), Bauerwartungsland (zukünftige Bebauung absehbar, aber noch nicht genehmigt) sowie land- und forstwirtschaftlichen Flächen ohne Bebauungsabsicht. Diese Klassifikation beeinflusst den Bodenrichtwert erheblich – baureifes Land weist deutlich höhere Werte auf als Bauerwartungsland oder Flächen in Landschaftsschutzgebieten.

Bodenrichtwertzone

Eine Bodenrichtwertzone umfasst Grundstücke, die nach Art und Maß der baulichen Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die Abgrenzung erfolgt gemäß § 15 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) so, dass lagebedingte Wertunterschiede nicht mehr als 30 Prozent betragen. Dargestellt werden die Zonen durch Begrenzungslinien, die nicht grundstücksscharf verlaufen – jede Zone erhält eine eindeutige Bodenrichtwertnummer.

Innerhalb einer Zone können untergeordnete Bereiche mit abweichenden Nutzungsmaßen existieren, für die keine gesonderten Bodenrichtwerte ermittelt wurden. Auch innerhalb derselben Zone können erhebliche Unterschiede bestehen, etwa durch Hanglage, ungünstigen Zuschnitt oder Altlasten. Der Bodenrichtwert ist somit ein Durchschnittswert, der für individuelle Bewertungen angepasst werden muss.

Verfügbare Jahrgänge im Überblick

Berlin bietet eine der umfassendsten historischen Bodenrichtwertdatenbanken in Deutschland mit Daten zurück bis 1964. Die Jahrgänge 1964 bis 2001 sind über das Geoportal Berlin (FIS-Broker) als Rasterdaten (gescannte Originalkarten) verfügbar. Für die Jahrgänge 1964 bis 1992 gilt ein besonderes Abrufverfahren wegen Kartenrand-Überlappungen, der Download erfolgt über einen ATOM-Dienst.

Die Jahrgänge 2002 bis 2025 finden Sie in BORIS Berlin mit interaktiver Weboberfläche, Vektordaten, Adress- und Flurstückssuche sowie PDF-Download. Berlin ermittelt Bodenrichtwerte jährlich zum Stichtag 01.01., die Veröffentlichung erfolgt üblicherweise im Februar oder März. Für langfristige Wertentwicklungsanalysen oder historische Gutachten greifen Sie auf das Geoportal zu, für aktuelle Bewertungen und die Grundsteuer ausschließlich auf BORIS Berlin.

Preisentwicklung Berlin-Mitte (2018-2025)

Die Bodenrichtwerte in Berlin haben in den letzten Jahren eine volatile Entwicklung durchlaufen. Am Beispiel des zentralen Bezirks Mitte zeigt sich: Der durchschnittliche Bodenrichtwert stieg von 2.483 EUR/m² (2018) auf einen Höhepunkt von 7.676 EUR/m² (2023), was einer Steigerung von 178,9 Prozent entspricht. Seitdem folgte eine Korrektur – 2024 auf 7.515 EUR/m² (-2,1 Prozent) und 2025 auf 6.926 EUR/m² (-7,8 Prozent).

Seit dem Höchststand 2023 ist der Wert um 9,8 Prozent gesunken, was die Post-Pandemie-Phase mit gestiegenen Zinsen, Baukosten und regulatorischen Unsicherheiten widerspiegelt. Innerhalb des Bezirks Mitte variieren die Werte erheblich: Der höchste Bodenrichtwert liegt bei 60.000 EUR/m², der niedrigste bei 1.500 EUR/m². Diese Spannbreite verdeutlicht die Bedeutung der Mikrolage und der spezifischen Bodenrichtwertzone für die Bewertung.

Flurstückssuche in BORIS Berlin

Falls die Adresssuche kein Ergebnis liefert – etwa bei unbebauten Grundstücken, Mehrdeutigkeiten oder neuen Bebauungen – nutzen Sie die Flurstückssuche als Alternative. Erforderlich sind die Angaben zu Gemarkung (Verwaltungseinheit des Katasters), Flur (Unterteilung der Gemarkung) und Flurstück (eindeutige Nummer des Grundstücks).

Den Zugang finden Sie über das Menü-Symbol (☰) oben rechts in BORIS Berlin, dort wählen Sie „Suche nach Katasterangaben" oder „Suchmaske mit Katasterangaben". Nach Eingabe von Gemarkung, Flur und Flurstück erscheinen Kartenansicht und Bodenrichtwertdetails wie bei der Adresssuche. Diese Methode bietet höchste Präzision bei der Grundstücksidentifikation.

Flurstücksnummer kostenlos ermitteln

Die Flurstücksnummer (auch Flurstückskennzeichen) ermitteln Sie kostenlos über den FIS-Broker (ALKIS Berlin). Öffnen Sie fbinter.stadt-berlin.de/fb/index.jsp und wählen Sie „ALKIS Berlin". Starten Sie oben links die räumliche Suche und geben Sie Straßenname sowie Hausnummer schrittweise ein. Klicken Sie rechts auf „ALKIS Berlin (Amtliches Liegenschaftskatasterinformationssystem)" – im Kartenausschnitt oder in den Sachdaten erscheint die Flurstücksnummer.

Alternativ steht die LIKA-Auskunft (Online-Liegenschaftskatasterauskunft) zur Verfügung, die eine wöchentliche Aktualisierung bietet. Die Druckfunktion ist registrierten Nutzern vorbehalten. Für tagesaktuelle amtliche Auszüge wenden Sie sich gebührenpflichtig an das Vermessungsamt.

ALKIS Berlin: Amtliches Liegenschaftskataster

Das Amtliche Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS) Berlin enthält Flurstücke mit Flurstückskennzeichen, Fläche und Lagebezeichnung, Gebäude (unterschieden nach Haupt- und Nebengebäuden sowie Nutzung), Gemarkungs-, Flur- und Verwaltungsgrenzen (Landes-, Bezirks-, Ortsteilgrenzen) sowie Nutzungsarten und topographische Details.

Der Datenbestand folgt dem bundesweit einheitlichen AAA-Referenzmodell und ist blattschnittfrei sowie flächendeckend aufgebaut. Eigentümerdaten sind nur mit „berechtigtem Interesse" zugänglich. In BORIS Berlin können Sie die Liegenschaftskarte als zusätzlichen Layer einblenden, um Bodenrichtwertzonen und Flurstücksgrenzen zu überlagern – dies erleichtert die exakte Zuordnung Ihres Grundstücks zur entsprechenden Zone.

Online-Abfrage: Vollständig kostenfrei

Der Zugang zu BORIS Berlin ist vollständig kostenfrei und ohne Registrierung möglich. Sie erhalten unbegrenzten Zugriff auf alle Bodenrichtwerte (2002 bis 2025), Adress- und Flurstückssuche, interaktive Kartenansicht mit Bodenrichtwertzonen sowie die Anzeige aller Sachdaten (Bodenrichtwert, GFZ, Nutzungsart). Der PDF-Download ist unbegrenzt verfügbar und liefert archivfähige Dokumente mit Karte und Daten. Historische Jahrgänge (1964 bis 2001) rufen Sie kostenlos über das Geoportal ab.

Die Nutzung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen – detaillierte Nutzungsbestimmungen finden Sie in BORIS Berlin über den Menüpunkt „Nutzungsbestimmungen". Für private und gewerbliche Zwecke wie Grundsteuererklärungen, Immobilienkäufe oder Wertermittlungen entstehen keinerlei Kosten.

Schriftliche Einzelauskünfte (26 Euro)

Für offizielle schriftliche Auskünfte des Gutachterausschusses fallen Gebühren an. Die Tarifstelle 7004 (Bodenrichtwerte) verlangt 26 Euro je Bodenrichtwert – diese Gebühr gilt, wenn Sie ein amtliches Schreiben mit Unterschrift und Stempel des Gutachterausschusses benötigen, etwa für Gerichtsverfahren oder Behörden.

Die Tarifstelle 7003 (sonstige schriftliche Auskünfte) berechnet 39,10 Euro je angefangene 30 Minuten Zeitaufwand für schriftliche Auskünfte über Wertermittlung, Grundstücksmarktdaten oder Kaufpreissammlungen. Gutachten über Grundstückswerte beginnen bei 850 Euro (unbebaute Grundstücke) bis 2.910 Euro (bebaute Grundstücke), abhängig vom Wert (Tarifstelle 7000). Anträge richten Sie per E-Mail an gaa@senstadt.berlin.de oder schriftlich an die Geschäftsstelle.

Bodenrichtwert als statistischer Durchschnittswert

Der Bodenrichtwert basiert auf einer Vielzahl von Grundstücksverkäufen in einer Bodenrichtwertzone und bezieht sich auf ein fiktiv unbebautes, typisches Grundstück.

Bodenrichtwerte werden mindestens alle zwei Jahre ermittelt (Berlin: jährlich), können aber bei schnellen Marktveränderungen veraltet sein.

Verkehrswert: Tatsächlicher Marktwert

Der Verkehrswert (auch Marktwert) ist gemäß § 194 BauGB der Preis, der im Zeitpunkt der Ermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Er berücksichtigt alle individuellen Eigenschaften des konkreten Grundstücks: exakte Lage und Mikrolage (Straßenseite, Nachbarschaft), Grundstücksgröße, Zuschnitt, Erschließung, Bodenbeschaffenheit, Tragfähigkeit, Altlasten, Kontaminationen, bauliche Anlagen (bei bebauten Grundstücken), rechtliche Belastungen (Wegerechte, Nießbrauch) sowie die aktuelle Marktdynamik.

In der Praxis liegt der Verkehrswert oft 10 bis 20 Prozent über oder unter dem Bodenrichtwert. Ein Beispiel: Bei einem Bodenrichtwert von 300 EUR/m² und einer Grundstücksfläche von 800 m² ergibt sich ein rechnerischer Bodenwert von 240.000 EUR. Der tatsächliche Verkehrswert kann bei guter Lage und erlaubter Mehrfamilienhausbebauung 264.000 bis 288.000 EUR betragen (+10 bis +20 Prozent).

Ermittlung durch Gutachterausschüsse und Sachverständige

Der Gutachterausschuss sammelt alle notariell beurkundeten Kaufverträge und wertet diese aus. Grundstücke mit ähnlichen Eigenschaften (Lage, Nutzung, GFZ) werden zu Bodenrichtwertzonen zusammengefasst, für die ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis berechnet und in Bodenrichtwertkarten veröffentlicht wird.

Für ein spezifisches Grundstück ermittelt ein Sachverständiger den Verkehrswert mittels standardisierter Verfahren:

Der Bodenwert wird vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt, wobei der Bodenrichtwert als Ausgangspunkt dient und an individuelle Merkmale angepasst wird (§ 16 Abs. 1 ImmoWertV).

Rechtliche Grundlage und Zweck

In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen können gemäß § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB besondere Bodenrichtwerte ermittelt werden. Der Zweck liegt in der Bemessung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung sowie der Berechnung von Ausgleichsbeträgen, durch die sich private Grundstückseigentümer an Sanierungskosten beteiligen.

Diese besonderen Bodenrichtwerte unterscheiden zwischen dem Anfangswert (vor Sanierung) und dem Endwert (nach Sanierung). Berücksichtigt werden private Investitionen, die auch ohne Sanierung erfolgt wären – etwa in der Spandauer Vorstadt in Berlin-Mitte. Das OVG Berlin-Brandenburg beanstandete 2017 und 2018 mehrfach die Berechnung der Ausgleichsbeträge für dieses Gebiet, da die besondere Lage auch ohne Sanierungsmaßnahmen eine Bodenwertsteigerung verursacht hätte und der Wert für den durch die Sanierung veränderbaren Anteil nicht plausibel begründet war.

Spezielle Nutzungen: Gewerbe, Landwirtschaft, Sonderflächen

Neben klassischen Wohn- und Gewerbegebieten ermittelt der Gutachterausschuss Berlin Bodenrichtwerte für verschiedene spezielle Nutzungsarten:

Länderübergreifendes Gemeinschaftsprojekt

BORIS-D (Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland) ist ein Gemeinschaftsprojekt aller 16 Bundesländer, das am 18. Oktober 2022 in komplett überarbeiteter Form gestartet wurde. Das Portal ermöglicht eine länderübergreifende Bodenrichtwertabfrage über eine einheitliche Oberfläche mit Adresssuche, interaktiver Karte ab Maßstab 1:50.000, Darstellung der Bodenrichtwerte je Bodenrichtwertzone sowie beschreibenden Merkmalen (je nach Bundesland unterschiedlich).

Die technische Basis bildet die Lösung des Bodenrichtwertportals BORIS-NRW, erweitert um den bundesweiten VBORIS-Standard (Vernetztes Bodenrichtwertinformationssystem) der Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen (AdV). Neben der Website www.bodenrichtwerte-boris.de steht eine Mobile App (iOS und Android) mit Standortlokalisierung zur Verfügung.

Einstieg in Länderportale

BORIS-D fungiert als zentrale Auskunftsplattform und gewährleistet gleichzeitig den Einstieg in die detaillierteren Länderportale wie BORIS Berlin. Amtliche Auskünfte bleiben den jeweiligen Landesportalen und örtlich zuständigen Gutachterausschüssen vorbehalten. Für Nutzer, die Bodenrichtwerte in mehreren Bundesländern vergleichen oder bundesweit recherchieren möchten, bietet BORIS-D eine komfortable zentrale Anlaufstelle mit einheitlicher Bedienung.