BORIS RLP - Bodenrichtwerte in Rheinland-Pfalz

Funktion und rechtlicher Hintergrund

BORIS RLP ist das Bodenrichtwert-Informationssystem für Rheinland-Pfalz und stellt die von den Gutachterausschüssen beschlossenen Bodenrichtwerte in Kartenform im Internet bereit. Rechtliche Grundlage ist § 196 Baugesetzbuch (BauGB), der Bodenrichtwerte als durchschnittliche Lagewerte für den Boden definiert, die auf Basis der Kaufpreissammlung mindestens alle zwei Jahre zu bestimmen sind. Die aktuellen Bodenrichtwerte zum Wertermittlungsstichtag 01.01.2024 wurden von den Gutachterausschüssen flächendeckend für rund 82.000 Bodenrichtwertzonen beschlossen und können über das Portal eingesehen werden. Ergänzend stellt das bundesweite Portal BORIS-D Bodenrichtwerte mehrerer Länder in einer einheitlichen Oberfläche bereit. gutachterausschuesse.rlp

Bodenrichtwert, Zonen und Aktualisierungsrhythmus

Ein Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens in Euro je Quadratmeter für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen (Bodenrichtwertzone). Die Gutachterausschüsse werten hierfür die Kaufpreissammlung aus und erfassen für jede Zone neben dem Wert selbst auch Nutzungsart, Entwicklungszustand und weitere Merkmale, die im Portal abrufbar sind. In Rheinland-Pfalz werden die Werte zweijährlich aktualisiert; der aktuelle Stand bezieht sich auf 2024, die nächste Fortschreibung erfolgt zum Stichtag 01.01.2026 und wird voraussichtlich im ersten Halbjahr 2026 veröffentlicht. Einen Überblick über die durchschnittlichen Bodenrichtwerte aller Landkreise und kreisfreien Städte bietet das unabhängige Fachportal Bodenrichtwerte Deutschland. bodenrichtwerte-deutschland

Durchschnittswerte und regionale Spannbreiten

Nach Auswertung der Marktpreise liegt der durchschnittliche Bodenrichtwert in Rheinland-Pfalz derzeit bei rund 200 €/m², mit deutlichen Unterschieden zwischen den Regionen. In Mainz beträgt der durchschnittliche Bodenrichtwert etwa 1.234 €/m² und markiert damit das oberste Niveau im Land, während in ländlich geprägten Gemeinden deutlich niedrigere Werte üblich sind. Die Spannweite innerhalb eines Landkreises oder einer Stadt kann erheblich sein; so reichen etwa die Richtwerte für Wohnbauflächen laut Bodenrichtwerte Deutschland in einzelnen Kreisen von zweistelligen Werten in peripheren Lagen bis zu hohen dreistelligen Beträgen in gefragten Wohnlagen. Das Portal eignet sich damit sowohl für eine grobe Orientierung auf Landes- und Kreisebene als auch für präzise Abfragen einzelner Zonen. borisportal

Direkter Zugang über BORIS RLP und GeoPortal.rlp

Der schnellste Weg zu den Bodenrichtwerten führt über die Adresse www.boris.rlp.de; diese leitet auf den GeoBasisViewer bzw. Kartenviewer von Rheinland-Pfalz weiter. Alternativ gelangen Sie über das GeoPortal Rheinland-Pfalz zum Dienst „Bodenrichtwerte (Basisdienst)“, der auf der Startseite unter den meistgenutzten Karten verlinkt ist. Sobald Sie diesen Kartendienst öffnen, werden die Bodenrichtwertzonen flächendeckend dargestellt, und Sie können über Adresssuche, Flurstückssuche oder Zonennummern gezielt navigieren. Für vertiefende Analysen zu durchschnittlichen Bodenwertniveaus in Kreisen und Städten empfiehlt sich ergänzend der Zugriff auf Bodenrichtwerte Deutschland. geoportal.rlp

Basisdienst und Premiumdienst im Überblick

Das System unterscheidet zwischen einem kostenfreien Basisdienst und einem kostenpflichtigen Premiumdienst. Im Basisdienst sehen Sie für jede Zone den Bodenrichtwert in €/m², die Nutzungsart (z. B. Wohnbaufläche, gemischte Baufläche, Gewerbefläche) und die Umringung der Zone in der Karte; ein Login ist hierfür nicht erforderlich. Der Premiumdienst, dessen Zugang über das GeoPortal registrierten Nutzerinnen und Nutzern gegen Entgelt bereitgestellt wird, enthält zusätzlich alle beschreibenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks (z. B. Geschossflächenzahl, Grundflächenzahl, Erschließungszustand) sowie historische Werte ab 2008. Für eine erste Orientierung genügt in der Regel der Basisdienst, während professionelle Bewertungen und gewerbliche Nutzungen häufig den Premiumdienst oder ergänzende Auskünfte bei den Gutachterausschüssen erfordern. advmis.geodatenzentrum

Technische Voraussetzungen und empfohlene Browser

Die Bodenrichtwertdienste werden über einen webbasierten Kartenviewer bereitgestellt, der bestimmte technische Voraussetzungen verlangt. Das GeoPortal empfiehlt den Einsatz aktueller Versionen von Firefox, Chrome, Edge oder Opera, während der Internet Explorer nicht mehr unterstützt wird. JavaScript und Cookies müssen im Browser aktiviert sein, damit Suchfunktionen und Kartenanwendungen fehlerfrei arbeiten. Für die Anzeige von Ausdrucken und PDF-Auszügen ist ein PDF-Betrachter erforderlich; dies gilt sowohl für Erläuterungsdokumente des Landes als auch für exportierte Bodenrichtwertkarten. geoportal.rlp

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   Im GeoPortal Rheinland-Pfalz den Dienst „Bodenrichtwerte (Basisdienst)“ öffnen.

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   Im Kartenviewer das Suchfeld nutzen und Straße, Hausnummer und Ort eingeben.

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   Passenden Treffer auswählen; die Karte zoomt automatisch zur Position.

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   In die Karte klicken, um Bodenrichtwert und Zonennummer anzuzeigen.

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   Optional: Durchschnittswerte der Stadt/des Landkreises bei Bodenrichtwerte Deutschland gegenprüfen.

Suche nach Adresse im Kartenviewer

Für viele Anwendungsfälle ist die Adresssuche der einfachste Weg, um einen Bodenrichtwert zu ermitteln. Sie öffnen zunächst im GeoPortal Rheinland-Pfalz den Dienst „Bodenrichtwerte (Basisdienst)“ und nutzen anschließend das Suchfeld im Kartenviewer, um Straße, Hausnummer und Ort einzugeben. Nach Auswahl des passenden Treffers fährt die Karte automatisch an die entsprechende Position und zeigt die Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone; über einen Klick in die Karte können Sie sich den zugehörigen Bodenrichtwert und die Zonennummer anzeigen lassen. Für einen ergänzenden Überblick über das Bodenwertniveau in der jeweiligen Stadt oder im Landkreis können Sie parallel die Durchschnittswerte auf Bodenrichtwerte Deutschland prüfen. geoportal.rlp

Flurstückssuche im GeoPortal.rlp

Wenn Ihnen die Flurstücksangaben vorliegen, bietet die Flurstückssuche eine sehr präzise Möglichkeit, den Bodenrichtwert für genau dieses Grundstück zu ermitteln. Im GeoPortal wählen Sie im geöffneten Bodenrichtwert-Dienst das „Such- und Downloadmodul“ und dort den Punkt „Flurstückssuche“, um Gemarkung und Flurstücksnummer einzugeben. Seit einer Überarbeitung der Suchmaske genügt es, die Gemarkung über eine Auswahl und die Flurstücksnummer in getrennten Feldern einzugeben; frühere komplexe Schreibweisen mit „Flurnummer-Zähler/Nenner“ werden intern umgesetzt. Nach dem Start der Suche erhalten Sie eine Trefferliste, aus der Sie das gesuchte Flurstück auswählen; der Viewer zoomt dann auf die Lage und zeigt die passende Bodenrichtwertzone an, deren Wert Sie wie gewohnt ablesen können. geoshop.rlp

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   Im Such- und Downloadmodul den Punkt „Bodenrichtwertzonen“ auswählen.

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   Vollständige Zonennummer eingeben (z. B. 28510001).

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   Suche starten und passenden Treffer anklicken.

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   Viewer positioniert die Ansicht auf die Zone; Bodenrichtwert ablesen.

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   Optional: Metadaten von VBORIS RLP Basisdienst 2024 prüfen.

Suche nach Bodenrichtwertzonen

Die Bodenrichtwertzonensuche ist hilfreich, wenn Ihnen bereits eine Zonennummer aus einem Gutachten, einem Bescheid oder einem früheren Ausdruck bekannt ist. Im Such- und Downloadmodul wählen Sie den Punkt „Bodenrichtwertzonen“, geben die vollständige Zonennummer ein (bestehend aus Gemarkungs- und Zonennummer, z. B. 28510001) und starten die Suche. Das System zeigt Ihnen Treffer an, die Sie anklicken können; der Kartenviewer positioniert die Ansicht dann genau auf die gesuchte Zone und ermöglicht direkt die Abfrage des dort geltenden Bodenrichtwertes. Für Nutzer, die bundesweit mit Bodenrichtwertzonen arbeiten, kann ein ergänzender Blick in die Metadaten von VBORIS RLP Basisdienst 2024 sinnvoll sein. advmis.geodatenzentrum

Aufbau der Bodenrichtwertinformation

Jeder Eintrag im System enthält den Wert in €/m², die Nutzungsart und die Nummer der Bodenrichtwertzone; in weitergehenden Erläuterungsdokumenten der Gutachterausschüsse wird erläutert, wie diese Angaben zu lesen sind. Für Bauflächen werden etwa der Entwicklungszustand (z. B. Bauland oder Rohbauland), der beitragsrechtliche Zustand (z. B. erschließungsbeitragsfrei) und wertrelevante Kennzahlen wie Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl ausgewiesen, sofern verfügbar. Diese Merkmale bestimmen, welche bauliche Nutzung zu dem Richtwert angenommen wurde und sind entscheidend, wenn Sie den Bodenrichtwert auf ein konkretes Grundstück übertragen. Eine ausführliche Auslegung der Begriffe ist in der Broschüre „SUCHE NACH BODENRICHTWERTEN“ im Medienbereich des GeoPortals dokumentiert. maps.rlp

Bodenwert anhand von Bodenrichtwerten berechnen

Um den Bodenwert eines Grundstücks überschlägig zu ermitteln, multiplizieren Sie den Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche. Diese Rechenbeispiele verdeutlichen, wie stark sich die Bodenwerte zwischen Regionen unterscheiden und warum ein Blick auf die regionalen Durchschnittswerte bei Bodenrichtwerte Deutschland sinnvoll ist. haus

Grenzen des Bodenrichtwerts im Vergleich zum Marktpreis

Ein Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert, der aus realisierten Kaufpreisen abgeleitet wird und sich auf ein fiktives Richtwertgrundstück mit bestimmten Standardmerkmalen bezieht. Der tatsächliche Grundstückspreis kann hiervon erheblich abweichen, etwa weil Lagequalität, Grundstückszuschnitt, Erschließung, Immissionen oder Baurechtsbesonderheiten günstiger oder ungünstiger sind als beim Richtwertgrundstück. In vielen Märkten liegen die tatsächlich vereinbarten Kaufpreise über dem Bodenrichtwert, insbesondere in sehr gefragten Wohnlagen; ein direkter Gleichsetzungsversuch von Richtwert und Kaufpreis greift daher zu kurz. Für gerichtsfeste Wertermittlungen, steuerliche Bewertungen oder Finanzierungsentscheidungen sollten Bodenrichtwerte daher stets nur ein Baustein in einem umfassenden Bewertungsansatz sein. bodenrichtwerte-deutschland

Historische Bodenrichtwerte in BORIS RLP

Für viele Fragestellungen – etwa Erbschaft, Schenkung oder rückwirkende Bewertungen – sind historische Bodenrichtwerte relevant. BORIS RLP stellt im Rahmen des Premiumdienstes Bodenrichtwerte ab dem Stichtag 01.01.2008 bereit; die Jahrgänge werden in zwei-Jahres-Schritten fortgeschrieben. Für die steuerliche Wertermittlung, insbesondere bei der Bewertung unbebauter Grundstücke nach dem Bewertungsgesetz, greifen Finanzämter häufig auf diese historischen Richtwerte zurück. Wenn Sie keinen Premiumzugang nutzen möchten, besteht die Möglichkeit, historische Auskünfte direkt bei den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse zu beantragen; dies kann insbesondere bei komplexen Bewertungsanlässen sinnvoll sein. erbsth.bundesfinanzministerium

Generalisierte Bodenrichtwerte und Bodenwertniveaus

Neben den zonalen Werten werden in Rheinland-Pfalz generalisierte Bodenrichtwerte bzw. Bodenwertniveaus bereitgestellt, die einen Überblick auf Ebene von Kreisen und kreisangehörigen Gemeinden bieten. Diese Durchschnittswerte werden nach Nutzungsarten wie Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, Gewerbeflächen sowie land- und forstwirtschaftliche Flächen (Ackerland, Grünland, Weingarten, Wald) unterschieden und dienen als grobe Orientierung. So zeigt etwa die Auswertung von Bodenrichtwerte Deutschland, dass Weingärten im Landkreis Bad Dürkheim bis zu 25 €/m² erreichen, während Waldflächen im Landkreis Kusel bereits bei 0,20 €/m² beginnen. Diese generalisierten Werte ersetzen keine zonalen Bodenrichtwerte, geben aber einen schnellen Eindruck des Bodenpreisniveaus je Gemeinde. bodenrichtwerte-deutschland

Durchschnittswerte rheinland-pfälzischer Städte und Kreise

Das Portal Bodenrichtwerte Deutschland fasst die Bodenrichtwerte für Rheinland-Pfalz für das Jahr 2026 zusammen und zeigt, dass der landesweite Durchschnitt aktuell bei 200 €/m² liegt, nach zuvor rückläufigen Werten in den Jahren 2022 und 2023. In den kreisfreien Städten finden sich dabei deutliche Unterschiede: Mainz weist die höchsten durchschnittlichen Bodenrichtwerte auf, während z. B. Kaiserslautern oder einzelne Landkreise der Eifel und des Hunsrücks deutlich niedrigere Niveaus aufweisen. Diese Kennzahlen eignen sich für einen ersten Vergleich, sollten aber bei konkreten Entscheidungen immer durch eine zonale Abfrage in BORIS RLP ergänzt werden. borisportal