Bodenrichtwerte & Grundstückspreise Köln-Innenstadt 2026

Die Bodenrichtwerte in der Kölner Innenstadt zeigen eine deutlich rückläufige Entwicklung über alle fünf Stadtbezirke hinweg. Die Rückgänge bewegen sich in einer bemerkenswert einheitlichen Bandbreite zwischen 13,9 % in Altstadt-Nord und 15,1 % in Neustadt-Süd, was auf eine flächendeckende Marktkorrektur im gesamten Innenstadtbereich hindeutet. Besonders ausgeprägt ist der Wertverlust in Neustadt-Süd mit 352 €/m² im absoluten Betrag, gefolgt von Altstadt-Süd mit einem Rückgang von 414 €/m².

Das Preisniveau unterscheidet sich zwischen den Stadtbezirken erheblich. Altstadt-Nord führt mit einem aktuellen durchschnittlichen Bodenrichtwert von 4.235 €/m² deutlich vor allen anderen Bezirken, wobei die Spitzenwerte hier bis zu 24.000 €/m² erreichen – ein Wert, der auch in Altstadt-Süd zu finden ist. Deutz bildet mit 1.711 €/m² das untere Ende der Preisskala, wobei auch hier die Spannweite mit Werten zwischen 470 €/m² und 4.000 €/m² beachtlich ausfällt. Die Differenz zwischen dem höchsten Durchschnittswert in Altstadt-Nord und dem niedrigsten in Deutz beträgt 2.524 €/m², was die erheblichen Lageunterschiede innerhalb der Innenstadt verdeutlicht.

Der durchschnittliche Bodenrichtwert für die Kölner Innenstadt liegt im Jahr 2026 bei 2.470 €/m². Gegenüber dem Vorjahr 2025 zeigt sich mit 0,1 % nur eine minimale Steigerung von 2 €/m², was auf eine deutliche Verlangsamung der Preisentwicklung hindeutet.

Über den Gesamtzeitraum von 2000 bis 2026 hat sich der Bodenrichtwert mehr als verdoppelt, ausgehend von 939 €/m². Besonders dynamisch verlief die Entwicklung zwischen 2016 und 2021, als die Werte von 1.937 €/m² auf 2.634 €/m² stiegen – ein Zuwachs von fast 700 €/m² innerhalb von fünf Jahren. Den stärksten Einzeljahresanstieg verzeichnete das Jahr 2017 mit 227 €/m² bzw. 11,7 %.

Eine markante Zäsur stellt das Jahr 2022 dar, in dem der Bodenrichtwert um 253 €/m² bzw. 9,6 % auf 2.381 €/m² einbrach – der stärkste absolute und relative Rückgang im gesamten Betrachtungszeitraum. Seither stagniert das Preisniveau weitgehend, wobei nach einem leichten Anstieg im Jahr 2025 um 4,0 % die aktuelle Entwicklung nahezu zum Stillstand gekommen ist. Der Bodenrichtwert bewegt sich damit aktuell deutlich unter dem Höchststand von 2021.

Im Stadtteil Innenstadt von Köln zeigen sich erhebliche Unterschiede in den Bodenrichtwerten zwischen den einzelnen Postleitzahlgebieten. Besonders auffällig ist das Gebiet 50667 mit einem durchschnittlichen Bodenrichtwert von 5.556 €/m², der damit mehr als doppelt so hoch liegt wie in den meisten anderen Bereichen der Innenstadt. Die Spannweite in diesem Gebiet reicht von 1.830 €/m² bis zu einem Maximalwert von 24.000 €/m², was die deutlich höchste Preisobergrenze im gesamten Stadtteil darstellt. Am unteren Ende der Preisskala liegt das Gebiet 50679 mit durchschnittlich 1.716 €/m² und einem Minimalwert von 470 €/m², dem niedrigsten Wert in der Innenstadt.

Die Preisentwicklung zeigt sich nahezu stagnierend: In acht von neun Postleitzahlgebieten blieben die Bodenrichtwerte im Jahresvergleich unverändert bei 0,0 % Veränderung. Lediglich im Gebiet 50679 ist eine minimale Steigerung von 0,3 % zu verzeichnen, was einem Anstieg von nur 5 €/m² entspricht. Trotz der insgesamt stabilen Entwicklung bleibt die Preisdifferenz zwischen den einzelnen Gebieten erheblich: Während die durchschnittlichen Bodenrichtwerte in den meisten Bereichen zwischen 1.700 und 2.600 €/m² liegen, stellt das Gebiet 50667 mit seinen deutlich höheren Werten eine markante Ausnahme dar.

Die Kölner Bodenrichtwerte zeigen 2024 eine weitgehend stabile bis leicht positive Entwicklung, wobei die Innenstadt mit einem durchschnittlichen Wert von 2.470 €/m² das mit Abstand höchste Preisniveau aufweist. Während die Veränderung hier mit 0,1 % nahezu stagniert, verzeichnen Rodenkirchen mit 1,8 % und Lindenthal mit 1,7 % die stärksten Zuwächse unter den hochpreisigen Stadtteilen. Bemerkenswert ist die enorme Spannweite in der Innenstadt, wo Spitzenwerte von 24.000 €/m² erreicht werden, während der Mindestwert bei 470 €/m² liegt.

Auffällig sind die rückläufigen Entwicklungen in den rechtsrheinischen Stadtteilen: Mülheim und Porz verzeichnen jeweils einen Rückgang von -2,4 %, Kalk liegt mit -2,3 % nur knapp darüber. Diese drei Stadtteile bilden mit Werten zwischen 682 €/m² und 795 €/m² das untere Preissegment. Im Mittelfeld positionieren sich Ehrenfeld mit 1.001 €/m² und Nippes mit 1.131 €/m², die mit Steigerungen von 1,2 % respektive 1,3 % moderat zulegen konnten.

Die Grundstückspreise in Köln-Innenstadt sind nicht mit den Bodenrichtwerten für Köln-Innenstadt gleichzusetzen. Grundstückspreise beziehen sich in der Regel auf die tatsächlichen Verkaufspreise von Grundstücken, die auf dem Immobilienmarkt gehandelt werden.

Grundstückspreise sind das Ergebnis von Angebot und Nachfrage sowie von individuellen Kaufpreisverhandlungen zwischen Käufern und Verkäufern zu einem bestimmten Zeitpunkt.

Sie können stark variieren, abhängig von spezifischen Faktoren wie Lage, Größe, Nutzbarkeit, Zustand des Grundstücks, Immobilie und aktuellen Marktbedingungen. Daher spiegeln Grundstückspreise die realen, aktuellen Marktwerte wider und können sich kurzfristig ändern.

Bodenrichtwerte hingegen sind Durchschnittswerte, die von den lokalen Gutachterausschüssen auf Basis von historischen Kaufpreisen in den meisten Fällen jährlich berechnet werden. Allerdings dienen diese eher als Orientierungshilfe für die Wertermittlung und sind weniger volatil als die tatsächlichen Grundstückspreise, da sie auf einer Vielzahl von Transaktionen basieren und somit Durchschnittswerte darstellen.

Für eine Bestimmung des Grundstücks- bzw Immobilienwerts in Köln-Innenstadt kann es Sinn ergeben, einen lokalen Immobiliensachverständiger (Immobiliengutachter oder Immobilienmakler) zu kontaktieren, der Angebot und Nachfrage und damit einhergehend den Marktpreis für das Grundstück in Köln-Innenstadt gut einschätzen kann.

Eine grobe Wertermittlung des Grundstückswerts erhalten Sie hier:

Um den aktuellen Bodenrichtwert für Ihr Grundstück in Köln zu erhalten, gibt es folgende Möglichlichkeiten:

1. Online-Bodenrichtwertkarten

In Nordrhein-Westfalen können Sie über BORIS NRW, das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse, nach spezifischen Grundstücken suchen. Es ermöglicht Ihnen, die Bodenrichtwerte online einzusehen und offizielle Dokumente zu beantragen. Mehr Informationen und den Zugang zum System finden Sie unter BORIS NRW.

2. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Köln

Der Gutachterausschuss ist die offizielle Behörde, die den Bodenrichtwert ermittelt. Im Folgenden finden Sie die Kontaktdaten des Gutachterausschusses der Stadt Köln:

3. Bauamt, Katasteramt, Vermessungsamt

Alternativ können Sie sich auch direkt an das Bauamt, Katasteramt oder Vermessungsamt wenden. Als zuständige Behörden für Bodenrichtwerte, kann Ihnen auch dort geholfen werden.