Mit einem durchschnittlichen Bodenrichtwert von 606 €/m² dieses Jahr und einer Veränderung von 30 €/m² gegenüber dem Vorjahr bei 636 €/m², erfährt der Bodenrichtwert einen Rückgang von 4,7%.

Die Bodenrichtwerte für Berlin-Heiligensee wurden zum Stichtag am 01.01.2026 ermittelt und am 16.03.2026 vom Gutachterausschuss veröffentlicht.

Die Bodenrichtwerte in Berlin werden in einem jährlichen Rhythmus veröffentlicht. Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2027 werden daher planungsgemäß zwischen März und Juni 2027 bekanntgegeben.

Analyse der Bodenrichtwerte Berlin-Heiligensee

Der Bodenrichtwert in Berlin-Heiligensee liegt aktuell im Jahr 2026 bei 606 €/m². Gegenüber dem Vorjahr ist damit ein Rückgang um 30 €/m² beziehungsweise 4,7 % zu verzeichnen. Diese Entwicklung setzt die volatile Phase der jüngsten Jahre fort.

Über den Gesamtzeitraum von 2000 bis 2026 zeigt sich eine deutliche Wertsteigerung von 242 €/m² auf 606 €/m², was einem Zuwachs von 150,4 % entspricht. Besonders dynamisch verlief die Entwicklung zwischen 2016 und 2021, als die Bodenrichtwerte von 499 €/m² auf 678 €/m² anstiegen – der bislang höchste dokumentierte Wert. In diesem Zeitraum waren mehrfach zweistellige Wachstumsraten zu beobachten, darunter 11,6 % im Jahr 2017. Auch die frühen 2000er Jahre wiesen mit 24,2 % im Jahr 2003 einen bemerkenswerten Sprung auf.

Die jüngste Entwicklung ist durch erhebliche Schwankungen geprägt. Nach dem Höchststand 2021 folgte 2022 ein markanter Einbruch um 65 €/m² oder 9,6 % auf 613 €/m². Im Jahr 2025 erfolgte eine kurzzeitige Erholung auf 636 €/m², bevor 2026 erneut ein Rückgang eintrat. Die Bodenrichtwerte liegen damit aktuell etwa 10,6 % unter dem Spitzenwert von 2021.

Vergleich der Bodenrichtwerte in Reinickendorf

Die Bodenrichtwerte im Bezirk Reinickendorf zeigen eine klare Spreizung zwischen 678 €/m² in Frohnau an der Spitze und 454 €/m² in Lübars am unteren Ende. Zwischen dem teuersten und günstigsten Stadtteil liegt damit eine Differenz von 224 €/m², wobei sich die oberen vier Stadtteile Frohnau, Reinickendorf, Hermsdorf und Konradshöhe mit Werten zwischen 620 und 678 €/m² in einer ähnlichen Preisklasse bewegen. Die mittleren Lagen wie Borsigwalde und Märkisches Viertel rangieren im Bereich um 530 bis 560 €/m², während Waidmannslust, Wittenau, Tegel und Lübars die günstigeren Stadtteile unter 500 €/m² bilden.

Alle Stadtteile verzeichnen gegenüber dem Vorjahr rückläufige Werte, wobei die Veränderungen unterschiedlich stark ausfallen. Besonders deutlich sind die Rückgänge in Frohnau mit -5,3 %, Lübars mit -5,2 % und Waidmannslust mit -5,0 %, während Reinickendorf und das Märkische Viertel mit jeweils -0,8 % die geringsten Wertverluste aufweisen. Die durchschnittliche Korrektur über alle Stadtteile liegt bei etwa -3,6 %, was auf eine flächendeckende Marktabkühlung im gesamten Bezirk hinweist.

Im Berliner Ortsteil Heiligensee mit der Postleitzahl 13503 liegt der durchschnittliche Bodenrichtwert aktuell bei 605 €/m². Dieser Wert zeigt damit eine Entwicklung, die für den lokalen Immobilienmarkt von Bedeutung ist.

Gegenüber dem Vorjahr ist ein Rückgang um 4,7 % zu verzeichnen, da der Bodenrichtwert von zuvor 635 €/m² auf das aktuelle Niveau gesunken ist. Diese negative Veränderung dokumentiert eine Preiskorrektur im Vergleich zum vorangegangenen Erhebungszeitraum.

Die Grundstückspreise in Berlin-Heiligensee sind nicht mit den Bodenrichtwerten für Berlin-Heiligensee gleichzusetzen. Grundstückspreise beziehen sich in der Regel auf die tatsächlichen Verkaufspreise von Grundstücken, die auf dem Immobilienmarkt gehandelt werden.

Grundstückspreise sind das Ergebnis von Angebot und Nachfrage sowie von individuellen Kaufpreisverhandlungen zwischen Käufern und Verkäufern zu einem bestimmten Zeitpunkt.

Sie können stark variieren, abhängig von spezifischen Faktoren wie Lage, Größe, Nutzbarkeit, Zustand des Grundstücks, Immobilie und aktuellen Marktbedingungen. Daher spiegeln Grundstückspreise die realen, aktuellen Marktwerte wider und können sich kurzfristig ändern.

Bodenrichtwerte hingegen sind Durchschnittswerte, die von den lokalen Gutachterausschüssen auf Basis von historischen Kaufpreisen in den meisten Fällen jährlich berechnet werden. Allerdings dienen diese eher als Orientierungshilfe für die Wertermittlung und sind weniger volatil als die tatsächlichen Grundstückspreise, da sie auf einer Vielzahl von Transaktionen basieren und somit Durchschnittswerte darstellen.

Für eine Bestimmung des Grundstücks- bzw Immobilienwerts in Berlin-Heiligensee kann es Sinn ergeben, einen lokalen Immobiliensachverständiger (Immobiliengutachter oder Immobilienmakler) zu kontaktieren, der Angebot und Nachfrage und damit einhergehend den Marktpreis für das Grundstück in Berlin-Heiligensee gut einschätzen kann.

Eine grobe Wertermittlung des Grundstückswerts erhalten Sie hier:

Neben den Bodenrichtwerten sind auch die aktuellen Immobilienpreise für Käufer und Verkäufer von entscheidender Bedeutung. Während Bodenrichtwerte eine wichtige Orientierungshilfe darstellen, spiegeln die tatsächlichen Immobilienpreise die aktuellen Marktgegebenheiten für Häuser und Wohnungen wider.

Die Immobilienpreise in Berlin-Heiligensee variieren je nach Lage, Ausstattung, Größe und Zustand der Immobilie erheblich. Sowohl beim Kauf als auch bei der Miete von Häusern und Wohnungen spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, die über den reinen Bodenrichtwert hinausgehen.

Hier finden Sie die aktuellen Immobilienpreise in Berlin-Heiligensee für Kauf und Miete für Häuser und Wohnungen.