Bodenrichtwerte & Grundstückspreise Ulm Eselsberg 2026

Mit einem durchschnittlichen Bodenrichtwert von 419 €/m² dieses Jahr und einer Veränderung von 4 €/m² gegenüber dem Vorjahr bei 423 €/m², erfährt der Bodenrichtwert einen Rückgang von 0,9%.

Die Bodenrichtwerte für Ulm-Eselsberg wurden zum Stichtag am 01.01.2025 ermittelt und am 25.06.2025 vom Gutachterausschuss veröffentlicht.

Die Bodenrichtwerte in Ulm werden in einem jährlichen Rhythmus veröffentlicht. Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 werden daher planungsgemäß zwischen März und Juni 2026 bekanntgegeben.

Der aktuelle Bodenrichtwert in Ulm-Eselsberg liegt bei 419 €/m² und zeigt damit einen Rückgang um 0,9 % gegenüber dem Vorjahr. Nach dem Anstieg um 4,2 % im Jahr 2024 setzt sich die schwankende Entwicklung der vergangenen Jahre fort.

Über den gesamten Betrachtungszeitraum von 2000 bis 2025 verzeichnet der Stadtteil eine bemerkenswerte Wertsteigerung von 161 €/m² auf 419 €/m², was einem Zuwachs von 160,2 % entspricht. Besonders markant war die Entwicklung zwischen 2016 und 2021, als der Bodenrichtwert kontinuierlich von 332 €/m² auf den Höchststand von 451 €/m² kletterte. Den stärksten Einzelanstieg verzeichnete das Jahr 2017 mit einem Plus von 11,4 %.

Die jüngste Entwicklung ist geprägt von deutlichen Schwankungen: Nach dem Rekordwert von 2021 folgte 2022 der schärfste Einbruch mit einem Rückgang um 9,5 % auf 408 €/m². Seither pendelt sich der Wert zwischen 406 €/m² und 423 €/m² ein. Auffällig ist auch der frühe Wachstumsschub im Jahr 2003 mit einem Sprung um 24,1 %, der den Grundstein für die langfristige Aufwärtsentwicklung legte. Die Finanzkrise 2008/2009 hinterließ mit zwei aufeinanderfolgenden Rückgängen ebenfalls deutliche Spuren in der Wertentwicklung.

Die Bodenrichtwerte im Stadtteil Eselsberg zeigen eine deutliche Zweiteilung der Preisniveaus. Während das Gebiet 89081 ein konstantes und moderates Niveau von 95 €/m² aufweist, liegt der Durchschnittspreis in der Postleitzahl 89075 mit 533 €/m² mehr als fünfmal höher. Besonders auffällig ist die extreme Preisspanne in diesem Gebiet, die von 95 €/m² bis zu 970 €/m² reicht und damit eine bemerkenswerte Heterogenität der Lagen widerspiegelt.

Die Preisentwicklung verlief im vergangenen Jahr unterschiedlich: Während 89081 eine absolute Stabilität verzeichnete, war in 89075 ein leichter Rückgang um 1,1 Prozent zu beobachten. Der Maximalwert von 970 €/m² stellt den absoluten Spitzenwert im gesamten Stadtteil dar und verdeutlicht das Vorhandensein sehr begehrter Einzellagen neben deutlich günstigeren Bereichen.

Die Grundstückspreise in Ulm-Eselsberg sind nicht mit den Bodenrichtwerten für Ulm-Eselsberg gleichzusetzen. Grundstückspreise beziehen sich in der Regel auf die tatsächlichen Verkaufspreise von Grundstücken, die auf dem Immobilienmarkt gehandelt werden.

Grundstückspreise sind das Ergebnis von Angebot und Nachfrage sowie von individuellen Kaufpreisverhandlungen zwischen Käufern und Verkäufern zu einem bestimmten Zeitpunkt.

Sie können stark variieren, abhängig von spezifischen Faktoren wie Lage, Größe, Nutzbarkeit, Zustand des Grundstücks, Immobilie und aktuellen Marktbedingungen. Daher spiegeln Grundstückspreise die realen, aktuellen Marktwerte wider und können sich kurzfristig ändern.

Bodenrichtwerte hingegen sind Durchschnittswerte, die von den lokalen Gutachterausschüssen auf Basis von historischen Kaufpreisen in den meisten Fällen jährlich berechnet werden. Allerdings dienen diese eher als Orientierungshilfe für die Wertermittlung und sind weniger volatil als die tatsächlichen Grundstückspreise, da sie auf einer Vielzahl von Transaktionen basieren und somit Durchschnittswerte darstellen.

Für eine Bestimmung des Grundstücks- bzw Immobilienwerts in Ulm-Eselsberg kann es Sinn ergeben, einen lokalen Immobiliensachverständiger (Immobiliengutachter oder Immobilienmakler) zu kontaktieren, der Angebot und Nachfrage und damit einhergehend den Marktpreis für das Grundstück in Ulm-Eselsberg gut einschätzen kann.

Eine grobe Wertermittlung des Grundstückswerts erhalten Sie hier:

Um den aktuellen Bodenrichtwert für Ihr Grundstück in Ulm zu erhalten, gibt es folgende Möglichlichkeiten:

1. Online-Bodenrichtwertkarten

In Baden-Württemberg können Sie über BORIS BW, das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse, nach spezifischen Grundstücken suchen. Es ermöglicht Ihnen, die Bodenrichtwerte online einzusehen und offizielle Dokumente zu beantragen. Mehr Informationen und den Zugang zum System finden Sie unter BORIS BW.

2. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Ulm

Der Gutachterausschuss ist die offizielle Behörde, die den Bodenrichtwert ermittelt. Im Folgenden finden Sie die Kontaktdaten des Gutachterausschusses der Stadt Ulm:

3. Bauamt, Katasteramt, Vermessungsamt

Alternativ können Sie sich auch direkt an das Bauamt, Katasteramt oder Vermessungsamt wenden. Als zuständige Behörden für Bodenrichtwerte, kann Ihnen auch dort geholfen werden.