Bodenrichtwerte & Grundstückspreise Ulm Innenstadt 2026

Mit einem durchschnittlichen Bodenrichtwert von 814 €/m² dieses Jahr und einer Veränderung von 6 €/m² gegenüber dem Vorjahr bei 820 €/m², erfährt der Bodenrichtwert einen Rückgang von 0,7%.

Die Bodenrichtwerte für Ulm-Innenstadt wurden zum Stichtag am 01.01.2025 ermittelt und am 25.06.2025 vom Gutachterausschuss veröffentlicht.

Die Bodenrichtwerte in Ulm werden in einem jährlichen Rhythmus veröffentlicht. Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 werden daher planungsgemäß zwischen März und Juni 2026 bekanntgegeben.

Der aktuelle Bodenrichtwert für die Ulmer Innenstadt beträgt 814 €/m² und liegt damit 6 €/m² unter dem Vorjahreswert, was einem Rückgang von 0,7 % entspricht. Über den gesamten Betrachtungszeitraum seit 2000 zeigt sich eine deutliche Wertsteigerung von ursprünglich 312 €/m² auf das heutige Niveau, was einer Gesamtsteigerung von 161 % entspricht.

Besonders auffällig ist die Entwicklung in den Jahren 2016 bis 2021, in denen die Bodenrichtwerte kontinuierlich und teilweise stark anstiegen. Den stärksten Zuwachs verzeichnete das Jahr 2017 mit einem Anstieg um 76 €/m² auf 719 €/m², was einer Steigerung von 11,8 % entspricht. Dieser Aufwärtstrend setzte sich bis 2021 fort und erreichte mit 875 €/m² den historischen Höchststand. Bereits 2003 war ein außergewöhnlicher Sprung um 24,2 % auf 410 €/m² zu beobachten, der den bis dahin stärksten relativen Anstieg darstellte.

Die jüngste Entwicklung seit 2022 zeigt eine Phase der Korrektur und Konsolidierung. Nach dem Rekordniveau von 2021 folgte 2022 ein deutlicher Einbruch um 84 €/m² auf 791 €/m², was einem Rückgang von 9,6 % entspricht und die stärkste absolute sowie relative Wertminderung im gesamten Zeitraum darstellt. Nach einer weiteren leichten Korrektur 2023 erfolgte 2024 eine Erholung um 4,1 %, bevor 2025 erneut ein geringfügiger Rückgang eintrat.

Die Bodenrichtwerte in der Ulmer Innenstadt zeigen ein heterogenes Bild mit deutlichen lokalen Unterschieden. Das Postleitzahlgebiet 89073 weist mit 1.120 €/m² das höchste durchschnittliche Preisniveau auf, wobei die Spannweite von 460 bis 4.300 €/m² erhebliche Qualitätsunterschiede innerhalb dieses Bereichs verdeutlicht. Im Gegensatz dazu liegt das Gebiet 89081 konstant bei 95 €/m² ohne jegliche Preisvariation.

Bei der Preisentwicklung zeigen sich moderate Rückgänge: Das hochpreisige Segment 89073 verzeichnete einen Rückgang um 0,5 Prozent, während das Gebiet 89075 mit 839 €/m² um 0,2 Prozent sank. Die Preisunterschiede zwischen den Gebieten sind beträchtlich - zwischen dem günstigsten Bereich 89081 und dem teuersten Segment 89073 liegt ein Faktor von etwa zwölf, was die unterschiedlichen Lagen und Nutzungsarten innerhalb der Innenstadt widerspiegelt.

Die Grundstückspreise in Ulm-Innenstadt sind nicht mit den Bodenrichtwerten für Ulm-Innenstadt gleichzusetzen. Grundstückspreise beziehen sich in der Regel auf die tatsächlichen Verkaufspreise von Grundstücken, die auf dem Immobilienmarkt gehandelt werden.

Grundstückspreise sind das Ergebnis von Angebot und Nachfrage sowie von individuellen Kaufpreisverhandlungen zwischen Käufern und Verkäufern zu einem bestimmten Zeitpunkt.

Sie können stark variieren, abhängig von spezifischen Faktoren wie Lage, Größe, Nutzbarkeit, Zustand des Grundstücks, Immobilie und aktuellen Marktbedingungen. Daher spiegeln Grundstückspreise die realen, aktuellen Marktwerte wider und können sich kurzfristig ändern.

Bodenrichtwerte hingegen sind Durchschnittswerte, die von den lokalen Gutachterausschüssen auf Basis von historischen Kaufpreisen in den meisten Fällen jährlich berechnet werden. Allerdings dienen diese eher als Orientierungshilfe für die Wertermittlung und sind weniger volatil als die tatsächlichen Grundstückspreise, da sie auf einer Vielzahl von Transaktionen basieren und somit Durchschnittswerte darstellen.

Für eine Bestimmung des Grundstücks- bzw Immobilienwerts in Ulm-Innenstadt kann es Sinn ergeben, einen lokalen Immobiliensachverständiger (Immobiliengutachter oder Immobilienmakler) zu kontaktieren, der Angebot und Nachfrage und damit einhergehend den Marktpreis für das Grundstück in Ulm-Innenstadt gut einschätzen kann.

Eine grobe Wertermittlung des Grundstückswerts erhalten Sie hier:

Um den aktuellen Bodenrichtwert für Ihr Grundstück in Ulm zu erhalten, gibt es folgende Möglichlichkeiten:

1. Online-Bodenrichtwertkarten

In Baden-Württemberg können Sie über BORIS BW, das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse, nach spezifischen Grundstücken suchen. Es ermöglicht Ihnen, die Bodenrichtwerte online einzusehen und offizielle Dokumente zu beantragen. Mehr Informationen und den Zugang zum System finden Sie unter BORIS BW.

2. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Ulm

Der Gutachterausschuss ist die offizielle Behörde, die den Bodenrichtwert ermittelt. Im Folgenden finden Sie die Kontaktdaten des Gutachterausschusses der Stadt Ulm:

3. Bauamt, Katasteramt, Vermessungsamt

Alternativ können Sie sich auch direkt an das Bauamt, Katasteramt oder Vermessungsamt wenden. Als zuständige Behörden für Bodenrichtwerte, kann Ihnen auch dort geholfen werden.