Bodenrichtwerte & Grundstückspreise Heidelberg 2026
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Zusammenfassung
- Der durchschnittliche Bodenrichtwert für Heidelberg liegt bei 1248 €/m² und ist damit im Vergleich zum Vorjahr um 0,9% gefallen.
- Der höchste durchschnittliche Bodenrichtwert befindet sich im Ortsteil Pfaffengrund mit 589 €/m².
- Der niedrigste durchschnittliche Bodenrichtwert befindet sich im Stadtteil Emmertsgrund und liegt bei 130 €/m².
- Hier können Sie den Bodenrichtwert für Ihre Adresse abfragen.
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Aktuelle Bodenrichtwerte für Heidelberg 2026
Mit einem durchschnittlichen Bodenrichtwert von 1.248 €/m² dieses Jahr und einer Veränderung von 11 €/m² gegenüber dem Vorjahr bei 1.259 €/m², erfährt der Bodenrichtwert einen Rückgang von 0,9%.
Der höchste Bodenrichtwert befindet sich im Stadtteil Pfaffengrund mit einem Wert von knapp 589 €/m². Der niedrigste Bodenrichtwert befindet sich im Ortsteil Emmertsgrund mit 130 €/m².
Die Bodenrichtwerte für Heidelberg wurden zum Stichtag am 01.01.2025 ermittelt und am 25.06.2025 vom Gutachterausschuss veröffentlicht. Weitere Informationen zu den aktuellen Bodenrichtwerten aller Stadtteile in Heidelberg sowie die Entwicklung der Lagepreise können im unteren Abschnitt aufgerufen werden.
Die Bodenrichtwerte in Heidelberg werden in einem jährlichen Rhythmus veröffentlicht. Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 werden daher planungsgemäß zwischen März und Juni 2026 bekanntgegeben.
Heidelberger Stadtteile mit den höchsten Bodenrichtwerten
Für Heidelberg weisen die Stadtteile Pfaffengrund, Rohrbach und Schlierbach im Durchschnitt die höchsten Bodenrichtwerte für Wohnbaufläche auf.
| Rank | Stadtteil | ⌀ (€/m2) | △ (%) |
|---|---|---|---|
| 1 | Kirchheim | - | NaN % |
| 1 | Wieblingen | - | NaN % |
| 3 | Pfaffengrund | 589 | 9.3 % |
| 4 | Rohrbach | 390 | -56.4 % |
| 5 | Ziegelhausen | 170 | -70.1 % |
Heidelberger Stadtteile mit den niedrigsten Bodenrichtwerten
Die niedrigsten Bodenrichtwerte in Heidelberg finden sich in Altstadt, Boxberg und Emmertsgrund. Gegenüber dem teuersten Stadtteil (Pfaffengrund) beträgt die Differenz im Durchschnitt ca. -80%.
| Rank | Stadtteil | ⌀ (€/m2) | △ (%) |
|---|---|---|---|
| 1 | Emmertsgrund | 130 | -64.4 % |
| 1 | Boxberg | 130 | -78.0 % |
| 3 | Altstadt | 136 | -94.9 % |
| 4 | Schlierbach | 170 | -74.6 % |
| 4 | Ziegelhausen | 170 | -70.1 % |
Historische Entwicklung der Bodenrichtwerte für Heidelberg (2001-2026)
Der durchschnittliche Bodenrichtwert in Heidelberg liegt aktuell bei 1.248 €/m² und verzeichnet damit einen Rückgang von 11 €/m² (-0,9 %) gegenüber dem Vorjahr. Diese leichte Abwärtstendenz setzt die bereits 2022 begonnene Korrekturphase fort, nachdem die Bodenpreise über zwei Jahrzehnte nahezu kontinuierlich gestiegen waren.
Besonders markant zeigt sich die Entwicklung in den Jahren 2016 bis 2021, als die Bodenrichtwerte von 988 €/m² auf den historischen Höchststand von 1.343 €/m² kletterten. Den stärksten Anstieg verzeichnete dabei das Jahr 2017 mit einem Zuwachs von 116 €/m² (+11,7 %). Diese dynamische Aufwärtsbewegung endete abrupt 2022 mit einem deutlichen Einbruch um 129 €/m² (-9,6 %) – dem stärksten Rückgang seit Beginn der Aufzeichnungen.
Über den gesamten Betrachtungszeitraum seit 2000 haben sich die Bodenrichtwerte mehr als verdoppelt, von anfänglich 479 €/m² auf das aktuelle Niveau. Auffällig sind dabei zwei markante Korrekturen: eine erste Phase 2008/2009 mit Rückgängen von insgesamt 78 €/m² sowie die jüngste Entwicklung ab 2022. Der außergewöhnliche Sprung von 24,3 % im Jahr 2003 stellt den höchsten prozentualen Anstieg der gesamten Zeitreihe dar.
| Jahr | Bodenrichtwert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2021 | 1.343 €/m² | 7.0 % |
| 2022 | 1.214 €/m² | -9.6 % |
| 2023 | 1.211 €/m² | -0.2 % |
| 2024 | 1.259 €/m² | 4.0 % |
| 2025 | 1.248 €/m² | -0.9 % |
Bodenrichtwerte nach Stadtteilen für Heidelberg
Bodenrichtwerte für Wohnbau und Mischbebauung für Heidelberg
Die Bodenrichtwerte in Heidelberg zeigen 2024 eine bemerkenswerte Entwicklung mit durchweg negativen Veränderungen in allen Stadtteilen. Besonders dramatisch fällt der Rückgang in der Altstadt aus, wo die Werte um -94,9% von 2.674 €/m² auf nur noch 136 €/m² einbrachen. Ähnlich starke Verluste verzeichnen Schlierbach mit -74,6% und Boxberg mit -78,0%.
Als einziger Stadtteil mit noch moderatem Rückgang sticht Pfaffengrund hervor, wo die Bodenrichtwerte lediglich um -9,3% auf 589 €/m² sanken. Damit liegt Pfaffengrund mit einer Spanne von 570 bis 650 €/m² deutlich über allen anderen Stadtteilen und bildet das aktuelle Preisniveau in Heidelberg ab. Die übrigen Stadtteile bewegen sich in einer engen Bandbreite zwischen 130 €/m² in Boxberg und Emmertsgrund und 390 €/m² in Rohrbach.
| Stadtteil | ⌀ (€/m2) | △ (%) | MIN (€/m2) | MAX (in €/m2) |
|---|---|---|---|---|
| Pfaffengrund | 589 | 9.3 % | 570 | 650 |
| Rohrbach | 390 | -56.4 % | 390 | 390 |
| Schlierbach | 170 | -74.6 % | 170 | 170 |
| Ziegelhausen | 170 | -70.1 % | 170 | 170 |
| Altstadt | 136 | -94.9 % | 105 | 370 |
| Emmertsgrund | 130 | -64.4 % | 130 | 130 |
| Boxberg | 130 | -78.0 % | 130 | 130 |
Diese Werte ergeben sich aus den Durchschnittswerten aller Grundstücke die als Wohn- bzw. Misch- oder Kernbebauung klassifiziert wurden.
Diese können je nach Bebauungsmöglichkeiten und Mikrolage stark variieren.
Bodenrichtwerte für weitere Nutzungsarten
| Stadtteil | Gewerbe (€/m2) | Landwirt (€/m2) | Forstwirt (€/m2) |
|---|---|---|---|
| Altstadt | 36 | 1,95 | 0,6 |
| Boxberg | 35 | 2 | 0,6 |
| Emmertsgrund | 35 | 2,07 | 0,97 |
| Kirchheim | 152 | 3,7 | 1 |
| Pfaffengrund | 193 | 6,5 | - |
| Rohrbach | 223 | 2,08 | 1 |
| Schlierbach | 40 | 2 | 0,6 |
| Wieblingen | 210 | 6,5 | 2 |
| Ziegelhausen | 40 | 2 | 0,6 |
Bodenrichtwerte benachbarter Städte
Für weitere, Informationen zu den Bodenrichtwerten benachbarter Städte, besuchen Sie bitte die Seite für
Bodenrichtwerte in Baden-Württemberg.| Stadt | ⌀ (€/m2) | △ (%) | Distanz (km) |
|---|---|---|---|
| Eppelheim | 700 | -0.7 % | 5.0 |
| Gaiberg | 170 | -3.4 % | 5.7 |
| Plankstadt | 607 | 2.7 % | 7.3 |
| Bammental | 161 | -3.6 % | 7.9 |
| Sandhausen | 846 | -4.5 % | 8.1 |
| Oftersheim | 690 | 2.4 % | 8.9 |
| Schönau (Odenwald) | 104 | -1.0 % | 8.9 |
| Nußloch | 735 | -1.3 % | 9.2 |
| Neckargemünd | 155 | -1.3 % | 9.7 |
| Leimen | 549 | -4.4 % | 10.3 |
| Mauer | 153 | -3.8 % | 10.5 |
| Wiesenbach (Baden) | 138 | -2.1 % | 10.6 |
| Wiesloch | 639 | -6.0 % | 11.9 |
| Walldorf | 966 | -10.1 % | 12.4 |
| Meckesheim | 107 | -2.7 % | 12.6 |
Sind die Grundstückspreise in Heidelberg mit den aktuellen Bodenrichtwerten gleichzusetzen?
Die Grundstückspreise in Heidelberg sind nicht mit den Bodenrichtwerten für Heidelberg gleichzusetzen. Grundstückspreise beziehen sich in der Regel auf die tatsächlichen Verkaufspreise von Grundstücken, die auf dem Immobilienmarkt gehandelt werden.
Grundstückspreise sind das Ergebnis von Angebot und Nachfrage sowie von individuellen Kaufpreisverhandlungen zwischen Käufern und Verkäufern zu einem bestimmten Zeitpunkt.
Sie können stark variieren, abhängig von spezifischen Faktoren wie Lage, Größe, Nutzbarkeit, Zustand des Grundstücks, Immobilie und aktuellen Marktbedingungen. Daher spiegeln Grundstückspreise die realen, aktuellen Marktwerte wider und können sich kurzfristig ändern.
Bodenrichtwerte hingegen sind Durchschnittswerte, die von den lokalen Gutachterausschüssen auf Basis von historischen Kaufpreisen in den meisten Fällen jährlich berechnet werden. Allerdings dienen diese eher als Orientierungshilfe für die Wertermittlung und sind weniger volatil als die tatsächlichen Grundstückspreise, da sie auf einer Vielzahl von Transaktionen basieren und somit Durchschnittswerte darstellen.
Die Bodenrichtwerte 2026 beinhalten die historischen Durchschnittskaufpreise von Grundstückstransaktionen aus dem Jahr 2025.
Für eine Bestimmung des Grundstücks- bzw Immobilienwerts in Heidelberg kann es Sinn ergeben, einen lokalen Immobiliensachverständiger (Immobiliengutachter oder Immobilienmakler) zu kontaktieren, der Angebot und Nachfrage und damit einhergehend den Marktpreis für das Grundstück in Heidelberg gut einschätzen kann.
Eine grobe Wertermittlung des Grundstückswerts erhalten Sie hier:
Wie erhalte ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Heidelberg?
Um den aktuellen Bodenrichtwert für Ihr Grundstück in Heidelberg zu erhalten, gibt es folgende Möglichlichkeiten:
1. Online-Bodenrichtwertkarten
In Baden-Württemberg können Sie über BORIS BW, das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse, nach spezifischen Grundstücken suchen. Es ermöglicht Ihnen, die Bodenrichtwerte online einzusehen und offizielle Dokumente zu beantragen. Mehr Informationen und den Zugang zum System finden Sie unter BORIS BW.
2. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Heidelberg
Der Gutachterausschuss ist die offizielle Behörde, die den Bodenrichtwert ermittelt. Im Folgenden finden Sie die Kontaktdaten des Gutachterausschusses der Stadt Heidelberg:
Adresse:
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Heidelberg
Gaisbergstr. 7
69115 Heidelberg
Website:
www.heidelberg.de/gutachterausschussE-Mail:
wertermittlung@heidelberg.deTelefon:
06221 5824600Fax:
Für genaure Infos zum Gutachterausschuss wie Öffnungszeiten, besuchen sie bitte unsere detaillierte Seite zum Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Heidelberg .
3. Bauamt, Katasteramt, Vermessungsamt
Alternativ können Sie sich auch direkt an das Bauamt, Katasteramt oder Vermessungsamt wenden. Als zuständige Behörden für Bodenrichtwerte, kann Ihnen auch dort geholfen werden.