Bodenrichtwerte & Grundstückspreise Ulm 2026

Mit einem durchschnittlichen Bodenrichtwert von 244 €/m² dieses Jahr und einer Veränderung von 1 €/m² gegenüber dem Vorjahr bei 245 €/m², erfährt der Bodenrichtwert einen Rückgang von 0,4%.

Der höchste Bodenrichtwert befindet sich im Stadtteil Innenstadt mit einem Wert von knapp 814 €/m². Der niedrigste Bodenrichtwert befindet sich im Ortsteil Donautal mit 95 €/m².

Die Bodenrichtwerte für Ulm wurden zum Stichtag am 01.01.2025 ermittelt und am 25.06.2025 vom Gutachterausschuss veröffentlicht. Weitere Informationen zu den aktuellen Bodenrichtwerten aller Stadtteile in Ulm sowie die Entwicklung der Lagepreise können im unteren Abschnitt aufgerufen werden.

Die Bodenrichtwerte in Ulm werden in einem jährlichen Rhythmus veröffentlicht. Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 werden daher planungsgemäß zwischen März und Juni 2026 bekanntgegeben.

Für Ulm weisen die Stadtteile Innenstadt, Weststadt und Oststadt im Durchschnitt die höchsten Bodenrichtwerte für Wohnbaufläche auf.

Die niedrigsten Bodenrichtwerte in Ulm finden sich in Eggingen, Mähringen und Donautal. Gegenüber dem teuersten Stadtteil (Innenstadt) beträgt die Differenz im Durchschnitt ca. -90%.

Der aktuelle Bodenrichtwert in Ulm liegt bei 244 €/m² und zeigt damit eine leichte Abnahme von 0,4 % gegenüber dem Vorjahr. Nach einem deutlichen Anstieg auf 245 €/m² im Jahr 2024 ist der Wert 2025 wieder um einen Euro pro Quadratmeter gesunken.

Die Entwicklung der vergangenen Jahre zeigt eine bemerkenswerte Dynamik mit starken Schwankungen. Besonders auffällig ist der drastische Einbruch im Jahr 2022, als der Bodenrichtwert von 261 €/m² auf 236 €/m² fiel - ein Rückgang von 9,6 %, der den stärksten Wertverlust im gesamten Betrachtungszeitraum darstellt. Zuvor hatte sich der Markt über mehrere Jahre sehr positiv entwickelt, mit kontinuierlichen Steigerungen zwischen 2013 und 2021. Den Höhepunkt erreichte die Entwicklung 2021 mit 261 €/m², was den absoluten Spitzenwert der gesamten Zeitreihe markiert.

Die langfristige Betrachtung seit 2000 verdeutlicht eine insgesamt positive Wertentwicklung trotz einzelner Rückschläge. Während der Ausgangswert bei 93 €/m² lag, hat sich der Bodenrichtwert bis heute mehr als verdoppelt. Besonders dynamisch war die Entwicklung in den frühen 2000er Jahren mit einem außergewöhnlichen Sprung von 98 €/m² auf 122 €/m² im Jahr 2003, was einem Anstieg von 24,5 % entspricht. Nach der Finanzkrise 2008/2009 stabilisierte sich der Markt zunächst, bevor ab 2013 eine neue Wachstumsphase einsetzte, die bis 2021 anhielt.

Der Ulmer Bodenrichtwertmarkt zeigt eine moderate Abwärtsentwicklung, wobei die Innenstadt mit 814 €/m² das höchste Preisniveau aufweist, aber um -0,7 % gegenüber dem Vorjahr gesunken ist. Die stadtnahen Bereiche Weststadt mit 544 €/m² und Oststadt mit 541 €/m² folgen im Preisgefüge, verzeichnen jedoch ebenfalls Rückgänge von -0,4 % beziehungsweise -0,9 %. Besonders auffällig ist die Preisspanne in der Innenstadt mit Werten zwischen 95 €/m² und 4.300 €/m², die die extreme Heterogenität der Lagen widerspiegelt.

Die peripheren Stadtteile zeigen ein stabiles Preisniveau ohne Veränderungen: Lehr, Gögglingen, Donaustetten, Grimmelfingen, Unterweiler, Eggingen und Donautal verharren bei 0,0 % Veränderung. Die stärksten Rückgänge verzeichnen Ermingen und Mähringen mit jeweils -1,0 %, wobei deren absolute Preisniveaus mit 104 €/m² und 100 €/m² zu den niedrigsten im Stadtgebiet gehören.

Die Grundstückspreise in Ulm sind nicht mit den Bodenrichtwerten für Ulm gleichzusetzen. Grundstückspreise beziehen sich in der Regel auf die tatsächlichen Verkaufspreise von Grundstücken, die auf dem Immobilienmarkt gehandelt werden.

Grundstückspreise sind das Ergebnis von Angebot und Nachfrage sowie von individuellen Kaufpreisverhandlungen zwischen Käufern und Verkäufern zu einem bestimmten Zeitpunkt.

Sie können stark variieren, abhängig von spezifischen Faktoren wie Lage, Größe, Nutzbarkeit, Zustand des Grundstücks, Immobilie und aktuellen Marktbedingungen. Daher spiegeln Grundstückspreise die realen, aktuellen Marktwerte wider und können sich kurzfristig ändern.

Bodenrichtwerte hingegen sind Durchschnittswerte, die von den lokalen Gutachterausschüssen auf Basis von historischen Kaufpreisen in den meisten Fällen jährlich berechnet werden. Allerdings dienen diese eher als Orientierungshilfe für die Wertermittlung und sind weniger volatil als die tatsächlichen Grundstückspreise, da sie auf einer Vielzahl von Transaktionen basieren und somit Durchschnittswerte darstellen.

Für eine Bestimmung des Grundstücks- bzw Immobilienwerts in Ulm kann es Sinn ergeben, einen lokalen Immobiliensachverständiger (Immobiliengutachter oder Immobilienmakler) zu kontaktieren, der Angebot und Nachfrage und damit einhergehend den Marktpreis für das Grundstück in Ulm gut einschätzen kann.

Eine grobe Wertermittlung des Grundstückswerts erhalten Sie hier:

Um den aktuellen Bodenrichtwert für Ihr Grundstück in Ulm zu erhalten, gibt es folgende Möglichlichkeiten:

1. Online-Bodenrichtwertkarten

In Baden-Württemberg können Sie über BORIS BW, das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse, nach spezifischen Grundstücken suchen. Es ermöglicht Ihnen, die Bodenrichtwerte online einzusehen und offizielle Dokumente zu beantragen. Mehr Informationen und den Zugang zum System finden Sie unter BORIS BW.

2. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Ulm

Der Gutachterausschuss ist die offizielle Behörde, die den Bodenrichtwert ermittelt. Im Folgenden finden Sie die Kontaktdaten des Gutachterausschusses der Stadt Ulm:

3. Bauamt, Katasteramt, Vermessungsamt

Alternativ können Sie sich auch direkt an das Bauamt, Katasteramt oder Vermessungsamt wenden. Als zuständige Behörden für Bodenrichtwerte, kann Ihnen auch dort geholfen werden.