Bodenrichtwerte & Grundstückspreise Essen 2026

Mit einem durchschnittlichen Bodenrichtwert von 420 €/m² dieses Jahr und einer Veränderung von 10 €/m² gegenüber dem Vorjahr bei 410 €/m², erfährt der Bodenrichtwert einen Anstieg von 2,4%.

Der höchste Bodenrichtwert befindet sich im Stadtteil Stadtkern mit einem Wert von knapp 1.203 €/m². Der niedrigste Bodenrichtwert befindet sich im Ortsteil Karnap mit 223 €/m².

Die Bodenrichtwerte für Essen wurden zum Stichtag am 01.01.2026 ermittelt und am 31.03.2026 vom Gutachterausschuss veröffentlicht. Weitere Informationen zu den aktuellen Bodenrichtwerten aller Stadtteile in Essen sowie die Entwicklung der Lagepreise können im unteren Abschnitt aufgerufen werden.

Die Bodenrichtwerte in Essen werden in einem jährlichen Rhythmus veröffentlicht. Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2027 werden daher planungsgemäß zwischen März und Juni 2027 bekanntgegeben.

Für Essen weisen die Stadtteile Stadtkern, Bredeney und Südviertel im Durchschnitt die höchsten Bodenrichtwerte für Wohnbaufläche auf.

Die niedrigsten Bodenrichtwerte in Essen finden sich in Katernberg, Vogelheim und Karnap. Gegenüber dem teuersten Stadtteil (Stadtkern) beträgt die Differenz im Durchschnitt ca. -80%.

Der durchschnittliche Bodenrichtwert in Essen liegt aktuell bei 420 €/m². Gegenüber dem Vorjahr (410 €/m²) entspricht das einem Anstieg um 10 €/m² bzw. 2,4 %. Damit setzt sich die Erholung fort, die im Jahr 2025 mit einem Plus von 4,1 % eingesetzt hatte.

Über den Gesamtzeitraum seit 2000 hat sich der Bodenrichtwert von 156 €/m² auf 420 €/m² erhöht, was einem Zuwachs von rund 169 % entspricht. Die stärkste Einzelsteigerung verzeichnete das Jahr 2003 mit +24,2 % (von 165 auf 205 €/m²). Rückgänge blieben lange Zeit auf einzelne Jahre beschränkt: 2001 (-1,3 %), 2008 (-5,8 %), 2009 (-3,8 %) und 2011 (-1,1 %). Zwischen 2012 und 2021 stieg der Wert dagegen in jedem Jahr, von 264 auf 437 €/m².

Die auffälligste Entwicklung der letzten Jahre ist der Einbruch von 2022: Nach dem Höchststand von 437 €/m² im Jahr 2021 sank der Bodenrichtwert um 42 €/m² bzw. 9,6 % auf 395 €/m². Es handelt sich um den stärksten Rückgang im gesamten Betrachtungszeitraum. In den beiden Folgejahren verharrte der Wert nahezu unverändert (2023: 0,0 %, 2024: -0,3 %), bevor er 2025 und 2026 wieder anstieg. Der Höchststand von 2021 wird mit aktuell 420 €/m² noch um 17 €/m² unterschritten. Gegenüber 2020 (408 €/m²) liegt der Wert dagegen um 12 €/m² höher.

Der Stadtkern weist mit durchschnittlich 1.203 €/m² das mit Abstand höchste Preisniveau in Essen auf und ist zugleich der einzige Stadtteil mit einem deutlichen Rückgang: Gegenüber dem Vorjahr (1.319 €/m²) sank der Durchschnitt um 8,8 %. Die Spanne reicht dort von 360 €/m² bis zu 4.200 €/m², dem höchsten Einzelwert der Stadt. Auf den Stadtkern folgen Bredeney mit 700 €/m² (+2,9 %), das Südviertel mit 663 €/m² (+2,3 %) und Heisingen mit 590 €/m² (+3,5 %). Das Westviertel liegt im Durchschnitt bei 567 €/m² (+0,5 %), verzeichnet mit 2.700 €/m² jedoch einen der höchsten Maximalwerte im Stadtgebiet.

Bei den Preisanstiegen liegt Schuir mit +7,1 % (450 €/m² nach 420 €/m²) vorn, gefolgt von Frillendorf mit +5,7 % (296 €/m²) und Karnap mit +5,2 % (223 €/m²). Stagnation zeigt sich in Fulerum, wo der Durchschnitt unverändert bei 440 €/m² (0,0 %) liegt. Auch Haarzopf mit +1,1 % und Bochold mit +1,6 % entwickelten sich unterdurchschnittlich. Die meisten übrigen Stadtteile bewegen sich in einem engen Korridor zwischen etwa 2 % und 4 %.

Das untere Ende der Preisskala bilden Karnap (223 €/m²), Katernberg und Vogelheim (jeweils 224 €/m²) sowie Altenessen-Nord mit 240 €/m². Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Stadtteil liegt damit ein Faktor von rund 5,4. Innerhalb einzelner Stadtteile fallen die Spannen teils erheblich aus: In Rüttenscheid (340 bis 990 €/m²), im Südviertel (460 bis 1.400 €/m²) und im Ostviertel (250 bis 1.050 €/m²) liegen Minimal- und Maximalwerte weit auseinander, während etwa Altendorf (290 bis 380 €/m²) und Holsterhausen (380 bis 630 €/m²) vergleichsweise homogene Werte aufweisen.

Die Grundstückspreise in Essen sind nicht mit den Bodenrichtwerten für Essen gleichzusetzen. Grundstückspreise beziehen sich in der Regel auf die tatsächlichen Verkaufspreise von Grundstücken, die auf dem Immobilienmarkt gehandelt werden.

Grundstückspreise sind das Ergebnis von Angebot und Nachfrage sowie von individuellen Kaufpreisverhandlungen zwischen Käufern und Verkäufern zu einem bestimmten Zeitpunkt.

Sie können stark variieren, abhängig von spezifischen Faktoren wie Lage, Größe, Nutzbarkeit, Zustand des Grundstücks, Immobilie und aktuellen Marktbedingungen. Daher spiegeln Grundstückspreise die realen, aktuellen Marktwerte wider und können sich kurzfristig ändern.

Bodenrichtwerte hingegen sind Durchschnittswerte, die von den lokalen Gutachterausschüssen auf Basis von historischen Kaufpreisen in den meisten Fällen jährlich berechnet werden. Allerdings dienen diese eher als Orientierungshilfe für die Wertermittlung und sind weniger volatil als die tatsächlichen Grundstückspreise, da sie auf einer Vielzahl von Transaktionen basieren und somit Durchschnittswerte darstellen.

Für eine Bestimmung des Grundstücks- bzw Immobilienwerts in Essen kann es Sinn ergeben, einen lokalen Immobiliensachverständiger (Immobiliengutachter oder Immobilienmakler) zu kontaktieren, der Angebot und Nachfrage und damit einhergehend den Marktpreis für das Grundstück in Essen gut einschätzen kann.

Eine grobe Wertermittlung des Grundstückswerts erhalten Sie hier:

Um den aktuellen Bodenrichtwert für Ihr Grundstück in Essen zu erhalten, gibt es folgende Möglichlichkeiten:

1. Online-Bodenrichtwertkarten

In Nordrhein-Westfalen können Sie über BORIS NRW, das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse, nach spezifischen Grundstücken suchen. Es ermöglicht Ihnen, die Bodenrichtwerte online einzusehen und offizielle Dokumente zu beantragen. Mehr Informationen und den Zugang zum System finden Sie unter BORIS NRW.

2. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Essen

Der Gutachterausschuss ist die offizielle Behörde, die den Bodenrichtwert ermittelt. Im Folgenden finden Sie die Kontaktdaten des Gutachterausschusses der Stadt Essen:

3. Bauamt, Katasteramt, Vermessungsamt

Alternativ können Sie sich auch direkt an das Bauamt, Katasteramt oder Vermessungsamt wenden. Als zuständige Behörden für Bodenrichtwerte, kann Ihnen auch dort geholfen werden.

Neben den Bodenrichtwerten sind auch die aktuellen Immobilienpreise für Käufer und Verkäufer von entscheidender Bedeutung. Während Bodenrichtwerte eine wichtige Orientierungshilfe darstellen, spiegeln die tatsächlichen Immobilienpreise die aktuellen Marktgegebenheiten für Häuser und Wohnungen wider.

Die Immobilienpreise in Essen variieren je nach Lage, Ausstattung, Größe und Zustand der Immobilie erheblich. Sowohl beim Kauf als auch bei der Miete von Häusern und Wohnungen spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, die über den reinen Bodenrichtwert hinausgehen.

Hier finden Sie die aktuellen Immobilienpreise in Essen für Kauf und Miete für Häuser und Wohnungen.