Bodenrichtwerte & Grundstückspreise Thüringen 2026 (BORIS TH)

Die Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche.

Im Bundesland Thüringen werden sie üblicherweise zweijährlich aktualisiert.

Die aktuellsten Bodenrichtwerte beziehen sich auf den Stichtag 01.01.2024 und wurden am 08.03.2024 veröffentlicht.

Die neuen Bodenrichtwerte mit dem Stichtag 01.01.2026 werden voraussichtlich zwischen März und Juni 2026 herausgegeben.

Die Bodenrichtwerte der thüringischen kreisfreien Städte zeigen eine deutliche Zweiteilung zwischen Universitätsstädten und traditionellen Industriestandorten. Jena führt mit 398 €/m² das Ranking an, gefolgt von der Landeshauptstadt Erfurt mit 290 €/m² und Weimar mit 205 €/m². Diese drei Städte liegen preislich deutlich über dem Niveau der beiden anderen Standorte.

Besonders auffällig ist der große Abstand zu Gera mit 64 €/m² und Suhl mit 53 €/m², die damit mehr als sechsmal niedriger bewertet werden als der Spitzenreiter Jena. Der Preisunterschied zwischen der teuersten und günstigsten Stadt beträgt 345 €/m², was die unterschiedliche Marktdynamik in Thüringen verdeutlicht.

In Thüringen zeigen die Landkreise ein homogenes Preisniveau mit durchschnittlichen Bodenrichtwerten zwischen 25 und 35 €/m². An der Spitze steht der Ilm-Kreis mit 34 €/m², gefolgt vom Saale-Holzland-Kreis und dem Landkreis Weimarer Land mit jeweils 32 €/m². Die günstigsten Bodenpreise weisen der Kyffhäuserkreis und der Landkreis Altenburger Land mit 25 €/m² auf.

Bemerkenswert ist die geringe Spreizung von nur 9 €/m² zwischen dem teuersten und günstigsten Landkreis, was auf ein ausgewogenes Preisgefüge hindeutet. Die meisten Kreise bewegen sich in einem engen Band zwischen 27 und 32 €/m², wobei sich keine deutlichen regionalen Cluster abzeichnen. Lediglich vier Landkreise - Kyffhäuserkreis, Altenburger Land, Greiz und Hildburghausen - liegen mit 25 bis 26 €/m² am unteren Ende der Preisskala.

In Thüringen zeigt sich eine deutliche Dreiteilung der Bodenrichtwerte unter den größeren Städten. Jena führt mit 398 €/m² das Ranking an und liegt damit 37,2 Prozent über der Landeshauptstadt Erfurt mit 290 €/m². Die Kulturstadt Weimar positioniert sich mit 205 €/m² deutlich im oberen Preissegment.

Besonders auffällig ist das große Preisgefälle zwischen den ersten drei Städten und dem Rest des Feldes: Eisenach erreicht mit 110 €/m² nur noch etwa ein Viertel des Jenaer Niveaus. Die übrigen Städte bewegen sich in einer relativ engen Spanne zwischen 56 und 79 €/m², wobei selbst Gera als zweitgrößte Stadt Thüringens mit nur 64 €/m² im unteren Bereich rangiert. Saalfeld bildet mit 56 €/m² das Schlusslicht der betrachteten Städte.

Der aktuelle Bodenrichtwert liegt bei 61 €/m² und blieb gegenüber dem Vorjahr unverändert. Nach den deutlichen Rückgängen der vergangenen Jahre zeigt sich damit eine Stabilisierung auf diesem Niveau.

Die Entwicklung war über den gesamten Zeitraum von starken Schwankungen geprägt. Besonders auffällig war der kräftige Anstieg zwischen 2016 und 2021, als die Werte von 56 €/m² auf den Höchststand von 76 €/m² kletterten - ein Plus von 35,7 % innerhalb von fünf Jahren. Den stärksten Einzelanstieg verzeichnete das Jahr 2017 mit einem Sprung um 10,7 % auf 62 €/m².

Seit 2022 ist jedoch eine deutliche Trendwende erkennbar: Nach dem Rückgang um 9,2 % auf 69 €/m² folgte 2023 ein weiterer Rückgang um 8,7 % auf 63 €/m². Mit dem erneuten Rückgang 2024 auf 61 €/m² liegen die Werte nun wieder auf dem Niveau von 2017. Bereits in der Frühphase zwischen 2008 und 2009 hatte sich gezeigt, dass die Bodenrichtwerte anfällig für Korrekturen sind - damals sanken sie von 48 €/m² auf 43 €/m².

Die Grundstückspreise in den jeweiligen Städten Thüringens sind nicht mit den Bodenrichtwerten gleichzusetzen. Grundstückspreise beziehen sich in der Regel auf die tatsächlichen Verkaufspreise von Grundstücken, die auf dem Immobilienmarkt gehandelt werden.

Grundstückspreise sind das Ergebnis von Angebot und Nachfrage sowie von individuellen Kaufpreisverhandlungen zwischen Käufern und Verkäufern zu einem bestimmten Zeitpunkt.

Sie können stark variieren, abhängig von spezifischen Faktoren wie Lage, Größe, Nutzbarkeit, Zustand des Grundstücks, Immobilie und aktuellen Marktbedingungen. Daher spiegeln Grundstückspreise die realen, aktuellen Marktwerte wider und können sich kurzfristig ändern.

Bodenrichtwerte hingegen sind Durchschnittswerte, die von den lokalen Gutachterausschüssen auf Basis von historischen Kaufpreisen in den meisten Fällen jährlich berechnet werden. Allerdings dienen diese eher als Orientierungshilfe für die Wertermittlung und sind weniger volatil als die tatsächlichen Grundstückspreise, da sie auf einer Vielzahl von Transaktionen basieren und somit Durchschnittswerte darstellen.

Für eine Bestimmung des Grundstücks- bzw Immobilienwerts in Thüringen kann es Sinn ergeben, einen lokalen Immobiliensachverständiger (Immobiliengutachter oder Immobilienmakler) zu kontaktieren, der Angebot und Nachfrage und damit einhergehend den Marktpreis für das Grundstück in Thüringen gut einschätzen kann.

Eine grobe Wertermittlung des Grundstückswerts erhalten Sie hier:

BORIS TH ist die geläufige Abkürzung für Bodenrichtwert-Informationssystem Thüringen. Es ist das zentrale Informationssystem für Bodenrichtwerte im Bundesland Thüringen und stellt die aktuellen als auch historischen Bodenrichtwerte Thüringens kostenfrei zur Verfügung.

Mit Angabe der genauen Lage eines Grundstücks können detaillierte Informationen in Form einer Bodenrichtwertkarte dargestellt. Bei Bedarf kann der Nutzer sich den Kartenausschnitt online anzeigen lassen oder als PDF Dokument ausdrucken.

In BORIS TH finden Sie die Bodenrichtwerte für die Jahre 2008-2024. Das Projekt BORIS TH nimmt an der Initiative "VBORIS - Vernetztes Bodenrichtwert-informationssystem" teil.

Aktuelle Bodenrichtwerte für ganz Deutschland bietet das Portal BORIS-D.

In Thüringen gibt es für die Bereiche der Landkreise, der kreisfreien Städte und einzelner kreisangehöriger Städte insgesamt 9 Gutachterausschüsse für Immobilienwerte. Sie sind selbständige und unabhängige Einrichtungen des Landes Thüringen.

Sie sind gesetzlich dazu verpflichtet, folgende Aufgaben zu erfüllen:

• Führung und Auswertung einer Kaufpreissammlung über den Grundstücksverkehr.
• Ermittlung von Bodenrichtwerten.
• Ermittlung von generalisierten Bodenwerten.
• Erteilung von Auskünften (Kaufpreissammlung, Bodenrichtwerte).
• Erstellung von Immobilienmarktberichten über ihren Zuständigkeitsbereich.
• Ableitung der zur Wertermittlung erforderlichen Daten wie Liegenschaftszinssätze, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren und Mietwertübersichten.
• Erstattung von Verkehrswertgutachten.

Um den für eine Stadt zugehörigen Gutachterausschusses zu finden, klicken Sie bitte auf den Link zu Ihrer Stadtseite.

Ilm-Kreis

Kyffhäuserkreis

Landkreis Altenburger Land

Landkreis Eichsfeld

Landkreis Gotha

Landkreis Greiz

Landkreis Hildburghausen

Landkreis Nordhausen

Landkreis Saalfeld-Rudolstadt

Landkreis Schmalkalden-Meiningen

Landkreis Sömmerda

Landkreis Sonneberg

Landkreis Weimarer Land

Saale-Holzland-Kreis

Saale-Orla-Kreis

Unstrut-Hainich-Kreis

Wartburgkreis