Bodenrichtwerte & Grundstückspreise Baden-Württemberg 2026 (BORIS BW)

Die Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche.

Im Bundesland Baden-Württemberg werden sie üblicherweise jährlich aktualisiert.

Die aktuellsten Bodenrichtwerte beziehen sich auf den Stichtag 01.01.2025 und wurden am 25.06.2025 veröffentlicht.

Die neuen Bodenrichtwerte mit dem Stichtag 01.01.2026 werden voraussichtlich zwischen März und Juni 2026 herausgegeben.

Die Bodenrichtwerte in Baden-Württembergs kreisfreien Städten zeigen eine überwiegend rückläufige Entwicklung, angeführt von Stuttgart mit einem Rückgang von 5,5 % auf 1.529 €/m². Auch Karlsruhe verzeichnet mit -4,3 % auf 734 €/m² einen deutlichen Preisrückgang, während die meisten anderen Städte moderate Verluste zwischen 0,3 % und 0,9 % aufweisen.

Gegen den Trend entwickelt sich Freiburg im Breisgau mit einem Anstieg von 3,5 % auf 584 €/m² und Pforzheim mit einem Plus von 1,7 % auf 302 €/m². Das Preisgefälle zwischen den Städten bleibt erheblich: Während Stuttgart und Heidelberg mit 1.529 €/m² beziehungsweise 1.247 €/m² die Spitzenplätze belegen, liegt Ulm mit 243 €/m² am unteren Ende der Skala.

Die Bodenrichtwerte in den baden-württembergischen Landkreisen zeigen eine deutliche regionale Spreizung, wobei die Landkreise im direkten Umfeld der Ballungszentren die höchsten Werte aufweisen. Landkreis Esslingen führt mit den teuersten Bodenpreisen, gefolgt von den Landkreisen Tübingen und Böblingen, die alle von der Nähe zu Stuttgart profitieren. Auch die Landkreise Ludwigsburg und Reutlingen bewegen sich im oberen Preissegment, während der Rems-Murr-Kreis und Landkreis Göppingen ebenfalls zur Spitzengruppe gehören.

Die Landkreise am Bodensee, insbesondere der Bodenseekreis und Landkreis Konstanz, zeigen erwartungsgemäß hohe Bodenrichtwerte aufgrund ihrer attraktiven Lage. Der Rhein-Neckar-Kreis profitiert von der Nähe zur Metropolregion Rhein-Neckar, während die Landkreise in periphereren Lagen wie Main-Tauber-Kreis, Neckar-Odenwald-Kreis und Hohenlohekreis deutlich niedrigere Werte aufweisen. Auffällig ist das Nord-Süd-Gefälle, bei dem die südlichen Landkreise um den Bodensee und die zentralen Kreise um Stuttgart die höchsten Preise erzielen, während die nördlichen und östlichen Randlagen günstigere Bodenpreise bieten.

Die Bodenrichtwerte in Baden-Württemberg zeigen ein deutliches Gefälle zwischen der Landeshauptstadt und den übrigen Städten. Stuttgart führt mit 1.529 €/m² deutlich vor Heidelberg mit 1.247 €/m², während Konstanz als einzige weitere Stadt die 1.000 €/m²-Marke mit 989 €/m² nahezu erreicht. Bemerkenswert ist die Konzentration von Städten aus dem Stuttgarter Umland in den oberen Rängen, darunter Böblingen, Filderstadt, Leonberg, Esslingen am Neckar und Ostfildern.

Auffällig ist die relativ enge Spanne zwischen den Plätzen vier bis zehn, wo die Werte zwischen 853 €/m² in Tübingen und 757 €/m² in Ostfildern nur um 96 €/m² variieren. Mannheim als zweitgrößte Stadt des Landes rangiert mit 777 €/m² im Mittelfeld der teuersten Städte und liegt damit etwa 750 €/m² unter dem Stuttgarter Niveau.

Der aktuelle Bodenrichtwert liegt bei 95 €/m² und zeigt damit eine Abnahme von 2,1 % gegenüber dem Vorjahr. Diese Entwicklung setzt den rückläufigen Trend der vergangenen Jahre fort, nachdem die Bodenpreise ihren Höchststand im Jahr 2021 erreicht hatten.

Über den gesamten Betrachtungszeitraum von 2000 bis 2025 zeigt sich eine deutliche Wertsteigerung von ursprünglich 43 €/m² auf aktuell 95 €/m², was einem Anstieg um 121 % entspricht. Besonders auffällig war die Entwicklung zwischen 2016 und 2021, als die Bodenrichtwerte kontinuierlich anstiegen und mit 122 €/m² ihren bisherigen Spitzenwert erreichten.

Die jüngste Entwicklung seit 2022 ist geprägt von deutlichen Rückgängen: Nach dem Höchststand von 2021 sanken die Werte zunächst um 9,8 % auf 110 €/m² und setzten diesen Abwärtstrend in den Folgejahren fort. Der stärkste Einbruch erfolgte 2023 mit einem Rückgang um 8,2 %, während sich die Abnahme in den Jahren 2024 und 2025 mit 4,0 % beziehungsweise 2,1 % etwas verlangsamte.

Die Grundstückspreise in den jeweiligen Städten Baden-Württembergs sind nicht mit den Bodenrichtwerten gleichzusetzen. Grundstückspreise beziehen sich in der Regel auf die tatsächlichen Verkaufspreise von Grundstücken, die auf dem Immobilienmarkt gehandelt werden.

Grundstückspreise sind das Ergebnis von Angebot und Nachfrage sowie von individuellen Kaufpreisverhandlungen zwischen Käufern und Verkäufern zu einem bestimmten Zeitpunkt.

Sie können stark variieren, abhängig von spezifischen Faktoren wie Lage, Größe, Nutzbarkeit, Zustand des Grundstücks, Immobilie und aktuellen Marktbedingungen. Daher spiegeln Grundstückspreise die realen, aktuellen Marktwerte wider und können sich kurzfristig ändern.

Bodenrichtwerte hingegen sind Durchschnittswerte, die von den lokalen Gutachterausschüssen auf Basis von historischen Kaufpreisen in den meisten Fällen jährlich berechnet werden. Allerdings dienen diese eher als Orientierungshilfe für die Wertermittlung und sind weniger volatil als die tatsächlichen Grundstückspreise, da sie auf einer Vielzahl von Transaktionen basieren und somit Durchschnittswerte darstellen.

Für eine Bestimmung des Grundstücks- bzw Immobilienwerts in Baden-Württemberg kann es Sinn ergeben, einen lokalen Immobiliensachverständiger (Immobiliengutachter oder Immobilienmakler) zu kontaktieren, der Angebot und Nachfrage und damit einhergehend den Marktpreis für das Grundstück in Baden-Württemberg gut einschätzen kann.

Eine grobe Wertermittlung des Grundstückswerts erhalten Sie hier:

BORIS BW ist die geläufige Abkürzung für Bodenrichtwert-Informationssystem Baden-Württemberg. Es ist das zentrale Informationssystem für Bodenrichtwerte im Bundesland Baden-Württemberg und stellt die aktuellen als auch historischen Bodenrichtwerte Baden-Württembergs kostenfrei zur Verfügung.

Mit Angabe der genauen Lage eines Grundstücks können detaillierte Informationen in Form einer Bodenrichtwertkarte dargestellt. Bei Bedarf kann der Nutzer sich den Kartenausschnitt online anzeigen lassen oder als PDF Dokument ausdrucken.

In BORIS BW finden Sie die Bodenrichtwerte für die Jahre 2016-2024. Das Projekt BORIS BW nimmt an der Initiative "VBORIS - Vernetztes Bodenrichtwert-informationssystem" teil.

Aktuelle Bodenrichtwerte für ganz Deutschland bietet das Portal BORIS-D.

In Baden-Württemberg gibt es für die Bereiche der Landkreise, der kreisfreien Städte und einzelner kreisangehöriger Städte insgesamt 135 Gutachterausschüsse für Immobilienwerte. Sie sind selbständige und unabhängige Einrichtungen des Landes Baden-Württemberg.

Sie sind gesetzlich dazu verpflichtet, folgende Aufgaben zu erfüllen:

• Führung und Auswertung einer Kaufpreissammlung über den Grundstücksverkehr.
• Ermittlung von Bodenrichtwerten.
• Ermittlung von generalisierten Bodenwerten.
• Erteilung von Auskünften (Kaufpreissammlung, Bodenrichtwerte).
• Erstellung von Immobilienmarktberichten über ihren Zuständigkeitsbereich.
• Ableitung der zur Wertermittlung erforderlichen Daten wie Liegenschaftszinssätze, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren und Mietwertübersichten.
• Erstattung von Verkehrswertgutachten.

Um den für eine Stadt zugehörigen Gutachterausschusses zu finden, klicken Sie bitte auf den Link zu Ihrer Stadtseite.

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